物业管理方案(细则)

1、物业管理方案（细则）第一章 物业管理方案物业管理方案目录glfa001.s 录glfa002.m言glfa003物业管理要点一种模式二项承 诺三个重点四项措施glfa004.拟采用的管理模式物业管理 架构物业管理岗位编制glfa005.员工招聘高层物业管理职 员物业管理部工程管理部安全管理部财务管理部glfa006.物业管理职员培训新员工上岗培训在岗员工循环培训glfa007.物业管理所需物资条件办公及员工住宿用房计划物业管理工具与设备价格参照表glfa008.物业管理工作岗 位职责物业经理岗位职责物业经理助理岗位职责物业管理 部经理岗位职责物业管理文员岗位职责物业孔杆岗位职责物 业商务*杯岗

2、位职责物业清洁员岗位职责工程管理部经理岗 位职责工程技术员岗位职责强电技工岗位职责弱电技工岗 位职责热通技工岗位职责维修工岗位职责工程文员、资料 员、仓管员岗位职责安全经理岗位职责安全杆*岗位职责财务 经理岗位职责财务会计岗位职责财务出纳岗位职责财务收 费员岗位职责glfa009.物业管理预算物业管理开支分类预 算表物业管理处开支预算明细表glfa010.物业管理规章制 度和档案的建立与管理管理规章制度物业档案建立与管理 glfa011.各项专业管理工作方案公共设施装备管理安全管理装修管理消防管理车辆管理清洁管理前言一、物业简介二、服务宗旨以人为本、规范管理、寻求创新、至诚服务。三、寻求目标以

3、公司经营为主导，为 业主推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品 牌。物业管理要点应用延续发展的战略，确保物业的保值与 升值。人性化的管理方针展架为业户沟通的桥梁，促进了解 与信任，以诚信为本进步管理服务的信誉。结合所辖的物业 建筑特点，导进切合实际的管理理念，以高效力的管理下降 本钱，转变传统思想观念，全心全意为业户服务。为实现以上假想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和 操纵经验的高层管理职员担负，在管理工作中将根据本物业 的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评

4、定，分分秒 秒印证，点点滴滴做起，永久让您满意”的模式效应，力求更 好地满足业户的需求。建议采用的管理体制是：企业化、专 业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、 提早服务业户、打造管理精品。寻求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1 在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。2在两年内协助本物业通 过“省优秀物业管理大厦”的评比。三、三个重点4.完善服务、 诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后 的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和寻求目标，奉行 “以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业 户提供全方位、高品质的服务，并将平常

5、服务工作紧密融会 于管理当中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、 季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善 的进程中真正让业户享遭到安心、舒心和趁心的居住环境。 2环境管理责任到人大厦的环境管理极其重要，如作甚业户 创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的题目。 多年的管理经验告知我们保洁工作责任到人，督导检查、培 训落实到位，才能充分发挥每一个人的才能，认真地往做好 天天的工作，积极宣传环保意识，使大厦的环境卫生状态到 达最好状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风 景。3安全、消防真抓实干为确保业户的生命、财产的安全， 我们主张以切合实际的职员防范为主，以本物

6、业先进的消防 设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用处的 管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部分做到齐抓共 管，使所辖物业在终年平安的条件下为业户服务。在平常的 管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工 作，严格管理，避免易燃、易爆等危险品进进大厦，制定出 与其相适应的应急处理安全操纵程序，如发生特殊事件时力 争将损失降至最小程度。四、四项措施4根据历年来的管理 经验及相干条件，在对其加以完善的基础上，将之应用到物 业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、 道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文 明典雅的管理指引。2制定出详实的执行手册，使员

7、工翻开 手册便可操纵。如管理规章制度及操纵规程、员工手册 等,使每位员工了解工作规程，熟习管理程序，到达规范、 自我、服务业户的目的。3我们时刻有着多方面的预备，永 不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出中肯意见，全 力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4我们将不中断地 充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的循环 培训制度，不断进步员工的工作技能与素质。拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效力及科学的组织架构，令人力、物力、财力得 到公道的配置，以求到达下降管理本钱，提供优良服务的目 的。本“物业管理中心”按直线制”设定管理架构。中心设综合 管理部、物业管理部、安

8、全管理部、工程管理部、财务管理 部五个部分。其优点是集指挥和职能于一身，命令同一，责 权分明，指挥及时，既能满足本物业早期管理的要求，又能 为将来业务的发展留下充足的空间。仁综合管理部负责人力 资源管理，招聘职员，展开员工培训工作，为其他部分储备 人才。负责员工工作考勤。负责搜集、整理和保存物业管理 公司准备、建立和发展的资料及人事档案管理。负责处理业 主的咨询、投诉，并提供协助。负责对外承办、接待工作， 与政府部分、各社会团体保持良好的沟通。负责物业管理公 司所需物品的后勤采购工作。负责员工餐厅的监视、检查和 管理工作。组织、展开企业文化活动。2物业管理部负责筹 建*工餐厅工作。负责会所及会

9、议中心的管理。书写给业户 的各类通知、通告，由总经理签署发出。负责物业的平常清 洁工作。负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。负责 物业的除虫灭害工作。协助业主处理租赁工作。负责业户的 搬进和迁岀调和工作。建立业户档案管理工作。负责物业的 切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮 助。展开业户文化交换，接待、先容物业工作。配合综合管 理部展开员工培训工作。总经理指派的其他工作。3安全管 理部负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。与政府公 安、消防、初门保持良好的关系。成立义务初，定期举行消 防演习。建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。与业 主签订“消防安全责任书”。负责物业大型

10、活动的警卫布置。 负责物业的平常巡楼工作和固定岗位的安排。负责地下停车 场的安全秩序管理工作。负责监控室管理工作。负责安全杆孔 的管理、培训、考核工作。总经理指派的其他工作。4工程 管理部负责物业全部公共装备、设施的运行管理，保证装备 正常运转。负责物业电机装备的平常维护保养工作。制定长 时间和平常的维修保养计划并付诸实施。负责物业土建、弱 电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统 及其他公共系统的平常维修保养工作。负责物业高低压配电 室、空调机房的值班和平常维修保养。负责物业管理部转发 的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。协助 综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部

11、使用的工具、 装备材料的选购、库存和保管使用工作。负责工程职员的管 理、培训、考核工作。负责业主装修方案的审核、监视、管 理工作。总经理指派的其他工作。5财务管理部调和与银行、 税务和其他主管财务政府部分的关系。建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。征收管理费、水电费、电话 费、加时空调费等其他管理用度。征收和支付管理公司各类 合同用度。制作财务报表、资金平衡表及固定资产消耗表及 其他各种财务报表。按员工工资表发放员工工资。小量现金 的支岀和平常采购、进库工作。负责物业管理部转发的业主 投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。总经理指派 的其他工作。二、物业管理岗位编制暂定本物业管理

12、方针为: 人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针, 特制定以下用人方案。综合管理部由1名综合管理部经理 和名员工组成。综合管理部经理名，要求具有多年丰富的 社会经验和行政管理工作经验，组织调和能力强。文员兼仓 库*名，负责本部分文字处理工作和物品进库保存、发放、 领用工作。资料*名，负责工程资料及职员档案资料的搜 集、整理工作。业户接待员名，负责咨询及商务、票务的 有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。2物业管理 部由1名物业经理和名员工组成，负责大厦清洁、会所等 项的物业管理工作。清洁班由名员工组成，分白班和夜班。 白班

13、人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女洗手间的 常规清洁，要求个人素质较好；夜班 人，负责全面清洁楼宇 内外的公共场所及男女洗手间，要求按清洁程序进行操纵, 对职员个人素质要求可适当放低些。员工餐厅服务由名厨 师及名工作职员组成，上班时间为，要求员工个人素质较 高。业户服务员名，展开业户文化交换，接待先容物业工 作，要求形象素质较好。会所服务职员名，负责健身、洗 浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。3. 安全管理部由1名安全管理经理和名安全组成，24小时负责大厦的安全管理工作。安全管理经理名，要求有多年物业管理经验的转业军人担负有带领全体安全水杆完成所辖物业安全管理工作的能力。文

14、员兼资料员名，负责部分 文字处理和档案管理工作。主管名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监视检查工作。监控值班由名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。大堂值班由名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。外围值班由名员工组成，分三班，负责外围值班工作。商场值班由名员工组成，分二班，负责商场值班工作。停车场值班由名员工组成，分三班，负责地下停车场岀进口的值班工作。巡查值班由名员工组成，分三班，负责巡查值班工作。4工程管理部由1名工程管理部经理和名员工组成。工程管理部经理 名，要求多年物业工程管理经验的工程师担负，具有较强的 管理能力。文员兼资料*名，负责工程管理部文字处理工 作及文档资料保

15、管工作，并同时兼任管理处仓库*的工作。 强电值班由名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦 强电装备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。空调 值班由名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调装备 的正常运作与管理、维护。消防值班由名弱电技工组成， 全天24小时值班，专职负责消防装备的正常运作与管理、 维护。电梯值班名，负责电梯装备的正常运作与维护。5.财务管理部由1名财务主管和名员工组成，负责物业管理 收缴各项用度。会计由主管兼任。出纳员名。停车场收费 员名。员工招聘一、高层物业管理职员物业经理大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实 际工作经验，熟习物业管理有关

16、法律、法规及企业基本管理工 作,有较强的管理能力和组织调和能力及处理突发事件的能 力,勤业、敬业、乐业。2物业经理助理大专以上学历，持 有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验， 有一定的管理、调和能力，对工作管理、运作有较强的、系 统的熟悉，能熟练操纵电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟习公关业务。勤业、敬业、 乐业。二、物业管理部1物业管理部经理大专以上学历，持 有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会 经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，和随机应 变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一 定的了解，了解各清洁用品的使用

17、规范。对工作认真负责， 敬业、乐业。2物业管理文员大专以上学历，持有物业管理 上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟 习公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强 的调查、解决题目、沟通、理解、判定、分析的能力，熟练操纵电脑，有较强的管理能力和组织调和能力，勤业、敬业、乐业。3保洁员高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦刻苦。4写字楼接待员大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性情温顺，本身素质较好,语言表达能力较强，英语到达国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。5收发员中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操纵，工作作风严谨,有较强的责任心

18、和积极的工作态度。三、工程管理部1 工程管理部经理大学本科 以上学历，工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识 基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操纵能力和较强的 资源应用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操纵证，勤业、敬业、乐业。2资料员兼文员、仓库大专 以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操纵电脑，思惟灵 敏，思路清楚，有较强的文字功底，2年以上工作经验。3. 弱电技工大专以上学历，电子技术，计算机或相干专业，助 理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的 敬业精神，具有独立完成工作的能力。4强电技工身体健康, 大

19、专以上学历，电力系统或相干专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业装备管理经验，业务熟练， 有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。5空调技工大 专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型装备 管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工 作的能力。6维修工高中以上学历，持有特种行业操纵证，身 体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。ui安全管理部1 安全管理经理大专，熟习国家有关法律、 法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管 理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经 验和较强的语言表达能力，和随机应变处理突发事件的能 力,有

20、一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2安全杯孔高中以上学历，退伍军人优先,身高仃5厘米以上，身体健康、品行端正，工作认真负责,须有本地户口担保人。3监控高中以上学历，男175厘米 以上，女165厘米以上，身体健康,不矫重视力为，品行端正，工 作认真，需有本地户口。五、财务管理部1 财务管理部经理财 经类专业本科学历，具有3年以上大型企业财务主管工作经 验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和 财经制度，严守纪律，熟习会计核算和财务管理的全进程， 熟习税法。对物业工作有一定的了解，熟习物业管理有关法 规、财务法律、法规，敬业、乐业。2会计大专以上学历， 有

21、3年大型企业工作经验，懂电脑操纵，有较强的法律意识, 遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟习 会计核算的全进程，熟习税法。对工作认真负责，敬业、乐 业。3出纳大专以上学历,2年以上本行业工作经验，熟习结 算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂 电脑操纵。工作认真负责，敬业、乐业。4车场收费员有物 业管理工作经验，懂简单电脑操纵，具有良好的语言表达能 力、较强的服务意识和与业户沟通的技能，工作认真负责, 敬业、乐业。物业管理职员培训一、新员工上岗培训根据物业管理思 想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下 安排/员工上岗培训期15天为有薪培训。2培训内容包括: 物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念, 投诉、应急工作处理程序，军事化练习等项内容。二、在岗 员工循环培训1.通过实际工作中所产生的题目，不定期地安 排当事人参加班后的专题培训。2每位在岗员工每个月参加 2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交换事件处 理技艺及与业户沟通的经验。3上岗循环培训的考核办法。通过理论答题的方式考核员工所把握的培训内容。在实践工 作中业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的 基础。通过理论与实践考核，淘汰分歧格的员工，到达优化 管理的目的。4培训计划及培训内容提纲。物业管理所需物资条件在投进物力方面建议以下：一、 办公及员工