写字楼专题置业通

1、写字楼市场写字楼市场写字楼发展现状及典型在售项目分析写字楼发展现状及典型在售项目分析 入驻写字楼情况分析入驻写字楼情况分析写字楼投资回报率情况写字楼投资回报率情况 个案分析及总结个案分析及总结写字发展现状写字发展现状写字供销情况：市场供销均维持逐年增加态势，一方面写字供销情况：市场供销均维持逐年增加态势，一方面伴随供应井喷伴随供应井喷, ,竞争加剧，另一方面市场销售看涨，机遇竞争加剧，另一方面市场销售看涨，机遇与风险并存。与风险并存。自2004年来，长沙优质写字楼供应相对平稳，自2010年起，年供应量增速加快，年供应量猛增。2012年写字楼供应爆发式增长，写字楼竞争激烈。长沙办公写字楼销售面积

2、：2009年，写字楼销售面积为16.70万，占房地产总销售面积的0.9%；2010年，写字楼销售面积为17.96万，占房地产总销售面积的0.91%；2011年，写字楼销售面积为23.96万平方米，占房地产总销售面积的1.46%；2012年1-12月份，写字楼销售面积为42.92万，销售面积达历史新高写字楼现状写字楼现状/ /发展格局发展格局现有高端写字楼主要分布在：芙蓉中路、五一大道沿线未来长沙新的商务中心主要分布在：省府CBD、滨江新城和梅溪湖等板块。未来高端项写字楼主要分布在：湘府路、湘江大道，五一路和芙蓉中路，韶山路也有部分高端写字楼项目。在建在售项目：绿地中央广场、奥克斯广场、北辰定江

3、洋、华尔街中心、泊富国际广场、万达广场、汇金国际、华晨世纪中心、恒力卡尔瑞中心、蓝湾国际广场、顺天国际金融中心、乾城、喜盈门城市广场、德斯勤城市广场在建待售项目：大财门、保利国际广场、太和广场等主要筹建项目：华远华中心、世贸广场、运达中央广场、华悦城、浦发银行大厦、楷林国际等项目现有重点写字楼格局：目前重点写字楼项目主要集中在现有重点写字楼格局：目前重点写字楼项目主要集中在河东传统河东传统CBDCBD区域。区域。写字楼市场写字楼市场/ /在售写字楼分析在售写字楼分析在售写字楼情况：在售高端写字楼均价在在售写字楼情况：在售高端写字楼均价在0.9-1.50.9-1.5万万/ /左左右，目前市场写字

4、楼存量约右，目前市场写字楼存量约5050万。万。注：统计日期截止至注：统计日期截止至20132013年年6 6月底月底写字楼现状写字楼现状/ /在售典型项目分析在售典型项目分析写字楼现状写字楼现状/ /在售典型项目分析在售典型项目分析一些高档项目基本采取一些高档项目基本采取整层或半层起售整层或半层起售，同时根据市场需求适当，同时根据市场需求适当调整销售方式进行单间销售。根据写字楼定位不同，在配套设施调整销售方式进行单间销售。根据写字楼定位不同，在配套设施中存在一定的差异，中存在一定的差异，高档项目配套采用全钢化玻璃幕墙、全智能高档项目配套采用全钢化玻璃幕墙、全智能化设施、中央空调、恒温恒湿等，

5、层高保持在化设施、中央空调、恒温恒湿等，层高保持在3.33.3米左右，特别是米左右，特别是大堂装修采用全石材凸显项目品质，高度维持在大堂装修采用全石材凸显项目品质，高度维持在1010米以上米以上。写字楼井喷期：近写字楼井喷期：近3030座座200200米以上高楼即将崛起，米以上高楼即将崛起，5A5A、地标、地段之争，地标、地段之争，3-53-5年内写字楼供应面积达年内写字楼供应面积达468468万以万以上；抢占市场先机是关键。上；抢占市场先机是关键。写字楼市场写字楼市场/ /未来竞争未来竞争123写字楼推出量在逐年增加，而且增长迅速，市场竞争逐写字楼推出量在逐年增加，而且增长迅速，市场竞争逐渐

6、激烈。未来潜在供应量巨大，抢占先机是关键渐激烈。未来潜在供应量巨大，抢占先机是关键市中心是写字楼开发竞争的主战场，新区的写字楼还无市中心是写字楼开发竞争的主战场，新区的写字楼还无法与市中心直接抗衡。法与市中心直接抗衡。写字楼的档次逐渐拉开，竞争层面正在由以前的价格竞写字楼的档次逐渐拉开，竞争层面正在由以前的价格竞争向品质竞争过渡。争向品质竞争过渡。写字楼现状写字楼现状/ /市场小结市场小结4写字楼的销售情况向好，由以前的好租不好售转变我为写字楼的销售情况向好，由以前的好租不好售转变我为租售两旺。租售两旺。5写字楼的销售周期在缩短，通常的平均销售周期已经缩写字楼的销售周期在缩短，通常的平均销售周

7、期已经缩短到一年左右短到一年左右3 3、入驻写字楼租金情况分析、入驻写字楼租金情况分析2 2、入驻写字楼硬件分析、入驻写字楼硬件分析4 4、入驻写字楼租赁场地分、入驻写字楼租赁场地分析析5 5、入驻写字楼劣势分析、入驻写字楼劣势分析入驻写字楼入驻写字楼情情况分析况分析1 1、驻写字楼业态分布及面积划、驻写字楼业态分布及面积划分分写字楼市场写字楼市场/ /入驻写字楼情况分析入驻写字楼情况分析入驻写字楼情况分析入驻写字楼情况分析/ /入驻写字楼业态分布及面积划分调研入驻写字楼业态分布及面积划分调研5 5韶山路韶山路文化大厦文化大厦出租率出租率85%85%文化大厦入驻公司行业文化大厦入驻公司行业以科

8、技类为主，占据比例以科技类为主，占据比例29%29%，其次为服务和投资类行，其次为服务和投资类行业，分别为业，分别为18%18%、20%20%。其他的行业比例比较均匀。其他的行业比例比较均匀。文化大厦文化大厦39%39%的办公面积为的办公面积为60-10060-100，28%28%的办公面积区间为的办公面积区间为110-150110-150。其。其次有八层为公司的整体办公：新华保险占三层办公，进出口银行二层办公，其次有八层为公司的整体办公：新华保险占三层办公，进出口银行二层办公，其余三层分别为保利南湖广场接待中心、保利物业管理公司、西格工贸。余三层分别为保利南湖广场接待中心、保利物业管理公司、

9、西格工贸。目前入驻写字楼的公司基本以科技、贸易、教育以及投资类为主，办公面积区目前入驻写字楼的公司基本以科技、贸易、教育以及投资类为主，办公面积区间为间为50-20050-200左右，少量大型企业采取整层出租。同时他们对写字楼有很高的左右，少量大型企业采取整层出租。同时他们对写字楼有很高的要求，主要体现在交通和配套中。要求，主要体现在交通和配套中。入驻写字楼情况分析入驻写字楼情况分析/ /入驻写字楼业态分布及面积划分调研入驻写字楼业态分布及面积划分调研入驻写字楼情况分析入驻写字楼情况分析/ /入驻写字楼业态分布及面积划分入驻写字楼业态分布及面积划分 项目名面积段划分中天广场华美欧大厦顺天国际财

10、富中心第一大道中隆国际平和堂商务大厦文化大厦1000m2以上招商银行，国信证券，中钢集团财富证券华安保险，公共资源交易中心金融500m2以上房地产，信息，科技类公司服装，广告传媒建筑类，环保业投资房地产，资产管理类公司留学机构新华人寿保险，投资类公司200-500m2二级市场房地产，机械，重工类企业化妆品类，服装保险，通信，房地产，电力贸易，科技化妆品，百货贸易，教育类教育类金融衍生品行业，文化类企业100-200m2投资类，办事处设计类工作室办事处服务类办事处周边商业品牌办事处文化传媒行业金融、保险、制造、地产是长沙写字楼的主要承租企业，所需办公面积较大。租户以长沙本地及国内企业为主；外资企

11、业办公场所主要集中在少数产权统一的物业中，如通程国际大酒店商务楼、亚大时代等，外资企业对于写字楼的物业产权、楼宇品质、物业管理、写字楼配套等要求较高。100-200 、 200-300是长沙写字楼的主力需求面积，46%的需求在此范围内；而租户对于100平方米以下、300-500平方米、500-1,000平方米、1,000-3,000平方米的办公面积需求较为均衡，所占比例大致为11-15%；3,000平方米以上的需求很少，仅占到3%。入驻写字楼情况分析入驻写字楼情况分析/ /硬件分析硬件分析专业写字楼专业写字楼- -品质有限品质有限, ,指标偏中低：未出现超高层、体量指标偏中低：未出现超高层、体

12、量中型中型, ,大堂普遍偏小大堂普遍偏小! !指标主流水平点评建筑高度100米以内目前长沙没有超高层写字楼建筑面积4-5万平米体量普遍中型单层面积1200-1500平米/层偏小的甲级写字楼平面标准层层高3.3-3.6米层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准产权单位面积划分主力面积60-120平米受客户购买力限制影响，面积划分较小大堂高度多为单层高度（少数2层通高、个别3层通高）普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达15米（3层通高）大堂面积多为300平米以内普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品质及形象写字楼租价售价亚大时代2元/m2/天只租不售中天广场3.0元/m2/天起12

13、000元/m2中隆国际1.8元/m2/天起5000元/m2五一路平和堂3.0元/m2/天均5380元/m2顺天财富中心1.8元/m2/天均4800元/m2文化大厦1.8元/m2/天均6100元/m2华美欧大厦1.8元/m2/天均8100元/m2写字楼租价售价亚大时代（含税）2.5元/m2/天只租不售中天广场4.0元/m2/天16000元/m2中隆国际2.3元/m2/天10000元/m2五一路平和堂(含税)2.8元/m2/天顺天财富中心2.2元/m2/天13000元/m2文化大厦1.8元/m2/天华美欧大厦2.3元/m2/天 20102010年写字楼租金价格年写字楼租金价格vs20132013年

14、写字楼租售价格年写字楼租售价格入驻写字楼情况分析入驻写字楼情况分析/ /租金情况分析租金情况分析入驻写字楼情况分析入驻写字楼情况分析/ /租金情况分析租金情况分析项目名亚大时代中天广场中隆国际五一平和堂顺天财富中心文化大厦华美欧大厦租金变动（%） 25% 33.3% 27.7% 6% 22.2% 持平持平 27%入驻写字楼情况分析：入驻写字楼情况分析： 1、中天广场租金总价与租金增长率一枝独秀 2、中隆国际，顺天财富中心发展已久，折旧明显，办公室返修成本高；地段佳 3、华美欧大厦可隔层，性价比高，但大厦为公寓型写字楼，不上档次，返修成本高 4、文化大厦位于韶山路，租金价格稳定，交通便利，成本低

15、，虽能保证入驻率，但价格增长困难租金数据对比：低端写字楼租金增长放缓，折旧明显；高端写字楼租金数据对比：低端写字楼租金增长放缓，折旧明显；高端写字楼租金增长明显；高端写字楼引领市场租金增长明显；高端写字楼引领市场价格的风向标价格的风向标入驻写字楼情况分析入驻写字楼情况分析/ /入驻写字楼租赁场地分析入驻写字楼租赁场地分析入驻写字楼内部实景入驻写字楼内部实景平和堂大厦华美欧大厦内部实景图（受物管限制，部分实景无法拍摄）顺天财富中心：楼层净高2.4，很压抑平和堂和亚大时代：物业干净，承租成本低华美欧大厦：可以隔层，层高净6米，二次装修成本高中隆国际：内部破损严重，企业入驻装修成本高入驻写字楼情况分

16、析入驻写字楼情况分析/ /入驻写字楼租赁场地分析小结入驻写字楼租赁场地分析小结单层面积较小单层面积较小 单层面积平均为1,751平方米，与北京、上海等成熟市场上的甲级写字楼相比略小。而且通常进行小面积分隔，以便于分散出售。层高偏低层高偏低 除中天达到净高2.9米以外，其余基本集中在2.4-2.6米。客梯数量配备不足，导致平均侯梯时间偏长客梯数量配备不足，导致平均侯梯时间偏长 每部客梯的平均服务面积达到7000m2以上，电梯以Otis 、三菱、日立等国内合资品牌为主，速度普遍较慢，平均速度为2.5-3米/秒，低于成熟市场3.5米/秒的平均速度。停车位数量紧张停车位数量紧张 据有关资料，长沙写字楼

17、项目平均189平方米配一个车位，但很多项目与酒店、商场、公寓共用停车场，专门供写字楼使用的车位数量严重不足，低于甲级写字楼平均150平方米配一个车位的标准。 入驻写字楼情况分析入驻写字楼情况分析/ /入驻写字楼投资回报率分析入驻写字楼投资回报率分析典型写字楼租售回报情况：从市场调研来看，目前长沙典型写字楼租售回报情况：从市场调研来看，目前长沙主要写字楼售价约为主要写字楼售价约为12000-2000012000-20000元元/ /，租金约为，租金约为8080元元/ /月；投资回报率约为月；投资回报率约为6.5%.6.5%.写字楼板块区域档次租(元/m/月)售价（元/）静态投资回报率运达国际广场

18、金融街甲级5A130200007.80%亚大时代五一路乙级78150006.24%中天广场五一路甲级90160006.75%中隆国际五一路甲级77.7160005.83%华侨国际侯家塘甲级84140007.20%顺天财富中心芙蓉广场甲级54120005.40%华晨.双帆国际武广新城甲级75150006.00%入驻写字楼项目分析入驻写字楼项目分析/ /小结小结123目前长沙租金较高的目前长沙租金较高的运达国际广场，运达国际广场，由于有喜来登国际酒店和美美百由于有喜来登国际酒店和美美百货的带动，且物业内部条件较好，对国内外知名企业吸引力很强，货的带动，且物业内部条件较好，对国内外知名企业吸引力很强

19、，租租金达到金达到3.7-43.7-4元元/ /. .天天。中天广场作为甲级中天广场作为甲级5A5A写字楼，租金定为写字楼，租金定为2.8-32.8-3元元/ /. .天天。其他写字楼项目主要集中在。其他写字楼项目主要集中在1.81.8元元/ / 天左右。天左右。金融、保险、制造、地产是长沙写字楼的主要承租企业，所需办公面金融、保险、制造、地产是长沙写字楼的主要承租企业，所需办公面积较大。积较大。租户以长沙本地及国内企业为主；外资企业办公场所主要集租户以长沙本地及国内企业为主；外资企业办公场所主要集中在少数产权统一的物业中，如通程国际大酒店商务楼、亚大时代等，中在少数产权统一的物业中，如通程国

20、际大酒店商务楼、亚大时代等，外资企业对于写字楼的物业产权、楼宇品质、物业管理、写字楼配套外资企业对于写字楼的物业产权、楼宇品质、物业管理、写字楼配套等要求较高。等要求较高。100-200100-200 、 200-300200-300是长沙写字楼的主力需求面积是长沙写字楼的主力需求面积，46%46%的需求的需求在此范围内；而租户对于在此范围内；而租户对于100100平方米以下、平方米以下、300-500300-500平方米、平方米、500-500-1,0001,000平方米、平方米、1,000-3,0001,000-3,000平方米的办公面积需求较为均衡，所占比平方米的办公面积需求较为均衡，所

21、占比例大致为例大致为11-15%11-15%；3,0003,000平方米以上的需求很少，仅占到平方米以上的需求很少，仅占到3%3%。4市场市场对于高端物业的接受程度高对于高端物业的接受程度高，运达广场的高出租率充分说明了市，运达广场的高出租率充分说明了市场对于物业条件和酒店、商场配套等的肯定。场对于物业条件和酒店、商场配套等的肯定。典型写字楼项目分析典型写字楼项目分析/ /个案个案1 1：万达广场：万达广场开 发 商长沙开福万达广场投资有限公司 建筑风格现代风格，立面为low-E中空玻璃幕墙建筑面积35万平方米建筑层数48层，负2-负3层为车库，16层为商业中，8-48层为写字楼标准层面积单层

22、面积约1800，公摊32.5%面积分割8-19层为中等隔间123-296，21-48层为大隔间207-445标准层高标准层层高3.8m，净高3.5m电梯数量12客/2货，30层以下为上海三菱，30层以上为日本进口三菱车位数量1539个空调运行中央空调，新风系统销售均价18000元/平方米销 售 率100%入驻时间2013年基本信息项目概况：城市中心位置甲级写字楼，绝版地段，销售项目概况：城市中心位置甲级写字楼，绝版地段，销售较好。较好。典型写字楼项目分析典型写字楼项目分析/ /个案个案1 1：万达广场：万达广场147-370147-370小面积划分，拆分灵活，市场接小面积划分，拆分灵活，市场接

23、受度好。受度好。销售情况分析：销售情况分析：作为同期在售的唯一高端作为同期在售的唯一高端5A5A级写字楼，万达项目在亮相级写字楼，万达项目在亮相之初就受到市场的热烈追捧，开盘当天已完销之初就受到市场的热烈追捧，开盘当天已完销80%80%以上，以上，开盘开盘1 1个月内完成实际成交签约个月内完成实际成交签约75%75%。项目定价毛坯项目定价毛坯1700017000元元/ /，创下长沙写字楼售价新标杆。，创下长沙写字楼售价新标杆。销售速度定价方式背江约14000约18000面江约21000约16000典型写字楼项目分析典型写字楼项目分析/ /个案个案1 1：万达广场：万达广场典型写字楼项目分析典型

24、写字楼项目分析/ /个案个案1 1：万达广场：万达广场项目小结：项目小结：“绝版地段绝版地段”城市中心位置甲级写字楼，绝版地段，未来升值空间有效打动投资客“小面积灵活分割小面积灵活分割”147-370平米小面积划分，拆分灵活，市场接受度好。“小面积灵活分割小面积灵活分割”项目投资客占80%以上，大企业客户比重大，客户以本地及外省人群为主。典型写字楼项目分析典型写字楼项目分析/ /个案个案2 2：泊富国际广场：泊富国际广场项目概况：地段项目概况：地段+ +高度高度+ +配套配套= =长沙超长沙超5A5A甲级写甲级写字楼代表字楼代表基本信息开 发 商湖南泊富地产发展有限公司建筑风格建筑面积总建28

25、.6万，写字楼10万建筑层数49层标准层面积约2000面积分割500-700标准层高电梯数量20台电梯，16米大堂，中央空调，直饮水车位数量空调运行销售均价折后均价：15000元/销 售 率整层或半层出售入驻时间典型写字楼项目分析典型写字楼项目分析/ /个案个案2 2：泊富国际广场：泊富国际广场l泊富单层面积2000，销售以半层或一层起卖。l由于采用框架无柱结构，泊富在各层内可自由进行面积组合、分割。大面积销售提高了客户档次，大面积销售提高了客户档次， 但也为销售带来但也为销售带来压力。压力。项目小结：项目小结：典型写字楼项目分析典型写字楼项目分析/ /个案个案2 2：泊富国际广场：泊富国际广

26、场“ “甲级写字楼代表甲级写字楼代表”泊富国际广场地段+高度+配套=长沙超5A甲级写字楼代表，268m高度在长沙屈指可数。“ “黄金地段黄金地段”项目位于芙蓉路，开福区规划金融街中心位置，未来发展潜力巨大。“ “大面积销售速度慢大面积销售速度慢”项目销售半层或者整层起售，大面积销售提高了客户档次， 但也为销售带来压力。典型写字楼项目分析典型写字楼项目分析/ /在售高端项目硬件打造在售高端项目硬件打造项目租金水平客户建筑风格 建筑面积 建筑层数 标准层面积 面积分割 标准层高 电梯数量 车位数量 空调运行 销售均价 智 能 化 产品优势万达/金融、投资/咨询业现代风格，立面为low-E中空玻璃幕

27、墙35万平方米48层，负2-负3层为车库，16层为商业中，8-48层为写字楼单层面积约1800，公摊32.5%8-19层为中等隔间123-296，21-48层为大隔间207-445标准层层高3.8m，净高3.5m12客/2货，30层以下为上海三菱，30层以上为日本进口三菱1539个中央空调，新风系统18000元/平方米城中心，湘江风光，大型商业徳思勤/金融、投资/咨询业现代风格，外墙立面为low-E中空玻璃幕墙总建面积156万平方米（其中商业商务100万平方米）32层，规划14栋写字楼（尚未公开）/标准层层高4.2m9部国际品牌电梯，1.6T荷载，轿厢净高3.6米室内7583 个；室外58 个变流量空调系统，全新风换气系统智能5A、车库管理系统、国际多功能视频会议系统等省府CBD，4.2米层高，酒店式大堂，世界级CBRE一键式管家服务华远/金融、投资/咨询业现代风格，low-E中空玻璃幕墙项目分南北两区，其中北区总建筑面积逾80万平米，南区20万平方米数栋超百米摩天建筑（四期为61层超高层五A写字楼、香格里拉酒店）单层面积超2000平方米/标准层高超4m/项目总车位为3604个，一期预计车位498个中央空调智能5A，数字安防系统、会议系统等LEED-ND 绿色城区；物管世邦魏理仕；地铁；城中心，湘江风光高端甲级写字楼标准：高质量玻璃幕墙，进口大理石高端甲级写字楼标准：高质量玻璃幕