店铺保养管理5页

1、 第一部分：店铺保养管理 第二部分：店铺能源管理第一部分：店铺保养管理主要内容： 一、物业保养概况 二、店铺保养相关内容 三、店铺保养与维修 四、设备紧急故障应急处理预案 五、店铺保养工作要点 一、物业保养概况 物业管理概念 保养设施设备管理 店铺保养管理的特点 保养管理与维修的基本要求 （一）物业管理概念 2003年9月1日施行 中华人民共和国物业管理条例规定 物业管理：对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 保养部门负责前两部分内容： 房屋及配套设施设备。（二）保养设施设备管理 1、电梯（扶梯、垂直梯、人行步道等）； 2、电气设施（变电所

2、高低压配电设施、变压器及附属设施，末端动力系统、照明系统）； 3、制冷设施（中央空调、排风设备、空气处理器、冷冻冷藏等）； 4、给排水设施（供水、排水、中水系统、卫生间设施等）； 5、弱电系统设施（楼宇自控、综合布线、门禁、考勤、保安监控、红外防盗、广播系统、有线电视、程控交换机、无线对讲、远程会议系统、停车场收费系统等）； 6、消防设施（火灾自动报警、喷淋、水幕、消火栓、防火门、防火卷帘、应急照明、消防排烟等）； 7、楼体建筑设施等。（三）店铺保养管理特点 1、维修费用大 2、维修技术要求高 3、突发性与计划性相结合 4、与店铺经营管理部门关系紧密（四）保养管理与维修的基本要求 1、建立专业

3、的管理与维修队伍 1）配备保养管理部门及人员 保养部门：又称为设备部、工程部等。 保养专业班组组成：空调、综合维修、电梯、电气，电气又可分为维修电工和运 行电工。 2）明确分工与合作 3）有稳定可靠的对外协作渠道 （四）保养管理与维修的基本要求 2、制定管理与维修的岗位职责 （保养管理实务书中27项岗位职责） 3、建立各项规章制度 4、明确设备技术管理的要求 5、明确设备使用与维护管理的要求 6、明确设备检修管理的要求 7、明确各种技术经济指标 8、明确设备经济管理的要求二、店铺保养相关内容 （一）保养工作程序（*） 1）设备接管与验收； 2）设备标识、建帐和资料管理； 3）设备运行； 4）设

4、备维修； 5）设备保养； 6）设备报废。 （二）保养管理的内容 1、前期工程介入及验收管理 对工程提出建议，了解设备设施以及管线的安装情 况，最后要参与工程验收。 2、使用管理： 设备运行使用制度，值班制度、交接班制度。 3、安全管理：合格证制度、培训合格上岗证、管理制度。“三好、四会、五项纪律”。 4、维修养护管理：定期检查、日常保养、维修制度制定、质量标准制定、维修人员值班制度等 5、技术档案资料管理：基础资料管理，包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案。三、保养与维修 （一）设备保养 一级保养：即月保或季保， 二级保养：年保 三级保养：类似于大修 （二）设备维修 1、设备维修日常

5、工作 2、故障维修 3、零星维修工程 4、中修 5、大修 6、设备更新及技术改造 三、保养与维修（一）设备保养 一级保养： 即月保或季保，使用时间在500小时左右或者三个月。 内容：清洗、清洁；检查油面、水面、和注油点，不足及时添加；排除漏油、水、气、电现象；调整皮带、链条松紧。安全保护装置好用；传动装置是否出现松动、变形、裂纹、发热、一向、异响等现象并排除。 三、保养与维修 二级保养：年保，2500小时左右，按计划进行。 内容为：进行一级保养的操作，另外还有电机运转情 况，更换新机油；加注更换润滑油；检查、调整各部间 隙；检查调整各系统工作情况，及时排除故障等。 三级保养：类似于大修 另外，

6、换季保养：机械设备在入夏、入冬使用前进行的保养，保养内容主要是更换润滑油、测绝缘等和采取防寒、降温措施（空调系统）。 三、保养与维修 （二）设备维修 1、设备维修日常工作： 包括定期维修计划、接报修、等。 2、故障维修： 在使用过程中，多指突发性故障，采取紧急处理措施。 3、零星维修工程： 指对设备设施进行进行日常的保养、检修以及排除运行故障进行的局部处理。 4、中修： 两次大修之间有计划组织地平衡性修理，消除各总成之间损坏不平衡状态，以保证大修间隔期的工作性能。凡是中修的机械设备，除对主要部分进行彻底修理外，对其它部分也应该进行检查、保养和必要的修理。5、大修： 机械使用过程中周期性的彻底检

7、查和恢复性修理；通过修理基本恢复机械原有动力性能、经济性能和机件坚固性能。修理时要全部解体，进行彻底检查、修理和调整，修理可修的零件，更换不可修的零件或个别总成。6、设备更新及技术改造 ： 使用一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大。四、日常工作流程及设备紧急故障应急处理预案 1、日常维护保养 日常报修程序： 卖场（营业员或卖区经理）保养部 总值班（记录，安排）维修员工去现场维修（填写维修票）卖场人员对维修结果确认2、设备紧急故障应急处理预案 1、设备紧急故障范围： 2、设备突发事故处理原则：五、店铺保养工作要点浅谈无干扰服务 主动 征求意见 保养公司日常工作实行“无干扰服务” 一是全员树立为一线服务的理念。 二是日常工作细致入微。 三是工作计划周密，全面。 四是突发事件及时到位，降低损失。重点 说明： 1、安全生产（施工中防火安全、