房屋买卖合同纠纷

1、第1页共1页房屋买卖合同纠纷人：邱 XX 第一被申请人：叶 XX 第二被申请人：王 XX、申请人请求与被申请人答辩：申请人称：申请人与被申 请人于 2004年 7 月 19日签订买卖合同一份，约定被申请人 将上海市 X X 区 X X 路房屋一套以人民币 1,400,000元的价格转 让给申请人。同年 8月 6 日之前，申请人向被申请人支付了购房 款人民币230,000元，其中人民币 10,000元作为定金。后申请人 因家庭内部意见不一致，要求被申请人终止买卖合同并返还 已付房款未果，申请人遂于 2004年 8 月 26日向仲裁委提出仲裁 申请，要求返还已付房款 230,000元。仲裁委于 2

2、004 年 11月 9 日以 2004沪仲案字第0500 号裁决书，裁决对申请人的该仲裁请 求不予支持。现申请人与家人购房意见统一并已筹得购房资金， 要求被申请人继续履行买卖合同被拒绝。申请人认为被申请 人既不返还已收房款又不继续履行买卖合同有违情理和法 律，为此请求仲裁委裁决：1、继续履行申请人与被申请人于 2004 年 7月 19日签订的买卖合同（合同标的交易价人民币 1,400,000元）；2、本案仲裁费用由被申请人承担。 被申请人没有提供书面答辩意见，庭审中口头辩称不同意继续履行买卖合同，认为该 合同经过上一次仲裁裁决已经终止，申请人已付的人民币 230,000元房款应扣除人民币 40

3、,000元违约金之后予以返还。二、仲裁庭认定的事实及其依据仲裁庭经审理确认如下事 实：第1页共1页1、被申请人系上海市 XX 区 XX 路房屋的权利人，该房屋建 筑面积为 167、24平方米。2004年 7月 19日，申请人与被申请人签订 该房屋的买卖合同一份，约定转让价款为人民币 1,400,000元。 买卖合同第四条及附件三约定：被申请人应于 2004 年 9月 15 日前腾出房屋并通知申请人进行验收交接； 申请人应于 2004年 7月 18日支付定金人民币 10,000元，2004年 7月 31日前支付 人民币 420,000元，2004年 9 月 15日前支付人民币 950,000元，

4、 另人民币 20,000元于交房当天付清。买卖合同第九条和第条 约定：申请人未按本合同付款协议约定期限付款的，合同继续履 行，申请人还应按逾期未付款日万分之一向被申请人支付违约 金；被申请人未按本合同约定的期限将房地产交付给申请人的， 合同继续履行，被申请人还应按申请人已付款日万分之一向申请 人支付违约金至实际交付之日。买卖合同之补充条款约定： 被申请人无偿赠送给申请人室内固定装修、2 台立式空调和 3 台挂 壁式空调、音响设备及大屏幕彩电、全套沙发及成套家具；申请 人与被申请人任何一方违约，必须赔偿守约方人民币 40,000元 整，并应支付双方的中介服务费人民币 28,000元。买卖合同 第

5、三条约定：若双方履行本合同过程中发生争议经协商不能解决 的，提交上海仲裁委员会仲裁。2、申请人于 2004 年 7月 18日、7月 30日、8 月 6日共向被 申请人支付房款人民币 230,000元，被申请人出具了相应的收条 三张。3、申请人于 2004 年 8月 26日向仲裁委申请仲裁，请求裁 决：第1页共1页（1）被申请人返还房款人民币 230,000元；（2）该案仲裁 费及申请人的律师代理费由被申请人承担。该案仲裁庭经审理于 2004 年 11月 9 日以（2004）沪仲案字第 0500 号裁决书裁决：对 申请人要求被申请人返还购房款人民币 230,000元和支付律师代 理费人民币 3,

6、000元的仲裁请求不予支持；该案仲裁费由申请人 承担。4、2004 年 8月 14 0,申请人为返还购房款之仲裁案件，与 上海市育辉律师事务所签订聘请律师合同一份，约定由育辉 律师事务所指派张之伟律师出庭代理该案，合同有效期自签订之 日起至该案审理终结止。2004年 11月 15 0,张之伟律师向被申 请人发出律师函一份，该函称申请人要求解除买卖合同，并要求被申请人将申请人已付房款人民币 230,000元扣除 违约金人民币 40,000元之后，余额人民币 190,000元在收到该 律师函后三天内划入申请人的帐户。如三天内没有回音，申 请人将视作被申请人同意解除合同但拒绝退还房款。该律师 函落款

7、处盖有张之伟律师的印章，没有盖上海市育辉律师事务 所的公章。以上事实，有经双方质证并经仲裁庭确认的买卖合 同及附件、收条、聘请律师合同、律师函以及庭审笔 录等证据材料为证，可予认定。仲裁委已作出的（2004）沪仲案 字第 0500号仲裁裁决，对本案具有约束力。三、 仲裁庭裁决及其理由仲裁庭认为： 申请人与被申请人于 2004年 7 月 19日签订的买卖合同属当事人的真实意思表示， 双方的房地产买卖合同关系成立，申请人与被申请人均应依约履 行。申请第1页共1页人在支付了人民币 230,000元购房款之后，曾要求被申 请人返还该购房款，但申请人的这一要求没有得到仲裁庭的支 持，被申请人也没有返还该

8、购房款。被申请人虽然收到了张之伟 律师于 2004年 11月 15日发出的要求终止买卖合同及返还购 房款的律师函，但根据申请人与上海市 XX 律师事务所签订 的聘请律师合同之约定，以及张之伟律师发出该律师函 时其所代理的仲裁案件已经审理终结之事实，该律师函显然 已超越其代理权限和代理期限，事后申请人又对此不予认可。根 据中华人民共和国民法通则第六六条之规定，申请人对该 律师函不承担民事责任。鉴于被申请人在本仲裁案立案之前 没有返还过房款，申请人与被申请人也未就买卖合同达成终 止或者变更协议，故双方的房地产买卖合同关系依然存在，双方 仍应继续履行买卖合同之各项约定，申请人要求继续履行 买卖合同的

9、仲裁请求可予支持。关于违约责任，根据买卖 合同及补充条款之约定，申请人与被申请人任何一方违约，买卖合同 都应继续履行， 但违约方应支付给守约方人民币 40,000元违约金，并应支付双方的中介服务费人民币 28,000元。 鉴于申请人未按约定日期支付购房款以及提起返还购房款仲裁申 请的时间早于被申请人的交付房屋日期，故申请人的违约行为在 先，申请人应当按照买卖合同及补充条款之约定，向被申请 人支付违约金并承担双方的中介服务费。关于仲裁申请费用，由 于申请人继续履行买卖合同之仲裁请求可予支持，故本案的 仲裁申请费用应由被第1页共1页申请人承担。综上所述，申请人与被申请人 签订的买卖合同合法有效，双方均应依约履行。在合同履行 过程中，虽然申请人请求返还房款并就此节申请仲裁，但该案仲 裁结果并未改变买卖合同的