XX住宅物业公共服务工时定额指导标准

1、常州住宅物业公共服务工时定额指导标准常州市物业管理协会编制说明物业管理行业的健康发展的关键在于建立物业管理市场化竞争机制，建立统 一、开放、健康、有序的物业管理市场。为此，我们协会组织对物业管理公共服 务屮各项服务劳动工吋定额进行了调查、测算和量化，根据行业的实际用工水平 在多层次、多角度反复进行计算的基础上制订出常州市住宅物业服务工时定额 指导标准（以下简称“标准”），为形成完全市场化的用工成木测算机制提供依 据，使广大的物管企业有一个比较规范的市场竞争环境、从而为推动物业管理行 业的市场化进程和前期物业管理招投标公开、公平、公正的进行创造了条件。1、本“标准”是通过对部分物业管理公共服务项

2、口屮各主要分项的劳动工 吋定额进行逐项测算，后经市、区房管局、市物价局、协会金工委、业工委、部 分企业和业主代表反复讨论，形成了物业管理单项服务劳动工吋定额指导标准， 它比较具体地明确了物业管理屮各单项服务的有效劳动工吋定额，成为前期物业 管理招投标屮成木测算的指导标准，对体现“质价相符”的服务和“明明白白” 的消费，规范物业管理行为，保护企业、业主双方的合法权益，促进物业管理行 业的健康发展有着明显积极的作用。2、本“标准”共分九类四十三个分项，测算范围和内容主要包含了住宅物 业管理屮的客户服务、公共设施设备维保、保洁、绿化、保安、办公费用等六大 类公共服务的分项成木和固定资产折i 口、保险

3、费用、法定税费等三大类间接成木, 它的劳动工吋定额指导标准，主要适用于常州市行政区域范围内住宅类物业前期 物业管理招投标屮的成木测算的量化依据和物业管理招投标屮的参考依据。物业 管理单项服务工吋费是由工吋定额乘工吋单价来作简略计算，各企业工时单价可 根据的自身规模、技术水平以及社会物价情况和国家有关政策来核定。3、木“标准”为有效劳动工吋，是以每人每天8小时的工作时间为测算依 据，但不包括节假日等其他用工在内；该“指导标准”中述提供了各分项服务中 最基木的“用材耗能”分析参考数据，具有一定吋段内的参考性（合同另有约定 的除外），但具体方案应根据客户的具体要求来对应。4、本“标准”中被测算的物管

4、小区平均管理面积为十五万平方米，但不包 括小区内营业性公建配套房的管理工吋成木的测算（如：公共车库、会所等）。5、推行本“标准”有利于促进物业服务定价模式的改革；有利于提高物 管金业的经营管理水平；有利于企业公平竞争，避免暗箱操作；有利于招投标 双方风险合理分担。6、我们将根据市场的实际变化同吋听取社会各界的合理化意见和建议，对 部分物业服务分项屮不适应市场发展需求的部分，及吋地进行完善补充和扬弃。 常州市物业管理协会2006年5月管理人员 成本(1) 负责制定物业管 理服务工作计划，并组 织实施；(2) 对房屋及设施设 备进行安全普查，根据 普查结果制定维修计 划，组织实施；(3) 受理住户

5、咨询、 投诉、报修、预约服务、 为住户排忧解难；(4) 协助组建业主委 员会并配合其运作；(5) 建立规章制度与 服务标准；(6) 与业主签订物业 管理服务协议、物业管 理公约等手续；公开服 务标准、收费依据及标 准；(7) 应用计算机系统 对业主及房产档案、物 业管理服务及收费情 况进行管理；(8) 员工统一着装， 持证上岗；(9) 进行物业管理服 务满意率调查，促进管 理服务工作的改进和 提高。(1) 每三个月向委 托方报告一次计划 实施情况；(2) 每年一次；(3) 白天有专职受 理接待人员，夜间 有值班人员处理应 急事件；一般性投 诉与服务当仃解 决，其它不能当日 解决的，承诺或约 定

6、解决时限并作出 合理解释；(4) 按有关部门及 政策、法规要求执 行；(5) 制度健全；服 务标准符合合同约 定；档案资料齐全， 保管良好;(6) 内容合法，手 续完备；(7) 有专人维护， 内容完整、准确、 有效、更新及时；(8) 分工种着装， 配戴胸牌；按规定 要求持证上岗；(9) 每6个月进行 一次，并作分析、 评估且冇改进措施按2万平 方米配备 一名管理 人员。1(每天按 8小时计 算2每月合 计：240 工时3.所测算 的小区平 均建筑面 积为15万 平方米)工作服二、物业共川部位、共川设施的日常维护保养费川容项羊*服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1.供配电 系统(1)保持配电房

7、清洁 卫生；(1)每周清扫地 面及擦拭配电柜 表面，要求地面无 积灰，配电柜表面 无污渍；4工时/月工作服 工具等根据 项目不同，按合向纟勺定 结算(1) - (10) 项中不包扌咅 高低配电房 的24小时 值班监控工 时)(2)检查变压器电 压、断路器、隔离开 关、高压熔断器及避 雷器、配电箱、导线 等供配电系统的状 况，用电负荷高峰时 增加检查的次数，并 抄表做好记录，出现 异常及时处理；(2)每检查一 次；用电负荷高峰 时每口检查不少 于二次；15工时/月按每天0.5 小时计算(3)委托专业单位对 变压器、高压开关柜 进行测试、试验等项 冃的维修保养；(3)每2年测试、 试验1次；(lo

8、kv 变电所每三年一 次，35kv变电所 每两年一次)1工时/月按3人，毎 人8小时计 算，每2年 次，合计24 tw/2 年(4) 对变压器外部、 高、低压配电柜进行 清洁、保养;(5) 保证止常电力供 应，内线计划限电、 停电按规定时间通知 业主(使用人)；(6) 检测接地电阻； 检测配电房主要电器 设备的绝缘强度；(4) 毎年进行2 次；(5) 计划限电、 停电至少提前三 口通知业主(使用 人)；(6) 每年检测1 次；4工时/月按3人，毎 人8小时计 算，每年2 次，合计48 工时/年(7)检测配电房内消 防器材，保持消防器 材完好；妥善保管高 压操作工具；(7)每月检测1 次配电房内

9、消防 器材；高压操作工 具每年按规定送 供电部门務测;2工时/月按每年3人8小时计算内项h服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1供配 电系统(8)潮湿天气 时，采用抽湿或 红外线灯泡烘 烤等方法，保持 配电房内主要 电器设备干燥； 高温天气开启 降温设备及采 取必要的降温 措施(房间及变 压器)(8)持续保持配 电房内主耍电器 设备i：燥；保证 设备在正常的温 度范围内工作4工时/月按1人 每大8 小时计 算,6天 合计 48 工吋(9) 检测配电 房内有无蛙、 鼠、蚁等虫害， 如发现马上采 取措施杜绝；(10) 填写运行 记录，建档备 查。(9) 每月检测1 次；(10) 每日填写 运行记录

10、新式归 档备查。8工时/月按1人 每天8 小时计 算2.道路 系统(1) 车行道路 路况检查与维 护；(2) 道板路面 与人行通道检 查与维护；(1) 每日巡检路 面无明显坑洼、 龟裂、破损、啃 边，侧石无明显 破损；如有，进 行维护；(2) 每口巡检路 面无明显坑洼、 破损、道板缺失； 如有，进行维护；18工时/ 月*万平 方米(按合同 约定结 算)(3)交通标志 的检查与维护。(3)每日巡检交 通标志、标线与 交通设施齐全、 完好。如有，进 行维护；15工时/ 月按15万 平方米 管理面 积测算3.给水（1）检查与维（1）每fi检查134工时/（按合同（按每系统护水池（箱）及次水池（箱）入

11、月约定结天1人1部件；水孔、进水管、（指每一算）小时计溢水管、水位计、个水池、算；浮球阀和各类闸箱）零星修rj；表面和支架补按每不锈蚀，漆膜脱川4小落处及时修补，时计保持池体结构完 好，无渗漏；算。）二、物业共用部位、共用设施的口常维护保养费用容、服务范围服务标准工时定额用材耗能备注3.给水 系统（2）检查与维 护压力容器及 部件；（2）每日检查容器密封及 压力表，无渗漏等30工时/月按每天1人1小时计算（3）饮用水水 质检验；（3）饮用水水池（箱）每 6个月清洗一次，清洗后 水质作同步检验，检验合 格方可使用，消杀。3工时/月（指每一个 水池、箱）按市防疫部 门规范耍求 送检。按每年2人 1

12、6小时计 算（4）水泵维护 及检查；（4）保持泵房清洁卫生， 地面排水畅通，每三个月 清洗1次泵房；水泵运行 正常，各种仪表计量正常， 阀门开关灵活，发现滴漏 及时维修；消防泵、喷淋 泵、污水泵等不经常启动 的水泵，每月启动1次， 保持水泵能正常运行，每 月检查1次消防泵及管道 阀门，使z处于完好和止 常开启状态；水泵运转部 定期加油，保持润滑灵活。 楼内压力供水管道及泵 房、水塔、水箱等损坏、 漏水、脱落或零件残损等 及时修复；30工时/月（指每一个泵房、站）（按合同约 定范围结 算）（5）给水管网 维护。（按15万平方 米测算）（5）每年对明装给水管道 进行1次全面检查维修， 冬季做好防护

13、工作。明装 管道检查锈蚀现象，对轻 度锈蚀应将脱皮清理干 净，在管道干燥的情况下， 涂刷防锈漆两遍，然后再 刷两遍面漆。6.6工时/月（主要包 括：除锈工 具、除锈材 料等按实结 算或按合同 约定结算）按每天2人 8小时，共 计5天计算4.建筑 本体公 共部位检查保养及维 修（包括：共用 楼道、门厅、屋 盖、外墙面、基 础及其它共用 部位）每-:个月全面检查次， 发现公共部位有渗漏、损 坏等及吋修复，保证房屋 的完好率30工时/月（按15万 平方米管理 面积测算）（用材耗能 按合同约定 结算）主要指：达 不到使用“两金”的 修理项目二、物业共用部位、共用设施的口常维护保养费用容 项口服务范围服

14、务标准工时定额用材耗能备注5.排水系 统（按15 万平方米 测算）雨污水管网检查与维 护，（雨水管指室外落水 管，污水管网指房屋本 体部位）楼顶每6个丿j检查清扫 一次并清理雨水口，雨水 口开裂、破损等及时更 换；每年雨季前疏通管道 一次；排水设施定期维 护，保持完好；每周清扫 1次排水明沟内的泥沙 纸屑等垃圾，拔出沟内生 长的杂草；25工时/月:（耗材用 能按合同 约定结算 或按实结 算）丘更塞管 餾挖堵水等 不开换雨道6.智能化 系统（1）对监控系统定期 进行检查与维护每月一次，保持系统状态 良好，t作止常。8工时/月主要包 扌舌：（1）-（7）的劳 动丁-具、 检查设 备、更换 另配件等

15、 按合同约 定结算按1人8 小时计 算）2.（按 15 万平方 米管理 面积测 算（2）对周界报警系统 定期进行检查与维护每月一次，保持系统状态 良好，工作正常。8工时/月（3）巡更系统定期进 行检查与维护每月一次，保持系统状态 良好，工作正常。8工时/月（4）单元对讲系统定 期进行检查与维护每月一次，保持系统状态 良好，工作正常。10工时/月（5）家居安防系统定 期进行检查与维护每月一次，保持系统状态 良好，t作止常。60工时/月（6）综合布线系统定 期进行检查与维护每月一次，保持系统状态 良好，工作止常。8工时/月（7）停车场管理系统 定期进行检查与维护每月一次，保持系统状态 良好,工作正

16、常。8工时/月7.消防系 统（按15万 平方米管 理面积测 算）（1）检查与维护消防 栓（箱）、烟感头、喷 淋头、消防水阀、消防 标志、防排烟系统等消 防设备；（1）每月1次检查与维 护，保证设备24小时正 常运转;8工时/月（耗材用 能按合同 约定结算 或按实结 算）按每次 1人8小 吋计算（2）检测消防管网水 压；（2）每月检测1次，发 现压力不够，马上检修排 除故障；工时/月（3）进行消防演习， 以检查消防监控设备 工作状态；（3）每年演习1次；4工时/月（4）消防监控室保持 清洁；（4）每周至少保洁1次， 耍求地面无枳灰，监控箱 农面无污渍;15工时/月按每天 1 人 0.5 小时计

17、算（5）填写巡查工作记 录，建档备查。（5）每日填写工作记录。15工时/月按每天 1 人 0.5 小时计 算二、物业共川部位、共川设施的日常维护保养费川容项服务范围服务标准工时定额用材耗能备注&照明系 统注：（按 15万平 方米管理 面积测 算）（1）人行道旁灯 检查与维护；（1）每3个月全面检查 与保养一次，灯泡随坏 随换；5.3工时/月主耍包括： 劳动工具、 更换配件、 检查设备等 按合同约定 结算主要指业 主承担的 公共照 明。按2人每 次8小时 计算（2）楼道灯检查 与维护。（2）楼道灯及开关每3 个月全而检查与维护一 次，灯具随坏随换。5.3工时/月（3）景观灯检查 与维护。

18、景观灯每3个月全面检 查与维护次，灯具随 坏随换。5.3工时/月9.避雷系 统（1）房屋避雷接 地系统检查维 护；（2）避雷系统专 项检测。（1）每年雨季来临z前， 对整个避雷接地系统进行 检查维护;发现腐蚀、松脱 等及时更换或紧固；（2）所 进合格证。2.6工时/月10.油漆 粉饰注：（按15万平 方米管理 面积测 算）（1）木门窗、百 叶门窗、封檐板、 木栏杆等木制品 检查与维护；（1）对木制品的油漆起 皮、剥落每年油漆一次；20工时/月（按合同约 定结算）（2）钢门窗、铁 皮雨水斗落水 管、铁皮屋面、 钢屋架及支撑铁 制品构件检查与 维护；（2）铁制品的油漆起 皮、剥落、锈蚀做除锈 和油

19、饰一次；20工时/月（3）建筑物、构 筑物外立面局部 污损的维护与处 理。（3）每年作局部清洗、 粉饰一次。15工时/ 月11.建筑 小品养护 服务假山、亭、廊、 雕塑、等建筑小 品及健身器材的 检查与维护。每日保洁1次，每周检 查一次。每年油漆更新一次。20工时/ 月12.游泳 池游泳池夏季正常 运行。清理污泥、注入新鲜水、 硫酸铜、生矶，检查循 环泵，清理纳离子、滤 网过滤器7.5工时/ 月二、物业共用部位、共用设施的口常维护保养费用容 项才服务范围服务标准1】时定额用材耗能备注13.1电梯（梯速为1.5米/秒 以下）（1）屯梯例 行保养（2）综合检 查与全面保 养（3）电梯年 检及限速器

20、 检验（4）机房与 井道除尘。（1）每2周进行清洁、润 滑、调整和检查等例行保 养；（2）每年对小区所有电梯 进行1次全面综合检查、清 洗、润滑、修理、调整和测 试；（3）配合质检站做好电梯 年检、限速器检验工作；（4）每2周检查电梯井底、 机房，清除垃圾杂物。外包（指每一台电梯）（按合同约定 结算，但不包括 电梯的中修、大 修、更新费用）梯资物业时上过费 电养的企算则超包 冇保质业结原不外用132电梯（梯速为1.5米/秒 以上，含1.5 米）（1）电梯例 行保养（2）综合检 查与全面保 养（1）每2周进行清洁、润 滑、调整和检查等例行保 諒；（2）每年对小区所有电梯 进行1次全面综合检查、清

21、 洗、润滑、修理、调整和测 试；（指每一 台电梯）（3）电梯年 检及限速器 检验（4）机房与 井道除尘。（3）配合质检站做好电梯 年检、限速器检验工作；（4）每2周检查电梯井底、 机房，清除垃圾朵物。（指每台电梯）14.喷泉喷泉系统运 行与维护每周检查水泵、喷嘴，水压、 阀门，保持完好。8工时/月（指每一 组喷泉）1. （按合同约定 结算）2. （按15万平 方米管理而积 测算）按每周 1人2小 时计算15电了广 告牌电了广告牌 运行与维护每日目检电了显示屏有无 漏点，散热情况是否良好； 每周检查显示屏控制主机、 接口、散热器运行正常。8工时/月（指每一 块电了广 告牌）16.公共音 响公共音

22、响的 运行与维护每周检测公共音响外壳完 好，无失真,功放、cd机、 卡座运行正常，保持系统正 常运作。8工时/月（指每一 套音响设 备）按每周 1人2小 时计算17.草坪喷 淋系统草坪喷淋系 统运行与维 护每周对喷淋头调节，总阀门 维护。16工时/ 月 9000 m2按每周 1人4小 时计算1&道闸、 伸缩门（1）道闸的 维护（1）每日检测道闸1次； 每月对道闸润滑保养1次；9.5工时/ 月（指每 一个道 闸）按每天 1 人 0.25 小时计 算（2）伸缩门 的维护（2）每口检测伸缩门控制 系统1次；每月对伸缩门润 紧固、调整1次。9.5工时/ 月（指每一扇 伸缩门）三、物业管理区域清

23、洁卫生费用容项服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1保洁混 凝土、沥 青路而， 外山墙等小区道路，清扫一 次，包括：主干道、 人行道、宅前后道 路、停车位、露犬 健身场地、休闲场 地、甬道、廊道、 雨水井入水口、建 筑小品、外山墙面 等。制定保洁制度。小区道路 清扫标准：无纸屑、无果 壳、无烟头、无其它垃圾， 及时反映道路、侧石、道 板等缺损破坏情况，外山 墙无乱涂乱油i,将清扫垃 圾运到指定地点。850.12 平 方米/工时 *人1107.02 元 阴主要包括1-12项的 劳动工 具、劳动 设备等费 用按15万 平方米 管理面 积测算2巡查混 凝土、沥 青路面等小区道路，巡杳范 围（同上）制

24、定保洁巡回制度。巡回 检查维持保洁小区道路， 无纸屑、无果壳、无烟头、 无其它垃圾，及时反映道 路、侧石、道板等缺损破 坏情况，外山墙无乱涂乱 画，将清扫垃圾运到指定 地点。3000平方 米/小时* 人3 保洁楼 道混凝 土、面砖 地而及墙住宅楼道，保洁 次，包括：门厅、 楼梯踏步、休息平 台、电梯、消防箱、 栏杆、扶手墙等。制定保洁制度。楼道、电 梯轿厢、门站、楼梯踏步、 休息平台、栏杆、扶于等 保洁后，无瓜果纸屑、无 乱堆杂务、无其它垃圾， 并将清扫垃圾运到指定地 点。130平方 米/小时* 人（指楼道 面积）4.巡查楼 道混凝 土、面砖 地而住宅楼道，巡查范 围：同上制定保洁制度。服务标

25、准: 同上1339.8 平 方米/小时 *人（指楼 道面积）5.保洁草 坪小区草坪，保洁一 次，包括：草坪、 花台等制定保洁制度。小区草坪 清扫后，无纸屑、无杲壳、 无烟头、无其它垃圾，将 清扫垃圾运到指定地点。1330.66平方米/小 时*人6.巡查保 洁草坪小区草坪，巡查保 洁，包括：草坪、 花台等制定保洁制度。小区绿化 巡杳保洁后，无纸屑、无 杲壳、无烟头、无其它垃 圾，将清扫垃圾运到指定 地点。3506.88平方米/小 时*人三、物业管理区域清洁卫生费用容项目服务范围服务标准工时定额用材耗能备注7 拖、擦混 凝土、面 砖楼道住宅楼道，拖、擦一 次，包括：门厅、楼 梯踏步、休息平台、 擦

26、扶手、等。制定保洁制度。楼道清 扫后，无瓜果纸屑、无 乱堆杂务、无其它垃圾， 并将清扫垃圾运到指定 地点。65平方米 /小时*人按平管秫&保洁楼 道门、窗 玻璃服务范围：住宅楼 道、非盈利性公间配 套房的门、窗保洁一 次，包括：门玻璃、 窗玻璃、等。制定保洁制度。楼道门、 窗玻璃保洁后，整洁明 亮、无乱贴广告、无蜘 蛛网，并将清扫垃圾运 到指定地点。13.55 平 方米/小时 *人9.保洁车 库、公共 用房保洁车库、非营业性 公间配套房；车库指 公共车库包括自行 车、摩托车库、汽车 库。制定保洁制度。车库配 套房保洁后，清洁干净、 无其它垃圾。650.22 平 方米/小时 *人10.保

27、洁垃 圾桶淸除垃圾，清洗垃圾 桶内外，更换垃圾 袋，负责运送到指定 地点。h产h清，垃圾桶干净、 整洁，无异味，消杀等。24.7平方 米/小时* 人或 11.65 个桶/小时 *人11.保洁垃圾站、房保洁垃圾站、房，并运到指定地点日产日清，垃圾桶干净 整洁，无异味，喷洒药 水。50平方米 /小时/人12.水资源对小区内溪、潭、池、保洁后，水面清洁，可25平方米保洁管理喷泉等打捞漂浮物、见河底卵石，无孑u，/小时*人清洗河床、鹅卵石、无漂浮物，河底灯光能消杀、换水等。射岀水面，鱼生存完好。按河床 实际而 积测算四、物业管理区域绿化养护费用容服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1乔灌木养护树木、绿

28、 篱的修剪 和病虫害 防治。（1）树木发生病虫害及吋治理； 根据病虫害发生规律实施综合 治理；预防为主，防治及吋，用 药准确；施药后及吋跟踪验证清 理现场，做好记录；（2）冬季至少一次对树木涂白防 冻、消灭过冬害虫；（3）乔木主侧枝分布均匀，不妨 碍车辆行人；（4）绿篱及时修剪， 保持原有形态。48工时/月* 万平方米1万平方米 耗用118.75 元/月包括1-4项 费用，但不 包括绿化养 护用水2暖季型 草坪养护负责暖季 型草坪的 修剪、施 肥、除草， 喷药。根据草坪种类、季节、生长周期、 天气、土质等情况实施淋水、施肥、 除杂草、修剪和灭虫；每年至少进 行2次施肥、补苗及疏草打孔，每 年修

29、剪4次;发生病虫害及吋喷药。48工时/月* 万平方米3 冷季型 草坪养护负责冷季 型草坪的 修剪、施 肥、除草， 喷药。根据草坪种类、季节、牛长周期、 天气、土质等情况实施淋水、施肥、 除杂草、修剪和灭虫；每年至少进 行1次施肥、补苗及疏草打孔；冷 季型草坪每年修剪12次；发牛病 虫害及时喷药。72工时/月* 万平方米4、色块养 护色块的养 护服务。色块修剪平整，高差不超过3公分； 外形饱满，具有缓形坡度；发生病 虫害及人为损害后能及时防治，不 出现缺水、干枯、杂草现象。72工时/月* 万平方米5.水面养 护服务全面负责 水面、喷 水池的养 护服务。每仃打捞1次水面的漂浮垃圾；每 用捞筛对喷水

30、池水面漂浮物打 捞1次；每3个月对喷水池清洁1 次，（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水 泵、喷头、电线、大石表层的青苔、 污垢；清理池底垃圾；清洗水池周 围地面等）。每fi巡视周围安全设 施状况，发现损坏及时修复24工时/月* 千平方米按实结算， 自来水： 2.95元/每 立方米或按 合同约定结 算五、物业管理区域内公共秩序维护工时定额容项服务范围服务标准工时定额用材耗能备注1 .王出入 口安全护卩人 员主出入口 24小时值班制定值班制度，主出入口 24小时有人值班看守；按 照业主委托要求进行进出 车辆管理、访客登记、谢 绝业主拒绝访问人员和未 经业主委员会批准的商贩 入内、大件物品搬出登记、 交通指挥与疏导工作；接 收住户反馈信息，及时处 理；本岗位无法处理时， 移交相关部门处理。1920工时/ 月，（每天