前期介入工作内容与标准

1、前期介入工作内容与标准一、工程早期介入阶段（一） 项目立项阶段1. 工作内容（1） 人员选拔 （2） 协助开发商考虑项目所需相关配套设施（3） 为前期物业管理作充分准备2. 工作方法（1） 选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担前期工程工作 （2） 项目工程现场实地查看 （3） 了解项目地块周边社区环境 （4） 向开发商提出建议报告 （5） 根据客户群体确定物业管理模式 （6） 确定物业管理服务的基本内容 （7） 确定物业管理服务的总体服务质量标准 （8） 根据物业成本确定物业管理费的收费标准3. 工作标准（1） 相关配套服务设施完整 （2） 物业的功能及质量达到要求 （3） 提高

2、开发商的开发效益（二） 项目设计阶段1. 工作内容（1） 物业分专业条线介入 （2） 收集设计标准规范 （3） 提供设备、设施的选型及服务方面的改进意见 （4） 物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置2. 工作方法（1） 收集国家颁布的相关专业的设计规范与标准 （2） 协助开放商审核设计图 （3） 从使用、维护、管理、经营及未来 功能的调整和物业的保值、增值等角度提出建设性的意见3. 工作标准（1） 物业使用功能完善，使之趋于合理性与实用性（2） 引用标准： GB50007-2002建筑地基基础设计规范 GB50010-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2001建

3、筑抗震设计规范 BGJ14室外排风设计规范 GBJ16建筑设计防火规范 GBJ45高层民用建筑设计防火规范 GB50015-2003建筑给排水设计规范（三） 项目施工阶段1. 工作内容（1） 产品保护 （2） 施工质量 （3） 施工进度 （4） 跟进信息反馈 （5） 收集相关专业的国家验收标准 （6） 整改工作跟进2. 工作方法（1） 派出工程技术人员进驻现场 （2） 产品保护采用方法：1、防护；2、包裹；3、覆盖；4、封闭；5、合理安排工序 （3） 参与工程建设监理，掌握第一手资料，并做好相关工作记录，为今后的物业管理提供资料及依据 （4） 了解并跟进隐蔽工程验收记录 （5） 建筑工程常见质

4、量通病跟进检查 （6） 定期收集主承包工程单位与分包单位提高的有关施工进度计划 （7） 重要的施工计划节点开工或完工，应将施工有关重要的场面拍照、存档3. 工作标准（1） 提高工程施工质量 （2） 施工质量满足规范要求 （3） 引用相关标准： GBJ206木结构工程施工及验收规范 GBJ207屋面工程施工及验收规范 GBJ147-90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范 GBJ148-90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范 GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范 GBJ150-91电气装置安装工程电气设备交接验证标准 GBJ50242-2002建筑给排

5、水及采暖工程施工质量验收规范 （四） 工程前期介入工作报告1. 工作内容了解公司关于编写“工程前期介入工作报告”的相关规定2. 工作方法（1） 深入施工现场了解工程施工进展，发现施工质量问题及时记录 （2） 每月编写“工作报告”上报公司相关领导或相关部门 （3） 根据现场实际情况，将发现的问题通报给开发商3. 工作标准（1） 及时发现施工中存在的问题（2） 对存在的施工问题拟定解决方案（3） 按公司要求定时完成编写前期介入工作报告，并上报公司（4） 公司相关管理职能部门跟进现场工作情况，并提出相关的工作要求物业工程交接验收阶段（一） 物业竣工验收资料1. 工作内容（1） 收集项目规划报建资料

6、（2） 收集工程竣工验收资料 2. 工作方法（1） 按规定标准收集由开发商提供的相关竣工资料 （2） 具体收集资料明细详见附件一、二 （3） 相关记录表式接管验收资料遗留问题登记表3. 工作标准（1） 各项竣工验收资料收集齐全 （2） 相关记录表格记录完整 （3） 建立细化目录 （4） 分类成册 （5） 分盒装订入柜（二） 工程部架构1. 工作内容（1） 工程部相关人员配置 （2） 新进人员入职培训2. 工作方法（1） 根据接管物业的规模建立相应的工程管理架构 （2） 拟定各专业岗位人员的学历、技术等级、工作经历等资格要求报人力资源部，并向社会招聘 （3） 新进人员由人力资源部负责公司相关概况

7、及企业文化等内容的培训工作3. 工作标准（1） 各专业人员招聘到位 （2） 培训后经考核合格后上岗（三） 岗位职责1. 工作内容（1） 制定各岗位职责 （2） 岗位工作培训2. 工作方法（1） 由工程负责人组织编写各项工作岗位职责 （2） 由工程负责人组织培训，并记录存档3. 工作标准（1） 各项岗位职责齐全 （2） 新进员工经考核合格后上岗（四） 规章制度1. 工作内容（1） 制定各项工程规章制度 （2） 岗位培训工作2. 工作方法（1） 由工程负责人组织编写各项工作岗位职责 （2） 由工程负责人组织培训，并记录存档3. 工作标准（1） 各项规章制度齐全 （2） 新进员工经考核合格后上岗（五

8、） 设备台账1. 工作内容（1） 收集各项设备资料 （2） 按规定要求制定设备台帐2. 工作方法（1） 汇总开发商提供的设备设施各设备中的技术数据资料 （2） 按公司规定的设备设施编号及分类原则在物业管理软件上进行分类及编号3. 工作标准（1） 按公司规定要求对设备设施进行编号 （2） 设备台帐完整、齐全（六） 设备保修期限1. 工作内容（1） 了解设备设施质保期限 （2） 收集相关法规2. 工作方法（1） 由开发商采购部提供相关设备维修信息卡 （2） 编制协作配套单位通联表 （3） 了解设备维保信息卡中的相关内容 （4） 学习相关法规（中华人民共和国建设部令80号房屋建筑工程质量保修办法）3

9、. 工作标准（1） 按开发商购买合同中的相关规定执行 （2） 按照国家相关规定执行 （3） 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为： a. 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； b. 屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； c. 供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期； d. 电气管线、给排水管道、设备安装为2年； e. 装修工程为2年。 （4） 建筑工程的保修，自办移交手续之日起计算 （5） 安防设备的保修，自政府主管部门验收通过之日起计算（七） 物业验收流程1. 工作内容（1） 制定接管工作流程 （2） 制定接管验收记录表2. 工作方法

10、（1） 按接管工作流程跟进检查（详见附件三） （2） 按开发商物业交接进度工作计划制定相应的物业接管工作计划表 （3） 按区域逐项验收，并将检验情况予以记录，由开发商（项目部）签收 （4） 接管验收相关记录表格房屋本体接管验收表公共配套设施接管验收表机电设备接管验收表室外给排水接管验收表接管验收问题整改表3. 工作标准（1） 按操作流程运作 （2） 跟进验收中发现问题的装修工作 （3） 相关记录表格记录完整、存档保管 （4） 确保接管物业的质量合格（八） 物业工程接管验收标准1. 工作内容（1） 收集房屋接管验收相关标准 （2） 按规范标准验收 （3） 存在问题记录汇总 （4） 跟进落实2.

11、工作方法（1） 抽调工程条线专业骨干，成立接管验收小组 （2） 组织相关验收人员学习与培训工作 （3） 接管验收主要是观感验收和使用验收，侧重观感是否合格，设施设备的使用功能是否符合标准要求 （4） 学习相关法规（ZBP30001-90）中华人民共和国房屋接管验收标准 （5） 制定未销售的空置房交接验收工作规程，包括职责、操作程序、工作标准及相关支持文件与表式，并组织相关员工进行培训3. 工作标准（1） 验收人员熟悉国家有关标准（ZBP 30001-90）中华人民共和国房屋接管验收标准 （2） 按“室内装饰工程质量验收标准（设备安装部分）进行验收（详见附件六） （3） 按“住宅装饰装修验收标准

12、”验收（DB31/30-2003)(详见附件七） （4） 引用相关标准： GBJ206木结构工程施工及验收规范 GBJ207屋面工程施工及验收规范 GBJ147-90电气装置安装工程高压电气施工及验收规范 GBJ148-90电气装置安装工程电气变压器、油浸电抗器感应器施工及验收规范 GBJ149-90电气装置安装工程母线装置施工验收规范 GBJ150-91电气装置安装工程电气设备交接验证标准 GBJ50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范 （5） 物业工程接管验收标准详见附件四、五（6） 物业工程接管验收标准详见附件四、五 （7） 相关管理人员培训考核合格后上岗，空置房内设备设

13、施等达到管理标准。（九） 工程维修人员相关技术培训工作1. 工作内容（1） 培训计划 （2） 培训资料 （3） 培训考核2. 工作方法（1） 根据工程部人员的具体情况制定相应的培训计划 （2） 专业性较强的系统设备（如BAS、消防系统、监控系统、门禁系统、车管系统、空调系统等）请供货商负责培训，并提供教材 （3） 了解开发商购货合同中相关培训工作具体内容与要求3. 工作标准（1） 培训资料完整 （2） 专业培训合格（十） 物业工程接管实物查收1. 工作内容（1） 设备数量清点 （2） 设备运行状况2. 工作方法（1） 根据项目工程设计相关资料逐一清点 （2） 查验方法：A感官查验；B使用查验；

14、C检测查验；D试验查验 （3） 查验范围： A. 物业共用部位； a) 主体结构设外墙、屋面 b) 共用部位楼面、地面、内墙面、顶棚、门窗 c) 公共卫生间、阳台 d) 公共走廊、楼道及扶手、护栏等 B. 物业共用设备设施 a) 高、低压配电设施 b) 电气照明、插座、开关装置c) 防雷与接地 d) 给排水、消防水系统 e) 电梯设备 f) 通信网络系统 g) 火灾报警及消防联动系统 h) 排烟、送风系统 i) 安全防范系统 j) 采暖和空调等（4） 其它公共配套设施：物业大门值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心、会所、停车场、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾房及处理设备、休闲娱乐设施、信

15、报间 3. 工作标准（1） 设施设备数量与设计相符 （2） 设施设备运行工作正常，安全可靠 （3） 存在问题及时记录，并报开发商项目部（十一） 工程遗留问题操作流程1. 工作内容（1） 存在问题汇总 （2） 形成专题报告转交给开发商 （3） 组织召开相关工作协调会 （4） 跟进落实2. 工作方法（1） 将工程遗留问题按专业进行分类汇总，并附有验收或运行的一些具体测试数据或照片资料 （2） 组织工程协调会，拟定会议讨论议题，由开发商、承建商、供货商、物业等多方共同参加，开会后会议内容形成会议纪要 （3） 根据开发商的整改设计组织好物管员、保安员等进行配合工作，根据具体工作内容决定是否向业主发相关告示 （4） 工程整改工作完成后，物业应按照工程有关规范及验收标准进行整改后的质量验收工作，检查是否符合运行及使用要求 （5） 验收完成之后，应收集有关技术资料，交资料室存档备案 （6） 相关记录表式接管验收遗留问题登记表3. 工作标准（1） 按整改工作计划逐一落实解决存在问题 （2） 整改工程技术资料完整，存档保管 （3） 制定相应设备设施操作运行维保工作计划 （4） 相关记录表格记录完整 （5） 整改工程验收合格 （6） 外发工作联系函，文本格式按行