加油站市场价格评估研究

1、加油站市场价格评估研究一、 加油站的概念及影响其价格的主要因素及特点（1） 概念加油站是汽车增添燃料的场所，主要由地下贮油罐、加油柱和管理室三部分组成。它的主要任务是贮存、保管、供应汽车用燃油(汽油和柴油)和润滑油等。大多设置在交通干道处，即公共加油站。此外，尚有自用加油站，仅归某单位自用。加油站还应有足够的场地供车辆加油时通行、临时停放、安装消防设施和绿化之用。加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授

2、权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。（2） 影响加油站价格的主要因素及加油站的特点1） 影响加油站价格的主要因素加油站作为一种特殊用途的经营性资产，位置极其重要并且区域分布性较强。一般说来，各加油站的建筑结构及质量、用料、工艺及设备、设施条件等大同小异，对其经营收益的影响也较小，加油站的经营收益主要取决于临路条件和车流量，另外，加油站的车辆进出口条件等对其经营收益也有影响。因此，位于同一区域的类似规模、设备条件和相同油价水平的两个加油站，可能因为所临道路条件、交通车流量等的不同，经营收益有很大差别。可以这么说，加油站价格主要取决

3、于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站价格的主要构成部分。同一区域内的影响加油站价格的主要指标有：道路密度、车流量和加油站分布密度等。加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下：表：加油站区位主要影响因素及其指标影响因素修正指标接临道路状况接临道路类型可分主干道、次干道、支路接临道路方向可分三面临路、两面临路、一面临路加油站密度可按每平方公里加油站个数计，或计算相邻两加油站间距离车流量可按日平均车流量数分档修正入 口入口方便程度规 模加油泵数量2） 加油站的主要特点(1)单一性；(2)分散性；(3)受限性；(4)行业垄断性；(5)价值量普遍较高。二、 加油站及加油站用地评估过程中应注意

4、的问题（1） 加油站的土地使用权价值和特许经营权价值密不可分加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许

5、经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。我们可以拿加油站与房地产作一个类比，正如一宗房地产的土地使用权与其地上建筑物密不可分一样（虽然估价中有房地分估法），土地与特许经营权同样是不能分割的。（2） 抵押、作价入股目的的加油站土地评估中的价格定义问题在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离特许经营权价值，因此在土地价格定义除了估价对象宗地的权利状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”、“其它需要说明的事项”予以披露和说明。（3） 加油站

6、拆迁补偿评估中应注意特许经营权的问题加油站拆迁补偿评估中，当加油站被拆迁终止经营不再易地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值。当加油站被拆迁进行土地置换易地经营进行补偿评估时，考虑特许经营权，将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件含特许经营权价值进行评估，二者差额作为补偿依据。三、 加油站整体资产评估的技术路线加油站为收益性的资产，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。其年收益测算可以从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益。四、 加油站评估案例分析深圳市湖腾达加油站1、概况深圳市湖腾达加油站于2001年1月18日正式

7、营业，自开业以来，经济效益良好。2007年该公司完成销售收入12,507万元，实现利润804万元，资产总额7,590万元，净资产4,364万元。目前加油站四周建有围墙、单层建筑物2栋及2层建筑物1栋。加油站上方建有一波浪形钢制棚架。2栋单层建筑物分别为压缩机房及洗手间，2层建筑物为综合楼用途：第1层为收费站及小型超市、第2层自用作办公用房。加油站上方建有一波浪形钢制棚架，地上安装7台加油机，设44支加油枪。地下安装5个油罐和2个汽罐。湖腾达加油站主要从事0#柴油、90#清洁汽油、93#清洁汽油、97#清洁汽油、98#清洁汽油成品油零售经营业务，因临近文锦渡海关，特别以香港入境货柜车辆为主；成品

8、油由中石化深圳市石油分公司统一挂牌零售价格，使用中石化能源卡网络加油系统和深银联电子结算系统。2、估价对象的产权登记资料房地产名称湖腾达加油站地理位置罗湖区沿河路东权 利 人深圳市湖腾达加油站有限公司使用年限40年（从2000-06-09至2040-06-09止）建筑面积615.66用地面积(M2)2,054购建价款(元)18,067,153土地用途加油站用地房屋用途加油站竣工日期2001/09/193.评估目的：为抵押贷款提供价值参考依据4.评估基准日：（略）5.评估方法及过程根据实地勘察和对临近地区的调查，及所拥有的材料，本标的评估宜采用收益法。本次评估共搜集到3个深圳市加油站的财务信息，

9、其财务报表列示如下：表：深圳市某3个加油站近3年财务信息（已审计）项目龙岗中心城中南人防加油站罗湖区湖腾达加油站龙岗中心城新未来加油站200520062007200520062007200420052006一、主营业务收入3480407268209625990812507414553838089减：主营业务成本313536496206857587271120367948677232主营业务税金及附加1.41.53.84751.351.692.84二、主营业务利润344422610104611741301464515854加：其他业务利润3.49.411.30.215000减：营业费用00042

10、518619130.3046.21管理费用14319431710911893142.1199.3237.2财务费用-2.52.837.4108111218-0.9504.43三、营业利润207234267404760804293316566加：营业外收入1.300.10000.2100.35减：营业外支出0.200.01000000四、利润总额208234267404760804293316567减：所得税63.86.260.6114120000五、净利润202230261343.4646684293316567a）销售收入根据该加油站的会计报表，2007年其主营业务收入为12507万元(不含

11、增值税)，通过市场调查并结合深圳市罗湖区类似加油站收入状况考察了解，并与评估标的作比较分析，该加油站近几年来的主营业务收入有递增之势，故将其正常运营的月均主营业务收入确定为1200万元 (不含增值税)，则有：年销售收入=1200×12=14400（万元）b）销售成本销售成本为加油站商品购入价款(不含增值税)，经对上述3家加油站近三年的销售成本核查，测算该销售成本约占销售收入的89%，即：销售成本=14400×89%=12816（万元）c）营业费用、管理费用及财务费用营业费用包括工作人员的工资费用及福利费、交通运输费、广告费等，经对上述3家加油站近三年的的三大费用核算，测算营

12、业费用、管理费用及财务费用约占销售收入的5%，即：营业费用=14400万元×5%=720万元d）营业税金及附加其城建税及教育费附加按应缴增值税的4%计算，增值税税率为17%，即：营业税金及附加=增值税×4%=14400-12816 ×17%×4%=10.77万元e）年营业利润年营业利润销售收入销售成本营业费用、管理费用及财务费用-营业税金及附加144001281672010.77853.23万元6、所得税根据深圳市企业所得税税率有关规定，2009年至2011年企业所得税税率分别为20%、22%、24%，从2012年开始企业所得税税率为25%，则：2009

13、年企业所得税年营业利润×20%170.65万元2010年企业所得税年营业利润×22%187.71万元2011年企业所得税年营业利润×24%204.78万元2012年以后每年的企业所得税=年营业利润×25%213.31万元7、净收益a净收益a年营业利润所得税8、收益年限n其房地产证记载的土地使用年限40年(2000-06-09至2040-06-08)，则其剩余收益年限n为31.4年。9、折现率r采用资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model or “CAPM”）。CAPM 是通常估算投资者收益要求的方法。它可以用下列公式表述：r= Rg+(Rm-Rg)+Rsp其中： Rg=无风险报酬率；=Beta企业风险系数；Rm=市场期望报酬率；R