(可研报告）万科地产沈阳四库项目可行性研究报告

1、万科企业股份有限公司第十三届董事会通讯表决议案关于设立沈阳万科浑南房地产开发有限公司的议案万董字通13-2005-05各位董事：沈阳市浑南新区白塔街四库项目（暂定名）已于2005年1月6日通过集团 项目听证会论证，准予立项，为更方便获取该项目，公司拟成立沈阳万科浑南房 地产开发有限公司，详情如下：一、项目公司基本情况1. 项目公司名称：沈阳万科浑南房地产开发有限公司（以下简称“项目公 司”）2. 注册资金:1000万元人民币。其中沈阳万科房地产开发有限公司（以下 简称“沈阳万科”）出资671.9万元人民币，合作方辽宁诚恩置业有限 公司（以下简称“诚恩置业”）出资328万元人民币。3. 注册资金

2、来源：沈阳万科注册资金为自有资金筹集，诚恩置业以货币形 式提供注册资金。二、项目公司股权架构情况 沈阳万科房地产开发有限公司671.9万元67.19% 辽宁诚恩置业有限公司328.1万元32.81%三、如果未取得四库项目的土地开发权，项目公司将进行撤销处理。四、四库项目基本情况1-项目概况：四库项目位于沈阳南部浑南新区，处在沈阳产业与住宅发展的主导区 域。总占地面积10.34万平方米，其中规划建设用地9. 01万平方米，建筑 密度0.21,容积率1.546o预计地价总额14, 122万元，销售净利率10. 5%, 投资回报率13. 25%,内部收益率96. l%o2. 土地获得方式：诚恩置业负

3、责沟通浑南新区政府与市土地储备交易中心，将宗地挂牌, 由项目公司摘牌后获取土地开发权，并办理国有土地使用权证。3、项目详细情况见附件“四库项目可行性研究报告”以上议案，请审议。二零零五年二月二日【附：四库项目可行性研究报告】四库项目可行性研究报告四库项目于2005年1月6 h通过集团新项目论证会，各项经济测算指标满足集团新项目发 展要求，现将项目情况向董事会汇报如下：一、决策背景介绍1. 城市基本情况1. 1获取宗地开发权后，万科公司将凭借位于沈阳南部的本案强势切入近年增反加速的浑南住宅市场，并为继续在宗地周边取得其他地块的开发权赢得先机。附图:万科公司在沈阳布局、/qca«i

4、71;<七7力拿电花因新城1 f 4紫金苑4a台,/例xmwhit 公 htl*金色家因（在璀）"沈阳三环r«ii«1.2万科公司于1993年9月19日在沈阳设立分公司；累计完成项目3个、在建项目2个和储备项目1个；累计开发面枳89. 5万平方米，本年度开发项目面积19万平方米。2、选择原因：可持续发展 2.1符合集团对沈阳公司的土地储备要求;2.2符合沈阳公司可持续发展的要求；2.3符合沈阳公司利润要求。二、项目概况及风险分析1. 项目概况1. 1地理位置宗地位于沈阳南部，隶属浑南新区。宗地处于二环与三环z间。宗地附近交通顺畅。宗地与沈阳标志性区位的车程为

5、：距五里河商务区6km,距离北站12km,距桃仙机场8kmo附图:宗地区位图1.2 土地性质及权属宗地用地性质是国有建设用地，规划用途为居住以及公建商业用地，总占地面积为103414 平方米，其中建设用地90066平方米，代征市政道路13348平方米，土地净得率87.09%。1.3地价总额宗地土地价款（含腾迁费用、出让金、效益金、契税和代征地费用）息计2氓万元,单位 地价1351元/平方米，楼面地价925元/平方米（按容积率计算）。2. 土地获取方式简述2. 1 土地获取方式2.1.1、合作方简介：合作方是辽宁诚恩置业有限公司，为辽宁海融集团全资子公司（以下 简称海融集团）；诚恩公司成立于20

6、00年注册，资本金100万元。主要从事房地产不良资产 收购、烂尾楼改造业务。2.1.2, 土地使用权获得方式：合作方沟通浑南新区政府与市土地储备交易中心, 将宗地挂牌，由合营公司摘牌后获取土地开发权，并办理国有土地使用权证。2. 1.3.付款进度支付内容出让金、政府收益与契税以及合作方首期合作款二期合作款三期合作款四期合作款支付时间2005年一季度j2006年四季度2007年四季度2008 年一季度支付额度7669万元2500万元2000万元1000万元3. 风险分析与防范措施简述3. 1市场风险3.1.1、消化量控制：本案的年销售量控制通过准确的产品差异化定位方式；3.1.2、周边竞品：通过

7、对比分析周边竞品对于本案的威胁度较小，但沈阳万科公司仍将密 切关注其动向。3. 2法律风险3.2、1合作风险评估：合作风险通过控制收益分配风险、控制项fi经营管理权以及控制税务 风险实现。3. 2.2 土地取得风险评估：土地取得方式合法、模式可控。3. 2. 3付款风险可控。三、地价水平比较宗地的土地价值分析1、四库项目位于浑南新区腹心地带，伴随道路改造升值空间大；2、与浑北五里河商圈联系交通便利、商服配套获取便利；3、相对于市区几个土地板块，综合优势明显，但价位中等，土地超值。四、产品配比四库项目住宅用地9. 0066公顷，容积率约1.47,整体定位为中高档项目，项冃产品类型及 大致为四库项

8、目初步确定采用西青单体产品：120平3+1多层、90平2+1多层、138平3+2 小高层、90平薄板（或loft）o4、5公建配套包括会所、幼儿园、商业。规划（3咏）. 1n02o迪103£r'"tyrloel'm_（_ j3_qj2fp311nrnijs"mb*1附图一（测算方案总平面）五、开发计划及投资收益分析5. 1综述 5.1.1开发计划与利润分析本案一期开工口期为2005年4月，开盘时间为2005年9月。经济指标2005 年2006 年2007 年2008 年合计结算面积（m2）46, 83& 4047, 144. 2048, 2

9、77. 964, 057. 84146,318.4单位利润（元/m2）371.98374. 56478. 931573.01441. 41净利润（万元）1742. 311765. 822312. 20638. 306458. 625. 1.2资金需求计划资金占用峰值8393万元、实现现金正流入时间为06年3季度。资金缺口由公司现有项目销售回款解决。2005 年2006 年1季2季3季4季1季2季现金净流量-4, 209. 63-4, 183. 397, 626. 32401.071,036. 48-2, 898. 68累计现金净流量-4, 209. 63-& 393. 02-766.

10、70-365. 63670. 85-2, 227. 835. 2. 1成本表项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地获得价款14,122.411,020.49开发前期准备费1,888.70136.48主体建筑工程费17,402.701,257.53主体安装工程费2,541.82183.67社区管网工程费3,981.91287.74园林环境费2,370.19171.27配套设施费2,514.83181.72开发问接费2,225.74160.83直接建造成本小计47,048.303,399.74管理费用384.0027.75销售费用1,040.5775.19财务费用项目总投资48,472.87

11、3,502.685. 2. 2经济指标表经济指标项目总金额（万元）单位数值（元/ni2）销售收入61,799. 074465. 63开发成本47304341&21项目总投资487293521. 19销售毛利率17. 9%17. 9%税后利润6458466. 66我方利润4339343. 54销售净利率10. 5%10. 5%投资回报率13. 25%13. 25%内部收益率96. 1%96. 1%六、下一步操作中应重点关注的问题说明6. 1进行概念设计委托.6. 2单体方案设计提前进行.6.3挂摘牌操作。七、总结与立项建议（一）项目优势1、地理位置优越；2、浑南市场发展潜力较大；3、净地

12、出让利于快速开发；4、土地价格合理，付款方式优越；5、项目采用合作开发模式，捉高资金运营效率。（二）项目劣势1、项目周边生活配套不齐全；2、项目周边环境相对较差（铁路噪音）；（三）项目存在的机会点1、随三好桥一规划路的开通，宗地土地增值机会明显；2、项冃所处浑南市场处于快速成长阶段，市场容量对观，竞争风险相对较小。综上所述，四库项目市场空间与未来升值潜力大，各项风险可控，项目收益高，建议董事会批准沈阳公司操作四库项目！房地产项目可行性研究报告大纲范本一、项目的基本情况1、项目背景2、项目主办单位简介3、主办单位之合作意想4、对行性研究的主要技术经济指标二、项目投资坏境和市场研究1、xx市概况及

13、经济发展基本情况2、xx市房地产发展及市场的基本情况a、房地产开发企业发展概况b、房地产开发工作量增加概况c、商品房的销售概况d、房地产开发企业经济收益概况f、对xx市房地产市场的展望三、利用外资开发的法律依据四、xx市xxix一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况1、供应情况2、需求情况3、物业岀租情况4、对xx x房地产开发的总体评价5、对本项fi开发的功能、规模、标准及营销的建议6、项目开发及技术设计方案的分析五、地块及周围坏境、建筑开发条件1、地理位置及道路交通2、地形、地质3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施4、综合评述六、地块撤迁安置情况 七、地场三通一平的安排八、项目开发建设及经营的组织与实施计划九、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划1、基本参数2、土地成本3、建安工程成本4、前期费用5、红线内外工程及公建配套6、不可预见费7、开发期税费8、资金筹措计划及财务费用a、资金筹措b、财务费用十、可行性研究财务数据的选定和预测（一）售楼收入的测定1、住宅销售单价的测定2、商铺销售单价的测定3、单位销售单价的测定4、建议销售价5、实际销售总收入（二）项目经营管理费用收入与支出（三）经营税费及所得税的缴交（四）土地增值税（五）所得税十一、项目经济效益分析十二、