防范我国房地产融资风险几点措施

1、防范我国房地产融资风险几点措施【摘 要】防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地 产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济 的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析 具有一定的必要性。【关键词】房地产 融资风险防范措施随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地 产金融是房地产业发展的重要方面，我国房地产开发资金来 源主要还是银行信贷，其他融资渠道由于受各种各样的限 制，融资规模仍然有限。这种情形，造成我国地产业和银行 业存在极大风险。1.我国房地产业融资现状1.1以银行信贷为主1.1.1对于开发商而言，贷款受政策影响比较大，且贷 款的门槛越来越高，无疑会牵制企业法

2、的发展。在我国房地 产市场发展的几十年间，房地产市场与信贷政策之间相互配 合、相互制约。调控房地产的背后，基本上都有银行的身影。 随着2007年底从紧的货币政策的实施和央行有关从紧政策 文件的出台，使得房地产开发商想从银行获得贷款已经不像 以前那样容易了。1.1.2对于银行而言此类贷款风险加大，至少存在着以 下两种风险：一是呆坏账的风险。房地产开发行业由于存在 着开发周期较长、前期投资较大等因素，属于高风险行业。 尤其是其中的商品房，因具有使用和投资的双重属性，决定 了其存在投机的行为。以上因素的存在，使得银行贷款出现 违约，甚至出现坏账的情况的几率相应的增加了。由于我国 目前证券社场并不发达

3、和完善，产品亦单一，使得银行无法 使用证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自 己身上。二是成本增加的风险。在中国几万家房地产企业中, 开发水平也有很大的差别，企业资信良莠不齐，在我国还没 有发达的评估市场和评级市场的时候，如何对这些企业的信 用水平进行评估，对于银行来说是一个很大的难题。现阶段 只能由银行根据自己的实际情况和以往经验来进行评判，这 势必会增加银行的经营成本。1.1.3对于政府而言，如果大量的房地产融资都来源于 银行系统，必然会增加对房地产调控的难度，把握不好甚至 影响稳定。尤其是在个人住房按揭贷款已经形成很大规模的 情况下，会使得政府在调控的时候左右为难，也会使调控政

4、 策加大成本，并迟延政策的效用时间。如果大量的房地产融 资来源于银行系统，会增加整个银行系统的风险。银行系统 是一个国家经济、金融中最重要的组成部分，如果银行系统 出现了问题，那么整个国家的经济将有很大的风险。总而言 之，房地产由于其特殊性，如果融资过度依赖于银行系统， 风险是客观存在的。1.2企业上市融资为辅我国的资本市场发展的较晚，到现在不过近20年的时 间。在此期间房地产企业上市融资可谓是一波三折，经历了 发展、停滞、再发展3个阶段。在我国a股市场刚刚起步的 几年里，一些比较有代表性的房地产开发企业相继上市融 资。之后，随着房地产泡沫风险的增加，证监会等监管部门 出于对投资者的保护，曾一

5、度停止了对房地产企业上市申请 的审批工作。最近几年，由于资本市场的不断升温，国内大 型房地产企业纷纷上市融资。这种“上市融资一一用融来的 钱买地一一再用买来的地融资”的方式，已经被许多业内人 士看做是推高土地价格的一种重要因素。房地产企业在境内 上市融资如火如茶进行的同时，一些房地产商也积极寻求境 外融资途径。无论在哪个市场上市融资，能够成功融资的企 业从数量到规模，都无法与银行贷款相比较。1. 3中小企业融资困难除了银行贷款和上市融资两种方式外，房地产开发企业 能够使用的其他方式可谓是少之又少。仅有个别企业使用过 如债券、房地产信托投资基金、典当融资、金融租凭、过桥 贷款以及信托融资等方式。

6、随着全球金融危机对我国国内经 济的冲击，中小企业的日子非常难过，特别对于资金需求量 较大的房地产开发企业来说，融资难更成为企业迫切需要解 决的一个问题。今年来，国家为扶持中小企业的发展，特别 出台了一系列针对融资问题的政策，这些政策虽然解决了一 部分问题，但对于中小房地产开发企业来说，没有从根本上 解决问题。1.4相关政策、法规不完善有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学 有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影 响房地产融资渠道的正常开展。相关政策、法规不完善，有 关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的 体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地 产

7、融资渠道的正常开展。在我国，从已运作的房地产投资基 金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。 目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产 企业股权式投资。2.我国房地产融资风险的防范2. 1拓宽房地产融资渠道拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直 接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将 过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此， 应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行 贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中 的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证 券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资

8、 渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地 产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债 权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融 资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级 市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具， 包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者 在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级 市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效 地分散到整个金融市场的各种投资者中。2. 2加强国家的宏观调控和引导，完善房地产金融的法 律环境建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金 融风险的重要前提。我国相

9、关法制建设的滞后加大了房地产 金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷 款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房 地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适 合房地产金融市场不断发展的法律、法规，保证房地产金 融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金 融的发展提供有力的法律保障。2. 3加强房地产金融风险防范的制度环境建设房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国 家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住 房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的 潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管 的要求。因此，我国

10、有必要建立起包括央行、银监会、审计、 房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体 系。2. 4建立个人及企业信用制度我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没 有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普 遍建立，信用成为个人最有价值的财产，建立一套包括信用 档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估 制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道 德风险”。在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律 的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大 于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方 式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公 布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信 用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款，而且贷款期 限、利率水平也可获得更多优惠。结语房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的, 房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分， 我国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和 房地产金融体系的不健全。我国房地产金融存在的问题主要 集中表现在融资渠道不合理