环上海地区的物流市场

1、环上海地区的物流市场附1 甲级仓库物流市场概况附2 电商物流市场概况附2 冷链物流市场概况2附1 市场基本面 中国来源：国家统计局来源: 国家统计局来源: 国家统计局, iResearch社会物流商品总额社会物流商品总额 2007-2013社会消费品零售总额社会消费品零售总额 2007-2013网络零售总额网络零售总额 2007-2013 受持续增长的网络零售总额支撑，2013年社会物流商品总额同比上升9.5%至人民币197.8万亿元 2007至2013年网络零售总额复合增长率达79.1%，反映出近年来强劲的国内消费量0%5%10%15%20%25%30%0501001502002502007

2、200820092010201120122013人民币 万亿社会物流总额实际同比增长0%5%10%15%20%25%05101520252007200820092010201120122013人民币 万亿社会消费品零售总额同比变化0%2%4%6%8%10%05001,0001,5002,0002007200820092010201120122013人民币人民币 十亿十亿 网络零售总额网络零售总额占比3附1 市场基本面 中国来源: 中国物流信息中心，汇丰，高力国际研究部中国官方中国官方PMI和汇丰和汇丰PMI2014年第三季度中国工业市场不及上季度活跃，中国官方及汇丰PMI的表现反映出工业经济趋

3、缓中国物流业景气中国物流业景气指数指数LPI物流业景气指数从十月54.9升至十二月的57.5，稳中有升44 46 48 50 52 54 Jan-13Mar-13May-13Jul-13Sep-13Nov-13Jan-14Mar-14May-14Jul-14Sep-14Nov-14China Official PMI | 中国官方PMIHSBC PMI | 汇丰 PMI48505254565860Apr-14May-14Jun-14Jul-14Aug-14Sep-14Oct-14Nov-14Dec-14LPI | 中国物流业景气指数4附1 市场基本面 政策中国经济处于结构转型阶段，对于提振内需

4、及相关服务领域的政策逐步出台，而物流作为促进国内消费的基础服务，成为政策引导和扶持的重点领域。国务院、商业部、国家标准委都十分重视物流业的发展，陆续出台相关政策，发布相关指导意见，减少关卡，降低流通成本，完善商贸物流标准体系，建立了商贸物流运行统计与分析制度、重点联系企业制度，深化物流行业改革，促进经济发展。随着2011年以来“营改增”的试点和实行，大部分物流企业税负增加明显，也有少数物流企业降低了税负，关键取决于当期可抵扣的进项税额，当期可抵扣的进项税额越多，企业的税负越少；当期可抵扣的进项税额越少，企业的税负越多。相信随着“营改增”中一些问题的暴露，国家将会对物流行业“营改增”政策进行调整

5、，物流企业也将得到切实的优惠。5附1 市场基本面 政策2013年国土局发布节约集约利用土地规定（草案）后，各地纷纷开始试行土地新政，至2014年底，在上海、北京、浙江、山东、福建、江苏、四川、吉林、安徽、江西、黑龙江、广东、湖南等的很多地方及城市都开始试行土地集约新政，这无疑将会对工业土地市场产生重大影响：工业用地转向弹性出让，出让期限缩短。一线城市工业用地产权分割从严执行，二三线城市允许甚至鼓励工业用地分割散售。解决工业“空地”，盘活存量，工业用地转商业、住宅等的愿望更加强烈。控制工业用地总量，提高工业用地价格，倒逼产业地产运营商提升管理水平，探索更长效的运营模式工业用地成本增加，同时工业用

6、地升值潜力减小，实体企业拿地积极性降低，使得工业用地真正转向工业用途，提高工业用地的利用率可能产生炒卖现有工业用地，通过不正当手段占用集体用地等不利影响。6附1 华东区物流产业园市场概述华东区物流产业园市场在物流仓储的需求方面，各个城市的情况不尽相同。上海商业比较发达，仓库的需求以电商企业和第三方物流企业为主；另外，由于上海产业升级，所以很多制造业被要求搬出上海，这样他们对上海的仓库需求也会体现出来。苏州和太仓整个仓储市场的需求，以制造型带动为主，但靠近上海的昆山则因为上海的供应短缺和租金优势而主要以零售业和电商为主；上海周边的其他城市，如南京等地是传统的老工业城市以第二产业为主导，因此吸纳主

7、体也以工业企业为主。华东区是各大外资物流地产商进入比较早的区域，也是目前相对其他地区来说，甲级物流设施发展相对比较成熟的区域，租客对甲级物流仓储设施的接受度也比较高。目前，华东区各主要城市对物流的需求稳定增长，尤其是环上海地区的，如苏州，昆山等地。随着仓储物流的发展，和中央政府对现代物流业的支持，许多城市的政府正在积极筹划发展现代物流产业，把物流作为区域配套产业发展，将区域物流集中化管理。作为甲级物流设施发展的前沿地点，除了主流的国际开发商，如普洛斯，嘉民等，中国本土开发商也相继崛起，纷纷在各物流中心建立甲级仓库。来源：高力国际工业部7附1 上海物流物业市场0%5%10%15%20%0.00.

8、20.40.60.81.01.21.41.62007200820092010201120122013 2014F 2015F百万平方米新增供应净吸纳量空置率新增供应量、净吸纳量、空置率新增供应量、净吸纳量、空置率 2007-2015F0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0% - 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 20072008200920102011201220132014F 2015F人民币每天每平方米平均租金同比变化平均租金及同比变化（整体，非保税及保税市场）平均租金及同比变化（整体，非保税及保税市场） 2007-2015F2014

9、年末，上海非保税物流物业平均租金同比增长3.3%，达人民币1.12元每天每平方米鉴于浦东机场是运作航空物流的优质地理位置，其非保税物流物业租金持续录得全市最高，达人民币1.45元每天每平方米得益于上海自贸区的设立，保税物流物业租金增速加快，同比增长13.4%，达人民币1.24元每天每平方米来源：高力国际研究部来源：高力国际研究部8附1 上海物流物业市场浦东14%17%0%4%普陀3%3%3%1%松江18%14%0%2%青浦22%14%0%0%闵行25%9%0%4%宝山28%0%0%4%嘉定43%9%1%3%南汇10%0%2%9%奉贤12%3%7%6%金山14%6%0%0%20112012201

10、320140%5%10%15%20%25%30%35%40%45%上海各区同比租金涨幅（上海各区同比租金涨幅（2011-2014）由于各物流热门区域拥有甲级仓库的时间不同，故我们选取各区皆有甲级仓库的时间段（2011-2014）作对比。上海西部、西北、西南和浦东地区都较早拥有了甲级仓库，如普洛斯虹桥北物流园、普洛斯西北物流园、安博松江九亭物流园、普洛斯临港物流园等，这些设施的完工时间基本都在20062008年左右，是上海第一批甲级仓库。大量高标新增供应的出现显著提升了市场平均租金，如2007年和2008年松江分别录得17%和24%的租金增长率，2008年青浦录得35%的租金增长率，2008年宝

11、山录得48%的租金增长率。之后的2009年由于经济危机，租金增长率都降为个位数，甚至个别区出现负增长率。2011年，由于经济复苏和新增供应出现，除普陀区外，各区租金普遍两位数上涨，成为上涨幅度最大的一年。20122014年各区租金增长相对平稳，涨幅取决于各区该年是否有新增供应面世。来源：高力国际研究部，高力国际工业部9附1 上海物流物业市场总供应量（平方米）总供应量（平方米） 新增供应新增供应(平方米平方米) 空置率空置率31%69%总空置总空置面积面积主要是保税仓库全部是非保税仓库子市子市场场主要租户主要租户租户行业租户行业类别类别主要市场参主要市场参与者与者特征特征浦东外高桥UPS, ,

12、Nippon, 嘉里物流, 世天威, DB Schenker, 商船三井, 川崎汽船, 东方嘉盛, 三运物流, 西铁国际, 卡尔蔡司, 基华物流3PL, 制造业外高桥集团，嘉民，丰树，普洛斯上海自贸区 国内主要集装箱码头主要航线：东南亚土地供应非常稀缺浦东临港基华物流, 德迅, 西门子, 德邦, 飞利浦, DHL, 丹马士, 马士基, 泛亚班拿, 康捷空, 美集物流, 沃尔沃, 乔达物流, 世天威, HUB, 临港物流3PL, 汽车零部件, 制造业, 金属加工同盛，综联发，普洛斯，丰树上海自贸区国内主要集装箱码头主要航线：欧洲，非洲，美国及地中海浦东机场德迅, 法拉利物流, 近铁物流, 乔达物

13、流, 中远集团, 阿特拉斯 科普柯, 德邦, 康捷空, 强生3PL, 制造业普洛斯，嘉民，丰树，现代产业上海自贸区有空运需求的租户浦东其他通用汽车, 康捷空, 新大洲, 乔达3PL, 汽车零部件普洛斯泛指合庆，申江区域临近浦东机场和外高桥码头普陀SBF Logistics, Nippon, 中外运, DHL, Yum, 伊藤忠物流, 光明, ITL餐饮, 3PL, 电子商务普洛斯，嘉民，宇培，丰树，外高桥集团地理位置优越，临近市区高租金水平及入驻率闵行CNPI, 怡亚通,上海医药, 永得利, DB Schenker, 东芝, 大金物流3PL, 制造业, 医药普洛斯临近虹桥交通枢纽市内配送为主青

14、浦中外运,DB Schenker, 天猫, 海尔物流, 基华3PL, 电商,制造业普洛斯,安博连接G1501周边城市配送为主松江嘉里大通, 万络, Grainder, 拓领物流, 凡客, 康德乐中国, 基华物流, 雀巢, 韩国现代, Elee, 易买得, 中国招商局物流, 百安居3PL, 餐饮,零售,制造业普洛斯,安博,宝湾,易商上海主要工业制造基地,比如: 松江出口加工区,松江工业园宝山利丰物流, 高濑物流, 嘉里大通, SDV, 拓领物流3PL宝湾临近外环高速及外高桥港区嘉定伊藤忠物流, 环通物流, 惠尔物流, ABB3PL, 制造业普洛斯,宇培,维龙汽车零配件制造基地邻接太仓及昆山奉贤亚

15、马逊, DHL, Misumi, 一号店, Kievit3PL,电商,制造业安博,易商,普洛斯,建发出口导向型市场临近洋山港区金山中石化, 赛科石油, 日本邮船化工,配套物流金山同程化工及制造基地区域配送为主上上 海海总供应量总供应量 7,180,000（）（）新增供应量新增供应量550,267.8（）（）空置面积空置面积818,520（）（）空置率空置率11.4%租金租金1.2（元（元/天）天）增长率增长率10.3%来源：高力国际研究部，高力国际工业部10附1 太仓物流物业市场市场存量：至2014年第三季度，存量达到25万平方米，比去年同期增长66.3%新增供应：至2014年，新增供应55,

16、000平方米，去年同期没有新增物业平均租金：至2014年第三季度，租金达到人民币0.95/平方米/天，比去年同期增加3.26%2012年起，新增供应的租金水平较高，因而推升了市场平均租金。目前新增的供应主要集中在港区，新增供应的租金报价都比较高，所以近几年来太仓整体的租金水平一直在增长。但是伴随和新的增长，港区的需求却一直没有跟上，所以我们预计未来的租金会持平。太仓太仓总总供应量供应量和总供应量增长率和总供应量增长率太太仓平均租金和增长率仓平均租金和增长率太太仓现有供应量、新增供应量和总供应量增长率仓现有供应量、新增供应量和总供应量增长率来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部来源：高力国际工

17、业部11附1 太仓物流物业市场太太仓总供应量、吸纳量和空置率仓总供应量、吸纳量和空置率太太仓新增供应量、净吸纳和空置率仓新增供应量、净吸纳和空置率随着某些发展商及基金投资者于过去几年收购了工业地块，以及政府于2013年中旬对太仓港进行了重新规划，太仓已经成为一个新兴的物流物业市场2007年，永得利在太仓建成了第一个甲级仓库项目。2010年，永得利在太仓港建成了第二个项目，总建筑面积44,000平方米。2015年太仓将有大量新增供应，如嘉民太仓物流园将新增55,000平方米、鼎晖投资将新增89,000平方米、新中联将新增100,000平方米，带动新增供应增长率大幅上升太仓的吸纳量和净吸纳基本紧跟

18、供应量和新增供应量，显示出这是一个比较成熟的市场，空置率也呈现逐年下降的态势。来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部12附1 昆山物流物业市场市场存量：至2014年第三季度，存量达到131万平方米，比去年同期增长37.7%新增供应：至2014年，新增供应360,033平方米，比去年同期增长8.5%净吸纳：至2014年第三季度，净吸纳356,755平方米，比去年同期上升6.97%空置率：至2014年第三季度，空置率2%，比去年同期下降0.41%平均租金：至2014年第三季度，租金达到人民币1.04/平方米/天，比去年同期增长0.97%昆山的需求随和上海仓库需求的外溢在过去一段时间内需求一直在增

19、长，这也推高了过去几年昆山市场的整体租金水平，但是最近1年，由于昆山的租金已经到了一个比较高的水平，所以昆山市场的整体租金变化不大，2014年的租金基本和2013年持平。明年昆山的整体新增供应量不大，所以我们预计昆山的租金还会有小幅的增长。昆山总昆山总供应量供应量和总供应量增长率和总供应量增长率昆山平均租金和增长率昆山平均租金和增长率昆山现有供应量、新增供应和总供应量增长率昆山现有供应量、新增供应和总供应量增长率来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部13附1 昆山物流物业市场昆山总供应量、吸纳量和空置率昆山总供应量、吸纳量和空置率昆山新增应量、净吸纳和空置率昆山新增应量、

20、净吸纳和空置率昆山在2005年就建成了其第一个甲级仓库安博昆山保税物流园。2008年，宝湾昆山花桥物流中心一期落成，总建筑面积65,000平方米。2010年和2011年相继建成了宝湾二期、嘉民玉山物流中心、普洛斯淀山湖物流园、易商花桥物流园一期等，使得新增供应量达到新高。昆山是个越来越成熟的市场，总供应量逐年上升但增长率逐渐减缓，吸纳量随着总供应量上升并且有着吸纳速度越来越快的趋势。来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部14附1 太仓及昆山物流物业市场城市主要租户租户行业类别主要市场参与者特征太仓德迅, 中石化, REHAU, 利丰物流（耐科）, 美孚, 舍弗勒3PL, 石油, 加工永得利，

21、新中联，太仓新港物流，（未来供应：Prax，普洛斯，嘉民）太仓港受益于上海港的溢出需求受航线影响（以日本，韩国及台湾航运为主），散货吞吐量强劲并且不断上升，集装箱吞吐量相对较低逾50%的散货属国内贸易未来规划：增加散货航运能力，发展新能源，新材料，新设备昆山亚马逊, 德莎物流, H&M, 利丰物流, 东方CJ, 叶水福, 中外运, 怡亚通, 丰田, 好孩子, 唯品会, DB Schenker, 纬创集团, 泰科电子电商，零售业，3PL，电器，制造业易商，普洛斯，安博，嘉民，宝湾，昆山保税区管委会长三角电器制造基地电商及零售物流枢纽邻接重要物流市场（江苏省苏州，太仓，及上海嘉定，青浦）的

22、战略性物流枢纽保税区域内，租金稳定及土地供应充足太仓港强劲并持续增长的货物吞吐量以及其邻接上海的优质物流地理位置，使其不断吸引着投资者及发展商，2014年某些由发展商及投资者开发的新增供应即系佐证昆山被认为是国内陆路运输及出口的战略性物流区域，主要因其邻近上海，太仓和苏州，并且有一定的仓储面积，以及与上海相比较低的租金水平太太 仓仓总供应量总供应量 250,000（）（）新增供应量新增供应量55,000（）（）空置面积空置面积7,500（）（）空置率空置率3%租金租金0.95（元（元/天）天）增长率增长率3.26%昆昆 山山总供应量总供应量 1,310,000（）（）新增供应量新增供应量360

23、,033（）（）空置面积空置面积26,200（）（）空置率空置率2%租金租金1.04（元（元/天）天）增长率增长率0.97%TaicangKunshan来源：高力国际工业部，高力国际研究部15附1 苏州物流物业市场苏州总供应量、苏州总供应量、新增新增供应和供应和总总供应量供应量增长率增长率苏州平均租金及增长率苏州平均租金及增长率苏州租金及空置率苏州租金及空置率市场存量：至2014年第三季度，存量达到98万平方米，比去年同期增长26.12%新增供应：至2014年，新增供应204,832平方米，比去年同期增长3.40%净吸纳：至2014年第三季度，净吸纳77,070平方米空置率：至2014年第三季

24、度，空置率达10%平均租金：至2014年第三季度，租金达到人民币1.00/平方米/天，比去年同期上升2.04%来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部16附1 苏州物流物业市场苏州总供应量、吸纳量和空置率苏州总供应量、吸纳量和空置率苏州新增供应量、净吸纳和空置率苏州新增供应量、净吸纳和空置率苏州的第一个甲级仓库项目建成于2005年，位于SIP（苏州工业园区），有将近12万平方米的总建筑面积。2008和2009年，普洛斯SIP物流园、普洛斯苏州望亭物流园和宇培SND物流园中部分或全部物业的建成，以及较低的基数，使得这两年的供应增长率达到了约50%。2011年，随着普洛斯SIP

25、物流园中12万平方米新物业及Grand China海航置业46,000平方米物业的落成，将此年增长率拉高至47%。苏州是全国最早拥有甲级仓库的城市之一，物流物业市场比较成熟，2010年后，每年净吸纳和新增供应量都基本持平。来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部17附1 苏州物流物业市场总空置总空置面积面积保税非保税苏苏 州州总供应量总供应量980,000（）（）新增供应量新增供应量204,832（）（）空置面积空置面积98,000（）（）空置率空置率10%租金租金1.0（元（元/天）天）增长率增长率2.04%子市场子市场主要租户主要租户租户行业类别租户行业类别主要市场参与者主要市场参与者特征

26、特征苏州工业园区三九物流, 艾普尔集团物流普洛斯，建屋，Green Land 同新加坡紧密合作形成了功能完善的分区，出口加工业发达产业转型，优二进三吴中全球国际物流、可口可乐、顶通物流、美的销售公司、安得物流、苏宁电器，日本三高, 卡夫食品食品饮料，电商，物流普洛斯，宇培物流仓储基地苏州高新区大润发, 百世物流, 第三方物流, 韵达快递, 广州达意隆包装机械股份有限公司，菜鸟网络物流，制造业，零售业普洛斯，嘉民，Logos高科技产业发达税收优惠金阊传化物流传化公路运输港望亭德邦物流物流普洛斯连接无锡较近土地资源丰富，发展空间大苏州工业园区依托区内工业企业的仓库需求，整体的租金最高，区内空置率最

27、低。从市场来看，苏州工业园区的保税仓库表现不好。普洛斯正在寻求转型的可能性来源：高力国际工业部18附1 南京物流物业市场南京平均租金及增长率南京平均租金及增长率南京平均租金及空置率南京平均租金及空置率市场存量：至2014年第三季度，存量达到88.8万平方米，比去年同期增长40.9%新增供应：至2014年，新增供应257,700平方米，比去年同期下降23%平均租金：至2014年第三季度，租金报价达到人民币0.88/平方米/天，与去年同期持平南京市场较晚拥有甲级仓库，并且市场对于甲级仓库接受需要时间。近两年南京市场涌现了较多新增供应，在推高总供应量的同时也让市场渐渐开始接受甲级仓库，吸纳量上升，空

28、置率下降。南京总供应量、吸纳量和空置率南京总供应量、吸纳量和空置率来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部19附1 南京物流物业市场南南 京京总供应量总供应量888,000（）（）新增供应量新增供应量257,700（）（）租金租金0.88（元（元/天）天）增长率增长率 0%子市场子市场主要租户主要租户租户行业类别租户行业类别主要市场参与者主要市场参与者特征特征江宁安能物流, 中兴通讯, 华为, 爱立信, 金伯利, 光明乳业, 中远物流，京东, 中国邮政, 南京医药物流，制造，电商，医药，食品饮料普洛斯，盖世理，万通，宝供，顺源物流及空港枢纽产业特色明显，技术领域集中科技氛围

29、浓厚，创新能力强龙潭刚开始招租刚开始招租普洛斯，维龙金箔产业发达溧水德邦物流普洛斯，嘉民影视基地、农业科技基地和新兴制造业基地华东重要交通枢纽南京高标物流仓储市场在2013年迎来了非常高的供应增长率，普洛斯和盖世理的江宁项目分别竣工，使得南京物流市场新增了130,688平方米的总建筑面积。2014和2015年，多家著名物流开发商的项目将在南京落成，其中有普洛斯溧水物流园、普洛斯龙潭物流园、嘉民溧水物流园、维龙龙潭物流园、平安江宁物流园等。南京甲级仓库市场在短短几年内被迅速占据。由于南京过去的仓库供应一直集中在江宁，且一直没有新增供应，所以，南京租金市场一直比较稳定。从今年开始，南京市场在龙潭会

30、有一批新增供应，新开发的物业租金报价比江宁目前的租金要高。但是空置率也比较高。开发商为了保证租金面价要求，会通过免租期的形式给与一定的租金补贴，所以我们预计实际的租金价格应该与江宁差不多，在人民币0.85/平方米/天。来源：高力国际工业部20附1 杭州物流物业市场杭州现有供应量、新增供应和总供应量增长率杭州现有供应量、新增供应和总供应量增长率杭州平均租金和增长率杭州平均租金和增长率杭州平均租金和空置率杭州平均租金和空置率市场存量：至2014年第三季度，存量达到25万平方米，比去年同期增长66.3%新增供应：至2014年，新增供应100,000平方米，比去年同期增长299%空置率：至2014年第

31、三季度，空置率达26%，比去年同期下降1.12%平均租金：至2014年第三季度，租金达到人民币0.95/平方米/天，与去年同期持平。来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部21附1 杭州物流物业市场杭州总供应量、吸纳量和空置率杭州总供应量、吸纳量和空置率杭州新增供应量、净吸纳和空置率杭州新增供应量、净吸纳和空置率杭州在2007年有了第一个甲级仓库，2009年随着普洛斯杭州物流园中两栋建筑的完工，新增供应增长率达到了66%。万通二期预计于2014年四季度建成，可以提供100,00平方米国际标准物流仓储空间，使新增供应增长率又上升到66%。杭州的高标物流仓库需求一直都不错，但是

32、2012年以前以出租为目标的市场甲级仓库的供应量比较有限。基本以客户的自建仓库为主。所以整体来说杭州市场的空置率一直比较低。2014年底由于有大量供应上市，所以拉高了一部分的空置率，但是，2015年新增仓库供应有限，所以我们预计2015年的空置率会下降。来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部22附1 杭州物流物业市场杭杭 州州总供应量总供应量250,000250,000（）（）新增供应量新增供应量100,000100,000（）（）空置面积空置面积 65,00065,000（）（）空置率空置率 26%26%租金租金 0.950.95（元（元/ /天）天）增长率增长率 0%0%子市场主要租户租

33、户行业类别主要市场参与者特征下沙德邦物流，百胜餐饮第三方物流，零售行业普洛斯先进制造业基地吸引外商能力强余杭阿里巴巴电商普洛斯第三产业增长迅速淘宝，阿里巴巴总部萧山UPS，佛吉亚第三方物流，汽车零部件普洛斯，传化浙江交通枢纽工业基础强杭州江干区下沙工业园是杭州传统的工业区域，普洛斯在2007年进入该市场，并建成了杭州第一个甲级仓库。萧山为近年物流地产较热门的区域，普洛斯于2012年在该区建成了临江物流园。同时，普洛斯在该库附近还有另一个在建项目，总建筑面积约4,700平方米。来源：高力国际工业部23附1 无锡物流物业市场无锡总供应量、总无锡总供应量、总供应量供应量增长率和新增供应增长率和新增供

34、应无锡平均租金和增长率无锡平均租金和增长率无锡平均租金和空置率无锡平均租金和空置率市场存量：至2014年第三季度，存量达到42万平方米，比去年同期增长393%新增供应：至2014年，新增供应336,367平方米，去年同期无新增供应平均租金：至2014年第三季度，租金达到人民币0.90元/平方米/天，与去年同期持平2014年以前无锡市场的甲级仓库供应比较少，所以随着各个项目日益成熟，整体的租金增长也是比较稳定。2014年下半年和2015年将建成多个甲级仓库项目，新增甲级仓库的租金报价比较高，拉高了无锡市场整体的租金水平。来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部24附1 无锡物

35、流物业市场无锡总供应量、吸纳量和空置率无锡总供应量、吸纳量和空置率无锡新增供应量、净吸纳和空置率无锡新增供应量、净吸纳和空置率无锡在2008年底建成了第一个甲级仓库丰树无锡机场物流园，总建筑面积45,000平方米。次年，其附近落成普洛斯机场物流园。各开发商迅速抢占无锡市场。2014年无锡涌现了较多新增供应，吸纳速度未及时跟上，导致空置率大幅上升。来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部25附1 无锡物流物业市场图例图例总供应量总供应量420,000（）（）新增供应量新增供应量336,367（）（）空置面积空置面积 8,400（）（）空置率空置率 2%租金租金 0.9（元（元/天）天）增长率增长

36、率 0%子市场主要租户租户行业类别主要市场参与者特征无锡新区德邦物流，苏州华裕恒通国际货运代有限公司, 鸿池运输, 大田物流物流运输普洛斯，丰树，万通航空物流基地功能分区清晰，互联网产业、光伏产业发展迅速锡山全峰快递、新华文轩物流运输，电子商务普洛斯重工业制造基地目前发展较慢，面临产业转型难题惠山刚完工，招租中计划集汽车零部件及三种和和电子商务分拨中心为一体宝湾高新技术产业产值占工业产值比例超过三成无锡新区成立于上世纪90年代，是无锡最成熟的工业区域。目前大多数建成的甲级仓库都位于这个区域，如普洛斯无锡机场物流园、丰树无锡物流园、万通物流园等。锡山无锡新兴的物流区域，该区于2014年8月建成普

37、洛斯锡山鹅湖物流园一期，成为该区第一个物流园区。盖世理无锡物流园一期也预计于2015年第二季度落成，同时，盖世理在该区还留有约220亩的土地储备。宝湾在惠山经济开发区风电科技产业园有一在建项目，预计在2015年末给惠山市场带来11万平方米的甲级仓库新增供应。来源：高力国际工业部26附1 嘉兴物流物业市场嘉兴现有供应量、新增供应和嘉兴现有供应量、新增供应和总总供应量增长率供应量增长率嘉兴平均租金和增长率嘉兴平均租金和增长率嘉兴平均租金和空置率嘉兴平均租金和空置率市场存量：至2014年第三季度，存量达到23.8万平方米，比去年同期增长27.6%新增供应：至2014年，新增供应51,660平方米，比

38、去年同期上升40%空置率：至2014年第三季度，空置率达47%，比去年同期上升4%平均租金：至2014年第三季度，租金达到人民币0.86/平方米/天，比去年同期上升1.18%受新增供应的影响，大嘉兴地区的租金一直受新增供应的影响。一旦有新项目面试，则租金都会有小幅上升。由于2015年，有几个新项目上市，所以我们预计嘉兴2015年的租金会上升。从地区来看，嘉善虽然空置率比较高，但是由于项目是2012年上市的，所以目前的租金最高，达到了人民币1/平方米/天，但是由于租赁情况不好，所以业主可以给很大空间的免租期。平湖地区，年底也有新项目，所以空置率比较高，且租金也相对比较高。来源：高力国际工业部来源

39、：高力国际工业部来源：高力国际工业部27附1 嘉兴物流物业市场嘉兴总供应量、吸纳量和空置率嘉兴总供应量、吸纳量和空置率嘉兴新增供应量、净吸纳和空置率嘉兴新增供应量、净吸纳和空置率嘉兴市场对于高标准仓储设施的需求主要来自上海的外溢需求，并且有几个定制仓库，如盖世理嘉兴物流中心为沃尔玛定制库，安博嘉兴物流园二期为DHL/玛氏和德邦定制库。嘉兴市场经过了几年才接受了甲级仓库，并且吸纳速度比较缓慢，如易商嘉兴平湖物流园，建成一年多仍有一半面积空置。近年来，随着新项目的入市，吸纳量稳步上涨。来源：高力国际工业部来源：高力国际工业部28附1 嘉兴物流物业市场嘉嘉 兴兴总供应量总供应量238,000（）（）

40、新增供应量新增供应量51,660（）（）空置面积空置面积111,860（）（）空置率空置率 47%租金租金 0.86（元（元/天）天）增长率增长率 1.18%子市场主要租户租户行业类别主要市场参与者特征嘉兴顺丰快递、德邦物流物流运输安博民营经济和开放型经济共同发展。轻工业发达嘉善特易购（乐购）超市连锁普洛斯，嘉民临近上海，融入上海被列为嘉善经济社会发展的首位战略平湖凡客电商易商，嘉民光机电，临港，生物医药，服装为主力产业临近上海盖世理为沃尔玛在嘉兴定制了第一个高标准物流仓库。即它之后，2009年安博是第一个在嘉兴建立出租型物流中心的国际开发商。之后就一直鲜有开发商在嘉兴地区拿地开发。直至201

41、2年，普洛斯在嘉善开发了69,000平方米高标物流仓库。嘉兴地区的需求一直是比较稳定的，随着当地制造业的发展和环上海地区物流圈的日益成熟，嘉兴地区的空置率在逐年降低。2014年，嘉民嘉兴姚庄物流中心建成，给嘉善市场带来了52,000平方米的新增供应。来源：高力国际工业部附2 冷链物流市场冷链产品消费者冰箱生产性冷库、加工厂冷藏船预冷包装站信息系统、设备提供、管理外包装卸、搬运长途调拨冷藏运输分拨储藏性冷库冷藏短途运输配送冷库或批发市场冷藏配送零售商冷库或冷藏柜冷链物流(Cold Chain Logistics) 泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环

42、境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。它由冷冻加工、冷冻贮藏、冷藏运输及配送、冷冻销售四个方面构成。冷链物流需要综合考虑生产、运输、销售、经济和技术性等各个要素原料基地捕捞种植进口初加工屠宰分割成品深加工店面消费者批发配送中心30附2 冷链物流市场 冷链物流温度冷链物流冷链物流适用范围适用范围初级农产品蔬菜/水果水产品、花卉产品肉、禽、蛋加工食品速冻食品、冰淇淋快餐原料禽、肉、水产等包装熟食、奶制品特殊商品药品10-15 5-10 -5-10 0-5-28C -23C 5-10 -20-0 5-15 农产品冷链物流：农产品冷链物

43、流泛指水果、蔬菜、肉类等物品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证物品质量和性能的一项系统工程。农产品冷链物流需掌握三大特点：1、建设投资大，系统庞大复杂。2、时效性。3、高成本性。来源：高力国际工业部3131附2 冷链物流市场 冷链物流的过程和特点特点投资规模大，资产专用性高与常温物流相比，冷链物流系统的建设投资要大很多。很多设备都是专用的，容易产生沉没成本对信息技术要求高冷链物流参与主体多，要求安全实时监控，因此需要高度信息技术支撑需要高度组织协调性冷链物流在运营中对时间要求非常高。如果某环节脱节，将造成巨大损失需要有效控制能耗在保证产品品质的同时，需

44、要降低能耗，控制冷链物流成本具有链条宽而短的内在要求更宽广的物流空间，尽量少的交易次数，对冷链物流运营有利必须严格遵循“3T3T”原则冷链产品最终质量取决于冷链储藏的流通时间流通时间（timetime）、温度（）、温度（temperaturetemperature）和产品的耐藏性产品的耐藏性（tolerancetolerance）中国目前冷链物流存在的问题1服务的质量；2运输的质量；3缺乏可靠的物流服务商4高费用；5运输和储存等基础设施的不足。32附2 冷链物流市场 冷库分类（1 1） 按结构形式按结构形式土建冷库：土建冷库：目前建造较多的一种冷库，可建成单层或多层。这类冷库的主体结构和地下荷

45、重结构都用钢筋混凝土，其维护结构的墙体都采用砖砌而成。装配式冷库：装配式冷库：这类冷库的主体结构采用轻钢结构，其围护结构的墙体使用预制的复合隔热板组而成。“活动冷库”（2 2）按使用性质）按使用性质生产性冷库：生产性冷库：主要建在食品产地附近、货源较集中的地区和渔业基地。食品在此进行冷加工后，经过短期储存即运往销售地区、直接出口或运至分配性冷藏库作长期的储藏。零进整出。分配性冷库：分配性冷库：它们主要建在大中城市、人口较多的工矿区和水陆交通枢纽，专门储藏经过冷加工的食品，以供调节淡旺季节、提供外贸出口和作长期储备之用。零售性冷库：零售性冷库：这类冷库一般建在工矿企业或城市大型副食品店、菜场内，

46、供临时储存零售食品之用，其特点是库容量小、储存期短。冷藏容量在10 000t以上，生产性冷库的冻结能力在120160t/d范围内，分配性冷库的冻结能力在4080t/d范围内。Large大型冷库冷藏容量在10 0001 000t范围内，生产性冷库的冻结能力在40120t/d范围内，分配性冷库的冻结能力在2060t/d范围内。Medium中型冷库冻结能力在1 000t以下，生产性冷库的冻结能力在2040t/d范围内，分配性冷库的冻结能力在20t/d以下。Small小型冷库（3）按）按规模规模大小大小（4 4）按冷库制冷设备）按冷库制冷设备 使用氨作为制冷剂。Ammonia氨冷库 使用氟利昂作为制冷

47、剂。Freon氟利昂冷库（5 5）按使用库温要求）按使用库温要求: :HighHigh高温冷库：高温冷库：L L级级5555MediumMedium中温冷库：中温冷库：D D级级10101818LowLow低温冷库：低温冷库：J J级级23232828。Ultra-lowUltra-low超低温冷库：超低温冷库：3030（6 6）按使用储藏特点）按使用储藏特点超市冷库:超市用来储藏零售食品的小型冷库。恒温冷库:对储藏物品的温度湿度有精确要求的冷库。包括恒温恒湿冷库。气调冷库:气调保鲜库是目前国内外较为先进的果蔬保鲜冷库。它既能调节库内的温度、湿度，又能控制库内的氧气、二氧化碳等气体的含量，使库

48、内果蔬处于休眠状态，eg.将空气中的氧气浓度由21降到3。33附2 冷链物流市场各国人均冷库量对比各国人均冷库量对比冷链物流率比较冷链物流率比较农产品腐损率比较农产品腐损率比较我国冷鲜产品中，果蔬、肉类、水产品果蔬、肉类、水产品流通中的腐损率分别达到20-20-30%30%、12%12%、15%15%，因此每年带来的损失将分别高达4807万吨、555万吨和730万吨。而发达国家发达国家农产品的腐损率低于低于5%5%，大幅好于我国水平。目前我国果蔬、肉类、水产品果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别为5%5%、1515% %和和23%23%，远低于欧美发达国家水平，大部分生鲜农产品仍在常温下流通大部分

49、生鲜农产品仍在常温下流通。1)1)容量低容量低 我国冷库总容量880万吨，人均冷库容量仅0.01立方米（7公斤），远低于发达国家水平人均0.18立方米的水平。2) 2) 设备老旧设备老旧 中国现有的冷库大部分已有30年以上的库龄，新冷库建设缓慢；过去15年冷库总容量仅增长了360万吨，对应年复合增长率仅有4%。3) 3) 区域区域分布不平衡分布不平衡目前，中国农业生产地区冷库严重短缺；并且，承担全国70以上生鲜农产品批发交易功能的大型农产品批发市场、区域性农产品配送中心等关键物流节点缺少冷冻冷藏设施。政府重视肉类冷库的建设，对蔬果类冷库不够重视。4) 4) 行业标准不完善行业标准不完善冷链产业

50、物流政策不够规范,主要反映在相关冷链物流法律少且冷链物流技术指标不明确。虽然越来越多的协会和部门都开始制定冷链的相关标准，但在内容上，地方标准、行业标准、国家标准相互交叉，没有统一的规范，导致标准体系建设很不完善。5) 5) 标准落实不到位标准落实不到位 很多没有资质的小型企业，如果没有通过全程冷链，成本就低，那么产品价格就相对较低。但是正规企业按照国家标准去执行，每一个环节都通过冷链完成，产品价格就会相对较高。这对于完全通过冷链的规范企业来说就是不公平的竞争。巨大增长巨大增长空间空间有待提高有待提高巨大差距巨大差距来源：网络34附2 冷链物流市场6) 6) 冷冻冷藏配送运输效率低冷冻冷藏配送

51、运输效率低物流各个环节信息传递不畅，使库存、装卸、运输等缺乏透明度，造成冷冻冷藏产品在配送、运输途中发生无谓耽搁，风险及成本增加。7) 7) 市场化市场化程度低，第三方物流发展滞后程度低，第三方物流发展滞后冷链物流的经营观念和管理体制还没有完成从单纯仓储分配型向配送服务型的转变，大部分在国内流通的冷链产品的物流配送业务是由生产商和经销商完成的。第三方物流发展十分滞后，服务网络和信息系统不够健全，大大影响了冷链产品的在途质量、准确性和及时性，这也导致了冷链的成本和商品损耗很高。8) 8) 缺乏缺乏上下游的整体规划和整合上下游的整体规划和整合 冷链物流缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调，在一些地区中