物业-设备接管方案

1、物业设备设施接管方案（建议稿）戴德梁行(广州)物業管理有限公司謹呈*物业项目物业设备设施接管实施方案根据*物业各项目工程施工进度计划，当施工项目进行调试、验收、工程收尾阶段，在具备使用条件后，将陆续交付业主投入使用。为配合“*物业”项目整体顺利投入正常运作，“*物业”物业设施设备接管工作计划安排如下：一、根据各项目工程计划完工的时间，建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司，分别按照物业区域、设备系统，拟订各项设施设备接管的方案和时间计划表。目的：物业公司根据接管方案和时间计划安排部署、调整和完善各项管理措施，包括保安管理方案、清洁安排、成品保护、物品采购、人员招聘等各项工作的落实，配合交付正

2、常运作。二、针对各项目接管的时间安排，各相关单位提供各系统设备的有关技术资料、设备清单给物业公司，并安排对物业公司相关人员实施培训。目的：物业公司根据相关技术图纸资料，熟悉和掌握各系统设备运行要求，制订和完善设备运行管理、操作、保养制度，突发事件应急处理方案等，在设备验收后，保障各系统设备的正常运作。三、建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司对计划移交的物业范围、系统项目安排进行初检。根据所接收的技术资料，对接管项目进行质量和使用功能的检验，检查核对设施设备的规格型号、数量、外观、安装位置、各单项设备的试运行情况、设备所在的整个系统的技术性能是否符合设计要求；对各移交接管项目的配套设施完工情

3、况，包括各设备机房、管理用房的设施配备、装修完成情况；场地和设备表面的清洁、标识是否完善；备品、备件、随机工具的配备情况是否齐备等内容进行检查；针对在初检中存在的不符合项目，明确各方责任落实整改。目的：通过初检，对所移交物业范围、系统项目的正式接管作好准备工作。四、对所移交物业范围、系统项目初检中存在的不符合项目整改完成，通过建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司复检后，交付物业公司，对移交的物业范围、系统项目做正式接管，投入使用。有关*物业项目物业设施设备的移交接管工作，主要是对物业设施设备的数量、外观、质感方面进行检验、接收，并非对使用功能进行确认。物业公司所有有关物业管理接管文件均不作

4、为建设单位工程合同或任何款项支付的依据。在日常的操作使用过程中，若发生隐蔽性的故障或损坏，物业公司将及时通报建设单位，组织有关单位共同分析成因，若属质量、设计问题，交由建设单位协调解决。*物业项目物业设施设备接管工作流程图物业公司成立接管验收小组 相关技术人员提出、明确接管验收标准验收小组初步熟悉相关技术资料有 1、施工图 2、相关使用说明、维修手册等施工、调试阶段现场跟进 1、学习操作程序、规范 2、记录各种原始参数 3、存在问题及解决方法记录就接管工作组织专题会议 由建设单位组织，监理公司、施工单位、 物业派代表参加：1、 明确接管范围2、 明确各方责任3、 遗留问题的解决方法完成 4、形

5、成会议纪要分发各方 安排初验，核对数量、逐项检查功能按会议纪要所提方法整改 列出存在问题与业主办理有关手续填写接管验收表格归档竣工资料移交 物业设施设备接管通知物业管理有限公司：鉴于*物业项目由 公司承建安装的 *物业设施/设备系统工程已经竣工验收合格，施工单位、监理公司、建设单位均已确认该物业设施/设备符合设计图纸要求，达到国标（GB）及设计材料标准，满足设计功能，并將于 年 月 日以前全部移交该工程竣工资料及合格的证明文件，现指定_ 为该设备系统交接工作负责人，请物业管理公司于 年 月 日 時在施工现场共同进行初检/复检事宜，专此通知贵司，接管的物业设施/设备详见以下內容：序号接管物业设施

6、/设备范围备注1.2.3.4.5.6.7.8.备注：1. 物业公司所有有关物业管理接管文件均不作为我司工程合同或任何款项支付依据。 2. 关于接管设施工程遗留问题及意见，请物业公司于接管起30个工作日內汇总上报处理。 *物业管理处 年 月 日物业设施设备接管移交资料清单说明：以下列举之工程资料清单仅供参考，以工程实际发生资料为准。一、产权资料 （一）项目批准文件（二）用地批准文件（三）建筑执照（四）业主姓名、产权、位置、建筑面积清单（五）其它：例如：所有报建资料及批复文件；项目开发、施工建设全过程政府批文；工程建设过程中与合施工单位所签定之合同、协议等；建筑工程规划验收证明；建筑工程质量监督站

7、建筑质量验收证明等。二、工程技术资料（一）总图。包括总平面图、物业规划红线图等。（二）土建工程 包括：建筑竣工图全套；结构竣工图全套；工程修改通知单；建材试验记录；施工质量及管理验收记录；竣工验收证明书。（三）电施工程 包括：外电施工竣工图；园林绿化、附属建筑电施竣工图；高低压设备合格证、生产资料、随机图纸资料、设备合同资料、验收及安装资料；高低压设备运行记录、委托维护保养资料；发电机(含柴油机、电机、控制柜、冷却设备)系统随机资料、设备安装竣工图、运行记录、噪音、环保验收资料。（四）通风系统工程 包括：通风系统设备安装竣工图、随机资料。（五）消防系统工程 包括：消防控制中心竣工图、设备安装竣

8、工资料、设备随机资料、运行资料、消防系统竣工图。（六）机电安装工程 包括：生活水泵、潜水泵安装图、其它机电设备安装竣工图、产品合格证、运行记录、维修记录。（七）给排水工程 包括：市政给水总平面图、市政排水总平面图、物业整体及附属建筑之给排水竣工图全套、一次(二次)供水系统竣工资料、验收资料、环保验收资料。（八）煤气工程 包括：物业煤气管道布置图；物业煤气竣工图纸、验收资料。（九）装修工程 包括：物业装修竣工图纸全套、附属配套建筑装修竣工图。（十）电信工程 包括：物业电信管线总平面图；电信管线竣工图、验收资料。（十一）有线电视、安防智能化工程 包括：物业内有线电视、安防智能化线路布置竣工平面图；

9、物业有线电视、安防智能化系统施工图、设备随机技术资料、使用说明。物业设施设备接管标准 土建装饰范围: 土建、装饰、外幕墙1. 土建、装饰 1.1 标准l ZBP30001-90l 房屋接管验收标准l 合同规定的其它要求2. 外幕墙2.1 标准l JGJ113-97（建筑玻璃应用技术规程）l GB50057-2000（建筑物防雷设计规范）l GB10711（建筑橡胶密封垫预成实芯硫化的结构密封垫用材料）l JG3035-1996（建筑幕墙雨水渗漏性检测方法）l 工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分l 全国民用建筑工程设计技术措施l 合同规定的其它要求3. 相关记录房屋、本体设施接管验收表（一）房

10、屋、本体设施接管验收表（二）房屋、本体设施接管验收表（三）房屋、本体设施接管验收表（四）房屋、本体设施接管验收表（五）设施设备接管验收表设施设备移交清单设施设备移交资料清单设施设备移交备品备件清单房屋、本体设施接管验收表（一）土建装饰系统编号： 名称： 楼层：楼层项目验收内容是/否备注公 共 部 位地基基础地基无吊脚、无明显沉降、位移，墙体无严重裂纹外墙、幕墙（幕墙玻璃、大理石、瓷面砖、喷涂等）安装牢固、平整、色泽一致、收口严实梁、柱、板主体、墙身无倾斜/变形/剥落/开裂/非收缩性裂纹/无筋外露顶棚抹灰层牢固，无剥落及明显裂纹楼梯、扶手无明显裂纹/剥落/露筋，扶手无明显龟裂/无漆层脱落公共门窗

11、（木/铁门/防火门窗/百叶门窗）牢固/平整/开关灵活/解缝严实/五金配件齐全公共照明/电器插座等安装牢固/无缺损/开关控制灵活消防设施（消防管/消防栓/消防水带）无损坏/无渗漏/水压正常/五金配件齐全楼板/地面砖/天花/饰面无裂纹/空鼓/下陷/表面平整/接缝严实/无明显污染通风口/管安装牢固/无堵塞/无破损上下雨/污水管无漏/渗/堵塞现象，去水通畅，管道接口严密设备房/管道井无漏/渗/积水现象，照明正常/无杂物/管线安装牢固/设备标识清晰其它检查结果： 检查人： 日期： 综合评估： 工程部经理： 日期： 房屋、本体设施接管验收表（二）土建装饰系统编号： 名称： 楼层：楼层项目验收内容是/否备注

12、洗 手 间其它检查结果： 检查人： 日期： 综合评估： 工程部经理： 日期： 房屋、本体设施接管验收表（三）土建装饰系统编号： 名称： 楼层：楼层项目验收内容是/否备注室外公共设施屋面隔热层/防水层无老化、拉裂、龟裂、缝填料饱满、去水口顺畅/无积水水箱/水池无渗/滴水现象、浮球阀控制良好/箱池壁（底）无垃圾、溢水报警控制良好天面扶栏、避雷带、防护栏油漆完好、无变形、无锈蚀/无污染散水坡、雨檐棚、连廊、收水口与外墙连接良好/无裂缝/无排水不畅雨污水井/口排水畅通、无裂纹/破损、刷漆色泽均匀明/暗去水沟沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞给排水管道/含绿化用水管阀水管水阀完好/无渗漏/试水通畅无阻塞化粪

13、池排水畅通/池壁无塌裂/盖板完好无缺路灯/广告灯/外墙泛光灯灯柱/箱/罩外观完好、无明显锈蚀/无漆层脱落/安装牢固设备房（水泵房、配电房、电梯房）通风良好/无渗漏水/有足够的应急照明、消防器材、环境清洁水泥路面无老化、拉裂、龟裂、伸缩缝填料饱满、无起沙广场路砖线条顺直/无松脱/无下陷/无明显破损路侧石/收水口 整齐/无倾斜/无缺漏/无塌陷步级台阶与主体连接良好/无裂缝/防滑处理有效绿化（灌木/路树）植株生长良好/株距均匀/无明显枯枝败叶/无虫害明/暗去水沟沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞垃圾房/池/中转站门/墙体瓷片完好/排水沟、散水坡排水良好其它检查结果： 检查人： 日期： 综合评估： 工程经

14、理： 日期： 房屋、本体设施接管验收表（四）土建装饰系统编号： 名称： 楼层：楼层项目验收内容是/否备注地下停车场车辆道闸配件齐全/道杆手/自动控制正常/感应线圈反应灵敏收费站、岗亭门窗/墙身/地面/配件完好升降停车架操作灵活/无异常机械振动、噪声/机械传动润滑/电气装置与安全装置功能正常道路/导流线/标识道路平整/无空鼓起沙/坡面防滑处理、导流/标识清晰/顺直、字体尺寸一致 其它其它检查结果： 检查人： 日期： 综合评估： 工程部经理： 日期： 房屋、本体设施接管验收表（五）编号 楼层 验收类别 类别项目验收内容是/否备注天花1.1电梯厅接缝严密，无裂纹、空鼓，表面平整、无污染，各系统末端安

15、装有序，标识清晰1.2走廊同上1.3公共照明安装牢固，工作正常，无缺损，控制良好3.2走道玻璃同幕墙玻璃3.3墙纸无破损、空鼓，表面平整、缝严，无污染3.4走道木框、木质墙身牢固、平直，色泽一致，无变形倾斜、破损等3.5柱身饰面同玻璃/陶瓷3.6门开关灵活，牢固、平直，色泽一致，无变形、倾斜等，锁完好灵活地面4.1前室无裂纹、空鼓、下陷、表面平整，接缝严实、色泽一致4.2电梯厅同上4.3走廊同上4.4中空地板无裂纹、空鼓、下陷、表面平整，接缝严实层间强电配电室5.1配电箱安装牢固，接线良好，配置合理5.2电缆桥架安装牢固，整齐有序，标识清晰5.3插接母线同上5.4整件环境流明够，通风良好5.5

16、电表表盘清晰，计量准确读数层间弱电配电室6.1电缆桥架安装牢固，整齐有序，标识清晰6.2监控布置合理，数据转换、设备安装有序，标识清晰6.3巡更同上6.4机柜同上数据、语音6.5信号覆盖同上6.6有线电视同上消防设备设施8.1消防栓安装牢固，配件齐全，无渗漏，无损坏8.2警钟，玻璃安装牢固、整齐，无损坏8.3烟感头同上8.4广播同上8.5喷淋头同上8.6防火门安装牢固，开关门灵活，闭门器工作良好，无损坏，锁完好灵活8.7走火梯平整，应急照明正常，扶手无变形、无锈蚀8.8正压送风口平整，无变形，无锈蚀，无损坏36设施设备接管验收表项目/系统接管项目接管时间验收存在情况解决方法备注12345678

17、910其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：本表附件：1、设施设备移交清单 2、设施设备移交资料清单 3、设施设备移交备品备件清单 设施设备移交清单 项目/系统序号名称型号单位数量安装地点备注12345678910111213其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：设施设备移交资料清单 项目/系统序号名称单位数量备注12345678910111213其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：设施设备移交备品备件清单 项目/系统序号名称单位数量所属系统备注12345678910111213其它移交单位：（盖章）签名： 接收单位：（盖章）签名： 物业设施设备接管

18、标准 运输系统范围：直梯1. 直梯1.1 标准l GB7588-1995（电梯制造与安装安全规范）l GB50310-2002（电梯工程施工质量验收规范）l 合同规定的其它要求4. 相关记录垂直电梯接管验收表设施设备接管验收表设施设备移交清单设施设备移交资料清单设施设备移交备品备件清单垂直电梯接管验收表电梯系统 梯号：序号测试及验收内容是/否备 注机房环境控制柜电动机/曵引机制动器限速器选层器运行舒适感对讲机应急机装置轿箱装饰/风扇操纵箱/召唤按钮安全触板轿箱顶轿门开关装置轿箱油盅油量安全钳装置楼层显示厅门召唤按钮厅门厅门踏板门联锁开关设备技术文件图纸、合格证明齐全其它测试结果：检查人： 日期

19、： 综合评估：工程部经理： 日期： 设施设备接管验收表项目/系统接管项目接管时间验收存在情况解决方法备注12345678910其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：本表附件：1、设施设备移交清单 2、设施设备移交资料清单 3、设施设备移交备品备件清单设施设备移交清单 项目/系统序号名称型号单位数量安装地点备注12345678910111213其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：设施设备移交资料清单 项目/系统序号名称单位数量备注12345678910111213其它移交单位：（盖章）签名：接收单位：（盖章）签名：设施设备移交备品备件清单 项目/系统序号名称单位数量

20、所属系统备注12345678910111213其它移交单位：（盖章）签名： 接收单位：（盖章）签名：物业设施设备接管标准 消防系统范围：消防水泵及其它消防设备1. 消防水泵1.1 标准l GB30.1（固定消防给水设备的性能、要求和试验方法）2. 消防设备2.1 标准l GBJ16-87（建筑设计防火规范）l GB50045-95（高层民用建筑设计防火规范）l GB50116-98（火灾自动报警系统设计规范）l GB50166-92（火灾自动报警系统施工及验收规范）l GBJ84-85（自动喷水灭火系统设计规范）l GB50084-2001（自动喷水灭火系统施工及验收规范）l GB50222-

21、95（建筑内部装修设计防炎规范）l GBJ140-90（建筑灭火器配置设计规范）l GB50067-97（汽车库、修车库、停车场设计防火规范）l DBJ15-23-1999（七氟丙烷<HFC-227ea>洁净气体灭火系统设计规范）l GB50263-97（气体灭火系统施工及验收规范）l GB50303-2002（建筑电气工程施工质量验收规范）l 合同规定的其它要求3. 相关记录消防设施接管验收表消防分项系统接管验收表设施设备接管验收表设施设备移交清单设施设备移交资料清单设施设备移交备品备件清单消防设施接管验收表消防系统编号： 名称： 位置：序号项目测试及验收内容是/否备 注火灾报警

22、系统消防集控柜内清扫各接线端紧固声光报警正确显示/打印等功能正常手/自动/联动功能正常气体自动灭火系统气罐压力管路连接安全装置报警装置模拟电启动释放气体自动喷水灭火系统喷头检查湿式报警阀试验末端放水试验报警联动控制控制阀门状态手/自动运行正常消防水泵控制系统主回路电气控制回路电气启动转换控制计量仪表/器操作功能测定水泵运行噪声水泵边转向正确密封件盘根设备技术文件图纸、合格证明齐全其它测试结果： 检查人： 日期： 综合评估： 工程部经理： 日期： 消防分项系统接管验收表消防系统编号： 名称： 位置：序号项目测试及验收内容是/否备 注防火卷帘门卷帘外观完好机械转动机构构正常手动操作顺畅消防栓配件完

23、好无缺损报警装置可靠指示灯显示疏散出口指示灯箱、灯具安装充放电功能正常试验功能正常温类感探测器器身完好无损3%比例喷烟加温测试地址编码正确防火阀、排烟风机防火阀安装质量风机运行噪声风机转向正确手提灭火器存储压力指示操作手柄机构灭火剂重量正确设备技术文件图纸、合格证明齐全其它测试结果： 检查人： 日期： 综合评估： 工程部经理： 日期： 物业设施设备接管标准 供配电系统范围:高、低压电柜、变压器、柴油发电机1. 高、低压电柜、变压器1.1 标准l GB50052-95（供配电系统设计规范）l GB50053-94（10KV及以下变电所设计规范）l GBJ147-90（电气装置安装工程高压电器施工

24、及验收规范）l GB/T10228-1997（干式电力变压器技术参数和要求）l GBJ149-90（电气装置安装工程母线装置施工及验收规范）l GB50171-92（电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范）l GB50168-91（电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范）l GB50169-92（电气装置安装工程接地装置施工及验收规范）l JB3855-85（10KV户内高压真空断路器通用技术条件）l 合同规定的其它要求2. 柴油发电机2.1 标准l GB/T2820.16-1997(工频柴油发电机组通用技术条件l YD/T502-1999（通信专用柴油发电机组技术要求）l 合同规

25、定的其它要求3. 相关记录配电柜/控制柜接管验收表变压器接管验收表发电机接管验收表油库接管验收表设施设备接管验收表设施设备移交清单设施设备移交资料清单设施设备移交备品备件清单配电柜/控制柜接管验收表供配电系统编号： 名称： 位置：序号测试及验收内容是/否备注机房环境及防护措施柜内清扫主回路电气控制回路电气母排与导线标识与编号安全接地柜体与外观灯光显示计量仪表/器操作功能测定设备技术文件图纸、合格证明齐全其它测试结果：检查人： 日期： 综合评估： 工程部经理： 日期： 变压器接管验收表供配电系统编号： 名称： 位置：序号测试及验收内容是/否备 注机房环境外观及紧固变压器身紧固螺栓电气连接片冷却风

26、机安全接地测温仪表运行三相电流设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人： 日期： 综合评估： 工程部经理： 日期： 发电机接管验收表供配电系统序号测试及验收内容是/否备注发电机房照明发电机房消防配置及正常使用送排风系统送风机、排风机运转情况排烟机及管道情况风机控制箱及指示灯发电机组发电机启动电源（蓄电池）及启动电机蓄电池充电系统发电机润滑油温、油压、油位发电机排气温度发电机冷却水温度、压力发电机空载、带负载运转情况及报警系统冷却系统冷却水箱补给管路及阀门冷却风扇运转情况循环水泵运转情况燃油系统燃油泵运转情况及油库连接燃油泵滤网及接口密封情况润滑系统机油泵运转情况机油泵滤网机油冷却器密封情

27、况配电系统发电机配电柜外观及布线发电机配电柜仪表、批示灯进、出线开关柜的操作情况并电柜同步指示表及灯光信号并电柜同步操作开关设备技术文件、图纸合格证明齐全测试结果：检查人： 日期： 综合评估： 工程部经理： 日期： 编号： 名称： 位置：油库接管验收表供配电系统序号测试及验收内容是/否备 注油库照明油库消防配置及使用情况油管及阀门连接油箱标尺油泵压力及运转情况柴油充注量油位报警器设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人： 日期： 综合评估： 工程部经理： 日期： 物业设施设备接管标准 环保系统范围:噪声、排烟（含柴油发电机排烟）、污水排放 1. 标准l GB16297-1996（大气污染

28、物综合排放标准）l GB18483-2001（饮食业油烟排放标准<试行>）（or GWPB5-2000）l GB8978-96（污水终合排放标准）l 市污水排放标准l 合同规定的其它要求1. 相关记录设施设备合格资料移交清单物业设施设备接管标准智能化系统范围:建筑设备自动化系统（BAS）、综合保安系统（SAS）、通讯网络自动化系统（CNS）、办公自动化系统（OAS）、公共广播系统（PAS）、会议系统、机房工程、智能化系统集成（SI）、电源与防雷接地等系统的设备及软件1. 标准l JGJ/T16-92（民用建筑电气设计规范）l GB50306（建筑电气安装工程质量检验评定标准）l GB50300（建筑工程施工质量验收统一标准）l GB50116-98（火灾自动报警系统设计规范）l GB/T50314-2000（智能建筑设计标准）l GB50339-2003（智能建筑工程质量验收规范）l GT/T75-94（安全防范工程程序与要求）l GB50198-84（民用闭路电视监控系统工程设计规范）l GB/T50311-2000（建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范）l GB50200-94（有线电视系统工程技术规范）l