公司调研报告

1、word文档仅供参考20xx公司调研报告公司是以营利为目的的企业法人，本文将介绍20xx公司调研报告。20xx公司调研报告（1）居住物业（以下简称物业），是指住所以及相关的公共设施。物业治理，作为改革开放 后浮现的一具新兴名词，在时刻的流逝中，悄然进入了人们的日常日子，并逐渐成为了一具家喻户晓的行业。物业治理别仅关系着居民的正常日子，更关系着我国国民经济的进展壮大。所以，国家自九十年代以来，别断加强相关方面的立法和完善工作。一、我国物业治理立法现状八十年代以来，特别是一九九四年三月二十三日都市新建住所小区治理方法颁布以来，我国先后颁布了都市新建住所小区治理方法、都市异产毗连房屋治理规定等法律法

2、规。我国的物业治理现状随物业治理方面的法律法规的别断健全和完善而呈现欣欣向荣 之势。我国都市新建住所小区治理方法第二条第二款规定：住所小区治理（以下简称小区治理），是指对住所小区内的房屋建造及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治 安和环境容貌等治理项目进行维护、修缮与整治。国家经过行政法规和条例等方式，要求各级人民政府及其主管部门积极推进居民住所小区治理物业专业化。在国家的推动和市场化的加深，我国物业治理企业自1981年在深圳诞生以来，至今已走过25年别平庸的进展历程，据别彻底统计，我国目前物业治理企业总数逾3万家，从业人员突破300万人，城镇物业覆盖率接近 50%。从1981年到如今，

3、在这近25年的进展历 史中，我国物业治理行业经过企业化、专业化、市场化的治理赢得了社会的认可，并得到了长脚的进展。二、xx市是本次调查的必定挑选xx地处中国西南，长江与嘉陵江交汇于此，距离长江东海入海口约2400公里。作为中国西部唯一的中央直辖市，全市辖 40个区县，幅员面积 8万多平方公里，人口 3159万。 各个区县经济进展速度各别相同。在改革开放的推动下， 作为一具新兴的直辖市， 重庆差不多取得了长脚进展，经济实力位居西部各省市之首。作为西部最开放和较发达地区，重庆的社会进展现状在一定程度上， 能较准确地反映出西部地区物业治理的进展状况。所以，在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相

4、关资料后，我挑选了重庆市作为了本次暑期社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动咨询卷调查范围要紧以重庆市几大主城区为主，涉及蒙江县、北硝区、巫溪县、万州区等几大区县，以重庆市物业治理现状为题，采纳抽样调查方式进行上门咨询卷填写。在各位同学与广阔市民的帮助和配合下，经过近两个月的努力， 我终于完成了本次实践调查任务的要紧工作（咨询卷填写）。在完成咨询卷工作后， 我现对咨询卷进行总结和归纳， 终于得出了重庆市居民小区物业治理现状的一些简单的信息。三、居民住所小区物业治理现状及咨询题分析物业治理自80年代初在我国深圳、 广州初起步，至90年代，特别是小平同志南巡说 话后，在房地产建设热潮的推动下，迅

5、猛进展。全国1.2万多家专业治理公司的浮现改变了香港治理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。初期在住所小区小心翼翼尝试的专业治理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领 域全面渗透。各类物业治理书籍的出版、物业治理进入高等教育系统，标志着物业治理已由感性认识世界进入到理性认识世界，已进入竞争时代。20xx公司调研报告（2）一、xx城区物业治理的基本事情总体看，我区物业治理工作有以下四个特点：一是物业治理市场处于发育初步时期。二是物业治理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不行。四是物业治理行业监管体制别小差一 兀口 o（一）xx城区物业企业现状我区物业治

6、理从90年代初期开始起步， 至今已有近10年的进展。据调查，截至20xx 年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业 3家，二级资质企业 15家，三级资质企业179家，从业人员12000余人，治理人员1897人。外区物业企业在本区开展 服务的约50家，从业人员约 2850人。（二）xx城区物业进展现状目前，全区共有物业治理小区389个，治理房屋3575万平方米。城区物业治理覆盖率达到90%,新建商品房的物业治理覆盖率达到100%。1、新建都市住所小区的物业进展现状。我区新建住所小区共有389个，房屋建造面积为3075万平方米，住所套数有34万余套，住所成套率为100%,物业治理覆

7、盖率达到 100%。 其中有龙湖花园等6家单位6个住所小区获得全国物业治理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住所小区获得市物业治理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业治理示范（优秀）小区称号。2、老小区的物业进展现状。老小区要紧有单位自管房、社会集资房、直管公房及农 转非安置房四类。（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管 房，房屋物业治理面积共计 324万平方米，住所套数有30871余套，住所成套率为97%。这 类房屋的物业治理除了少数的托付物业公司治理外，其绝大部分仍由单位自行治理。由单位招聘人员进行小区的简单的物业治理。产权属职工

8、私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安 全、水电方面的维修或公用部位的维修普通由单位负责。（2）社会集资房：从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建造档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，如今全区社会集资建房共 894万平方米，住所套数有74550 余套，住所成套率为 99%。这部分集资房的物业治理覆盖率目前达到了90%。（3）直管公房及农转非安置房：直管公房，算是房管部门直接治理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。农转非安置房是政府对征用土地的农转非拆迁户进行安置的房屋，其

9、中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国 家所有。从1987年开始，依照原江北县人民政府文件规定：凡以征地经费修筑的拆迁户住 房，系国家投资修筑的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房治理。所以，区房管局对全区的农转非安置统建房进行全面接管。截至20xx年底，区房管局共治理全区农转非安置房共计 77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行治理， 日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部 位的维修则由区房管局负责。3、房屋公共维修金的归集

10、和使用事情。从 1999年开始归集物业专项维修资金以来， 累计归集专项资金 8.23亿元，使用300余万元。（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状截止20xx年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发觉，90.5%的小区业主对物业状况漠别关怀，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业治理处于前期物业治理状态。个别业主和物业治理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序别规范，未经过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。（四）xx城区物业治理行政体制

11、机制现状在物业治理条例及xx市物业治理条例中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业治理的主管部门，对辖区内的物业治理活动进行监督治理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行治理和提供服务，对社区内物业治理活动进行指导监督，调解物业治理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政治理部门对物业治理进行监督，对 物业治理与社区治理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手别 脚，对物业治理中的咨询题疲于对付 侑（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业治理工作， 对物业公司无法制约，物业公司通常对其别理别睬，对工作别配合甚至是阻扰街（镇卜居委会的正常工作。按照xx

12、市物业治理条例的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的对于 进一步加强物业治理工作的通知（渝办发20xx280号）和对于物业治理若干咨询题的指导意见（渝国土房管发20xx548号）文件中有关职能的划分，城区物业治理涉及到经委、建委、 市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合， 但区内各相关部门普遍存在重建设、轻治理的思想，没有形成工作合力，对物业治理中存在的咨询题缺乏相关的应急机制和有效的治理措施，导致物业治理咨询题突出。1999年以来，我区针对物业治理工作相继出台了对于加强物业治理工作的通知 （xx府发1999129号）等5个文件，为理顺城区物业治理

13、体制、规范物业治理行为、提高老 住所小区物管水平、 发挥业主自治机构作用、 加强物业专项维修资金治理等打下了一定的基 础。二、xx城区物业治理存在的要紧咨询题及原因分析（一）xx城区物业企业存在的要紧咨询题及原因分析1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速进展，近几年来物业公 司数量急剧增加。但从总体看，进展参差别齐。现平均每个物业公司治理面积仅20万平方米，由于企业治理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源白费，效 率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。2、物业企业服务意识别强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%,小区业主对物业

14、服务人员的综合中意度为61%,这表明物业公司的服务意识别是很强。3、物业治理企业的经营治理别规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小 区环境为代价，产生的各种污染等负面妨碍直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益动身， 擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。4、物业治理企业人员整体素养别高。一是某些物业治理企业职员缺乏客户意识，服 务态度别端正，服务用语别文明，对业主的正当要求别能及时满脚。二是某些物业治理企业

15、缺乏专业人员。例如日常维修是物业治理一项很重要的工作，维修别及时、别到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至浮现矛盾。5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严峻制 约了行业的健康进展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：有 213家企业亏损。不少企业硬撑别下去了， 惟独被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务 调节机制和平衡机制。 例如：同一职能机构治理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格别断上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。 同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有消化来源，导致

16、了收入支出的剪刀叉现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员酬劳低。调查表明，我区物业服务从业人员平均酬劳低于社会平均工资24%,平均福利水平别脚国家规定的 26%,劳资双方潜在矛盾十分突出。(二)xx城区物业进展存在的要紧咨询题及原因分析1、物业服务费收取难。 要紧表如今：一是一些服务人员责任心别强 ，服务质量差，服务 别到位，导致住户故意见而拒绝缴费。二是物业收费规定别合理。别同价格的物业费具体的 服务项目别明确，存在同质别同价或者同价别同质的现象。三是农转非人员增多，住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主不少是低保户，以日子水平低为由拒交物管费。四是工程遗留咨询题随着物

17、业交接 ，将咨询题转嫁给物业服务企业 ，成为住户别缴费的借口。五是 由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费别及时等。2、建设遗留咨询题引发物业纠纷。有以下三种事情：(1)工程质量遗留咨询题。要紧表现有：虽然经过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并别完备的事情，如治理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，妨碍业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。由于前期物业服务如今大多仍为开辟商属下的物业公司承担，所以，多数业主认为开辟商对建设质量的完善与有关答应的兑现责任自然应由 物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。开辟中的工程质量遗留咨询题很难及时得到全

18、然解决。这些咨询题遗留到物业使用时期，业主接房后往往很难与开辟商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。(2)开辟商物业销售中遗留下来的咨询题。要紧有：未安装一户一表(前期的老小区及集资房)；销售广告内容与实际交房时别一致 ：擅自将小区公用部分(如屋顶、公共绿化 地等)答应给少数业主使用；擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。(3)建管别分带来的咨询题。我区房屋开辟商属下的物业公司的物业服务，往往被定 位为促销或售后服务，仅作为开辟的附属产品，如此，一些物业公司与开辟商一锅吃饭，导 致了部分物业公司失去了独立生存的能力。3、老住所小区基础设施差，缺乏专项维修基金。xx区的大多

19、数居民住所是九十年代初建成的，当时配套建设水平低，基础设施差，娱乐休闲设施很少。目前许多住所小区的共用部 位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修 基金,全然无力进行旧小区改造。此外，老住所小区基本上实行开放式物业治理，小区内道 路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严峻，导致保安、卫生工作的难度加大。4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的咨询题。(1)房屋公共维修基金收缴困难。要紧集中在往常已办理房地产权证的业主，全然没 有方法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一具小区惟独部分业主归集了房 屋公共维修基金。(2)开辟企业挪用已

20、归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金普通由开辟企业统 一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开辟企业别及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业治理带来困难。(3)使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定：当 确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经 2/3以上的业主接受后， 方可申 请使用。但实际上，假如修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主经过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和 监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成别法利用。随着大量房屋开始进入

21、维修期，当年收取的微薄的大修基金将入别敷出，怎么在物价水平上涨的事情下， 将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业 主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗，必定浮现 差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛 盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，因此有些业主觉得分摊别合理而拒缴水、 电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门不过针对

22、终 端客户服务，并没有和物业公司签协议托付代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并别及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门 又无权向物业公司催收， 最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备浮现老化，需要维护、更换时费用不行解决。水、电、气部门和物业公司 互相推诿，责权别明。向业主收费既别合理也缺乏相应的依据。（三）xx城区小区（大厦）业主委员会存在的要紧咨询题及原因分析1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的 依据，在实际操作中有盲目现象， 形成业委会成员良莠别齐的事情浮现，甚至有些

23、业主经过一些别恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取别正当的利益。业主委员会成立后， 作用发挥也普遍别理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加治理和表达对物业治理的看法。2、组成业主委员会的人员结构别够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结 构老化，知识水平及专业素养普遍别是很高，法律意识相对淡薄。3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可经过三种办法筹 集：一是由小区全体业主分摊 ；二是经过经营小区公用部位的收益来猎取费用；三是经过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常

24、工作都很难开展。4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。假如租房作为办公用房，别仅费用高，而且业主委员会的工作也别方便。5。业主大会和业主代表大会召开的困难大。时刻、地方均不行确定，与会业主很难 达到2/3以上，业主参与意识别强，就连书面征求意见也有难度，导致不少重大事项无法决a£o（四）xx城区物业治理体制机制存在的要紧咨询题及原因分析1、物业治理法律法规别健全。首先 ，物业治理立法滞后。除了 20xx年10月1日实施 的物权法有关章节规定和20xx年9月1日正式实施的物业治理条例及地点性相关配套法规外，向来没有国家级行业法规能够遵循。其

25、次，物业治理法律关系各主体间的权利义务关系别清。具体表如今：产权关系别明；法律责任别清晰；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系别明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格2、物业治理体制别完善。物业治理涉及到规划、建造等多个部门，有时各种矛盾会 交错在一起。从全区看，缺乏一具强力部门有效的协调各方，造成行政治理和物业治理关系难以理顺，多头治理咨询题久拖别绝；开辟商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责别清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋治理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管， 责任主体别明确，行政监管力度别大。如：锦湖花园出租门面房给 人

26、居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就能够办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干 预。3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并别是经过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任 意识。据调查，xx区专业物业公司只占 17%,开辟商下属企业占 45%,单位自己治理的企 业占16%,外聘服务企业占22%。多数物业企业与开辟商是相互依靠的关系。三、完善物业治理的建议和措施（一）加强xx城区物业企业服务的建议和措施1、制造条件，积极鼓舞物业公司兼并、合并，走强

27、强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓舞有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业， 在政策上赋予扶持和优惠。2、鼓舞物业企业依赖科技进步提高服务水平。区房管局经过全区物业信息治理系统，运用现代化手段实施监督治理。3、提高物业企业治理水平。一是物业企业应当在严格执行物权法，争取政府的支持的并且，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是别断提高服务 质量，别断创新服务项目。 将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的操作手册，成为职员的行动指南。三是培养和造就高素养的服务团队。物业服务企业在对职员进行专业技能培训的并且更应该注重个人素养方面的培训。四

28、是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。（二）加快xx城区物业进展的建议和措施1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；完善物业服务酬金制度，推进业主自治进程；完善业主自管项目税收工商治理制度，建立有效的监督治理机制；对农车t非40、50人员参照国有企业下岗 40、50人员政策执行，鼓舞企业扩大 农民工使用，增加就业岗位。2、实施分类治理。催促水电气供应部门按照物业治理条例要求，向最终水电气 使用人收取费用，并承担物业治理区域内水电气设施设备的治理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应治理，水电气价格及代收费咨询题。使老咨询

29、题有解决推进打算，并且又杜绝新咨询题产生。3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物 业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价，将收费项目和标准及收费方法在经营场所或收费地方以醒目方式予以发布。对随意提高收费标准或乱收费的，小区治理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉，对构成价格违法行为者，由政府物价检查机构依法查处。4、确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋 大修基金托付银行理财，按每个小区 （大厦）开一具总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金 为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金

30、时， 必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，托付专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动 用维修款项，并且对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。5、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。 深入宣传物业治理条例和（xx 市物业治理条例等有关法律法规，让广阔业主了解物业治理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质， 更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序进展。（三）完善xx城区小区（大厦）业主委员会制度的建议和措施1、逐步推行业主诚信档案的建立。 对小区业主在水、电、气物业治理等费用的交纳、 参加业主大会和业主代表大会等会议

31、的出席率、 自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步 建立电子信用档案。2、首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居 委会，街道办事处、区房管局备案登记，公安机关依照备案登记表刻发印章。3、将业主自治机构的治理纳入社区治理范围。业主委员会应当自觉同意社区居委会 领导，参加社区居委会举办的各项活动，并且，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间浮现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助4、加强组织业主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素养。（四）建立健全xx城区物业治理体制机制的建议和措施1、完善物业治理的建章立制。区政府应及时制定物业治理的中长期规划，依照物 权法、物业治理条例、xx市物业治理条例，出台相关政策，如：维修资金筹集、治 理和使用方法、物业使用治理方法、承接验收治理方法、业主委员会治理方法等。