浅析企业房屋出租业务的内部控制

1、浅析企业房屋出租业务的内部控制经营管理浅析企业房屋出租业务的内部控制_黄志勇福建省邮政公司审计部摘要r房屋生租”作为盘活资产的一种重要的市场运作方式，得到不少企业的重 视和采用笔者在国有企业从事内部审计的工作中发现，尽管一些单位出台了相应的房屋出租管理制度，但由于诸多原因，致使 房屋出租业务内部控制不到位，风险薄弱点较多，不能真实反映房屋出租业务的财务状况和经营成果,其至还出现了种种违法违规问题, 不得不引起我们的重视木文就企业如何加强房屋出租业务的内部控制，按企业内部控制基本规范的角度分别从书面文件控制，会计 系统控制等方面做出分析，并提出有关建议.f关键词1企业房屋出租内部控制，引言当前国

2、内不少企业因业务结构变化等原因而产生一定数量的闲 置房屋资产，如何盘活这些资产，加速资金周转，增加现金流，提 高企业的资产收益率已成为大家所关注的问题.随着经济的发展和 房地产市场的兴起,房屋出租做为盘活资产的一种重要的市场运作 方式,相比房屋转让，拍卖，资产置换等其他资产盘活方式，有着 操作方便和灵活等优势，得到不少企业的重视和采用.二,房屋出租业务的定义房屋出租业务即将企业闲置的房屋资产使用权进行转让，并按 照岀租合同,由岀租人向承租人收取租金这种业务不涉及所有权 的转让，属于企业会计准则一租赁中经营性出租的范畴，一般 情况下，这种岀租业务的岀租期明显短于资产的使用年限.三，企业房屋出租业

3、务内部控制风险点分析企业房屋出租一般的管理流程:评估租金一出租审批一进行交 易一签订合同一会计核算.出租的整个流程一般由财务和业务部门 协同进行，签订合同后，房屋出租的日常管理和租金的冋收一般由 业务部门负责，而出租损益的核算由财务部门负责现根据企业房 屋出租的管理流程对内部控制风险点分析如下：1 管理制度不健全由于出租业务一般并非企业的主营业务，企业往往忽视制度 建设,未能制定出租业务管理办法，造成房屋出租的事前,事中， 事后均得不到有效管理和监督有些企业建立的管理制度缺乏全面 性和灵活性，导致在出租资产的审查审批中死搬教条，甚至过于苛 刻，如要求出租收入不得低于折旧，全部要进行招标等，使原

4、本可 以尽早实现的出租难以实现或坐失良机.2.租金定价不规范未成立租金定价小组对出租房屋进行租前市场调查和租金评 估，未能在租金定价决策时充分考虑出租房屋的机会成本，造成底 子不清，租金随意性大.3 出租交易不明晰房屋岀租交易过程不透明,未能采用公开招投标或是议标的方 式进行招租，交易未能通过定价小组进行集体决策,出租结果不公 示，实行暗箱操作,时常出现假出租或租金过低的情况，造成企业 损失.4截留收入违规操作业务部门瞒报，漏报岀租房屋资产咸与承租方达成某些秘密 协议，截留转移部分收入不纳入财务核算,形成小金库;有些出租 合同已到期，但承租方仍占用岀租资产，造成企业收入流失.5.财务核算不准确

5、出租房屋资产未从原固定资产科目屮单独分列,使得企业出租 资产账实不符;租金收入不能按权责发生制原则列账，造成租金收 入的波动性大，不利于出租房屋的管理和出租业务经营成果的真实 体现.四，加强企业房屋出租业务内部控制的方法为切实加强企业房屋出租业务的管理，笔者针对当前出租管理 中所面临的内控风险点，参照企业内部控制基木规范中关于企 业内部控制的内容要求,提出加强企业房屋出租业务的内部控制的 方法如下：1.加强”书面文件控制”，做好房屋出租业务的建章立制企业要制订房屋出租的管理细则，对房屋出租整个流程的各个环节均作出统一的规定，以防范违规行为的发牛,如统一合同文 本,统一交易方式，统一出租最长年限

6、，统一审批程序等例如在 统一审批程序中要规定，房屋出租时需填制统一的申报表，填写出 租房屋建造的时间，新旧程度，净值，评估价值，所处位置，面 积，出租底价，出租目的等,在企业法人签字盖章后方可出租;在 统一合同文木中应规定房租逐年递增的机制,避免因市场租金水平 上涨而造成的租金损失.2加强”授权审批控制”,做到租金定价和岀租交易的集体决策审批在管理制度里要明确各岗位办理业务事项的权限范围，审批 程序和相应责任出租之前应由业务部门，财务等部门联合成立租 金定价小组，在对出租房屋进行合理评估和市场平均租金调查之 后，确定待租房屋的租金底价和目标范围.笔者认为在评估租金底 价时不仅要考虑出租房屋的机

7、会成本,还要分析是否存在”沉没成 本”，即当出租房屋因条件不佳难以出租而又无其他盘活方式吋， 我们应将该出租房屋的折旧等会计成木视为”沉没成木”,这时决 策租金底价时可以低于会计成本出租交易时，大型的岀租项目应 采取公开招标的方式，小型的出租项目在授权许可范围内可简化手 续但是议标过程要集体参与决策，交易的确认要执行合同”联签 制度二3 加强”会计系统控制”，规范会计核算处理会计系统控制的目标是要求执行国家统一的会计准则制度，加 强会计基础工作，保证业务经营情况的真实完整.对于房屋出租业 务，首先要明晰资产，按企业会计准则第3号一投资性房地产 的要求，将出租房屋资产转入”投资性房地产科目”进行

8、核算;收 入核算方面,企业在符合收入确认原则的情况下，应采用权责发生 制原则按直线法分配确认各期的租金收入，而不能采用收付实现制 依据各期实际收到租金进行确认.4. 加强”财产保护控制“,确保岀租资产的安全财务保护控制指的是企业要建立财产日常管理制度和定期清商场现代化2010年5n（下旬刊）总第612期§营销策略查制度.对于房屋出租业务，企业应设立出租房屋台账，每月按台 账制作应收租金详情表作为会计计列收入的凭据，每月的应收账款 表则交由业务部门按合同收款要求进行催收,防止租金收入的跑， 冒，滴，漏业务部门和财务监督部门述应对出租房屋进行定期盘 点，账实核对，检查承租方是否履行合同的

9、有关规定，检查是否存 在岀租合同已到期但承租方仍占用岀租资产的情况,或是不将岀租 收入纳入财务核算私设小金库或转移到关联企业等.5. 加强”风险防范控制”，重点防范合同风险和欠租风险 房屋租赁合同签订前的控制，是企业房屋出租业务风险控制 的首要前提企业应对承租者进行资信审查和风险评估，并根据风 险人小制定不同的租金和押金的支付条款，如要求承租者预交租金 或提供财产担保等同时要重视房屋出租业务的日常风险控制，对 日常租金的赊欠要执行分级审批制度,拖欠的租金要按欠费催收制 度明确催收责任人，建立欠款回收考核制度,促进欠费的催缴和收 回.6 加强”绩效考评控制”，提高房屋出租业务的经济效益 笔者认为

10、，评价房屋出租业务的经济效益可引入” eva（经济 增加值】”评价指标.eva与传统利润指标的主要差别就在于其考 虑了投入资本的机会成本,经济学意义上的利润，不仅要扣除会计 成本，还要扣除机会成本（或可理解为资产占用成本）.eva指标 公式如下：?经济增加值（eva）二出租房屋业务税后净利润一出租房屋资产评估价值x企业资产报酬率?资产报酬率=（企业利润总额+利息支出）一企业平均资产总额eva&g（;o,说明房屋出租为企业创造了剩余收益，同时eva数值 越大我们可认为房屋出租业务经济效益越高.除此之外，企业还可将逾期未收回的租金欠费纳入绩效考核， 通过绩效考评指标的价值导向，能够调动相关

11、部门和员工的工作积 极性，促进房屋出租业务经济效益的提高.五，结论在房屋租赁业务r益发达的今天，不少拥有大量闲置房屋资产 的企业仍然把工作重心放在如何做好主营业务上，而忽视了企业房 屋出租业务经营潜力的挖掘，未能加强房屋出租业务的内部控制， 给企业经营带来了风险本文通过房屋岀租业务的风险点分析，披 露了房屋出租业务中存在的主要问题,从加强内部控制的角度提出 了解决问题的控制措施,并引入” eva（经济增加值）”评价指标 对房屋出租业务进行绩效评价,以促进企业房屋出租业务经济效益 的提高和良性可持续发展.参考文献：【11财政部等五部委关于印发企业内部控制基木规范的通 知，财会20087号2翟传海

12、.闲置i古i定资产出租处置应加强管理.金融理论与实践,2005年第6期31林东明浅谈企业房屋出租业务的风险控制科技咨询,2006 年18期（4崔红君.浅谈出租房屋在企业会计中的核算财经纵横，2008. 2o<商场现代化2010年5n（下旬刊）总第612期浅谈市场经济下的商品购销渠道及策略范旭日广西百纳工程咨询有限公司摘要社会主义市场经济条件下,越來越追求效益和技术,作为商品的再生产过程来看，购和销是交换过程的两个侧面， 是牛产和消费的中间环节，是联系牛产和消费的桥梁和纽带，这个 环节是否灵活，畅通，直接影响着生产和消费过程得以运行的条件 以及运行的速度，从而影响社会生产力发展的速

13、度，这就是每个企 业研究购销渠道和策略的动机和归宿.f关键词1市场经济商品购销渠道策略商品釆购是商品牛产者和经营者通过一定方式，方法，把商品 从商品出售者手中购买进来的各种经济活动的总称.而商品的销售 是指商品生产者和经营者通过一定的物质技术设备,采用一定的服 务方式，把商品出售给购买者（包括生产消费者，生产消费者和商 品经营者的购买）的过程中各种经济活动的总称所谓购销技术， 就是购销人员在采购和推销商品过程中积累起来的经验和知识，以 及运用这些经验和知识，实现其采购商品和推销商品所采用的方 式，方法和技巧活动本文主要介绍在市场经济条件下的购销渠道 和策略.，商品购销渠道的含义及基木情况商品购

14、销渠道，也就是商品的流通渠道,按社会主义市场营销 学的观念，可以称为产品分销渠道,又是市场营销组合的”4p 乞一.商品流通渠道像是一条河流，源头在厂家，河居是消费者或 用户，河身是商业商品流通渠道不畅，也会使厂家的产品积压成 灾，危害牛产和经营，就好像河流中的某些地方渠道狭窄或淤塞， 旦发生暴雨山洪就会造成涝灾所以，商品流通渠道的宽与窄， 好与坏，对厂家产品销售关系十分密切工商企业在市场商品营销 活动中，必须重视商品流通渠道的开拓与选择使自己的产品畅流 无阻改革开放后的商品流通渠道h益多元化，如下图： 这就表明，重要产品的厂家营销渠道有五条通道可选择一般 产品销售也有三到四条通道选择，同时批发商