投资性房地产与无形资产ppt课件

1、第八章第八章 投资性房地产与无形资产投资性房地产与无形资产v第一节第一节 投资性房地产投资性房地产v投资性房地产确实认投资性房地产确实认v投资性房地产的计量投资性房地产的计量v投资性房地产的转换及处置投资性房地产的转换及处置v第二节第二节 无形资产无形资产v无形资产的特征与内容无形资产的特征与内容v无形资产的计量无形资产的计量v无形资产的获得无形资产的获得v无形资产的摊销无形资产的摊销v无形资产的出租、出卖无形资产的出租、出卖v无形资产的期末计价无形资产的期末计价第一节第一节 投资性房地产投资性房地产v投资性房地产确实认投资性房地产确实认v投资性房地产的计量投资性房地产的计量v投资性房地产的转

2、换投资性房地产的转换v投资性房地产的处置投资性房地产的处置一、投资性房地产确实认一、投资性房地产确实认v定义：定义：v是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产该当可以单独计量和出卖。的房地产。投资性房地产该当可以单独计量和出卖。v方式方式v已出租的建筑物已出租的建筑物v已出租的土地运用权已出租的土地运用权v持有且拟增值后转让的土地运用权持有且拟增值后转让的土地运用权v确认确认v 将某个工程确以为投资性房地产，首先该当将某个工程确以为投资性房地产，首先该当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性符合投资性房地产的概念，其次

3、要同时满足投资性房地产的两个确认条件：房地产的两个确认条件：v 1、与该投资性房地产相关的经济利益很能够、与该投资性房地产相关的经济利益很能够流入企业；流入企业；v 2、该投资性房地产的本钱可以可靠计量、该投资性房地产的本钱可以可靠计量二、投资性房地产的计量二、投资性房地产的计量v投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量v投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量v采用本钱方式进展后续计量的投资性房地产采用本钱方式进展后续计量的投资性房地产v采用公允价值方式进展后续计量的投资性房采用公允价值方式进展后续计量的投资性房地产地产v投资性房地产后续计量方式的变卦投资性房地产后续计量方式的变卦投

4、资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量v投资性房地产该当按照本钱进展初始计量投资性房地产该当按照本钱进展初始计量v外购的投资性房地产外购的投资性房地产v只需在购入房地产的同时开场对外出租或用于资本增值，才只需在购入房地产的同时开场对外出租或用于资本增值，才干称之为外购的投资性房地产。干称之为外购的投资性房地产。v外购投资性房地产的本钱，包括买价、相关税费和可直接归外购投资性房地产的本钱，包括买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。属于该资产的其他支出。v自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产v只需在自行建造或开发活动完成即到达预定可运用形状只需在自行建造或开发活动完成即到达预定

5、可运用形状的同时对外出租或用于资本增值，才干将自行建造的房地产的同时对外出租或用于资本增值，才干将自行建造的房地产确以为投资性房地产。确以为投资性房地产。v自行建造投资性房地产的本钱，由建造该项房地产到达预定自行建造投资性房地产的本钱，由建造该项房地产到达预定可运用形状前发生的必要支出构成。可运用形状前发生的必要支出构成。v自行建造房地产到达预定可运用形状后一段时间才对外出租自行建造房地产到达预定可运用形状后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应领先将自行建造的房地产确以为固定或用于资本增值的，应领先将自行建造的房地产确以为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开场日或用于资本增值之资产、无形资产

6、或存货，自租赁期开场日或用于资本增值之日起，转入投资性房地产。日起，转入投资性房地产。投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量v后续计量具有本钱和公允价值两种方式后续计量具有本钱和公允价值两种方式v通常该当采用本钱方式计量，满足特定条件时可以通常该当采用本钱方式计量，满足特定条件时可以采用公允价值方式计量采用公允价值方式计量v同一企业只能采用一种方式对一切投资性房地产进同一企业只能采用一种方式对一切投资性房地产进展后续计量，不得同时采用两者计量方式展后续计量，不得同时采用两者计量方式v投资性房地产后续计量方式的变卦投资性房地产后续计量方式的变卦v企业对投资性房地产的计量方式一经确定，不得随

7、企业对投资性房地产的计量方式一经确定，不得随意变卦意变卦v本钱方式转为公允价值方式的，该当作为会计政策本钱方式转为公允价值方式的，该当作为会计政策变卦处置，将计量方式变卦时公允价值与账面价值变卦处置，将计量方式变卦时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益的差额，调整期初留存收益v已采用公允价值方式计量的投资性房地产，不得从已采用公允价值方式计量的投资性房地产，不得从公允价值方式转为本钱方式公允价值方式转为本钱方式采用本钱方式进展后续计量采用本钱方式进展后续计量v企业通常该当采用本钱方式对投资性房地产进展后企业通常该当采用本钱方式对投资性房地产进展后续计量续计量v会计处置会计处置v外购投资性

8、房地产或自行建造投资性房地产到达预外购投资性房地产或自行建造投资性房地产到达预定可运用形状时，按照其实践本钱，借记定可运用形状时，按照其实践本钱，借记“投资性投资性房地产，贷记房地产，贷记“银行存款、银行存款、“在建工程等科目。在建工程等科目。v按月计提折旧或进展摊销，借记按月计提折旧或进展摊销，借记“其他业务本钱，其他业务本钱，贷记贷记“投资性房地产累计折旧摊销科目。投资性房地产累计折旧摊销科目。v获得的租金收入，借记获得的租金收入，借记“银行存款等，贷记银行存款等，贷记“其他其他业务收入等科目。业务收入等科目。v投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定投资性房地产存在减值迹象的，经减值

9、测试后确定发生减值的，该当计提减值预备，借记发生减值的，该当计提减值预备，借记“资产减值资产减值损失科目，贷记损失科目，贷记“投资性房地产减值预备科目。投资性房地产减值预备科目。采用公允价值方式进展后续计量采用公允价值方式进展后续计量v采用公允价值方式的前提条件采用公允价值方式的前提条件v企业只需存在确凿证听阐明投资性房地产的公允价企业只需存在确凿证听阐明投资性房地产的公允价值可以继续可靠获得，才可以采用公允价值方式进值可以继续可靠获得，才可以采用公允价值方式进展后续计量。两个条件必需同时具备展后续计量。两个条件必需同时具备P154v会计处置会计处置v外购投资性房地产或自行建造投资性房地产到达

10、预外购投资性房地产或自行建造投资性房地产到达预定可运用形状时，按照其实践本钱，借记定可运用形状时，按照其实践本钱，借记“投资性投资性房地产，贷记房地产，贷记“银行存款、银行存款、“在建工程等科目。在建工程等科目。v不计提折旧或摊销，该当以资产负债表日的公允价不计提折旧或摊销，该当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，借记高于其账面价值的差额，借记“投资性房地产投资性房地产-公允公允价值变动，贷记价值变动，贷记“公允价值变动损益科目；低公允价值变动损益科目；低于那么做相反的分录。于那么做相反的分录。v获

11、得的租金收入，借记获得的租金收入，借记“银行存款，贷记银行存款，贷记“其他业其他业务收入等科目。务收入等科目。三、投资性房地产的转换三、投资性房地产的转换v房地产的转换方式及转换日房地产的转换方式及转换日v房地产转换的会计处置房地产转换的会计处置v本钱方式下的转换本钱方式下的转换v作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产v自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产v采用本钱方式计量的投资性房地产转为自用采用本钱方式计量的投资性房地产转为自用v公允价值方式下的转换公允价值方式下的转换v作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产v

12、自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产v采用公允价值方式计量的投资性房地产转为采用公允价值方式计量的投资性房地产转为自用自用房地产的转换方式及转换日房地产的转换方式及转换日v房地产的转换，本质上是因房地产用途发生改动而对房地产房地产的转换，本质上是因房地产用途发生改动而对房地产进展的重新分类。进展的重新分类。v企业有确凿证听阐明房地产用途发生改动，且满足以下条件企业有确凿证听阐明房地产用途发生改动，且满足以下条件之一的，该当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资之一的，该当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：产转换为投资性房地产：v作为存货的房地产

13、改为出租作为存货的房地产改为出租v 转换日为租赁期的开场日转换日为租赁期的开场日v自用建筑物或土地运用权停顿自用改为出租自用建筑物或土地运用权停顿自用改为出租 转转换日为租赁期的开场日换日为租赁期的开场日v自用土地运用权停顿自用改用于资本增值自用土地运用权停顿自用改用于资本增值 转换转换日为自用土地运用权停顿运用后，确定用于资本增值的日期。日为自用土地运用权停顿运用后，确定用于资本增值的日期。v投资性房地产开场自用投资性房地产开场自用 转换转换日为房地产到达自用形状，企业开场将其用于消费商品、提日为房地产到达自用形状，企业开场将其用于消费商品、提供劳务或者运营管理的日期。供劳务或者运营管理的日

14、期。本钱方式下的转换本钱方式下的转换v作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产v按该存货在转换日的账面价值结转，按该存货在转换日的账面价值结转，v借：投资性房地产借：投资性房地产v 存货跌价预备存货跌价预备v 贷：开发产品贷：开发产品 v自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产v按自用房地产在转换日的账面价值结转，按自用房地产在转换日的账面价值结转，v借：投资性房地产借：投资性房地产v 累计折旧累计折旧 累计摊销累计摊销v 固定资产减值预备固定资产减值预备 无形资产减值预无形资产减值预备备v 贷：固定资产贷：固定资产 无形资产无形资产v 投资性房地产

15、累计折旧投资性房地产累投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销计摊销v 投资性房地产减值预备投资性房地产减值预备采用本钱方式计量的投资性房地产转为自用采用本钱方式计量的投资性房地产转为自用v按该投资性房地产在转换日的账面价值结转，按该投资性房地产在转换日的账面价值结转，v借：固定资产借：固定资产 无形资产无形资产v 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计投资性房地产累计摊销摊销v 投资性房地产减值预备投资性房地产减值预备v 贷：投资性房地产贷：投资性房地产v 累计折旧累计折旧 累计摊销累计摊销v 固定资产减值预备固定资产减值预备 无形资产减无形资产减值预备值预备公允价值方式

16、下的转换公允价值方式下的转换作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产采用公允价值方式计量的投资性房地产转为自用采用公允价值方式计量的投资性房地产转为自用作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产v投资性房地产入账本钱按该房地产转换日的公允价值确定投资性房地产入账本钱按该房地产转换日的公允价值确定v其公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益其公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益v借：投资性房地产借：投资性房地产- -本钱公允价值本钱公允价值v 公允价值变动损益公允价值

17、变动损益v 存货跌价预备存货跌价预备v 贷：开发产品贷：开发产品v其公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积其公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积v借：投资性房地产借：投资性房地产- -本钱公允价值本钱公允价值v 存货跌价预备存货跌价预备v 贷：开发产品贷：开发产品v 资本公积资本公积- -其他资本公积处置时转入其他业务收其他资本公积处置时转入其他业务收入入自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产v投资性房地产入账本钱按该房地产转换日的公允价值确定投资性房地产入账本钱按该房地产转换日的公允价值确定v其公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益其公允价值小于账面价值的差

18、额，计入公允价值变动损益v借：投资性房地产借：投资性房地产- -本钱该房地产转换日的公允价值本钱该房地产转换日的公允价值v 公允价值变动损益公允价值变动损益v 累计折旧或累计摊销累计折旧或累计摊销v 固定资产减值预备或无形资产减值预备固定资产减值预备或无形资产减值预备v 贷：固定资产或无形资产贷：固定资产或无形资产v其公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积其公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积v借：投资性房地产借：投资性房地产- -本钱该房地产转换日的公允价值本钱该房地产转换日的公允价值v 累计折旧或累计摊销累计折旧或累计摊销v 固定资产减值预备或无形资产减值预备固定资产减值预备或无形资

19、产减值预备v 贷：固定资产或无形资产贷：固定资产或无形资产v 资本公积资本公积- -其他资本公积处置时转入其他业务收其他资本公积处置时转入其他业务收入入采用公允价值方式计量的采用公允价值方式计量的投资性房地产转为自用投资性房地产转为自用v以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值v其公允价值与原账面价值的差额计入当期损益其公允价值与原账面价值的差额计入当期损益v借：固定资产或无形资产借：固定资产或无形资产- -转换日的公允价值转换日的公允价值v 公允价值变动损益差额大于公允价值变动损益差额大于0 0v 贷：投资性房地产贷：投资性房地产- -本钱本钱

20、v 投资性房地产投资性房地产- -公允价值变动或借公允价值变动或借v 公允价值变动损益差额小于公允价值变动损益差额小于0 0四、投资性房地产的处置四、投资性房地产的处置v投资性房地产出卖、转让、报废或毁损，该当将处置收入扣投资性房地产出卖、转让、报废或毁损，该当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。v本钱方式计量的投资性房地产的处置本钱方式计量的投资性房地产的处置v确认收入，确认收入， 借：银行存款等借：银行存款等v 贷：其他业务收入贷：其他业务收入v 应交税费应交税费-应交营业税应交营业税v结转本钱，结转本钱， 借：其他业务本钱借

21、：其他业务本钱v 投资性房地产累计折旧摊销投资性房地产累计折旧摊销v 投资性房地产减值预备投资性房地产减值预备v 贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值方式计量的投资性房地产的处置公允价值方式计量的投资性房地产的处置v确认收入，确认收入， 借：银行存款等借：银行存款等v 贷：其他业务收入贷：其他业务收入v结转本钱，结转本钱， 借：其他业务本钱借：其他业务本钱v 贷：投资性房地产贷：投资性房地产-本钱本钱v 投资性房地产投资性房地产-公允价值变动或借公允价值变动或借v将其持有损益公允价值变动损益转为已实现损将其持有损益公允价值变动损益转为已实现损益其他业务收入益其他业务收入v借或贷记借或贷记“

22、公允价值变动损益，贷或借记公允价值变动损益，贷或借记“其他业其他业务收入务收入v将转换日计入资本公积的金额转入其他业务收入将转换日计入资本公积的金额转入其他业务收入v借：资本公积借：资本公积-其他资本公积其他资本公积v 贷：其他业务收入贷：其他业务收入第二节第二节 无形资产无形资产v无形资产的特征与内容无形资产的特征与内容v无形资产的计量无形资产的计量v无形资产的获得无形资产的获得v无形资产的摊销无形资产的摊销v无形资产的出租、出卖无形资产的出租、出卖v无形资产的期末计价无形资产的期末计价无形资产的特征与内容无形资产的特征与内容v概念：概念：v是指企业拥有或者控制的没有实物形状的可识别非是指企

23、业拥有或者控制的没有实物形状的可识别非货币资产，主要包括专利权、非专利技术、商标权、货币资产，主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权等。著作权、特许权等。v特征：特征：v可识别性、不具有实物形状、属于非货币性资产可识别性、不具有实物形状、属于非货币性资产v内容内容v专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地运用权等。土地运用权等。无形资产的初始计量无形资产的初始计量v无形资产应该按照实践本钱计量，即以获得无形资产并使之无形资产应该按照实践本钱计量，即以获得无形资产并使之到达预定用途而发生的全部支出作为无形资产的本钱。到达预定用途而发

24、生的全部支出作为无形资产的本钱。v外购无形资产的本钱，包括买价、相关税费以及直接归属于外购无形资产的本钱，包括买价、相关税费以及直接归属于是该项资产到达预定用途所发生的其他支出。是该项资产到达预定用途所发生的其他支出。v购置无形资产的价款超越正常信誉条件延期支付，本质上具购置无形资产的价款超越正常信誉条件延期支付，本质上具有融资性质的，无形资产的初始本钱以购置价款的现值为根有融资性质的，无形资产的初始本钱以购置价款的现值为根底确定。实践支付价款与购置价款的现值之间的差额，除符底确定。实践支付价款与购置价款的现值之间的差额，除符合借款费用资本化条件的应予资本化之外，该当在信誉期间合借款费用资本化

25、条件的应予资本化之外，该当在信誉期间内用实践利率法进展摊销，计入当期损益。内用实践利率法进展摊销，计入当期损益。P162 例例8-6v自行开发的无形资产，其本钱包括自满足无形资产确认条件自行开发的无形资产，其本钱包括自满足无形资产确认条件后至到达预定用途前所发生的支出总额，但对于以前期间曾后至到达预定用途前所发生的支出总额，但对于以前期间曾经费用化的支出不再进展调整。经费用化的支出不再进展调整。v研讨阶段的有关支出，在发生时该当费用化计入当期损益研讨阶段的有关支出，在发生时该当费用化计入当期损益v开发阶段的有关支出，假设企业可以证明开发支出符合无形开发阶段的有关支出，假设企业可以证明开发支出符

26、合无形资产的定义及相关确认条件，可以确以为无形资产。资产的定义及相关确认条件，可以确以为无形资产。无形资产的后续计量无形资产的后续计量v无形资产后续计量的原那么无形资产后续计量的原那么v估计无形资产的运用寿命估计无形资产的运用寿命v无形资产运用寿命的复核无形资产运用寿命的复核v运用寿命有限的无形资产运用寿命有限的无形资产v运用寿命不确定的无形资产运用寿命不确定的无形资产无形资产后续计量的原那么无形资产后续计量的原那么v估计无形资产的运用寿命估计无形资产的运用寿命v企业该当于获得无形资产时分析判别其运用寿命企业该当于获得无形资产时分析判别其运用寿命v无形资产的运用寿命如为有限的，该当估计该运用无

27、形资产的运用寿命如为有限的，该当估计该运用寿命的年限或者构成运用寿命的产量等类似计量单寿命的年限或者构成运用寿命的产量等类似计量单位数量位数量v无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，该无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，该当视为运用寿命不确定的无形资产当视为运用寿命不确定的无形资产v无形资产运用寿命的复核无形资产运用寿命的复核v企业该当于每年年度终了，对无形资产的运用寿命企业该当于每年年度终了，对无形资产的运用寿命及摊销方法进展复核及摊销方法进展复核v假设有证听阐明无形资产的运用寿命及摊销方法不假设有证听阐明无形资产的运用寿命及摊销方法不同于以前的估计，那么对于运用寿命有限的无形资同于以前的估计，那么对于运用寿命有限的无形资产，应改动其摊销年限及摊销方法，并按照会计估产，应改动其摊销年限及摊销方法，并按照会计估计变卦进展处置。计变卦进展处置。v对于运用寿命不确定的无形资产，假设有证听阐明对于运用寿命不确定的无形资产，假设有证听阐明其运用寿命是有限的，那么应估计其运用寿命并按其运用寿命是有限的，那么应估计其运用寿命并按照运用寿命有限的无形资产处置原那