大邑房地产市场调查报告

1、1 / 10 前言根据大邑市场发展与土地利用规划，以与目前的发展态势， 可以把大邑房地产市场分为老城区和新城区两大板块，规划非常明朗， 发展以新城区为主， 目前老城区仅有少量小盘面世，最高价出现于新城区。未来几年中城市发展仍会继续由老城区向新城区过度。大邑县将城市以南规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城南新区；城市北面定位为高档住宅社区；城东即将开辟大邑主城区第二个“高速公路出入口” 西岭大道与 “成温邛高速公路” 交汇处；对城西还没有具体的规划。下图为主城区规划图与主要在售楼盘分布图：2 / 10 第一部分，区域市场分析一、发展环境调研（1）土地市场。2009 年至今成交土地信息汇总如下

2、表所示：成交时间交易方式地块位置面积亩土 地用途起价万元/亩成交价万元/ 亩2009-4-16 挂牌安仁镇金井社区4.9 商业20.4 20.8 2009-4-20 挂牌工业集中发展区50 工业8 8 2009-4-28 挂牌晋原镇甲子路1.725 商住80 80 2009-6-8 挂牌晋原镇富民路11.82 商业30 30 3 / 10 2009-6-8 挂牌晋原镇家街6.24 商业/ 60.7 2009-7-14 拍卖晋原镇路中段32.24 商住60 77 2009-12-3 拍卖晋原镇邑新大道14.89 商住65 110 2009-12-3 拍卖晋原镇桃源新城36.15 商住70 144

3、 2009-12-3 拍卖晋原镇桃源新城43.92 商住70 113 2010-1-1 挂牌大邑县晋原镇春城巷9.46 商住78 78 2010-1-1 挂牌大邑县晋原镇迎春路6.04 商住78 78 2010-1-1 挂牌大邑县晋原镇大东街11.4 商住78 78 2010-1-1 挂牌大邑县晋原镇巷子25.46 商住76 76 2010-1-1 挂牌大邑县晋原镇箭道街3.79 商住76 76 2010-1-26 挂牌大邑县晋原镇芙蓉小区9.6 商业22 63 2010-1-28 拍卖大邑县晋原大道30.1 商住70 120 2010-2-1 挂牌大邑县晋原镇春城巷26.9 商住78 78

4、2010-2-1 挂牌大邑县晋原镇巷子29.25 商住76 76 2010-3-10 挂牌大邑县晋原镇芙蓉小区9.6 商业22 63 2010-4-19 挂牌大邑县工业集中发展区43.3 工业8 8 2010-4-30 挂牌大邑县安仁镇金光村125.8 商住40 40 2010-4-30 挂牌大邑县安仁镇金光村58.38 商住35 35 2010-4-30 挂牌大邑县晋原镇邑新大道16.71 商业26 26 2010-5-18 挂牌大邑县晋原镇晋北路3.58 商住120 120 4 / 10 大邑县挂牌土地成交价格图大邑县拍卖土地成交价格图由上表可见， 2009 年大邑县土地交易市场较为活跃，

5、但从 2010年 5 月至今，无任何土地挂牌或拍卖，2011 年 12 月挂牌五块土地也因其他原因停止交易，无论是拍卖还是挂牌土地，土地价格相对于2009 年初均有大幅度提升，尤其位于桃园新城拍卖地块成交价格最高，均大于 110 万元/ 亩，见上表黄色部分。预期：根据以上土地信息，目前大邑县桃园新城地价应该在120万元/ 亩左右，考虑到市政府将迁至本区域，加之新区招商引资较为成功，该区域地价还将有一定幅度的提升，未来本案周边土地价值将5 / 10 在 120150 万元/ 亩之间。二、市场特征1、区域现状：由于历史原因，大邑的城市建设过于均质化，老城市缺乏特色。政府重点打造新区， 但新区现阶段

6、并未承担起城市发展的重任，目前老城区大多商业、住宅区均呈现出规划差、老、旧的面貌。大邑政府为正大力招商引资、吸引外来人口、加快城市化进程、扩大城区面积、实现和对接、房地产开发等多个方面带来巨大的影响。随着越来越多人对大邑的了解， 大邑的房地产市场必将迎来革命性的变化。2、区域产品：目前区域在售项目约八个， 主要集中在新区、 产品主要以多层和小高层为主。随着大邑县土地价格的不断攀升，建设成本不断增加，建筑形态向靠拢， 未来将以小高层与高层产品为主，这种现象在新城将更为明显。3、区域价格：前期规划建筑形态以多层为主，容积率普遍偏低， 未来大邑县楼6 / 10 盘的容积率将在 24 之间。地段稀缺性

7、并未提升足够的区域价值, 大邑房地产均价在 3459元/ 平米， 有部分楼盘的售价突破4000元/ 平米。底层商业价格 1.2 万1.5 万/ 平米，二层与以上的商业约5000 元/ 平米左右。可以预见， 随着大邑县新区的配套不断完善，新城区楼盘的售价有望进一步提升，预计未来两年房价均价将达到4000元/ 平米左右。另外在周边县城中，大邑县房价最低，相比之下有较大的提升空间。155020002474300034003500050010001500200025003000350040002007年2008年2009年2010年2011年2012年2007年至今价格走势近六年房价走势图4、典型项目

8、 :中铁金山、上上城、润洲华府、圣地翰城国际二期、 蓬莱尚岛、鑫开源鑫河国际、润州华府、春天国际等第二部分，市场供给分析7 / 10 一、历年市场供给量数据与分析由大邑房管局提供的官方数据所知，大邑2006 年市场供应量约为 17 万平米； 2008 年受地震影响供应量仍约为17 万平米，与 2006年持平；至 2009 年，供应量达到历时最高峰，商品房供应约达40 万平米。由 2009 年下半年与 2010年前 3 月来看，平均每月有 300 套房源投入市场，2010年批准预售达 13 万平米，2012 年新开工项目 5 个，续建项目 25 个，批准预售项目6 个。历年市场供给量数据及分析1

9、71617401320300510152025303540452006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年单位(万平米)二、2012 年市场供给量数据与分析今年来大邑县新开工商品住宅约30 万左右；住宅供应 9.12 万，占 68.50%；商业、办公供应 2.83 万，占 21.26%；车库、车位与其他供应 1.36 万，占 10.24% 。目前可售住宅房源为3767 套，45.29 万。8 / 10 老城区商圈新城区商圈第三部分，大邑楼市调查一、楼盘分布从在售楼盘分布图中可见，目前大邑县在售楼盘集中分布于大邑大道两侧，大道两侧尚未出现在售楼盘。从大邑县新区规划上看，

10、大道、温泉大道、二环路与斜江河围 成 的 区域是未来的新城区中心城，规 划 有 行政中心，体育中心，文化娱乐 中 心 和中央公园，未来配套住宅将层出不穷，有望成为大邑县主要住宅供应区域。二、商业市场商业经过调研可知，目前大邑县较为繁华的商业中心分布于老城区和新城区；老城区商业中心分布在老城中心地带，包括新世纪广场和新时代9 / 10 广场周边，以与南街、东壕沟街、西街口一带。新城区商业中心尚处于建设阶段，多以底商形式出现， 集中分布于大邑大道两侧各楼盘临街处。三、商业业态与租金售价经过详细调研， 大邑县老城区商铺因为开发较早，现在主要以出租为主，租金情况与商铺所在位置和经营业态有较大关联。编号区域建 筑 形态主要业态租金面积区间 （平方米）1 项目周边临 界 底商建材门市零售买场12 万/年约 60 平米/间2 市政府商 业 广 场附近临 界 底商大型商场，百货大楼，办公用品品牌服装5 万10 万/ 年2030 平米/间3 新区临 界 底商银行、电信、移动办公用房少量服装2 3 万/年1530 平米/间由此可见，大邑大道附近在售商铺面积区间跨度很大，50600平米/ 间均有销售，比主城区商铺以与大邑大道早期开发的商铺面积10 / 10