房地产开发策划

1、规划房地产开发课程作业“房地产开发策划与规划设计”题目：“武汉市杨春湖以北友谊大道以南地块”开发策划及规划设计姓名：蒙俊杰日 期：2015年 6 月 17 日目 录一、开发策划篇1. 区位分析2. 市场分析3. 市场供求分析4. 竞争项目分析5. 财务分析6. 风险分析7. 投资决策二、规划设计篇1. 项目定位2. 设计思路3. 规划结构4. 总图设计5. 户型设计6. 日照分析一、开发策划篇1.区位分析（1）宏观区位项目位于武汉市武昌东三环内侧，青山区城市副中心东侧。 毗邻杨春湖公园、东湖风景区，景观环境优势明显。（2）中观区位项目位于杨春湖北侧，友谊大道南侧，临近武汉高铁站与欢乐谷。基地西

2、北侧为成熟住宅区，区域紧邻杨春湖城市副中心的核心商业区，地处新旧区的咽喉位置，是高铁人流进入青山区的门户。出行便捷，可由友谊大道快速接驳二三环线。并且未来规划有地铁线杨春湖站。目前处于区域价格洼地，具有发展潜力（3）微观区位项目北侧与西侧各临友谊大道和杨春湖路，三环线在基地东侧，另有团结大道在杨春湖南侧。基地西北方向有成熟的城市生活区，附近有零星的新型居住小区，为地块内商业提供了基本人流。（4）场地条件项目基地北邻友谊大道，东邻武广高铁站北咽喉区，南邻清澈干净的杨春湖，西邻杨春湖路。场地是一块东西长570m，南北长200m，趋近于长方形的用地，用地面积约为109800 .场地无需拆迁，内部高差

3、不大，相对比较平整，开发难度较低。（5）城市规划管理地块东、南、中部有公共通道，通道红线宽度10m，通道位置可适当调整。在距离高铁60m范围内不得布置居住建筑，应以绿化为主。友谊大道控制15m绿化带+10米管线走廊。沿杨春湖路控制10m绿化带。遵守武汉市三边规定和武汉市商业规划管理规定，遵循武汉248号令相关规定规划用地条件: 项目用地规模：10.98万m2 容积率：3.0 总面积：329400m2 商住比为：2:8 商业面积：65880m2，住宅面积：263520m2 建筑限高：100M 建筑密度：20% 绿地率：35% 配置居住建筑面积5%的公租房2.政策分析（1）政治政策环境分析（2）经

4、济环境分析2014年三季度，全市新建商品房供应套数为72474套,其中新建住房供应套数为61633套，写字楼新增供应套数为5157套，商业新增供应套数为3320套，其他新增供应套数2364套。新建商品房实现销售面积523.12万平方米，环比增加12.09%，同比增加5.86%；销售套数为52375套，环比增加7.16%，同比增加5.13%。新建住房实现销售面积448.04万平方米，环比增加13.29%，同比增加10.96%；销售套数44285套，环比增加10.61%，同比增加9.33%。新建住房供应按户型结构统计，90平方米以下户型的供应套数占比最大，占全市新增供应套数的42.11%；其次为9

5、0-120平方米户型，占全市新增供应套数的39.07%；其他户型供应套数占全市新增供应套数的18.82%。按价格段统计，价位在4000-7000元/平方米的新建住房成交量占比最大，共实现销售17000套，占全市总销售套数的38.39%；其次7000-10000元/平方米的新建住房共实现销售12779套，占全市总销售套数的28.86%。2014年三季度，新建商品房平均价格为7702.6元/平方米，环比上涨0.12%，同比上涨2.8%。新建住房平均价格为7398.18元/平方米，环比上升4.29%，同比上涨6.27%。写字楼平均价格为10028.36元/平方米，环比下降0.45,同比上涨0.7%。

6、青山区域供求均创历史高峰，市场热度大幅提升，大环境向好。未开工土地储备约350万，在售项目可销售量（已推出未售量）约45万，应坚持做主流畅销产品，抢占区域客户，产品以75-95两三房为主。项目用地楼面价为3525元/，地价相对较高；结合周边市场情况，除开地价、报批报建、税费等必需成本，成本控制成为项目盈利最关键因素。3.市场供求分析（1）人口结构根据武汉市2014年统计年鉴，2013年武汉市总人口822万人，约286.4万户。城镇化率为67.559%，非农人口与农业人口的比值为2.09，男女比例为1.05。从图中可以直观的看出在35-59岁年龄段人口最多，其次是18-34岁年龄段。（2）消费结

7、构2013年武汉市城市居民人均住宅建筑面积为34.75，人均可支配收入为29821元。2013年武汉市家庭可支配收入占总收入的比例为88.11%，购房与建房支出占家庭总支出的0.31%（3）居民住房消费价格指数（4）城镇居民家庭住房构成状况及青山区住房投资销售情况与2012年相比，租赁公房、房改私房和商品房所占的比例都有所下降，租赁私房、原有私房和借用房的比例有所上升。从住宅建筑样式来看，单栋住宅和平房的比例有所上升，四居室、三居室和二居室的比例有所下降。 2013年青山区房地产投资额为556995万元，比上年增长56.2%；商品房销售面为19.32万平方米，对比2012年没有变化。（5）消费

8、者预期住房需求主要来源来源1：住房升级换代，二次购房者。此部分需求主要为中、高档需求。随着房地产市场产品的不断发展，一部分已有住房者，已不满足于原有的住房，需求档次更高、功能更为完善、面积更大的新居，同时这部分购房者收入较高且稳定，是整个住房需求中最为稳定、坚实的部分。来源2：因拆迁而来的被动购房者。由于今年武汉市老城区拆迁量较大，这部分购房者数量也较大。其需求一般为中、低档商品房及二手房，但因获得拆迁补偿，同时大都有长期的储蓄积累，其购买力较稳定、较强。来源3：新生代购房者，这部分人大都刚参加工作，因结婚、独立或来新的城市就业而有很强的购房需求。同时需要工作较稳定，对未来有较好的预期，敢于对

9、住房产品有大笔的投入。但其购买力一般，需长期贷款。房贷利率政策的影响对这部分人影响会较大。居民住房需求情况a.居住环境急需改善从住房需求原因调查上来看，多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住条件的。在未来五年打算购买住房的居民家庭中，有超过一半的人买房为了改善居住条件;满足居住需求的占18%，为子女购房的占16%，有8%买房是为了投资，6%因为其他原因。b.中小户型是市场需求主流在调查中，80%以上的人愿意购置80120平方米的房屋，随着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在未来五年打算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在80-120平方米之间。有数据显示，单身者及刚工作的人员一

10、般选择60平方米的住宅，占6.1%，选择60-90平方米的占46.4%，选择90-120平方米的占36.7%，选择120-140平方米的占10.8%。从房型方面来看，两室和三室的住房需求最大。在对住房套型的选择上，最受欢迎的是两室两厅，占35.92%，其次是三室两厅占29.36%和两室一厅占27.48%，一室一厅占7.24%（6）市场存量2014年楼市起伏不定，武汉新房市场在成交量上仍实现了逆势突围。新房成交179801套，比2013年159503套同比增长超过12个百分点。据2014年9月的报告，武汉存量房要卖一年多，武汉14年居住用地的成交面积达298.15万，建筑面积达806.75万。4

11、.竞争项目分析（1）竞争项目选择条件青山区域供求均创历史高峰，市场热度大幅提升，大环境向好。未开工土地储备约350万，在售项目可销售量（已推出未售量）约45万。在青山区目前主要有中建开元公馆，奥山世纪城，七星富利天城，中交江锦湾，青城阳光，绿地香树花城，联泰香域水岸，南洋金谷公园里，青山1958，利加华庭，悦达新天地，金地自在城等一系列楼盘。（2）竞争项目分析因素自然地理位置、经济地理位置、容积率、装修/毛坯、建筑类型、主力户型、项目规模和周边景观等。对各要素进行评分（3）小结通过相同地区楼盘的对比，周边景观、交通状况以及主推户型是比较重要的因素。因此在该项目设计中，应吸其他楼盘取好的设计优点

12、，例如户型配比等。同时也要发掘对方的优势劣势，从而打造出自己的特色，在竞争中取得优势。5.财务分析财务分析是项目投资决策的重要环节，包括项目成本测算、项目投资收益概算和项目资金运作分析。（1）项目成本预算经测算项目立项时总建筑面积为32.94万，可售面积为29.13万。预计总投资为20.81亿元，折合总建筑单价为6355元/，可售单价为7954元/。其中： 土地费用：10.63亿元，占总成本的51.1%前期费用：0.22亿元，占总成本的1.1%土建建设费用：6.31亿元，占总成本的30.3%红线内市政配套工程：1.06亿元，占总成本的5.1%政府收费0.46亿元，占总成本的2.2%开发费用：1

13、.97亿元，占总成本的9.4%（2）收入预算项目立项时预计可实现总销售收入29.45亿元，其中车库是按照可售车库的建造成本来计算，资产1.344亿元。（3）现金流量预算从上表看出，立项时项目预计2015年四季度收回自有资金投资，在2016年三季度收回全部投资，实现现金流。（4）盈率分析税前成本利润税前成本利润=利润总额/投资总额×100%投资总额是指包括贷款利息的总投资。这项指标反映的是项目的抗风险能力和项目盈利能力，也是公司实现利润的主要依据。 由前面数据可得杨春湖畔项目立项阶段税前成本利润率为25.4%。投资年回报率年资金回报率=（净利润+股东收取的利息）/实际占用股东的资金&#

14、247;实际占用时间×100%这个指标主要反映股东对项目的投资价值。由前面数据可得杨春湖畔项目立项阶段测算实投资金年回报率26.3%。6.风险分析（1）政策风险政策一：2015年全面取消限购 外地购房不需要提供社保证明2014年9月23日武汉市住房保障和房屋管理局召开新闻发布会，正式下发了市政府关于取消我市商品住房限购政策的通知，宣布武汉市自9月24日起取消住房限购，凡在武汉市区域购买住房（含新建商品住房和二手住房）的，不再实行限购。办理相关手续时，不再核查住房情况，不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。也就是说外地人在武汉买房跟武汉人购房及贷款的资格是一样的，外

15、地人在武汉购房不再需要提供相关的纳税或者社保证明。政策二：商贷执行认贷不认房政策 贷款还清再买就是首套继武汉市全面取消限购后，银行也相应出台了一系列优惠政策。银行商贷最大的特点是认贷不认房，商贷记录已结清的都算首套，不管名下几套房。亮点是，商贷已结清情况下，买第三套房首付三成，买第四套房首付才四成。认定首套房贷款执行基准利率。而有房贷未还清的情况下，首付依然是七成，两套房贷未还清的不予贷款。至于贷款利率，中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；同时公积金中心也相继发布了利率下调0.4个百

16、分点的规定。贷款利率变化如下图所示：政策三：公积金贷款认房又认贷 二套房首付三成公积金贷款目前仍执行认房又认贷政策。简而言之，只要在武汉有房或者使用过公积金贷款，再次使用公积金贷款买房属于二套房贷；只有名下在武汉无房且无公积金贷款记录的，首次使用公积金贷款买房属于首套房贷。今年公积金政策很大的一个变化就是公积金中心为方便购房者在商业银行办理二套房组合贷款。将公积金贷款二套房首付六成降至三成，公积金贷款的额度不能超过总房款的40%，其余30%必须使用商贷。值得注意的是：二套房首付三成只适用于办理公积金和商业组合贷款，而且前提是名下无贷款或者贷款已结清。组合贷款买房时商贷部分属于首套，执

17、行基准利率；公积金贷款部分属于二套，利率上浮1.1倍。政策四：本科学历落户武汉 取消毕业年限门槛外地户籍家庭想要落户大武汉必须购买中心城区面积100平及总价50万、远城区面积80平及总价20万以上新房才能迁夫妻双方及未成年子女户口。值得注意的是，外地户籍家庭购买二手房是不能落户的。但是今年武汉市为了人才引进，武汉市人社局召开新闻发布会宣布，本科学历落户武汉取消毕业年限门槛。凡毕业超过两年的普通高校毕业生或者留学回国人员，在武汉就业创业的，只要具备全日制本科（及以上）学历（年龄在35周岁以内）、研究生学历（年龄在40周岁以内）的，只需提供1年社保缴纳证明及住所证明，就可在武汉市落户。按

18、照通知规定，在本人房屋产权地落户的，需要提供合法房屋权属证明；在亲友家或租住房屋中落户的，需户主在个人申请中签字同意搭户，并提供合法房屋权属证明和户口簿，租住房屋的还需提供签订的1年以上有效租房协议；在单位集体宿舍中落户的，需单位人事部出具证明。另外自学考试、成人教育非武汉生源年龄在30岁内、取得本科学历获得学士学位半年内的毕业生也可落户武汉。在以上2015年武汉房地产政策背景下，可知政府放宽了二房三房市场，使市民提升了房产购买力，而且政策中，为鼓励引进人才而实施的“本科学历落户武汉，取消毕业年限门槛”的政策，为外地年轻人提供了更良好的购房条件。（2）价格下跌风险杨春湖所在的武汉青山片区5月二

19、手房均价8088元/m²，6月二手房均价8098元/m²，环比上月上涨0.12%，同比去年同期上涨2.61% 。可见，青山区房价整体呈上升趋势。并且，随着青山区城市副中心的建设和地铁线路的开通，杨春湖片区的房产价格也应呈上升趋势，价格的下跌风险较小。（3）社会风险2014年因限购政策影响的前期大部分积压的房地产需求已得到充分释放，2015年房地产市场的需求动能将会减弱；其次，是经济发展的速度将从2013年之前的中高速发展，转变为中速发展，随着城乡居民的可支配收入的增长速度逐渐变慢，老百姓购房消费的心理预期也会产生一些消极变化，将导致房地产市场的提升空间将变得有限。即是说，由

20、于工业增速持续下滑、国内经济增速降低、城乡居民可支配收入增速减慢，将影响到武汉市民房地产消费的信心，从而抑制了部分消费需求。（4）经济风险在债务率持续上扬、利率水平高居不下以及资金面紧张、资金成本不断上升等因素的共同作用下，以前部分企业借新还旧的“信贷-投资驱动模式”必然难以为继，一些金融机构处于市场风险的考虑逐渐压缩房地产信贷规模，房地产企业面临的融资难问题将更加突出。7.投资决策由于房地产投资决策责任重大，在进行上述分析后还应采取审慎的态度。我们必须时刻控制自己过于乐观的态度，应保持一种“健康的怀疑”态度来对待前期获得的专业意见。使自己既不期望过高的售价水平，也不期望过低的开发成本。同时还

21、需考虑某些意外事件可能导致的损失。如果这样做了，即使可能失去一些投资机会，但也会避免由于盲目决策带来的投资损失。采取审慎的态度是向公司负责。 同时投资决策应履行严格的决策程序，应该召集经营班子和全体相关人员进行集体研究，议定后再报董事会或上级公司审批。经营班子（尤其是总经理）要对上报材料的真实准确承担责任。 二、规划设计篇1.项目定位（1）人群定位进入的目标市场是年龄在2560岁，主力购买者集中在30-40岁之间的青年群体；收入为中层收入阶层；项目的产品应当为该群体的首置需要，着重考虑的是产品的性价比（2）户型面积通过对目标市场的调查，有46%的被调查人员以改善家居生活为目的，而这些人群的家庭

22、构成以二人世界和三人的核心家庭为主，其倾向于75平方米115平方米的户型。在这个范围的户型面积里，根据置业者的需求状况，并对市场调研的资料进行了适当的修正，作为该项目的设计依据，具体的户型定位如下：简约型符合工作刚开始起步的青年，需要一个安定便捷的固定居所，对于户型面积要求不高，能够满足日常生活即可，通常面积在75平方米左右，两房两厅，面积不大，但能满足需求。高性价比型该房型为主力户型，主要面向的是有收入积累的青年群体，需要对生活环境质量进行改善提升，但主要考虑的是户型的性价比，房间能够灵活装修布置，面积满足布置需求即可，通常面积为8589平方米，为小三房。宽敞型该房型面向的是有一定收入积累的

23、群体，为宽敞三房，面积为95平方米左右，客厅较大，房间布置有更多的空间满足个性化需求。舒适型该房型面向的是收入较高的人群，符合现代人家庭生活方式，具有舒畅适宜的居住环境，又具有家庭文明的气息，文化品味较高，装修个性较强，通常面积在105115平方米之间，大三房两厅，面积充裕，设施周全景观清幽。 以上4种房型中应以7589平方米的户型为主力户型，满足大部分刚步入工作的青年需求，同时应适当布置宽敞三房与舒适三房，满足现代生活的需求。（3）商业定位此地块的商业应当以适中规模的集聚型商业为主，充分满足现代生活的需求，同时可结合一些精品酒店和办公写字楼提升项目整体形象。2.设计思路（1）地块价

24、值商业价值区域A临近杨春湖路、友谊大道以及杨春湖公园，具有良好的商业开发潜力，而区域B则相对较弱。居住价值区域1具有良好的景观资源并且远离城市道路以及高铁线路的影响，居住价值最高；区域2可享受小区内良好的绿化景观，并且不受城市道路影响，居住价值次之；区域3、5会受到城市道路的影响，但具有交通优势，居住价值较差，区域4受到高铁线路影响最大，居住价值最差。住宅价值123、54。景观价值区域1可具有最佳的湖景视线，区域2的视线则受到区域1的遮挡，景观价值次之。（2）规划思路在友谊大道和杨春湖路的交叉口处，具有良好的交通区位优势，有利于成为城市标志面，更好地吸引人气，适合布置售楼部、商业综合体、商业街、超市、影院、精品酒店等。沿湖景观良好，可布置较为高档的住宅，坐拥公园美景，提升土地价值，同时让出景观视线，增加地块内部的空气流通度。受高铁线路影响，可相应的布置幼儿园、居委会的公共服务设施，也可布置较为集中的地面停车场，同时应增加绿化，减少高铁线路对地块的影响。3.规划结构（1）住宅组团模式居住组团以点式和板式相结合，板式布置在组团两边，增强组团围合感，点式布置在中间使空间错落有致。组团相对较为完整，可分期建设，促进资金运转。（2）公共服务设施商业形式以集中商业为主，营造良好的商业街营