第三季度北京楼市供需报告

1、第三季度北京楼市供需报告一 、 宏 观经 济 发 展概 况根 据 国 家统 计 局 发布 信 息 ，2005 年 1-8 月 份 ， 我国 经 济平 稳 运行 ，工 业继 续 保 持稳 定 增 长态 势 ，全 社 会 固 定资 产 投资 快 速增 长 ， 消费 市 场 保持 稳 定 ，物价 涨 幅稳 中 趋 降。 由 于国 家 统计 局 没 有公 布 2005 年 1-8月 居 民 人均 可 支 配收 入 的同 期 增长 幅 度 ，所 以 没 有此 指 标 走势 图 。 详细 情 况 见下 图。 数 据 来源 ：国 家 统 计 局 根 据 北 京统 计 局发 布 信 息，北京 市 1-8 月

2、份 经济 稳 步 增长 ， 生 产、 投 资 、消 费 、居民 收 入和 财 政收 入 平 稳增 长 ， 对外 经 济 发展 继 续 强势 增 长 。 数 据 来源 ：北 京 市 统计 局 与全 国 1-8 月 宏 观 经济 指 标的 相 对比 ，北 京宏 观 经 济有 个 明 显的 特 征 ：全 社 会 固定 资 产投 资 和 房 地 产 开 发 投 资 增 长 的 幅 度 远赶 不 上 全 国 的 增 长 幅度 。 详细 情 况 见下 表 。二 、 行 业市 场 发 展概 况根 据 国 家 统 计 局 发 布 的 国 房 景 气 指数 报 告 显 示 ， 1-8月 全 国 房地 产 行 业

3、发 展 概 况如 下 ：（ 1） 土地 开 发 -1-8月份 ， 全 国完 成 土 地开 发 面 积 1.1亿 平 方米 ， 同 比下 降 2.3%。（ 2）房 地 产 开 发投 资 -1-8月份 ，全 国 完成 房 地 产开 发投 资 8920 亿 元 ，同 比 增长 22.3% 。其 中 ，完 成 商 品 住宅 投资6010 亿元 ，增 长 21.5% ；完 成 经 济适 用 住 房投 资 315 亿元 ，下 降 13.8% 。（ 3）房 屋 施 工 面积 -1-8月 份，全 国 累计 完 成 房屋 施 工面 积 13.1亿 平 方米 ，同 比 增 长 18.9% 。其 中 ，住 宅 施工

4、 面积10.15亿 平方米 ，增 长 19.2% ；办 公楼 施 工 面积 5415 万 平 方米 ，增 长 11%；商 业营 业 用房 施 工 面积 1.67亿平 方 米 ，增 长19.2% 。（ 4）本 年 资 金 来源 -1-8月 份，全 国 房地 产 开 发企 业 到位 资 金 12712 亿元 ， 同 比增 长 22.8% 。 其中 ， 国 内贷 款 2374亿 元 ，增 长 10.9% ；企业 自 筹 资金 4374 亿 元， 增长 38.8% ；利 用 外资 165 亿元 ， 增 长 26.8% 。（ 5）商 品 房 空置 面 积 - 到 8 月 末，全 国商品 房 空置 面积1

5、.08亿平 方米 ， 同 比增 长 10.5% 。其 中 ， 商品 住 宅 空置面 积0.60亿平 方米 ， 增 长 3.8%。（ 6）商 品 房 销 售价 格 -1-8月份 ，全 国 新建 商 品 住宅 平均 销 售价 格 为 2996 元/ 平方 米 ，办 公 楼 平均 销 售 价格 为 6786元 / 平 方米 ，商 业营 业 用房 平均 销 售价 格 为 5223 元 / 平方 米 。根 据 北 京建 委 发 布的 2005 年 1-8 月 北 京房 地 产 市场 信 息显 示 ， 北京 房 地 产行 业 的 发展 概 况 如 下 ：（ 1）房 地 产 投 资开 发 -1-8月，全 市

6、房地 产 开 发投 资 完成 785 亿元 ， 同 比增 长 7% ， 低 于 上年 同 期 13.8个 百分 点 ；其 中 ，商 品 住 宅开 发 投 资完 成 392.1亿元 ，同 比 下 降 1.3%。（ 2）开 发 当 年 资金 到 位 -1-8月 ，全 市 房地 产 开发 当年到 位 资金 1535.5亿 元 ，同 比 增 长 13.4% ；其 中 国 内 贷款 同 比增 长 8.2%，外 资 同 比下 降 47.3% 。（ 3） 商品 房 施 工、 新 开 工情 况 -1-8月， 全 市 商品 房 施工 面 积为 8503.6万平 方 米 ，同 比 增 长 7.6%， 增 幅 比上

7、 年 同期 低 4.7个百 分 点 。其 中 ， 商品 住 宅 施工 面 积 为 5851.2万平 方 米， 同 比 增长 6.7%， 增 幅比 上 年 同期 低 2.4 个 百 分 点。1-8 月 ，全 市 商 品 房新 开 工 面积 1581.9万 平 方米 ，同 比 下 降4.7% 。 其中 ， 商品 住 宅 新开 工 面 积1079万平 方 米 ，同比 下降 15.1% 。（ 4）商 品 期 房 供求 情 况 -1-8月 ，全 市 期房 批 准预 售面积 1882.4万平 方米 ，同 比 下 降 20.9% ，预售 成 交 面积 1473.4万 平 方米 ， 同 比下 降20.2% 。

8、 商 品期 房预 售成 交 面积为 当 期批 准 预售 面 积 的 78.3% ， 比 上 年同 期 高 0.6个 百 分 点。 其 中商 品 住 宅 期 房 批 准 预 售 面 积1488.4万 平 方 米 ， 同 比 下 降25.1% ，预 售 成 交面 积 1339.1万平方 米 ， 同比 下 降 22.7% 。（ 5）商 品 房 空置 面 积 情况 - 截 至 8 月 底 ，全 市 空置 一 年以 上（ 下 同 ）商 品 房 面积 385.4万 平 方 米，同 比 增长 23.7% ，增 幅 比上 年 同 期高30.8个 百 分 点。 其中 ，商 品 住 宅空 置 面积 为266.3万

9、 平 方 米 ， 涨 幅 为9% ， 占 商 品 房 空 置 面 积 的69.1% 。（ 6）预 售 商 品 房买 卖 价 格-1-8月 ，全 市 商品 期房 买卖平 均 价格 7283 元/ 平 方 米， 同 比 上涨 了 1345 元 / 平 方米 ， 涨幅 为 22.7% 。其 中 ， 商品 住 宅 期房 买 卖 价格 为 6625 元/ 平 方米 ， 同比 上 涨 了 1027 元 / 平方 米 ，涨幅 为 18.4% ； 其中 8 月份 ，全 市 商 品 住宅 期 房 预售 均 价 6820 元 / 平方 米 ，比 7 月 份低 237 元 / 平 方 米，环比 降 幅 为 3.4%

10、; 全 市 房价 在 3 月份 走 高以 来 ，4-8 月， 全 市 商品 住 宅期 房每 平方 米 平 均售 价 在 6805元 至 7136 元之 间 波 动， 波 幅 在 340 元 以 内， 全 市 商品 住 宅期 房 预售 价 格 总体 保 持 平稳 。根 据 北 京市 建 委 、市 统 计 局公 布 的 数 据， 北 京 房地 产 市场 的 开发 投 资 、本 年 资 金来 源 、 施工面 积 均有 较 大 幅度 的 下降 ； 1-8月 ， 北京 住 宅 市场 吸 纳 率为72.7% ， 住 宅 市场 的 空置 率 5% 。 详细 情 况 见下 表 。三 、 住 宅市 场 供 应状

11、 况（ 一 ） 总体 供 应 状况据 世 联 监测 结 果 显示 ， 住 宅市 场 新 增楼 盘 113 个， 与 上季 度 同期 相 比 下降 了 21%； 总 供应 套 数 32804 套 ， 比第二 季度 同 期下 降 了 24%； 总推 售 面 积 435.0万 平方 米 ， 比上 季 度的 593.7万 平 方米 ， 下 降了 27%。1 空 间分 布 状 况从 整 体 来讲 ， 可 以将 整 个 北京 市 场 划 分为 城 区 、近 郊 区和 远 郊区 三 个 大区 域 市 场。据 世 联监 测 结 果显示 ，住 宅 市 场城 区 新增 楼 盘 89 个 ， 总 供应套 数 268

12、97 套， 总 推 售面 积 352.9万 平 方米 ； 近 郊区 新 增 楼盘 23 个 ，总 供 应 套数 5739 套 ， 总推 售 面积 78.6万 平 方米 ； 远 郊区 新 增 楼盘 1 个 ， 总供应 套数 168 套 ，总 推售 面 积 3.6 万 平 方米 。 各 大区 域 供 应详 细 情况 见 下表 。从 上 表 可以 看 出 ，住 宅 市 场供 应 主 要 集中 在 城 区， 占 到推 售 面积 的79%； 其 次 是近 郊 区 ，占 到 推 售面 积 的20%。 在城 区 分布 中 ，城 市 中心 区和 东 北 区是 第三 季度 北 京 住宅 市 场的 主 要供 应

13、区 域， 两 个 区域 总 共 推出44 个新 盘 ， 占到 住 宅新 增 楼盘 总 数 的 39%；两 个 区 域总 供 应 套数 15407 套， 占 住宅 新 增供 应 套 数的 47%； 两 个 区域 总 推 售面 积 206.6万 平 方米 ，占 到 住 宅 新增 推 售 面积 的 47%。具 体 供 应状 况 详 见下 图 。2 物 业类 型 分 布据 世 联 监测 结 果 显示 ， 住 宅市 场 新 增 楼盘 仍 以 普通 住 宅为 主 ，但 普 通住 宅 个 数占 比 有 所下 降 ，与 第 二季 度 同期 相 比 ，下 降 了 6 个 百 分点 ；公 寓新 增 楼 盘数 与

14、上 季度 基 本 持平 ，新推 出 30 个新 盘 ； 别墅 新 增 楼盘 17 个 ， 与第 二 季 度的 20 个新 盘 相比 ， 下 降了15%。新 增 楼 盘各 物业 类型 详 细 情况 见 下表 。 数 据 来 源： 世 联 数据 中 心 从 上 表 可 以看 出 ， 普通 住 宅仍 是 第三 季 度 住宅 新 增 供应 的 主 要物 业 。根 据 推 售 面积 大 小来 看 ，各 物 业 类型 分 布 如下 ：（ 二 ） 普通 住 宅 市场 供 应 状况1 总 体供 应 状 况据 世 联 监测 结 果 显示 ，普 通 住 宅 新增 楼 盘 66 个 ，与 第 二季 度 同期 相 比

15、 ，下 降 了28%， 其 个数 占住 宅新 增 楼 盘总 个 数的 58%； 总 供 应套 数 22623 套 ， 比 上季 度 同 期下 降 了 24%，占 到 住宅 供 应 总套 数 的 69%； 总推 售 面 积 251.6万 平方米 ，比 第 二季 度 的 367.3万平方 米 ， 下降 了 近 三成 ， 占 住宅 供 应总 推 售面 积 的 58%。2 空 间分 布 状 况据 世 联 监 测 结 果 显 示 ， 普 通 住 宅 市 场 城 区 新 增楼 盘54个 ， 总供 应 18226 套 ， 总推 售 面 积 207.5万平 方 米 ；近 郊 区新 增 楼盘 12 个 ， 总供

16、 应 套 数 4397 套 ， 总推 售 面 积 44.1万平 方 米；远 郊 区没 有 新 增楼 盘 。 各大区 域 供应 详 细 情况 见 下表 。 数 据 来 源： 世 联 数据 中 心 从 大 区 域 分布 来 看 ，普 通 住宅 新 增楼 盘 主 要集 中 在 城区 。 在 城区 的 分 布中 ，普 通住 宅 分布 比 较平 均 。 具体 供 应 状况 详 见 下表 。从 片 区 推售 面 积 规模 来 看 ，普 通 住 宅 新增 供 应 主要 以 双井 区 域、 望 京 区域 、 青 年路 区 域 、大 兴 区 、马家 堡区域 、 百子 湾 区域 、 花 乡区 、 顺 义区 和通

17、州区为 主 ，空 间 分 布如 上 图所 示 。（ 三 ） 公寓 市 场 供应 状 况1 总 体供 应 状 况据 世 联 监测 结 果 显示 ， 2005 年第 三 季 度，公 寓 新 增楼 盘延 续 了上 季 度 的发 展 态 势， 总 共 推出30 个新 盘 ， 与第 二 季度 同 期基 本 持 平， 其 个 数占 到 住 宅新 增 楼 盘总 数 的27%； 总供 应 套数 8194 套，与 第二 季 度 同期 相 比 ，下 降 了 17%，占 到住 宅 新增 供 应 总数 的 25%； 总 推售 面 积 124.9万 平 方米， 与上 季 度的 133.1万 平 方 米相 比 下 降了

18、6 个 百分 点 ，占 到 住 宅新 增 供应 总 推 售面 积 的 29%。2 空 间分 布 状 况据 世 联 监测 结 果 显示 ，公 寓 市 场 城区 新增 楼盘 28 个，总供 应 套数 7681 套 ， 总推 售 面 积 117.4万 平方 米 ； 近郊 区 新增 楼 盘 2 个 ，总 供 应 套数 513 套，总推售 面积 7.5万 平方 米 ；远 郊 区没 有 新 增楼 盘 。 各大 区 域 新增 楼 盘 详细 情 况 见下 表。2005 年 第 三季 度 北 京公 寓 市 场供 应 主 要集 中 在 城区 。具体 来 讲，在 城 区分 布 中 ，城 市 中 心区和 东 北区 是

19、 公 寓主 要 供应 的 区域 。各 片 区 推售 面 积 的规 模 大 小来 看 ， 2005 年 第 三 季度 北京公 寓 新增 供 应 主要 集 中 在 cbd区 域、东 直 门朝 内 区 域、金 融界 区 域、 紫 竹 桥区 域 、 亚奥 区 域 和百子 湾 区域 ， 空 间分 布 见上 表 。（ 三 ） 公寓 市 场 供应 状 况1 总 体供 应 状 况据 世 联 监测 结 果 显示 ， 2005 年第 三 季 度，公 寓 新 增楼 盘延 续 了上 季 度 的发 展 态 势， 总 共 推出30 个新 盘 ， 与第 二 季度 同 期基 本 持 平， 其 个 数占 到 住 宅新 增 楼

20、盘总 数 的27%； 总供 应 套数 8194 套，与 第二 季 度 同期 相 比 ，下 降 了 17%，占 到住 宅 新增 供 应 总数 的 25%； 总 推售 面 积 124.9万 平 方米， 与上 季 度的 133.1万 平 方 米相 比 下 降了 6 个 百分 点 ，占 到 住 宅新 增 供应 总 推 售面 积 的 29%。2 空 间分 布 状 况据 世 联 监测 结 果 显示 ，公 寓 市 场 城区 新增 楼盘 28 个，总供 应 套数 7681 套 ， 总推 售 面 积 117.4万 平方 米 ； 近郊 区 新增 楼 盘 2 个 ，总 供 应 套数 513 套，总推售 面积 7.5

21、万 平方 米 ；远 郊 区没 有 新 增楼 盘 。 各大 区 域 新增 楼 盘 详细 情 况 见下 表。2005 年 第 三季 度 北 京公 寓 市 场供 应 主 要集 中 在 城区 。具体 来 讲，在 城 区分 布 中 ，城 市 中 心区和 东 北区 是 公 寓主 要 供应 的 区域 。各 片 区 推售 面 积 的规 模 大 小来 看 ， 2005 年 第 三 季度 北京公 寓 新增 供 应 主要 集 中 在 cbd区 域、东 直 门朝 内 区 域、金 融界 区 域、 紫 竹 桥区 域 、 亚奥 区 域 和百子 湾 区域 ， 空 间分 布 见上 表 。2 物 业类 型 分 布据 世 联 监测

22、 结 果 显示 ， 2005 年第 三 季 度，北 京 住 宅市 场成 交 仍以 普 通 住宅 为 主 ，总 成 交 套数 26101 套 ， 占 到住 宅 总成 交 套数 78%， 总 成 交面 积 282.0万 平 方 米， 占 住 宅总 成 交面 积 的 70%；公 寓 总成 交 套 数 5963 套，占 到住 宅 总 成交 套 数18%，总 成 交 面积 76.9万平 方 米，占 住 宅总 成交面 积 的 19%；别 墅 总成 交 套 数 1475 套 ， 占到 住 宅 总成 交 套 数 4% ，总 成 交面 积 43.0万 平 方米 ，占 住 宅 总 成交 面 积 的 11%。各 物

23、业 类 型成 交 详见 下 表 。（ 二 ） 普通 住 宅 市场 成 交 状况1 总 体成 交 状 况据 世 联 监测 结 果 显示 ， 2005 年第 三 季 度，普 通 住 宅总 成交 26101 套， 套 数 占到 住 宅 总套 数 78%； 总 成交 面 积 282.0万 平 方米 ，占 到住 宅 总 成交 面 积的 70%；成 交均 价 6067.6元/ 平 方 米。2 空 间分 布 状 况据 世 联 监测 结 果 显示 ， 普 通住 宅 城 区成 交 20997 套 ， 套数 占 住宅 总 成 交面 积 的 80%； 总成 交 面 积 229.5万 平方米 ，占 到 住宅 总 成

24、交面 积 的 81%； 城区 成 交 均价 6581.6元/ 平 方米 。 近郊 区 总 共成 交 套 了4703套， 套 数 占住 宅 总 成交 面 积的 18%；总 成 交 面 积 48.5万平 方 米 ，占 到 住宅 总 成 交面积 的17%，近郊 区 成 交均 价3939.8元 / 平 方 米 。远 郊 区 总共 成交套 了 401 套 ， 套数 占 住 宅总 成 交 面积 的 2% ； 总 成交 面 积 4.0万 平 方 米 ， 占 到 住 宅 总 成 交 面 积 的1%， 远 郊 区 成 交 均 价2339.9元 / 平方 米 。（ 三 ） 公寓 市 场 成交 状 况1 总 体成

25、交 状 况据 世 联 监 测结 果 显 示 ， 2005年 第 三 季 度 公 寓 总 共 成 交5963 套 ， 占 住宅 总 成 交套 数 的 18%； 总成 交 面 积 76.9万 平方 米 ，成 交 面 积占 住 宅 市场 总 成 交面 积 的19%； 公 寓成交 均价 9958.1元/ 平方 米 。2 空 间分 布 状 况据 世 联 监测 结 果 显示 ，公 寓 城 区 成交 5197 套 ，套 数 占 住宅 总 成交 面 积 的 87%；总 成 交面 积 67.0万 平 方米 ，占 到 住 宅总 成 交面 积 的 87%；城 区 成 交均 价 10748.6元 / 平 方 米 。近

26、 郊区 总 共成 交 套 了 726 套 ， 套 数占 住 宅 总成 交 面积 的 12%； 总成 交 面积 9.2万 平 方米 ， 占 到住 宅 总 成交 面积 的 12%， 近 郊区 成 交均 价 4693.4元/ 平方 米 。远 郊 区 总 共成 交 套 了 40 套 ，套 数 占住 宅 总 成交 面 积 的 1% ；总 成 交面 积 0.6 万 平 方 米，占到 住 宅总 成 交 面积 的 1% ， 远 郊区 成 交 均价 3031.2元 / 平方 米 。公 寓 市 场成 交 面 积主 要 集 中城 区 ， 占 到住 宅 市 场总 成 交面 积 的87%。 在城 区 分布 中， 公 寓

27、市 场 成 交主 要 集 中在 城 市中 心 区和 东 北 区。 具 体 来讲 ，公 寓主要 以 cbd区 域 、双井 区域 、望 京 区 域 和亚 奥 区 域 4 个 片 区为 主 。具 体 成 交 状况详 加下 表 。（ 四 ） 别墅 市 场 成交 状 况1 总 体成 交 状 况据 世 联 监测 结 果 显示 ， 2005 年第 三 季度别 墅 总 共成 交 了1475 套，占 住 宅 总 成交 套 数 的 4% ；总 成 交 面积 43.0 万 平 方米 ，成 交 面 积占 住 宅 市场 总 成 交面 积 的 11%；户 均面 积 291.3平 方 米/ 套 。2 空 间分 布 状 况据

28、 世 联监 测 结 果显 示 ， 城区 别 墅 市 场总 共 成 交了581套 ， 占 到 住宅 市 场 总成 交 的 39%； 总成 交 面 积 16.6万 平方 米 ，占 到 住宅 市 场 总成 交 面 积的39%，户 均 面 积286.5平方 米 /套 。近 郊 区 总 共成 交 了 863 套 ，占 到 住 宅市 场总 成交 的 59%；总 成 交面 积 25.4万 平 方 米， 占 到 住宅 市 场 总成 交 面 积 59%，户 均 面积294.1平 方 米 / 套 。 远 郊区 成 交 量很 小， 总共 成 交了 31 套 ，占 到 住 宅市 场 总成 交 的 2% ； 总 成交

29、面 积 0.9万 平方 米 ，占 到 住 宅市 场 总 成交 面 积 2% ，户 均 面积 302.6平 方 米/ 套 。 具 体 来 讲 ， 近郊 区 是 别 墅成 交 最 大的 区 域 ， 昌平 区 和顺 义 区是 近 郊 区中 别 墅 成交 最 活 跃的 片 区 。五 、 热 点片 区 简 析根 据 世 联对 市 场 监测 的 结 果， 从 开 发 和消 费 的 角度 将 市场 分 为开 发 热 点片 区 和 消费 热 点 片区 。（ 一 ） 开发 热 点 片区开 发 热 点 片 区 是 根 据 该 区 域 本 季 度 的 总 推 售 面 积 来 决定 ，第 三 季 度推 售 面 积最

30、大 的 三个 片 区 ，分 别为：双 井 区 域 、望 京 区域 和 百 子湾 区 域 ，具 体 分 布情 况 见 下图 。开 发 热 点片 区 的 具体 情 况 见下 表 。（ 1） 双 井区 域 据世 联 监 测结 果 显 示， 第 三 季度 双 井 区 域供 应 以 普通 住 宅为 主 ，总 共 推 出新 增 楼 盘 6 个， 供 应 套数 3272 套 ，推售 面积 42.4万 平 方 米。从 113 个 推售 项 目 来看 ， 第三 季 度 仅有 1 个 项目 推售 面积 超 过 15 万 平 方米 ，有 7 个 项目 推 售 面积 在 10 万平 米 至 15万 平 米之 间 。由 于 本季