星河花园物业管理服务方案

1、某市星河花园物业管理服务方案前 言作为 XX 市集住宅、商场为一体的楼盘，其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。XX 馨园物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。舒适：物业管理的舒适体现在 “温暖、洁净、方便、快捷 ”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重 “舒适 ”的一面，以满足其 “生理上的基本需求 ”。安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务 ,公司应从治安 、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人 “安全需求 ”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵： “以人为尊 ”、 “以人为本 ”的一贯服务理

2、念能让业主或物业使用人在小区中体现到生活尊贵的一面。本公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足 “受人尊重的需求 ”。第一部分XX 馨园物业管理有限公司简介一、公司简介XX 馨园物业管理有限公司是一家新成立的专业物业管理公司，由有著名专业公司工作经历、丰富物业管理经验专业人士参与组建、策划和顾问。二、企业管理理念及服务理念根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意识和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。 “企业以

3、人为本、员工以企业为家 ”便是其核心体现。2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。“真切付出、心灵交汇 ”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们很好的生活、学习、工作，在我们的员工中营造这种氛围中与合作方达成一种理解

4、、协调与共识。第二部分星河花园管理处架构、职责及管理目标一、公司将在星河花园设立管理处，其职责如下：1、对总经理负责；2、负责星河花园的前期介入策划、实施工作；3、负责星河花园的接管验收策划、实施工作；4、负责星河花园的业主入伙的策划、实施工作；5、负责星河花园的管理和服务的策划、实施工作；6、负责星河花园的多种经营业务的策划、实施工作；7、负责楼宇相关费用的收取。二、人员配备情况：主任 1 人，工程维修技术员1 人，；安管班班长1 人，队员 5 人（三班 24 小时）；绿化保洁员2 人；总计： 10 人三、管理目标（一）、公司总目标（ 1）、年度业主 / 租赁户综合满意度调查满意率 95%（

5、 2）、年度房屋及设施设备完好率递减 3%（ 3）、年度无重大责任事故发生。（二）、管理处目标（ 1）、业主 / 租赁户有效投诉处理率 100%（ 2）、限时服务承诺实现率 95%（ 3）、内外关系沟通成功率 80%（ 4）、内外关系信息传递准确率 / 及时率 100%（ 5）、物管费收取率 80%（ 6）、收费金额差错率 1（ 7）、小区物业管理费半年收支公告率100%（ 8）、小区物业较为重大事项发生 / 处理公告率 100%（ 9）、业主 / 租赁户动态档案建档率 100%（10 ）、围绕物业所进行的多种中介服务（受委托放盘约服务用户满意率 85%/租赁 /商品房登记/代办公证/代理保险

6、等）、特（ 11 ）、社区服务管理策划成功率 100%（ 12 ）、小区 /大厦经营性项目盈利率 80%（ 13 ）、业主 /租赁户对社区服务工作满意率 80%。（ 14 ）、物业管理年盈利率比上年增加 10%（三）、绿化保洁：（1）、环境管理按规定实施日检/ 周检 / 月检 /季检覆盖率100%（ 2）、环境卫生日检查合格率 95%（ 3）、绿化检查合格率 85%（4）、小区绿化年成活率 95%（四）、安全管理：（ 1）、保卫管理按规定实施月检 / 季检覆盖率 100%（ 2）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的 1%（ 3）、年度重大火灾 / 刑事和交通事故发生率 =0（ 4）、机动车辆

7、管理纠纷发生率 1%（ 5）、限时巡逻覆盖 (房屋建筑 / 设施设备 /周边环境 /治安 /消防 / 车辆停放 )率 100%, 有效率 95%,隐患信息传递准确率 /及时率 100%（ 6）、对外租赁仓储管理年治安 / 消防事故率 0.2%（五）、工程维修：（1）、设备设施维护验收合格率100% ，修缮 /整治合格率96%（ 2）、设施设备管理按规定实施月检 /季检覆盖率 100%（ 3）、设施设备保持完好率 95%（ 4）、机电设备检修及时率 100%（ 5）、设施设备检修一次合格率 95%（ 6）、业主 / 租赁户的装修方案审批 100%, 过程监视及合格验收率 100%（ 7）、保障设

8、备设施安全运行率100%（ 8）、重大设施设备日常维护覆盖率 /保养率 100%（9）、设施设备标识标牌正确率100% ，完好率 98%第三部分服务内容一、早期物业管理服务内容早期介入和物业接管验收是房地产开发的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。1、项目设计方案的建议；2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；3、参与单项工程的甲乙方交接验收；4、参与整体工程的甲乙方交接验收；5、物业的接管验收及问题的整改、督促；6、接受业主入住前的相关咨询；7、提供业主入住前的上门服务。二、业主入住管理1、 办理业主入住及接房的相关手续；2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。三、后续物业管

9、理服务内容1、公共性服务公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：（ 1 ）、清洁卫生管理；（ 2 ）、绿化日常维护管理；（ 3 ）、治安管理；（ 4 ）、共用蓄水池的维护管理；（ 5 ）、水电管理；（ 6 ）、排污设施管理；（ 7 ）、道路维修管理；（ 8 ）、房屋共用部位的日常养护维修；（ 9 ）、物业档案资料管理；（ 10 ）、车辆停放及交通秩序管理；（ 11 ）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；（ 12 ）、代收代交水电气费；（ 13 ）、根据需要增设的其他服务项目。2、特约性服务特约性服务指提供公共性服务以外的，为

10、满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务。（1 ）、家居设施维修包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。（ 2 ）、家居清洁服务包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。（ 3 ）、家居杀虫服务包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。（ 4 ）、家政服务包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。（5 ）、租赁服务包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。第四部分物业管理服务质量标准一、房屋管理与维修（ 1）、房屋完好率达到底 90% 以上

11、，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。（ 2）、房屋零修及时率达到 95% 以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达 98% 以上。（ 3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90% 以上。二、设备管理设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到 95% 以上。三、供电系统（1）、保证24 小时正常运行，出现故障，立即排除。（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备

12、发电机送电不超过15 分钟。四、消防系统（ 1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。（ 2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。五、电梯（ 1）、电梯轿厢、井道保持清洁。（ 2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。六、给排水系统（ 1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。（ 2 ）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。（ 3 ）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（ 4 ）、遇有事故，维修人员能及时进行

13、抢修，无大面积跑水、泛水，（ 5 ）、无长时间停水事故。七、空调系统窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。八、市政公用设施管理（1 ）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。（ 2 ）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。（ 3 ）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。九、绿化管理定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。十、环境卫生管理（ 1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。（ 2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。十一、治安管理（1）、实行

14、封闭式管理，并实行24 小时安全防范制度。（ 2）、无重大火灾、刑事和交通事故。十二、业户满意率无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95% 以上。第五部分管理处月收支预算建筑项目单价面积合计备 注1、普通住宅用户管0.80元8000按 90% 的收费率计理费/m2m25760 元2、商业用户管理费1.50元1050按 90% 的收费率计m2945 元/m2收70 元/辆/1050 元3、停车费（露天）月180 元 /入停车费（室内）1800 元辆 /月停车费（临时）3 元/辆100 元4、其它合 计9655元1、人工费6900元2、共用部位、设施900 元设备设施维护费支3、清洁卫生费

15、300元4、绿化养护费100元5、公共秩序费200元6、办公费用300元7、物业管理处固定200元资产折旧费出8、税费522元9、经业主同意的其它费用10 、公共水费按实际摊分11 、公共电费按实际摊分合 计9422 元收支比较 :9655 元-9422 元 =233 元第六部分启动所需资金情况物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：一、人员薪金（楼宇交付日前之二个月）主任1 名×900 元维修技术员1 名 ×700 元安管班长1 名 ×600 元安管队员5 名 ×550 元=2750 元绿化保洁员2 名×400 元 =800 元附加 20%

16、 作为津贴及福利1150 元6900 元 ×2 个月 =13800 元小计： 13800 元二、 员工制服（每人两套）10 人 ×200 元 =2000 元小计： 2000 元三、外围设施大垃圾桶（生活垃圾）2 个 ×250 元=500 元不锈钢垃圾筒（楼层用）20 个 ×80元 =1600元指示牌 ×（若干） =1000元大堂及车库广告栏 /广告牌 5 个×500元 =2500元大堂用吸水 /吸坐垫 2 张 ×200 元 =400 元小计： 6000 元四、管理处各办公室用品及设备办公桌椅：4 套×300 元 =

17、1200 元文件柜： 5套 ×500 元=2500 元对讲机（含配件）： 3套 ×500 元 =1500 元电脑 ： 1 套×4500 元=4500 元打印机： 1台 ×500 元=500 元复印机： 1台 ×10000元=10000 元传真机： 1台 ×1500 元 =1500 元保险箱： 1个 ×1500 元 =1500 元管理处用纸张 /信封 /名片 =500 元饮水机： 1台 ×100 元=100 元办公细项物品 =1000 元小计： 24800 元五、工程维修用品1、 测试仪表万用电表：1 个×

18、100元 =100 元钳型表： 1 个×100 元=100 元兆欧表（ 500V-1000V ）个 =500 元温度计：电子数字式个 =100 元电源测试电笔： 2 支×10 元=20 元卷尺： 5M 把 =20 元水平尺： 600MM把 = 50 元角尺： 300MM把 =30 元小计： 920 元2、 安全设备高空工作安全带：降伞式套= 100 元安全过滤口罩： 100CDN打= 20元护眼罩：焊接用个= 20元护镜（焊接用 1000GDA ）个 = 20元手套：绵布打=20元手套：皮革打=50元铝梯： 1M把 =150 元铝梯： 2M把 =300 元铝梯： 4M把 =

19、500 元高压电工全护装： 套 =400 元手推车： 部 =200 元小计： 1780 元3、 工具木锄：把 =30 元扳手：活动 150MM 把 =25 元扳手： 300MM把=35元扳手： 450MM把=50元梅花板身： 3MM36MM套 =100 元铁片用剪刀：把 =30元界刀：把=10 元剪刀：把=50 元大手锤（紧急爆破工具）：个=30元斧头（消防队用）：个=30元润滑油加油枪：把 =30元6 角起子（ 0、 5MM-16MM ）：套 =30 元管子钳： 200MM把 =30 元管子钳： 300MM把 =35 元管子钳： 450MM把 =50 元管子钳： 600MM把 =75 元拉钉钳：把=80元小计 :720 元4、 手工具螺丝起子：平咀形200MM X 4MM 支 =