成都市龙泉贾家工业地产投资分析

1、成都市龙泉贾家工业地产投资分析目录1. 工业地产介绍 12. 宏观投资环境分析 63. 地区投资环境分析 74. 近年来工业用地供应情况分析 105. 结论 136. 参考文献 15 1、 工业地产介绍 1. 行业特征 工业地产作为新型地产开发模式，主要包括筹措项目资金、规划设计园区、建设基础设施、引进企业入驻、给企业提供配套服务等内容。其主要特征有四个方面： (1) 政策主导性强、区域性强、专业性强 工业地产受政府政策主导性强。工业地产由于依附于产业园区，而产业园区大多由政府规划设立，地方政府的产业政策（包括产业结构政策、产业组织政策、产业布局政策等）和区域经济政策（如西部大开发相关政策），

2、均影响工业地产项目获得政府支持的程度，如土地资源、税收优惠、金融扶持等方面，从而关乎整个项目运作成功与否。 工业地产的区域性强，不同区域的相关产业发展阶段不尽相同。发展水平高的地区，由于集聚效应较强，对工业地产的需求会更加旺盛。另外，不同区域的地理位置不同，资源禀赋不同，工业地产发展的模式也会有差异。 工业地产的专业性强。只有对产业进行深入研究，才能把握产业的发展趋势、产业的布局现状等。另外，不同的产业对于产业发展环境的要求不同，功能的要求也不同。因此，产业地产开发的重点也会不同。 (2) 前期资金投入大，投资回收周期较长 工业地产项目往往成片开发，规模大，对基础设施要求高，而前期基础设施建设

3、往往需要投入巨额资金。因此，对投资开发企业的资金门槛要求较高。 工业地产现存的盈利模式主要依靠前期工业楼宇的销售、租赁，后期相关配套服务的收入。根据相关数据，国内工业地产平均投资回报率为 10%左右。这就意味着投资开发企业需要十年甚至更长才能收回成本。 (3) 后期以配套服务为重点 工业地产是跨产业与地产领域的新型地产，是建立在为产业服务基础上的，而产业发展的长期性，使得工业地产具有可持续经营和发展的特点。这与住宅地产、商业地产等消费型地产明显不同。 工业地产在前期以打造产业发展硬环境、吸引产业链上相关企业聚集为重点。后期便以为企业提供配套服务为重点，营造产业发展软环境。例如，为企业提供专业化

4、的咨询、协助企业解决融资问题、代企业招聘人才等等，甚至根据特殊客户群相关需求，为其提供菜单式、定制化服务。另外，工业地产还要提供良好的生活配套服务。 (4) 实现资源价值最大化 工业地产作为一种开发土地资源、承载产业发展的新型地产，能从产业运营和地产开发两个方面来最大限度地挖掘其资源价值。其路径一般是将土地资源作为培育产业、产业升级的载体，开发企业不仅通过地产开发获取企业短期利润，而且还可着眼于区域产业发展、园区运营，获取长期利润。与此同时，也给区域产业发展创造良好条件，助推其发展，从而实现资源价值最大化。 2. 相关因素 一个工业地产项目运作是否成功，受到很多因素的影响，如政府相关政策、整体

5、经济形势、行业周期等等。其实，从工业地产开发企业的角度来说，整个项目分为选址、定位、建设、招商、服务五个环节，也就是影响项目的五个重要因素。如图 2-1。 图 2-1 工业地产项目运作简单流程图 （1）选址。由于目标客户企业在入驻园区时一般会考虑区域各方面条件，包括资源（如自然资源、客户资源、劳动力资源等）、市场（如辐射的市场范围）、效率（如物流发展水平、政府效率等）以及战略机遇（如国家政策倾斜区域等）。因此，工业地产项目在选址时应围绕目标客户企业的发展需求，比较分析相关区域的产业发展水平、经济环境、政策环境等。 （2）定位。产业园区的定位对其未来发展有着决定性的影响。其功能定位要充分考虑市场

6、导向以及整合资源并创新的能力，同时对相关政策导向、产业发展水平、产业发展方向进行分析，明确产业定位，确定主导产业。 （3）建设。要深度结合主导产业的发展特点，对园区进行设计，实施基础设施建设以及功能区域的建设。例如，如果定位工业总部基地，建设园区时应重点打造办公环境；如果定位生态工业园区，则需建造完整的排污循环再利用系统。建设时甚至可以提前招商，根据目标企业的要求，定制其厂房或研发楼宇。 （4）招商。将目标企业进行细分，通过多种渠道，充分招商。重点是从产业链角度来对目标企业进行分析筛选，并关注二级配套企业、关联企业的投资动向，努力打造完整产业链，利用龙头企业吸引配套企业，利用配套企业吸引其他龙

7、头企业，充分发挥产业链的聚集效应来吸引目标企业入驻。 （5）服务。服务在工业地产项目中起着至关重要的作用，也是各个工业地产项目差异化发展的关键。服务一方面是为客户提供配套服务，例如搭建政企沟通平台、中介商务平台、客户交流平台等，营造适合企业发展的氛围，形成独特的园区文化；另一方面是为政府服务，政府需要园区促进地方经济发展，形成集聚效应，贡献税收，创造就业等。 3. 我国工业地产的发展历程我国产业地产概念主要从工业地产衍生而来，其发展历程与我国园区建设进程息息相关。 (1) 第一阶段：1978 年至 90 年代初，工业地产的粗放型建设阶段 1979 年，国务院批准成立蛇口工业区，并于 1980

8、年 4 月成立蛇口工业区筹建指挥部，成为我国第一个工业区，而蛇口工业区的开发经营即成为如今风靡一时的产业地产的雏形。紧接着，在全国兴起成立工业园区的热潮，但当时对于工业园区开发、建设大多由政府主导，并以管委会为园区管理机构，工业土地、建筑、物业都在政府管理之下。 (2) 第二阶段：90 年代初至 2003 年，工业地产向产业地产过渡时期 国内工业地产开发模式以政府主导，企业有限度参与为主。政府主导的园区仍然以管委会为运营主体，重点工作内容为依靠优惠政策来招商引资，以获得税收和就业。但是有一些大型工业企业由于生产基地分散，不利于发展，便开始以自身为主体建设产业园区，其开发、建设、运营管理均由自身

9、承担。典型的案例如青岛海尔工业园，于 1992年由海尔集团兴建，1995 年建成后成为自身的生产基地以及总部办公场所。 在这一阶段，国内工业地产出现民营企业自建园区与政府兴建园区共同存在的现象，但园区质量参差不齐。 (3)第三阶段：从 2003 年至今，产业地产进入快速发展期 2003 年以来，随着产业地产的快速发展，政府充分发挥宏观调控作用，针对政府所属园区开发企业往往通过与政府的特殊关系，以协议出让的方式获取相对价格低廉的土地，使各地出现“跑马圈地”的现象，对此，中央政府制定了相关法律法规对产业地产进行规范。2003 年，国土资源部提出集约利用土地，明确了各类园区的容积率范围，以及对园区土

10、地供应进行调控。2007 年，国务院明确工业用地须用招拍挂方式出让，并公布各地工业用地最低指导价格标准，以防止零地价或者低价获得工业用地。 在这一阶段，我国产业地产在政府逐渐加大调控力度的形势下仍然获得快速发展。主要有以下方面： 1）是产业地产的内涵逐渐丰富，功能由传统意义上的单一配套专项复合功能设计，转变为更加注重工业区和住宅区的合理搭配。 2）是产业地产的开发运营主体出现多样化，不再局限于政府主导，或者企业主导的模式。国外产业地产商进入中国，国内一些住宅地产开发商也开始转型为产业地产开发商，成为产业地产开发的新兴力量。比较典型的案例，是中国和新加坡两国政府共同主导兴建、实行政企合作开发模式

11、的苏州工业园，以市场化、企业化方式运作，并获得良好盈利。 3）是产业地产运作开始实现市场化，开发主体通过市场化融资进行开发、经营，拓宽了融资渠道，例如发行债券、上市融资、获取合理利润，节约了政府的财政投入。 4. 发展现状 我国产业地产发展至今，大多存在于工业园区、产业园区，表现为“园中园”，内容上主要有工业厂房、物流仓储、科技研发办公类物业三种类型，比较常见的是物流园区、总部基地、工业园区。 由于我国总体上仍处于工业化阶段，但是区域之间、城市之间差异较大，表现在一线城市与二、三线城市在发展产业地产上出现了分化。 从形式上看，包括北京、上海在内的一线城市集中发展高新技术产业园区、总部基地、研发

12、中心等附加价值较高的产业地产形式，二、三线城市仍然以发展传统产业地产为主。 从市场上来看，随着城市化进程的深入，一线城市原有的资本优势、区位优势在工业用地紧张，市场竞争日益激烈的形势下逐渐丧失，一些二线城市如重庆、武汉、成都等开始成为产业地产行业新的热土。例如，全球最大的工业地产投资信托公司普洛斯已在天津、成都、苏州、武汉等二线城市投资兴建物流园区、新加坡腾飞集团通过合资形式对大连软件园腾飞园区进行开发建设。 总的来说，我国产业地产现阶段的发展有以下特点： (1)工业用地市场化 我国工业用地在之前大多采用协议出让的方式转让，导致土地价格偏低。2007 年，国土部规定工业用地必须逐步实行“招、拍

13、、挂”的形式出让，从而减少开发商与当地政府的暗箱操作机会。工业用地的价格实行市场化，有利于提高产业地产行业的透明度，同时，也让工业用地的价值逐渐实现回归。例如，2012 年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为 3069 元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为 5728 元/平方米、4522 元/平方米和659 元/平方米；同比增长率分为 2.33%、3.93%、1.77%、2.27%【3】。另外，工业用地市场化运作缩短了获得土地使用权的周期，提高了使用效率，打破了政府垄断工业用地的格局，使民企、外企均可参与园区土地一级、二级整理开发。 (2)产业园区的配套环境得到极大完善 随着我国产业升级

14、，中高端制造业、服务业得到迅速发展，入驻企业职工对工作环境的需求也不再局限于单一的生产需求或钢筋水泥式的办公楼，而是对生态环境、休闲娱乐、商业等相关配套设施的更高要求。近几年，我国产业地产提供的生活配套不断完善，实现了产业与城市相融、工作与居住一体化。 二、宏观投资环境分析 从国际视角来看，全球产业战略转移驱动着中国工业地产的市场需求。中国经济发展所采取的改革开放模式，以及中国在劳动力、工业配套能力，国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移的重要区位之一。自20实际80年代以来，我国已经先后接受来自香港、台湾、日本和韩国以及欧美等多个国家和地区的产业转移。可以说，中国工业地产的迅速

15、发展很大程度上经济全球化的时代背景下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果，中国工业地产由于制造业的膨胀还有非常明显的发展空间。作为工业的载体，国外工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。比如日本的工业地产对日本GDP贡献在40%以上，美国的工业地产对美国的GDP贡献也超过了30%。据专家初步估计，中国的工业地产至少有两万亿的市场空间【1】。 从国内情况分析，在制造业的升级和转移、国家推动重点工业园区建设等因素的推动下，国内工业地产需求持续增长，工业地产的投资价值正在逐步显现。随着国家对中西部地区的政策倾斜，中国国内一场全面的产业转移已经开始。长三角区域、珠三角区域正在形成总部经济模

16、式，制造业迅速向内地转移。安徽、江西、湖北、湖南、河南、广西等地迎接产业转移日渐频繁，工业投资项目也逐渐增多。伴随这一轮产业转移，以及“中国制造”向“中国创造”的改变，中国制造业必将出现发展的又一次热潮，而且将呈现全国整体大发展的局面，这给工业地产带来极大的发展机遇。附：我国政府对工业用地相关政策 从投资者的角度考虑，工业地产是地产投资领域新崛起的一个增长极。在国家宏观政策的持续调控下，住宅与商业地产市场的竞争已经到了白热化的程度，行业发展已处于下行期。而工业地产目前暂时能避开政策调控，且竞争相对较弱。目前工业地产的地价水平与住宅地产和商业地产相比处于低位，发展后劲十分充足。另外，工业地产投资

17、回报稳定性较高，一般认为工业地产投资回报率能达到8%12%【2】。3、 地区投资环境分析1. 成都市工业用地市场走势 成都市2014年上半年工业用地成交价格走势： 成都市2014年上半年工业用地供应量走势：2. 成都市龙泉地区经济发展状况 在成都2013年下半年发布的半年经济数据中，汽车和电子信息产品制造业是最大亮点，增加值分别增长53.2%和20%，而汽车产业主要布局在龙泉驿。成都市龙泉驿区16月实现生产总值（GDP）386.5亿元，同比增长19%，继一季度首次在全省区（市、县）中夺冠后，继续领跑。随着GDP的走高和汽车产业的升级，加上地铁2号线、成龙大道、驿都大道和2号线东延线的开通以及保

18、利、万科等房产龙头的强势入驻，龙泉驿正在以其便捷的交通、良好的发展前景和相对低廉的房价成为最具升值潜力的热门板块。3. 贾家工业园简介 简阳市贾家工业集中区位于“一山两湖”中心地段，距成都半小时车程，规划面积6000亩，园区内地势开阔，321国道、两湖路穿境而过，园区毗邻成渝高速公路（仅有几分钟车程），交通十分便利。水、电、气、通讯、闭路电视等基地设施齐全，是四川地区配套设施比较齐全，具发展潜力的综合经济园区。 简阳市贾家工业园区的建设，按照“统一规划、分期实施、配套完善”的原则进行。计划基础设施总投入15000万元，形成工业净用地5000亩。现一期工程已完成投资1000万元，9米宽，5000

19、米长的工业干道直接连入成渝高速路，水、电、气、通讯、闭路电视均实现专线专网。二期工程正在建设。 目前，园区的集聚功能十分明显，现已入驻工业集中区内企业总数已达68户，其中规模企业18户，其中：帝王洁具、若男面业、三和标件、嘉信电器、四川星华食品有限公司等企业均属简阳市重点骨干企业。 简阳市贾家镇厂房市场： 四、近年来工业用地供应情况分析 （1）工业用地供应的区域转移20062010年，东、中和西部地区用地供应量均有不同程度的增长，但是所占建设用地总量的比例由较大变化（表1）。中西部地区的建设用地供应面积占全国总量的比例有所提高，其中工矿仓储用地的提高幅度最为明显，这说明支持西部开发的土地供应管

20、理政策得到了较好的执行。 预计中西部地区用地占总量比例还将提高，并且工业和基础设施用地的增长速度高于房地产用地。中西部地区人力、土地和矿产资源丰富，但城镇化和基础设施水平落后于东部地区，近年经济发展强劲，城镇化和工业化将会加速，并且承接了东部发达地区的产业转移，潜力巨大，因此工业用地的需求将更加旺盛。 （2）招拍挂出让比例明显提高 2007年实施工业用地招拍挂出让政策以来，招拍挂出让的宗地数、出让而积和出让价款的占比持续增加(图2)0 2011年1季度，招拍挂出让的而积和价款占工业用地出让总量的比例分别是92.1%和93.6%，而同期房地产用地招拍挂出让的而积占房地产用地出让而积的比例为92.

21、9%和97.3%，工业用地的市场化配置取得了很大进展。 （3）工业用地的供应和利用越来越受到管理部门的重视，管理政策也逐渐完善，工业用地的管理业已成为土地参与宏观调控的重要工具。通过分析认为:我国工业用地供应的区域分布有向中西部转移的趋势;工业用地招拍挂出让的比例逐步提高。5、 结论房地产调控难抑工业地产强劲需求 房地产按用地属性分为住宅、商服、工业和综合类用地等。工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属物, 工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业房地产土地的批租年限为 50 年。工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业, 具有政策主导、专业性强、区域性强

22、、投资回报稳定的特点。由于其稳定的投资回报, 工业地产颇受国外投资者青睐, 目前国内对工业地产关注度在不断提升。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下, 国内工业地产的长期需求呈上升趋势, 目前许多地区已出现工业地产供需倒挂, 工业地产的投资价值正逐步显现, 工业物业的租售价格趋于稳步上扬。业内人士认为, 2014 年房地产行业中住宅地产、工业地产等子行业表现将会有所差异。在 2014 年, 政府依然会加大对以住宅地产为主的政策调控, 房地产价格涨幅将会被控制在一定幅度内, 而房价涨幅过大城市的住宅市场也将会在地方政府的政策打压下受到一定程

23、度的抑制。因此, 业界对2014年住宅地产市场的判断是:“行业景气度将会在多因素作用下维持高位振荡, 房价涨幅趋缓，甚至下行。”未来几年, 在工业用地地价上涨、工业地产需求长期持续升温, 工业物业销售及租赁价格持续攀升的带动下, 工业地产行业将保持高景气度。 工业地产公司的主要优势在于经营业绩稳定, 享受资产增值溢价,而且基本不受地产政策调控影响,而住宅地产受房地产行业的政策调控影响较大,对公司未来经营业绩增长将产生一定的不确定性。 所以, 2014年房地产行业中住宅地产、工业地产等子行业表现将会有所差异。未来几年,在工业用地地价上涨、工业地产需求长期持续升温,工业物业销售及租赁价格持续攀升的

24、带动下,工业地产行业将保持高景气度。工业地产仍是下一个投资热点 目前, 工业地产股票很受欢迎。记者通过对有关财务数据分析比较发现, 与住宅地产、商业地产上市公司相比, 工业地产公司具有盈利水平一般, 管理费用及期间费用率较高, 但偿债能力较强, 资产周转率高的特点。工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定, 一般现金流充沛; 享受工业土地增值带来的资产溢价; 不受住宅地产政策调控影响。工业地产是目前最具投资价值及增值潜力的房地产板块, 将成为下一投资热点。 首先, 房地产住宅地产。目前市场存在将房地产笼统地理解为住宅开发地产的误区。在住宅地产调控力度加大、人民币稳步升值、会计政策调控等因素的作用下, 未来房地产行业将以“多极化”的投资策略为主, 投资热点将会从住宅地产向商业地产, 再向工业地产转移。2014年房地产行业中我坚定看好工业地产。第二