星豪湾欧陆风情商业街推广方案

1、星豪湾欧陆风情商业街推广方案目录：一、均 安概 况二、均安商业物业总体概况第 2 页第2-7 页1、均安主要商圈分析2、各楼盘商铺租金、售价一览表3、商铺的供应量分析三、项目定位第 7-12 页1 、形象定位2、经营路线定位3、功能分区定位4、价格、租金定位5、目标客户定位四、整合推广第 12-15 页1 、推广策略2、媒体策略3 、各阶段推广计划五、总结第15页一、均安概况：1、概况：均安镇地处珠江三角洲腹地，位于顺德市西南部，与中山、新会相邻，总面积81.3平方公里，下辖18个村委会和1个街道办事处，常往人口8万，流动人口4万多，旅居海外和港澳台的乡亲4万 多 。均安镇是省级旅游度假区、省

2、民族民间艺术之乡。第三产业以旅游业、房地产业和专业化市场的开发为重点。以均安碧桂园高尔夫生活村、生态乐园、李小龙祖居为龙头的康体游、生态农业游、名人游蓬勃发展。均安现正积极树立牛仔纺织服装产业和旅游度假两大品牌。2、腾飞的第二工业目前全镇共有工业企业646家。其中，规模企业32家，三资企业63家，规模企业4家。工业区配套完善。近年来，均安新开发工业区15个，面积共2500多亩，投入资金达5000多万元，并重点规划了3个总面积5000亩的镇级大工业区，为均安工业发展打下了实的基础。3、蓬勃的教育事业教育事业蓬勃发展，全镇现有中学 7 所，小学 18 所，幼儿园 29 所。二、均安商业物业总体概况

3、：1、均安主要商圈分析：1 ）、以百 安路 为界 ，三华 商业 城、壹 加贰商 场和 天天 商场 为中心，加上宏安路商铺组成的中心老商圈。A、三华商业城一层是拥有 126 个卡位（ 2 / 个）的菜市场，一个卡位租金 200 元/ 月左右，沿百安路的商铺租金在 30 元/左右，二层已经出租做了厂房；B、天天商场以经营小食品、日常用品为主，面积 600 ，沿街商铺租金 40-45元/ ，以经营小家电、摩配、文具为主；商场旁边的小商品市场经营低档服装、杂货，每个摊位租金 180 元/ 月；C、壹加贰商场较陈旧，以经营小食品、日常用品、低档服装鞋类为主，面积 600 左右；D、锦安路两边店铺林立，经

4、营小百货、文具、通讯器材、服装鞋类为主，租金价格在 30 元/ 左右，还有上升的趋势。点评 ：此商圈商业氛围较浓厚，人流量大，位于均安镇中心，是满足均安人日常消费的老商圈，商业业态主要以关系民生的商业为主。沿建安路的碧海名居商铺售价在 7150-15000元/ ，商铺租金价格为 100 元/，集中了一些中档的西餐厅、快餐厅、品牌服饰等，是全城商业物业售价、租金最贵的地方，也是人流相对集中的区域。2）、以富 安国 际牛 仔城、万乐 福购 物广 场为中 心，加此 区域 百 安路的商铺组成的商圈。A、万乐福一层为新建的中心菜市场，经营蔬菜、肉类，拥有200多个卡位（ 2 /个），每个卡位租金 350

5、 元/ 月，市场内铺位租金 50 元/ ;二层为面积 1200 左右的购物商场，经营中低档服装、食品、日常用品为主，小电器、手机、烟酒、金银饰品为辅；B、富安牛仔城为均安牛仔服饰产业发展的产物，主要经营牛仔服饰配套行业。点评 ：此商圈毗邻均安旧商圈，是伴随均安牛仔纺织服装产业的发展而形成的，商业业态以牛仔纺织服装配套产业为主，如布料批发、服装批发等。3）、以嘉都商场、泰和市场和新华永丰菜市场、裕丰商场为两端中心，连接保安路、均榄路商铺组成的商圈；A、嘉都商场面积 1500 左右，以经营副食、日常用品、小家电、中档服饰（占据了商场近一半的面积）为主；B、泰和商场面积 300 左右，经营日常用品为

6、主；C、新华永丰菜市场占地 500 左右，经营蔬菜和肉类，旁边的裕丰商场经营小百货，面积在 300 左右；D、保安路近均安大桥的商铺租金约 40-45元/，均榄路商铺租金价格在 20-25 元/ 。点评 ：此商圈以康乐路为界，均榄路两旁集中了 70-80家小规模的服装厂、绣花厂，保安路靠近嘉都商场集中了一些关系民生的低档商业业态 5。本地居民和厂里的工人形成此区域的消费主力，此区域亦是最靠近本案的区域，商业氛围差，商业业态较单一、原始，迫切需要一个新的上档次的消费中心。2、各 楼盘 商铺 售价 、租 金一 览表楼盘名称售 价租 金备 注丽 雅 苑5380-10800元 / 未 定12 月 31

7、号交楼怡华园二期4100-5488元 / 未 定12 月交楼丽 景 阁5500 元/ 35元 / 打桩阶段碧海名居7150-15000元 / 45-100 元 / 现 楼鸿 俊 轩只租不售40 元/现楼，建行租沿百安路四间鸿 逸 轩10000 元 / 40元 / 现 楼牛仔城二期7000-10000元 / 28元/（夹层 3现 楼元/ ）牛仔城一期4200 元/ （靠内街）3、商铺的供应量分析:随着均安经济的不断发展，商业物业市场竞争将更加激烈，供应量亦在原有的基础上继续增大。详见下表：楼盘名称数量（套）备 注怡华苑一期25现 楼汇福豪庭24现 楼牛仔城一期400现 楼牛仔城二期105现 楼盈

8、 翠 轩21现 楼碧海名居12现 楼聚丽豪庭26（商场）怡华苑二期80新 建丽 雅 苑27新 建鸿 俊 轩9新 建鸿 逸 轩11新 建鸿 信 轩3新 建帝 豪 湾154新 建丽 景 阁16新 建分析 ：1）、均安镇今年商铺新增供应量达到了 300 套，其中已经销售了近 60套。鸿 球地产 11 套不售，丽景阁 17 套全部售罄、丽雅苑已售 12 套。市 场仍然有足够的容纳量消化剩余货量。2）、本案推出后，将与牛仔城二期、怡华苑二期商铺形成“ 三足鼎立”局势，共同占有绝大部分市场份额，然而本案与牛仔城和怡华苑二期的位置、经营定位、经营内容、推广策略上面有很大区别，所以本案建成后必将成为均安新的商

9、业中心，消费新坐标。三、项目定位：一）、形象 定位 ：* 均安第一品牌商业步行街- 缔造东区尖沙咀，引领均安新时尚；* 集购物、美食、文化、休闲娱乐为一体综合性的欧陆风情商业步行街。二）、经营 路线 定位 ：走差异化、互补性 道路，引进知名品牌，专做中档精品，突出与均安目前的商业不同的经营线路。三）、功能 分区 定位 ：1、功能分区依据：1）、依据项目整体形象定位的需求：项目要塑造东区尖沙咀，均安消费新坐标的形象。是均安唯一的至大的集购物、餐饮、休闲娱乐、文化于一体的综合性欧陆风情商业步行街；2）、依据发展商城市运营商的角色定位：发展商促进东西区协调发展，打造东区高档住宅小区，均安第一商业街，

10、起到城市运营商的角色；3）、依据公司后期发展的需要：公司后期项目的开发主要集中在商业物业部分。前期商业街的定位以及经营的好坏直接影响到后期项目的开发。从后期项目开发的角度来讲，步行街只许成功。2、功能分区：1、超级市场区：1 ）、位置： A 座商铺（ A11A171 除外）2）、目标商家： 本土有一定影响力的综合性超市，经营内容要有别于目前均安的各个商场。例如：信和商场3）、理由：大商家对位置、人流的要求比较严格，A 座紧邻马路、河堤公园，将来人流比较旺盛；若主力商家招商失败，可考虑进行组合招商，例如：屈臣氏、 中型家电连锁超市、通讯器材连锁店、珠宝店、银行等。A 座的位置、人流方面均可以满足

11、这些商业业态的需求。2、中西美食区：1 ）、位置： B 座商铺（、 B17 号-B31 号商铺除外）2 ）、目标商家：大型酒楼、中档西餐厅或者自助餐厅、美食街、饼屋等例如：一层引进一家大的酒楼、中档西餐厅或者咖啡馆像绿茵阁西餐厅、彩蝶轩等，二层做各地小吃美食街或者自助餐厅、酒吧、咖啡馆等。3 ）、理由： 紧邻马路，商家需要； 饮食行业的油烟问题不会影响到小区居民的生活起居；对面的河堤公园建成后环境优美，为商家揽客提供便利；3、品牌店一条街1 ）、位置：内街A11 号 A17 号、 B17 号 B31；1座 131座 24号、2座 1号2座 17。2 ）、目标商家：中档次的休闲、运动类品牌服饰、

12、鞋类、窗帘布艺、床上用品等特色品牌店。例如：千色、华伦天奴、百丽、安踏、德尔惠、以纯、啄木鸟等品牌。3 ）、理由： A1 号 A12 号位置偏，形成不了连续性，故排除在外； 两边商铺，真正步行街感觉；4、休闲精品区1）、位置： 1 座铺位二层2 ）、目标商家：美容养颜、康体店、美发店、精品饰品店等例如：伊丽莎白美容、香水、箱包、小饰品店等3 ）、理由： 铺位本身的面积决定：铺位面积从14 个方到 270 多个方不等，小的铺面可作精品、小饰品、女性化妆品专柜等，大面积的可以作美容美发； 铺位的位置决定：此类行业靠的是专业和名气，相对来说回头客多，对人流的要求并不十分严格；5、文化影音区：1）、位

13、置： 2 座商铺二层2 ）、目标商家：书店文具店、影碟店、网吧3 ）、理由： 此区域商铺进入性差，有四只楼梯把商铺间隔开来，难以形成商业的延续性； 此区域邻近市政文化、体育中心，和文化有关系； 均安目前的文具店、书店不上档次，不成规模。 网吧设在二楼，有足够的面积，而且可以带动一定的人流。6、生活配套区：1）、位置： A 座 1 号 12 号商铺2）、目标商家：纯净水店、粮油店、干洗店、士多等，或者考虑作商场的仓库。3）、理由：作为小区的生活配套商业对位置要求不高；位于侧街，对整个商业步行街的氛围没有什么影响。商场需要仓库位。注：整个小区建成后将达到 1660 户，故招商时可考虑银行、邮政代办

14、点、干洗店等生活配套。四）、价格 定位 ：1、商 业街 定价 原则 ：1）、整个小区的高质素，商业街的整体形象，商业街的地理位置、紧邻市政文化体育中心，未来人流走向，暂定价为 5000-13000元/ ；2）、商铺定价分为四个档次：A、B座沿东堤路的商铺价格最高，为第一档；靠内的价格为第二档；A、B座商铺二楼与 1、2 座裙楼商铺（ A1-A12除外）首层为第三档，1、2 座裙楼商铺二层与 1 座 1 号-1座 12 号为第四档 。2、商 业街 定价 ：1）、外街：均价 ： 12000 元/ A1号、A2号、A9、 A10； B1号、B2号、B3号、 B15 号、B16 号 为 13000元/

15、 ，其余均价 11800 元/；2）、内街：均价 ： 8000 元/ A11 号 A17 号、 B17 号 B31， 9000元/ ；1座 131座 24 号、2 座 1 号2 座 17，7000 元/ ；3）、侧街；均价 ： 5000 元/ 1 座 1号12 号铺4）、A、B座二层：均价 ： 7000 元/ A18 号 A30 号 ， B32 B58175）、1、2 座二层：均价：5000元/1 座 25 号1座 37 号，2座 8号2座 29 号五）、目标 客户 群定 位：1、均安本地投资客（私营企业主、政府公务员等）；2、邻镇、顺德区的投资客；3、港澳台客人和海外侨胞；4、需要购置铺面的

16、生意人。四、整合推广1、推广策略：1）、通过对本地商业物业投资报酬率的市场调查得出结论如下：投资客对本地商业物业的投资报酬率要求约在5-8%之间，本地的投资市场并不成熟。例 A：鸿逸轩商铺：售价 10000 元/ ，租金 40 元/ 投 资 报 酬 率 =40 × 12 ÷ 10000=0.048例 B：丽景阁商铺：开盘价 5500 元/ ，现在的售价在 6700 元/，租金 35 元/ ；投 资 报 酬 率 =35 × 12 ÷ 6700=6.2%例 C：碧海名居商铺现售价 15000 元/，租金 100 元/ 投 资 报 酬 率 =100 ×

17、; 12 ÷ 15000=8%2）、通过以上分析得出“上、中、下”三个推广策略上策：概念炒作通过对本案的“概念炒作” （东区的尖沙咀、消费新时尚），吸引并不十分成熟的投资客，去化本案，达到“兵不血刃”的效果；中策：以商带售引进一家知名商场做主力店，再进行中档次各商业业态的招商，保证投资客的投资报酬率；通过营商环境的打造，吸引更多的商家进驻，增强投资者的信心；下策：包租两年开创均安商业物业销售的“先河”，发展商与投资业主签订两年包租合同，大力宣传“买铺即收租” ，每月返还业主租金，增强投资者的信心；然后以推迟交楼日期、打时间差、加大招商力度等方式降低自身风险。注：此三个策略可以根据具体

18、情况进行选择，亦可以进行组合。2、媒 体策 略：针对不同时期，媒体选择、配合、投放力度有所侧重。以“平面媒体为主，电视、户外媒体配合，适当夹报、单张、信函辅助”。公开期强销期剩余产品促销期目的广泛告知，塑造高品质整体气势，利用买气加强销控。制造知名度。制造市场轰动效应。广告塑造整体形象，品牌确立。现场买气，重点强调东区第一商业特色强化。街。印刷印制宣传单张。单张强打期，印制招商宣传单张。媒体海报报纸报纸电视形象广告报纸、电视广告强打期。电视广告。电视户外接待中心完成视状况补充修整。视状况补充运作。媒体现场看板，户外看板促销合理安排软媒体攻势计划以及高规格现场show视状况弹性运作活动3 、各阶段推广计划：（附表 1星豪湾商业街项目推广计划表）1 ）、内部认购期： 时间： 8 月 20-9 月 20 主题： 项目进行首次推广，试探市场反应，为项目前期销售积累客源；同时积极招商，“以招商带动销售” 。 工作内容：A、通过现场包装、户外广告和单张宣传，首次塑造东区尖沙咀、欧陆风情商业街形象；B 、制作宣传海报，进行大范围夹报；C 、充分利用“教师节” 、“中秋节”两个节日，组织SP活动扩大影响力；D、招商全面启动。 销售目标： 20 套2）、公开发售期：时