房地产策划课程设计最终稿

1、山东建筑大学房地产项目策划与营销课程设计山东建筑大学课 程 设 计 成 果 报 告题 目： 雪山星园投资策划课 程： 房地产项目策划与营销院 （部）： 管理工程学院专 业： 房地产经营与管理班 级： 房管101学生姓名： 倪红学 号： 2010021007指导教师： 王元华 崔晓青完成日期： 2013.07.04房地产项目投资策划报告编制：建大房地产公司投资部编制人员： 倪红 时间：2013年07月 目 录 一、项目概况1 （一）楼盘名称1 （二）项目概况1 二、项目开发计划1 （一）总体规划1 （二）开发计划2 三、项目投资估算3 （一）项目总投资估算依据3 （二）项投资估算明细表3 （三）

2、还本付息表5四、项目收入估算6 （一）销售收入表7 （二）投资计划表8 （三）资金来源与运用表9 五、财务评价10 （一）利润表10 （二）现金流量表11 （三）财务可行性分析13 一、项目概况（一）楼盘名称 雪山星园（二）项目概况雪山星园项目位于山东建筑大学西北角，属于山东建筑大学校园整体规划的一部分。北临世纪大道，西临凤歧路，南面与建大花园一二期相连，为规划建设的建大花园小区三期工程。该项目与山东建筑大学3000亩大学风景完美融合，尽享建筑大学优美的自然环境与各类型运动休闲设施。有效提升了片区的自然环境，社区景观优美，为济南市少有的优质景观环境社区。再加上完善、高起点的教育配套设施，建成后

3、将成为从幼儿园至大学一站式高品质教育大盘。 建大商业街已经全面营业，有全国连锁品牌家家悦超市，有7+1美食广场、服装广场、KTV、银行、便利店、门诊等。项目用地指标：地块规划用途居住区容积率4.13总用地面积5.13万平建筑密度11%净用地面积5400平绿地率35%土地使用年限70年建筑高度90米小车车位要求2.5*5自行车车位要求0.6*20.6*3.2规划建设指标：1 总建筑面积21.2万平其中：住宅15.66万平商业5400平2 地下车库面积5万平2、 项目开发计划（一）总体规划以中小户型为主（80110平米占80%）， 同时兼顾不同的需求 ，产品线丰富（40-200平米均有）。全南北通

4、透户型，居住的舒适度大大提高。根据规划要求，初步策划建设11栋楼。在宗地最北边，即沿世纪大道一侧布置3栋30层高层住宅，每栋为一梯两户三单元，两栋楼之间的间隔为15米；中间布置三栋30层高层住宅，每栋为一梯两户的三单元，两栋楼之间的间隔为20米；宗地最南边规划布置两栋30层高层住宅，每栋为一梯两户的四单元，两栋楼之间的间隔为50米。北边沿世纪大道方向住宅底层为商铺区，共5400。（二）开发计划购买土地 正式开工 开盘销售 售完. 2012.06.01 2013.04.01 2015.12.25 序号项目单位数量1规划总用地面积公顷5.13 2总建筑面积万平方米21.20 可出售面积2.1其中：

5、居住面积万平方米15.66 15.66 2.1.1高层住宅万平方米15.66 15.66 2.2商铺和配套商业0.54 0.54 2.3地下面积万平方米5.00 5.00 2.3.1地下车库万平方米5.00 5.00 3容积率4.13 K地块地上容积率3.16 K地块地下容积率0.97 4建筑密度11%5绿地率35% （1）总体开发计划表（2）开发计划明细表序号工作内容时间（日历天）开始完成工期（日历天）1国有土地使用证办理2011.11.12011.11.30302项目立项2011.12.12011.12.10103建设用地规划许可证办理2011.12.152012.2.15614总规方案设

6、计、送审2011.12.12012.1.10405建设工程规划许可证办理2012.2.202012.3.1116项目经营计划书2012.1.12012.1.18187整体营销方案2012.2.12012.6.311508施工图设计（含送审）2012.2.12012.2.28289总包、监理单位招标2012.3.12012.3.313110施工许可证办理2012.4.152012.5.314511项目开工2012.6.12013.7.3139512售楼部装修2012.7.12012.7.313113样板房装修2012.7.12012.7.313114项目开售方案及准备2012.7.12012.7

7、.313115售楼部开放2012.8.152013.12.1548516预售证办理2012.7.12012.7.313117开盘销售2013.4.12015.12.145518清盘2015.12.52015.12.2520三、项目投资估算（一）项目总投资估算依据投资估算依据为：1、市建设局收费规定2、济南市国土资源管理局收费标准3、济南市城市规划管理局收费标准估算4、国家发改委2006年7月发布的建设项目经济评价方法与参数；5、国家及济南市对房地产开发项目费用取定的相关文件。6、济南市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。8、建筑工程预算定额某地区基价及经验值9、人防办相关规定10、

8、项目用地现状的调查资料。 （二）项目投资估算明细表序号项目名称总额(万元)1土地费用23760.04 1.1土地出让金23068.00 300万/亩1.2土地出让契税692.04 土地出让金的3%2前期工程费2120.00 100元/3基础设施建设费用2646.40 220元/4建筑安装工程费用29843.00 6管理费用1038.28 7财务费用1665.00贷款1亿元，i=6.65%8销售费用7059.00 销售收入的5%9开发期税费6360.00 300元/10其他费用2120.00 100元/11不可预见费用1782.23 12合计93332.41 1.建筑安装工程费用明细表建设内容单

9、位建筑面积（万平米）建安费用（元/平米）建安费总价（万元）高层住宅万平方米15.66 1350 21141 地下车库等万平方米5.00 1600 8000 商铺0.54 1300 702 合计21.20 29843 项目面积（m2）单价(万元）总额供电工程1566000.01051644.3供水工程1566000.0016250.56供气工程18000.165297供热工程1566000.0049767.34通讯工程18000.018433.12绿化工程17950.80.025448.77总额2646.42.基础设施费用明细表3.开发费用明细表项目总额管理费用 1038.28销售费用7059.

10、00财务费用 1665.00总额9762.28第 16 页（三）还本付息表序号 项目合计2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1期初贷款本金累计0.0010188.0010188.0010188.0010188.0010188.002本期贷款10188.0010188.000.000.000.000.003本期应计利息1666.50333.30333.30333.30333.30333.30333.304本期还本付息11854.50333.30333.30333.30333.30333.3010521.304.1还本0 0 0 0 10188 4.2付息1999.8

11、0333.30333.30333.30333.30333.30333.305期末贷款余额累计10188.0010188.0010188.0010188.0010188.000.00四、项目收入估算（一）销售收入表序号项目销售收入合计面积合计（平米）,车库（个）2013年2014年2015年182880上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收0030480.0030480.0030480.0030480.0030480.001.1高层销售收入(万元）16748021200027913.3327913.3327913.3327913.3327913.3327913.3

12、31.2商铺（万元）54005400900.00900.00900.00900.00900.00900.001.3车库收入(万元）10000500001666.671666.671666.671666.671666.671666.672销售税金及附加9198.8641533.141533.141533.141533.141533.141533.142.1营业税及附加91441524.001524.001524.001524.001524.001524.002.2印花税54.8649.149.149.149.149.149.143销售净收入(=1-2)173681.13628946.862894

13、6.8628946.8628946.8628946.8628946.86（二）投资计划表序号项目名称合计2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本23760.0423048.200.000.002前期工程费2120.002120.003建筑安装工程费29843.004476.455968.605968.605968.602984.302984.301492.154基础设施费2646.40396.96529.28529.28529.28264.64264.64132.325公共配套设施建设费6417.60962.641283.521283.521

14、283.52641.76641.76320.886管理费用1038.28155.74207.66207.66207.66103.83103.8351.917财务费用1665.00124.11124.11124.11124.11124.11124.11124.118销售费用7059.001058.851411.801411.801411.80705.90705.90352.959开发期税费17000.8617000.8610不可预见费1782.23267.33356.45356.45356.45178.22178.2289.1112合计93332.4149611.159881.429881.42

15、9881.425002.775002.772563.44（三）资金来源与运用表 项目合计2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一资金来源 232861.323749981 30480 30480 30480 30480 30480 30480 1 经营活动产生的现金来源182880 30480 30480 30480 30480 30480 30480 1.1 销售收入1828800 30480.0030480.0030480.0030480.0030480.0030480.002 筹资活动产生的现金来源 49981 49981 0 0 1.1 自有

16、资金39793 39793 0 1.2 银行借款10188 10188 0 0 0 0 0 0 二资金运用 260278 49981 13416 13355 13293 8353 18479 36041 1 开发成本投资132644.4149611.159881.429881.429881.425002.775002.772563.443 销售税金及附加7101.3541183.561183.561183.561183.561183.561183.564 土地增值税24864 457 457 457 457 457 22578 5 所得税17275 0 1524 1524 1524 1524

17、1524 9655 6 借款本金偿还0 0 0 0 0 10188 7 借款利息支付(财务费用)1665 370 370 308 247 185 123 62 三盈余资金79944 0 17064 17125 17187 22127 12001 -5561四累计盈余资金79944 0 17064 34189 51377 73504 85505 79944 5、 财务评价（一）利润表2012年2013年2014年2015年序号项 目合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1 销售收入1828800 30480.0030480.0030480.0030480.0030480.0030480.

18、002 开发成本91667.41 13095.34 13095.34 13095.34 13095.34 13095.34 13095.34 13095.34 4 销售税金及附加7101.35 0170.86 170.86 170.86 170.86 170.86 170.86 5 财务费用1665.00 130.32 173.76 173.76 173.76 86.88 86.88 43.44 6 土地增值税24864.00 3552.00 3552.00 3552.00 3552.00 3552.00 3552.00 3552.00 7 营业利润57582.23 -13547.661671

19、8.03 16718.03 16718.03 16804.91 16804.91 16848.35 8 补前期亏损0.00 0.00 -13547.660.00 0.00 0.00 0.00 0.00 9 利润总额57582.23 -13547.6630265.70 16718.03 16718.03 16804.91 16804.91 16848.35 10 所得税17275.022467.86 2467.86 2467.86 2467.862467.86 2467.86 2467.86 11 净利润40307.56 -13547.6625250.29 11702.62 11702.62 1

20、1763.44 11763.44 11793.85 单位：万元 （二）现金流量表1、全部资金投资现金流量表序号项目合计2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1234561现金流入182880.00 0.00 30480.00 30480.00 30480.00 30480.00 30480.00 30480.00 1.1销售收入182880.00 0 25041.9025041.9025041.9025041.9025041.9025041.902现金流出93787.41 52637.88 10469.82 10469.82 10469.82 300

21、9.07 3009.07 3009.07 2.1土地成本23760.04 23047.20 0.00 0.00 2.2前期费用2120.00 2120.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3建安成本29843.00 7460.75 7460.75 7460.75 7460.75 0.00 0.00 0.00 2.4基础设施费2646.40 378.06 378.06 378.06 378.06 378.06 378.06 378.06 2.5公共设施配套费6417.60 916.80 916.80 916.80 916.80 916.80 916.80 916

22、.80 2.6管理费1038.28 148.33 148.33 148.33 148.33 148.33 148.33 148.33 2.7不可预见费1782.23 254.60 254.60 254.60 254.60 254.60 254.60 254.60 2.8其他费用2120.00 302.86 302.86 302.86 302.86 302.86 302.86 302.86 2.9营销费用7059.00 1008.43 1008.43 1008.43 1008.43 1008.43 1008.43 1008.43 开发期税费17000.86 17000.86 0.00 0.00

23、0.00 0.00 0.00 0.00 2.1销售税金及附加7101.35 1014.48 1014.48 1014.48 1014.48 1014.48 1014.48 1014.48 2.11土地增值税24864.00 3552.00 3552.00 3552.00 3552.00 3552.00 3552.00 3552.00 2.12所得税17275.00 2467.86 2467.86 2467.86 2467.86 2467.86 2467.86 2467.86 3净现金流量89805.43 -52637.88 20010.18 20010.18 20010.18 27470.93

24、 27470.93 27470.93 4累计净现金流量89805.43 -52637.88 -32627.71 -12617.53 7392.65 34863.57 62334.50 89805.43 2、自有资金现金流量表序号项目合计2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1234561现金流入182880.000.0030480.0030480.0030480.0030480.0030480.0030480.001.1销售收入182880.00 0.0030480.0030480.0030480.0030480.0030480.0030480.00

25、2现金流出137691.9141938.5320121.2219978.1219916.4511930.5411868.8711575.452.1土地成本23760.0423760.040.002.2前期费用2120.00 2120.000.000.000.000.000.002.3建安成本29843.00 7460.757460.757460.757460.750.000.000.002.4基础设施费2646.40 378.06378.06378.06378.06378.06378.06378.062.5公共配套设施费6417.60 916.80916.80916.80916.80916.8

26、0916.80916.802.6管理费1038.28 148.33148.33148.33148.33148.33148.33148.332.7不可预见费1782.23 254.60254.60254.60254.60254.60254.60254.602.8其他费用2120.00 302.86302.86302.86302.86302.86302.86302.862.9营销费用7059.00 1008.431008.43927.00 927.00 463.50 463.50 231.75 2.10销售税金及附加7101.35 1183.56 1183.56 1183.56 1183.56 1

27、183.56 1183.56 2.11借款本金偿还10000.001666.671666.67 1666.67 1666.67 1666.67 1666.67 1666.67 2.12财务费用1665.00370.00370.00 308.33 246.67 185.00 123.33 61.67 2.13土地增值税24864.00 3552.003552.003552.003552.003552.003552.003552.002.14所得税172750.002879.17 2879.17 2879.17 2879.17 2879.17 2879.17 3净现金流量45550.82 -41938.5310358.78 10501.88 10563.55 18549.46 18611.13 18904.55 4累计净现金流量45550.82 -41938.53-31579.75-21077.87-10514.328035.14 26646.27 45550.82 （三）财务可行性分析 本项目经济评价主要依据国家建设部颁发的房地产开发项目经济评价