物业税财政税收论文范文-分析空置税-取代物业税的一种思路word版下载

1、物业税财政税收论文范文:分析空置税:取代物业税的一种思路word版下载导读：本论文是一篇关于空置税:取代物业税的一种思路的优秀论文 范文，对正在写有关于物业税论文的写作者有一定的参考和指导作用, 论文片段：照搬西方模式,我们必须在吸收物业税有利因素的同时， 深刻分析其存在的理由和可能引发的矛盾，从而找到取代物业税的新 思路，引导我国房地产业健康发展。二、关于空置税的初探性研究征收物业税的一个丄要理由是政府希望通过强制性措施推动大量闲置房进入市场交易环节,从而达到稳定房价的效果。 上海易居房地产研究摘要:近期,社会各界对物业税应否进入政府操作层面的争论再度升 温。剖析物业税可能带来的矛盾与理由，

2、可得出以空置税取代物业税 的思路:一方面，空置税可以吸收国际上利用物业税有效调控房地产 市场的成功经验，发挥物业税的积极作用；另一方面，空置税可以避开 在我国当前客观实际情况下开征物业税可能带来的种种弊端。关键词:物业税;空置税;房价;宏观调控;十七大报告:a 文章编号:1003-3890 (2010) 02-0036-052009年深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案的出台使物业税进入政府操作层面，其施行是否符合我国的现实国情 及房地产业的实际状况成为专家学者和社会大众的讨论热点。本文将 在吸收诸多研究成果的基础上分析物业税可能引发的矛盾和理由，继 而找出较为有效的解决办法

3、以空置税替代物业税，并对空置税进 行初探。一、征收物业税可能面对的矛盾和理由从国际经验来看，物业税已经成为各国政府调节房地产市场的 重要手段，具备值得肯定的诸多优势，但从我国现阶段国情出发，征收 物业税可能引发多方面的才盾和理由：（一）宏观经济环境尚未稳定,征收物业税不适时宜经历金融危机洗礼的各国经济，目前尚未走出衰退的阴霾。2009 年第一季度，世界主要经济体gdp增长指数均为负值:美国负增长 5. 5%, ei本负增长率高达14. 2%,作为欧盟核心的英、法、德负增长指 数都在5%左右，我国外向型经济所血对的国际贸易环境相当恶劣。国 内经济发展状况也不容乐观，过去9. 5%10%的高增长态

4、势无法长期维 持，“保八”成为2009年经济工作的主耍任务,而且增长主耍依靠政 府财政政策的支持和推动，其自身未必具有持续性。作为国民经济重 要支柱的房地产业,具备产业链条极长、与其他诸多产业关联度极高 等特点，它是影响gdp未来走势的重要因素。图1表明，以房价为显著标志的我国房地产业的发展状态与以 gdp指数为标志的国民经济运转状态相互关联、影响甚深1。物业 税的课税对象是全国范围内的一切不动产2,其主要目的是通过强 制性增加流通领域的房产数量來降低房价。那么，物业税的直接负效 应可能使刚刚企稳的国民经济再次陷入困境。因此，在内外经济形势 如此低迷的情况下,简单地套用他国经验、盲目征收物业税

5、并不符合 “天时”。（二）物业税合法性没有普遍共识，地方财政面对严峻挑战，征收 物业有待论证在西方发达国家,房屋及其下面的土地是随买卖一并交易的，业 主一次性获得的是土地及土地上房屋的双重产权。我国城镇土地归国 家所有、农村土地归集体所有，房屋的买卖已经是剥离了土地层面的 单纯地上不动产的交易，而土地出让金在本质上是房产所有者一次性 支付的使用70年土地的租金。3这种特殊的国情就给物业税的征收 带来了多重阻碍：（d次性付齐的土地出让金能在短期内直接增加 地方政府的财政收入并充当地方t部政绩考核的硬性指标，如果征收 物业税，财政收入严重吃紧的客观实际必定使地方政府存在抵触情 绪。（2）人们认为高

6、额的土地出让金中理应包含了 70年的物业税,如 果旧房的土地出让金不被折合成物业税,那就无端增加了现有产权人 的负担4,而何难逃不公平征税的嫌疑。如果旧房的土地出让金被折 合成物业税中的一部分，那么物价变化导致的折合策略是否合理也是 一个障碍。即使按照硬性指标将土地出让金折入物业税中，地方政府 仍旧绕进面对财政吃紧的境地5。（3）我国土地的性质决定了房屋所 有权人不拥有房屋下土地的产权，因此，在没有产权的情况下,对房产 所有人征收物业税在法理上找不到依据6 o（三）当前房价过高，某些房屋用途尚未确定，征收物业税难以确 定合理税率7物业税的征收是借鉴国外调控房价的经验对不动产征收的税额, 税率的

7、高低则需要比照国内外具体情况审慎定夺。以国际通行的第一 套住房征收1%的物业税为例,2009年8月北京市商品住房成交价为 18 159元/川2,北京市规划2010年城镇人均住宅建筑面积达30m2以 上，按1家3 口的届住面积为90m2计算,该家庭每年需缴物业税额为 16 343元,2008年北京市城镇居民人均可支配收入为24 725元，这就 意味着1个北京市城市居民3 nz家缴纳的物业税税额占家庭收入比 例可达22. 1%。同样征收1%的物业税，美国的财产税支出仅占家庭可 支配收入比重的3%3. 5%。可见，国际惯例未必适合我国实际。即使 确定了第一套房的税率，如何确定第二、三套或者更多套住房

8、的物业 税率也是一个值得商榷的理由。韩国实施一宅一户制度，第二套住房 收入的资产增值税为36%,第三套住房更是高达60%75%, 8这是因 为韩国政府严格限制买房投资行为，而我国“十七大”报告指出，要“创造条件让更多群众拥有财产性收入”、“扩大中等收入者比重”， 也就是说，国家鼓励中等收入者通过财产性投资获取合法的收益9, 而财产性投资最典型的方式就是购置房产。此外，受我国文化传统的 影响和当前大学生就业压力大等现实条件的制约，有些家庭购置二套 房是供成年子女居住:随着城市范围扩大，有些家庭因工作单位与居 所距离过远才购置二套房。如果税率过高,或者高税率征收范围过大， 将会引发新的社会理由；如

9、果税率过低，在房地产市场卖方主导的前 提下，投机者可以通过转移实际纳税人的方式把税负强加给买房人， 这样物业税就无法达到其预期目的。（四）缺乏相应的组织机构和人员，征收物业税的政治成本、经济 成本过高目前，多数国家是通过地方政府内部的专门机构负责物业税的 评估与征收。我国现有的评估体系尚未完善，组织机构不健全、人员 专业素质不高，更达不到科学、公开、规范的程度10。经济处于飞 速发展阶段,房地产市场价格尚未进入稳定周期，评估周期过短无疑 也是一个评估难题。当前实际缴税人是单位（个人通过单位代缴代收）, 如果直接面对房地产所有人，我国税务体系在短时间内能否填补经验 的空白，完成收税环节点对面向点

10、对点的转换还有待考察。因此，无论 是配备评估系统的机构、人员，还是进行税务系统新的大改革,征收物 业税将耗费大量人力、物力。另外，评估结果和物业税率的确定直接 关系到纳税人的缴税额度,物业税可能引发的腐败等理由会不会使我 国付岀过大的政治成本和社会成本也是不容忽视的理由。（五）开发商追逐利益最大化，征收物业税抑制房价的实效性有 待考证从理论上讲,征收物业税是将一次性收缴的相关税费在70年中 分期征收从而降低购房门槛，但在市场交易中，说房价并不是随着地 价的降低而直线降低的，供需关系紧张、房地产商“捂盘惜售”等行 为都是导致房价非理性飙升的重要理由。地产公司追逐利润最大化， 他们不会将房价立刻降

11、至百姓期望值，很可能通过市场营销、增加房 产附加值等手段争取与政府和买房人的博弈吋间，消费者并不会获得 真正的利益，以后每年支付的物业税总和很可能还超过一次性付款买 房的价款llo（六）地产商准入门槛降低，征收物业税可能加大金融风险、造成 土地资源浪费。拿地成本大幅降低,房地产开发对房地产企业资质的 要求也就随之降低，受高利润率吸引，新的房地产企业将应运而生，新 老企业都会在零地价的刺激下大肆开发楼盘，房地产市场的短期虚假 繁荣会带来土地资源的极度浪费和房屋的过度建设。从消费者角度看, 困难群众可能仍i 口支付不起房价而需要政府提供保障性住房；中等收 入者可能因为房价的降低具备了囤积房产的能力

12、，合理的投资行为可 能转向投机行为;购房门槛的降低也会使一部分支付能力较为低下的 买房者通过按揭方式实现购房愿望，随后，物业税的缴纳和税负的逐 年升高会不断增加购房者的负担,这无疑给银行增加了巨大的金融风 险12o总之，中国房地产业而对的我国社会主义初级阶段的特有国情决定 t中国政府在房地产领域的宏观调控措施绝不能照搬西方模式，我们 必须在吸收物业税有利因素的同时，深刻分析其存在的理由和可能引 发的矛盾，从而找到取代物业税的新思路，引导我国房地产业健康发 展。二、关于空置税的初探性研究征收物业税的一个主要理由是政府希望通过强制性措施推动大 量闲置房进入市场交易环节，从而达到稳定房价的效果。上海

13、易居房 地产研究院2009年4月28日研究报告显示:从全国来看,2008年我 国商品房和商品住宅的空置率分别增至9. 5%和6. 34%,如果这些口口 闲置的商品房能够被合理利用，那么房地产领域贫富差距过大引发的 尖锐矛盾将得到有效缓解。如何借鉴物业税的合理化因素，避开其存 在的弊端，切实提高空置房的利用率等理由，笔者将在以下关于空置 税的研究中初探性地给予回答。（一）关于空置税的界定所谓空置税是对我国城镇范围内、处于空置状态的所有住房按 一定比例征收的财产性税额。所谓“处于空置状态”许多业内人士认 为应该是指商品房已经竣工且被验收合格、取得了建设管理部门颁发 的交付使用许可证书但尚未售出的状

14、态。建设部对空置状态的理解则 是经过竣工验收后，商品房滞销积压3年以上的状态。有学者提出 “空置房应该包括开发商在房地产市场前期产品定位产生偏差导致 的大量无需求楼盘;楼盘前期推广力度不够，销售不力产生的大量尾 房;购买人群对新房降价的期待使楼盘销售周期拉长，从而使老楼盘 转为新增空置房；开发商用于抵债的债权方以及被法院罚没、羁押而 进入二手房市场的部分房屋”，“空置既针对房产持有人，也同样针 对地产持有人” 13。笔者认为，空置税的界定应该考虑以下几种因 素:1. 空置房定义不应该局限于商品房的范畴，只要是处于空置状 态的住房，不论是商品房述是经济适用房、两限房或者其他政策性住 房都应该成为

15、空置税课税的对象。因为征收空置税的目的是在整合一 切空置房源的基础上，利用收税的强导读：本论文是一篇关于空置税:取代物业税的一种思路的优秀论 文范文，对正在写有关于物业税论文的写作者有一定的参考和指导作 用，论文片段：制性功能将其推向市场,从而缓解住房市场供需关系紧张的局面。2. 将“空置状态”规定为滞销积压3年以上会造成房地产资 源的极大浪费。房屋只要竣工验收，而且取得了交付使用许可证书, 就代表该房屋完全达到使用标准,认为延长房屋的可空置时间，不仅 给房地产商提供了 “捂盘惜售”的余地、极大浪费房地产资源，而且 也是对购房人的极大不公平，因为现在房地产市场中，买房需求过剩、 房地产商可以开

16、盘预售、房地产商在房屋建设过程中具备宣传营销的 能力。3. 空置税针对土地持有人仍旧缺乏法律依据。如果单纯从防止 开发商“囤地”的角度出发而对地产持有人征收空置税，不仅同征收 物业税一样不会得到法理上的支持，而且也完全没有实际需要。因为 现有的防治开发商“囤地”的相关措施已经取得了显著的效果，比如“已有土地尚未开发到一定比例不具备再申请用地的资格”，没有必 要为了追求房地产的统一管理而作出统一规定，因为我国房产所有者 与土地所有者天然就处于剥离状态。4. 空置税的课税对象只针对住房。征收物业税的初衷也是为了 解决百姓住房难的理由，因此没有必要把课税对象扩大到一切不动产, 因为对商业性建筑、公共

17、建筑等征收物业税根本无法缓解住房供给不 足的压力，而且在商铺供过于求的情况下，因为加重税负可能导致商 业成本增加，商业成本的增加可能致使商业经济发展速度下滑，这种 不利于国民经济健康发展的税收要坚决予以抵制。5. 一个家庭拥有的第二套住房不宜被定义为空置房。因为征收 空置税打击的对象主要是占有大量房产的炒房客等投机者，而不是合 理合法获取财产性收益的中等收入者，允许一个家庭拥有两套住房符 合我国“扩大中等收入者比重”的目标，符合我国现有家庭结构对房 地产资源合理利用的范畴。以一个家庭拥有的第三套住房作为空置房 符合我国国民经济发展阶段的实际，拥有三套以上住房的家庭属于在 市场经济体竞争中的优胜

18、者，作为先富起来的一部分人，他们在享有 改革开放成果和资源的同时应该负有更多的社会责任,対这部分高收 入人群征收空置税符合世界各国在调节不动产收入举措上的国际惯 例。（二）空置税代替物业税的理由分析1. 征收空置税有利于优化我国现行税务体制。空置税是对一切 空置的住房征收的税款，在本质上与物业税一样属于财产税。按照国 际惯例，现代作用上的税收体系应该包括商品税制、所得税制和财产 税制三个主要部分，而作为财产税一种的物业税与消费税、所得税共 同构成地方政府财政收入的三大支柱。以美国为例，仅在房地产保有 环节征收的不动产税就已经占到地方财政收入的60%,如果算上取得 和转让环节的多种税收，该比例可

19、高达80%-90%14 o而我国的目前 状况是:商品税制和所得税制发展得相对完善，财产税制却相当滞后, 而且随着第二产业地方分享所得税比例的下降、第-:产业营业税的显 著不确定性和所得税税基的流动性特征的日益明显，地方政府很难找 到长期、稳定的税源。选择对非流动极强的房产起征空置税,地方政 府就不必通过“以费代税"、“批地卖地”、“政府间接参与另地产 开发”来增加财政收入,可一方面可以避开税种众多、环节复杂、重 复征税、房地产价格脱离价值轨道、房地产市场供求关系被严重扭曲 的目前状况，实现税务体系的科学化、完整化，从而可以减少税费给购 房者带来的价格负担;另一方面空置税完全可以效仿国际上物业税的 惯例，纳入地方税收体系，给地方政府提供独立、稳定的税源,作为地 方政府财政收入的重要组成部分,从而避开地方政府陷入无地可批、 财政收入丧失可持续性的境地，减少土地、金融失控的风险。2. 空置税同物业税一样有利于打击“捂盘惜售”、“囤房炒 地”等投机行为，引导房地产业健康发展。空置税直接针对空置的住 房征收高额税款，这就意味着妄图通过占有大量房地产资源而操纵、 哄抬房地产价格的开发商和炒房者必须背上沉重的纳税负担；同时, 征收空置税并不会降低购房门槛,那么购房者仍然会保持高价观望的 态度,地产商和炒房者根本无法通过延长博弈时间来决定房价走势