长江新天地项目提案

1、本报告是严格保密的。市场定位与营销构想市场定位与营销构想中国镇江 长江新天地项目上海合顺房地产营销策划机构20062006年年6 6月月2020日日本报告是严格保密的。创造大型商业地创造大型商业地产整合营销新高产整合营销新高本报告是严格保密的。本纲纪要本纲纪要一、精顺商业地产认识二、项目机会分析三、项目产品分析四、项目定位思考五、项目开发总战略六、项目资源整合建议七、项目推广思路八、鸣谢本报告是严格保密的。前前 言言n 长江新天地是一个大型的商业地产项目，作为江鲜主 题项目，具有总规模大和单铺面积大的特点，在目前 的镇江乃至中国商业地产史上，没有同类型的项目经 验可鉴。n 因此，本项目的操盘思

2、路要突破常规思维，既要遵循 商业地产的规律，又要在模式上加以创新，使其成为 中国商业地产史上的一个耀眼新星。本报告是严格保密的。合顺的任务合顺的任务1、找出、找出“长江新天地长江新天地”的市场机会点的市场机会点2、确定、确定“长江新天地长江新天地”的市场定的市场定3、确定、确定“长江新天地长江新天地”的开发模式的开发模式4、确定、确定“长江新天地的推广战略长江新天地的推广战略”本报告是严格保密的。 一一/ /合顺商业地产认识合顺商业地产认识本报告是严格保密的。合顺认为：合顺认为：n 就商业地产而言，主体是商业，而不是地产。 n 商业地产运作最容易犯的错误：开发重于经营开发重于经营销售先于招商销

3、售先于招商规模大于需求规模大于需求商业地产认识商业地产认识1 1本报告是严格保密的。合顺认为合顺认为：n 一个好的商业项目，不单单要开发好、销售好，开发好、销售好，更要经营好、管理好。经营好、管理好。n 纵观中国商业地产发展，销售好、招商好的项目不乏其例， 但经营好、管理好的项目则凤毛麟角。n 本项目要在整个开发过程中尽可能的面其它商业项目开发过程中所犯的错误，按照“四好”商业地产模式进行开发。商业地产认识商业地产认识2 2本报告是严格保密的。合顺认为：合顺认为：n 商业地产开发不同于住宅，住宅只有一级客户，而商业地产则面临三级客户。n 商业地产必须要面临三类客户：第一是投投资者资者，第二是经

4、营者经营者、第三是消费者消费者。任何一类客户都不可或缺。商业地产认识商业地产认识3 3本报告是严格保密的。合顺认为：合顺认为： n 商业地产从销售产品上大体可分为两类，一种是产权类商铺，即商场类商铺；一类是独立商铺，即商业街商铺。各特点如下：商业地产认识商业地产认识4 4本报告是严格保密的。商场类商铺特点商场类商铺特点n开发商将封闭式的商场分割为小面积进行销 售， 并自己组建或者寻找管理公司进行统一 管理，并推出统一返租的概念。n由于其总价低、承诺投资回报高、省心等特点 （虽然暗藏巨大的风险），吸引了80%的中小 投 资者。n目前镇江在售的目前镇江在售的“望京天地望京天地”即是典型代表。即是典

5、型代表。本报告是严格保密的。商业街类商铺特点商业街类商铺特点n 此种商铺一般为市中心旧城改造项目、次商业 中心的专业市场以及社区底商为主。n 由于其产权清晰、经营灵活、独立性强、公摊产权清晰、经营灵活、独立性强、公摊 低、风险小、面积大、总价高低、风险小、面积大、总价高等特点，被80% 的中高端资者所追捧（尤其是温州炒房团）。n 目前镇江即将开盘目前镇江即将开盘 “ “第一楼街第一楼街”即是典型代表。即是典型代表。本报告是严格保密的。本项目商铺类型本项目商铺类型商业街商铺商业街商铺（但又不同于中国任何一个商业街类的项目）本报告是严格保密的。二二/ /项目机会分析项目机会分析本报告是严格保密的。

6、 项目机会分析项目机会分析 关键词：长三角/镇江/项目板块合顺观点：合顺观点：n 本项目规模大，仅靠镇江市，无论是商家资源、投资客户，还是消费群体，都不可能支撑本项目的成功开发。因此，本项目要立足镇江市、放眼长三角，布局大中国。n 因此，本项目的市场定位要基于长三角、镇江市的定位发展，并在其基础上寻求市场机会。本报告是严格保密的。（一）聚焦聚焦长三角长三角关键词：城市群/人口/经济/旅游/自驾车本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。城市与人口城市与人口人口：人口：长江三角洲位于大陆海岸线中部，区域面积99687平方公里，人口7504万，是中国大陆最大的三角洲。合顺观点合顺观点：庞大的区域城市

7、群和人口，为本项目大规模定位提供了巨大的消费圈层。聚焦聚焦长三角长三角城市：城市：长三角城市包括：上海市；江苏省的8个市：南京、苏州、扬州、镇江、镇江、泰州、无锡、常州、南通；浙江省的7个市：杭州、宁波、湖州、嘉兴、舟山、绍兴、台州。 本报告是严格保密的。经济经济n 长三角经济发展速度最快、经济总量规模最大。2004年度统计数据表明，长三角地区占全国土地的1%，人口占全国5.8%，创造了18.7%的国内生产总值、全国22%的财政收入和18.4%的外贸出口。n 长三角是一个庞大的经济巨人群：包括年国内生产总值近5000亿元的“超级巨人”上海，苏州、杭州、无锡、宁波、南京等5个年国内生产总值在10

8、00亿元以上的“巨人群”，以及绍兴、南通、常州、嘉兴、镇江镇江等5个年国内生产总值在500亿元以上的“小巨人”。上海市的国内生产总值位居全国大中城市第一，而杭州、苏州、无锡均名列前10位。 n 长三角人均gdp达20003000美元以上。合顺观点：区域庞大的国民生产总值、人均gdp以及强劲发展势头，为项目提供强大的高端消费支撑。聚焦聚焦长三角长三角本报告是严格保密的。旅游旅游长三角作为我国旅游经济最为活跃的地区之一，江浙沪两省一市拥有个中国优秀旅游城市，个国家级旅游区，拥有全国总量全国总量左右的旅行社，在全国百强全国百强国内旅行社中占有一半的席位一半的席位。 合顺观点：合顺观点：现有的庞大的旅

9、游资源和众多的百强旅行社为本项目开发旅游地产提供了庞大的市场基础。聚焦聚焦长三角长三角本报告是严格保密的。自驾车自驾车有数据显示，随着经济的发展，苏浙沪三地的自备车数量正在迅速增长，仅浙江一地自备车数量就达16.8万辆，并且还以每月5000余辆的速度递增，本本族已本本族已超过超过120万。万。随着长三角“无障碍旅游无障碍旅游”的政策突破 ，有车一族将更加几何级的膨胀发展，而自驾车旅游则成了一大经济增长亮点。合顺观点：合顺观点：庞大的自驾车一族，为跨区域旅游消费提供了强大市场基础。也为本项目打旅游消费概念提供了强大的支撑点。聚焦聚焦长三角长三角本报告是严格保密的。（二）聚焦聚焦镇江镇江关键词：城

10、市定位/城市交通/人口与经济/旅游/城市规划/楼市本报告是严格保密的。中国镇江本报告是严格保密的。城市定位城市定位经江苏省人民政府批准，镇江城市性质为：国家国家历史文化名城历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风风景旅游城市。景旅游城市。 合顺观点合顺观点：以上城市定位为项目搞旅游餐饮休闲项目提供了市场机会。聚焦聚焦镇江镇江本报告是严格保密的。城市交通城市交通镇江位居长江与京杭大运河“十字黄金水道”交汇处，是一个具有3000年历史文化的江南名镇，自隋唐以来，就是衔接长江中下游南北交通的重要商埠衔接长江中下游南北交通的重要商埠，东距上海250公里，西距南京仅70公里，离扬州、秦州仅一河之隔。境

11、内水陆交通便利，沪宁高速、沪杭高速、扬溧高速、宁高速、沪杭高速、扬溧高速、312312国道国道穿境而过。润扬长江润扬长江大桥也已开通，成为镇江连接扬州的“自家路”。合顺观点：合顺观点：庞大的交通网为长三角大量的旅游人士到镇江消费旅游提供了便利。聚焦聚焦镇江镇江本报告是严格保密的。城市人口与经济城市人口与经济n 镇江市全市人口约270万，其中城镇人口约110万，市市 区人口约区人口约6262万，万，是一个典型的中小城市。n 镇江市2005年实现地区生产总值905亿元，增长15， 同比提高03个百分点，人均达人均达3387033870元，约元，约41504150美元。美元。 n 城镇居民人均可支配

12、收入12394元，增长141；农民 人均纯收入6020元左右，增长135。 合顺观点：合顺观点：经济的腾飞和国民生产总值的快速增长为项目发展提供了巨大的消费支撑和投资客户资源。聚焦聚焦镇江镇江本报告是严格保密的。旅游旅游2004年，镇江市全年接待入境旅游者和国内旅游者分别为25.43万人次和970.89万人次，旅游业总收入达到96.15亿元，旅游增加值占全市占全市gdpgdp的比重首次超过的比重首次超过5%5%；旅游直接从业人员过万人，为旅游业服务的各行业从业人员将接近10万人，旅游业已经成为镇江市第三产业的先导产业和国民经济的重要产业，并且显现越来越大的强劲发展力。坚持发展坚持发展旅游不动摇

13、是镇江市经济工作始终不渝的战略。旅游不动摇是镇江市经济工作始终不渝的战略。 精顺观点：坚持发展旅游业的城市发展战略和深厚的历史文化旅游资源为本项目提供了强劲的市场机遇和开发基础。聚焦聚焦镇江镇江本报告是严格保密的。镇江城市规划镇江城市规划 城市发展方向：城市发展方向：未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“t”字型发展。近近期重点沿江发展，扩充东西期重点沿江发展，扩充东西两翼两翼；适度向南发展，拉大主城框架。城市布局结构：城市布局结构：城市总体布局结构由原来的“一城两区一城两区”逐步优化为逐步优化为“一一城两翼城两翼”，即主城、东翼和西翼。主城与东、西翼之间以生态绿地、防

14、护绿地相隔，以快速路、主干路相联。聚焦聚焦镇江镇江本报告是严格保密的。楼市楼市n 住宅地产：金山板块、香江板块、南山板块 ，大盘叠出，大盘叠出，如85万平 方米“南徐新城”、46万平方米的“香江花城”、浙江国信集团的1275亩 地块。 主力均价直逼38004500元/。n 商业地产：呈井喷态势。呈井喷态势。其中望京天地、第一楼街、红豆购物广场、金山步行街、312国道工业城等规模较大(均超 过1万)，体量加起来近20万 ，加上本项目的出现，镇江市近两年商业地产投放量将突破35万 。商铺价格根据位置和类型不同，相差巨大，从几千元到几万元不等。精顺观点精顺观点：巨大的住宅投放量会迅速加大镇江市区人口

15、的增加，而金山板块大批量住宅项目的出现将会为本项目带来基本的消费圈层；大量商业地产项目的出现虽然会消化一部分中小投资客户，但也为本项目以后的宣传推广销售打下了一定的市场基础。聚焦聚焦镇江镇江本报告是严格保密的。（三）聚焦聚焦项目板块项目板块关键词：江鲜美食/江鲜街/金山/润阳长江大桥本报告是严格保密的。长江新天地本报告是严格保密的。江鲜美食江鲜美食淮扬菜系是长江中下游地区的著名菜系，以镇江、扬州风味为代表，其特点是：选料严谨、因材施艺；制作精细、风格雅丽；追求本味、清鲜平和；四季有别、适应面广。 1949年中华人民共和国开国大典当天，周恩来总周恩来总理就以维扬风味菜肴举办了第一次国宴。理就以维

16、扬风味菜肴举办了第一次国宴。 合顺观点合顺观点：淮扬菜系的出名由来已久，成为国家领导人的国宴首选，此庞大的文化资源为本项目开发宣传招商推广提供了历史典故和市场历史基础。聚焦聚焦项目板块项目板块本报告是严格保密的。江鲜街江鲜街地处镇江城西城郊结合部，南起彩虹桥、北至引航道渡口，全长1700米，道路宽6米，部分地段宽达20米。从1999年开始发展，现有11家江鲜餐馆(其中7家为旅游定点饭店、2家为特色饭店、特级饭店)和5家农业企业与食品企业，于2002年被我市地名委员会正式命名为“江鲜街”，是镇江市首条具有鲜明地方特色的餐镇江市首条具有鲜明地方特色的餐馆产业街。馆产业街。合顺观点合顺观点：项目属于

17、传统的江鲜街改造项目，虽然规模扩大了十几倍，但具有很好的商气、人气传承作用，对于后期的宣传推广具有很大的“助推”作用。聚焦聚焦项目板块项目板块本报告是严格保密的。金山金山n 金山冠“京口三山”之首，位于镇江市 区西北部。高44米，周长520米，原是 位于扬子江中的唯一岛屿，“万川东 注，一岛中立”，有江心一朵“芙蓉”之 美称。n 据了解，为体现“水漫金山”，市政府 将开挖引河，本项目的96亩湖面与金 山塔影相连，游客可游完金山后直接 划船进入到本项目休闲餐饮娱乐。 合顺观点：合顺观点：金山的旅游资源以及“水漫金山”的恢宏工程可为本项目成功开发打下良好的旅游基础。使得本项目能达到“乘船逛金山乘船

18、逛金山,餐饮看风景餐饮看风景”，为本项目打旅游牌提供了充足的资源卖点。聚焦聚焦项目板块项目板块本报告是严格保密的。船队船队项目地处润洲区金江乡，以前称为鱼业乡。整个乡有2000艘鱼船，村民基本以打鱼为生，向江鲜街的店面和镇江的酒店及市场提供江鲜，且一般较贵的鱼都不流向市场，因为贵，一般人没有买的必要。这就为江鲜店的生意提供了保障。合顺观点：合顺观点：金山乡庞大的船队再加上长江沿线其他的船队资源为本项目打造大规江鲜消费中心提供了保障。本项目可以牢牢把控此天然资源，把其变成本项目最大的优势卖点。聚焦聚焦项目板块项目板块本报告是严格保密的。润扬长江大桥润扬长江大桥总长度傲居“中国第一，世界第三”的润

19、扬大桥，在长江上凌空而起，连接起隔江相望了几千年的两座名城：扬州与镇江。昔日的瓜洲与京口，从此一桥相连。 合顺观点：大桥的开通把扬州和镇江两座城市连接起来，使得两地的交往更加方便，也为本项目的商圈范围“扩大到扬州”提供了桥梁基础。聚焦聚焦项目板块项目板块本报告是严格保密的。总机会分析总机会分析本报告是严格保密的。通过以上分析通过以上分析合顺认为：合顺认为：n 从本项目周边的传统商业氛围和现有的资源条件来看， 本项目板块具备做江鲜主题的旅游地产先决条件；n 从镇江城市定位、城市交通以及城市经济发展来看，本 区域具备做大规模一站式江鲜主题旅游餐饮娱乐的商业 项目并把项目商圈扩大到镇江市周边城市群的

20、机遇；n 从长三角庞大城市群、飞速发展的经济以及占据半壁江 山的旅游团队来看，本项目具备把商圈扩大到长三角的 消费条件。本报告是严格保密的。三三/项目产品分析项目产品分析本报告是严格保密的。不一般的商业街不一般的商业街本项目从商铺类型上来看，属于商业街商铺，但又与目前销售最火的商业街商铺有着很大的区别，表现在以下四个方面：项目产品分析项目产品分析本报告是严格保密的。1 1、位置：、位置：商业街一般在城市中心商圈和次中心商 圈，而本项目在城郊结合处。2 2、规模：、规模：一般的商业街规模约在1万5万，而 本项目近15万 。3 3、面积：、面积：一般的商业街商铺主力面积在30-80， 本项目的主力

21、面积在6001500 。4 4、功能：、功能：一般的商业街主要为购物、餐饮、娱乐、 休闲众多功能为一体，重点放在购物上， 本项目主要为餐饮、娱乐、休闲，重点放 在江鲜上。本报告是严格保密的。项目产品面临的三大难题项目产品面临的三大难题 江鲜主题项目，即便加上其他功能，能否支撑近15万平方米的商业面积？ 商铺虽数量不多，但单铺面积过大，实力型客户凭什么到此买单？ 招商和销售即便成功，如此大体量的商业项目，如何保证持续不断的消费？项目产品分析项目产品分析本报告是严格保密的。四四/项目定位思考项目定位思考本报告是严格保密的。定位要解决的几个问题定位要解决的几个问题n 本项目到底是镇江的还是江苏的亦还

22、是 长三角的？n 本项目的产品是什么？提供什么功能？ 有没有主题？n 本项目的消费者从哪里来？经营者从哪 里来？投资者从哪里来？定位思考定位思考本报告是严格保密的。明确项目不仅是镇江的，无论是消费群、投资者、经营商，都要立足镇江，放眼长三角一站式严格区划了本项目的规模与其它竞争对手的不可比的特点江鲜主题mall可以把本项目的江鲜主题说出来，但又让人感觉到里面什么都有。项目总定位项目总定位“长三角一站式江鲜主题消费长三角一站式江鲜主题消费mall”mall”定位思考定位思考本报告是严格保密的。功能定位功能定位“集旅游、餐饮、娱乐、休闲、文化、酒店、居住等七位一体的“一站式消费中心”。众多功能一方

23、面增加了项目的客户群，另一方面避免了单一功能定位带来的经营风险。通过本功能定位的传达，让人知道这里不仅是餐饮mall，还是一个娱乐mall 、休闲mall 。定位思考定位思考本报告是严格保密的。商铺价值定位商铺价值定位“千铺之王，万铺至尊千铺之王，万铺至尊”长三角财富特区长三角财富特区只有以上定位可以形象的表达本项目的产品特点，通过这样的定位一下子把本项目的商铺特点形象的传递给市场客户，制造轰动效应。定位思考定位思考本报告是严格保密的。项目商圈定位项目商圈定位核心商圈（经常商圈）：核心商圈（经常商圈）：3030公里为半径公里为半径次级商圈（基本商圈）：次级商圈（基本商圈）：8080公里为半径公

24、里为半径边缘商圈（旅游商圈）：边缘商圈（旅游商圈）：200200公里为半径公里为半径商圈辐射能力是考察一个商业项目经营好坏的主要标准，本项目的规模决定了本项目的商圈必须立足镇江市，放眼长三角，吸引更多的外来人口到此消费，只有这样，才能让投资者、经营者有信心。定位思考定位思考本报告是严格保密的。五五/项目开发总战略项目开发总战略本报告是严格保密的。（一）开发理念（一）开发理念本报告是严格保密的。为客户创造价值为客户创造价值投资者/经营者/消费者本项目的开发就是一个不断为“客户创造价值”的过程。为投资者创造“投资价值”，为经营者创造“经营价值”，为消费者创造“消费价值”。三大价值链条紧紧相连，我们

25、的任务就是要使这个价值链连接起来，并不断维护和管理，使其不会断裂，这也是开发商“社会责任感”的主要表现。开发理念开发理念本报告是严格保密的。（二）开发目标（二）开发目标本报告是严格保密的。取得一个良好的利润回报锻炼一支高素质的专业队伍建立富达集团商业地产的产品标准建立一套开发管理的机制形成富达集团自身的地产品牌整合一批社会的专业资源形成富达集团良好的融资平台开开发发目目标标本报告是严格保密的。（三）开发战略（三）开发战略本报告是严格保密的。由开发商变成运营商由开发商变成运营商本项目的开发不同于一般商业地产的开发,开发商必须站在运营的战略高度来运作项目。随着商业地产投资客户越来越理性，靠一两个概

26、念就想把商铺卖出去的时代已经一去不返了，因此，老老实实的站在市场需要的角度做项目才能打动投资者和经营者。开发战略之开发战略之一一本报告是严格保密的。站在长三角的战略高站在长三角的战略高度来推广和销售度来推广和销售本项目由于规模所致，不能将其简单看成镇江的项目，一定要跳出镇江，跳出苏州，放眼长三角，整合长三角各资源，进行开发运营。开发战略之开发战略之二二本报告是严格保密的。要把本项目上升到政府重点要把本项目上升到政府重点工程的高度进行开发工程的高度进行开发由于本项目工程复杂，牵连客户价值链众多，没有政府的大力支持和决心是不行的。因此，本项目的开发一定要使其变成政府的政绩工程、民心工程、形象工程。

27、特别在招商方面以及后期的运营管理方面，必须要有政府的支持和优惠政策。开发战略之开发战略之三三本报告是严格保密的。要把本项目当作要把本项目当作“旅游地产旅游地产+商业地产商业地产”来运作来运作本项目不单单是商业地产，他更是一个名副其实的旅游地产，因此本项目要大力挖掘项目周边现有的旅游资源和未来的旅游客户资源，动用政府、旅行社和旅游局的庞大资源来运作本项目，争取到各方的支持和政策优惠等。开发战略之开发战略之四四本报告是严格保密的。要按照商业地产的操盘要按照商业地产的操盘手法进行推广手法进行推广本项目不能等同于一般的商业项目或住宅项目，一定要按照商业地产的开发模式进行开发，对于定位、招商、推广、销售

28、、经营、管理等都要按照商业地产的先后顺序进行操作，避免不必要的失误出现。开发战略之开发战略之五五本报告是严格保密的。先做景观，后做产品先做景观，后做产品走别墅地产的开发模式走别墅地产的开发模式本项目规模大，要打好旅游地产的牌子，必须先做景观后做产品，另外，本项目商铺面积大，每栋商铺犹如一套别墅，如果没有景观的支撑，建设好的商铺将会很“孤单”，没有亮点，对到访的客户没有吸引力。开发战略之开发战略之六六本报告是严格保密的。要分期开发，走订单式要分期开发，走订单式商业地产的开发模式商业地产的开发模式对于项目近15万平米的庞大体量，分期开发可以有效规避市场风险；订单式开发模式是一个较成熟和成功的大型商

29、业地产开发模式，本项目开发模式上可以加以借鉴并在实际操作中加以创新和运用。开发战略之开发战略之七七本报告是严格保密的。开发商自持物业由被动开发商自持物业由被动变成主动变成主动开发大型商业地产，全部卖完是不可能的，大多数开发商的自持物业都是在销售不畅情况下被动接受的；我们的项目要在一开始就树立“与客户共担风险”的投资理念，只有这样才能坚定广大投资者的投资信心。这样也可以保证开发商将优良物业自己持有，一方面进行统一招商出租，一方面等待物业升值，再做销售考虑。开发战略之开发战略之八八本报告是严格保密的。六六/项目资源整合建议项目资源整合建议本报告是严格保密的。一切的目的为了销售一切的目的为了销售“长

30、江新天地长江新天地”-创造热销奇迹创造热销奇迹本报告是严格保密的。合顺认为：合顺认为：本项目的整个推广过程就是在不断“整合资源，造势宣传“的过程，通过资源整合进行造势宣传，继而不间断的提升项目的知名度和美誉度，最终实现项目的销售成功。（一）资源整合的重要作用（一）资源整合的重要作用资源整合建议资源整合建议本报告是严格保密的。（二）项目成功（二）项目成功6 6大价值链大价值链投资者消费者开发商长江新天地管理商政府经营者开发商：卖掉商铺开发商：卖掉商铺政府：政绩、形象政府：政绩、形象投资者：投资回报投资者：投资回报经营者：经营赚钱经营者：经营赚钱消费者：消费体验消费者：消费体验管理者：管理盈利管理

31、者：管理盈利以上各个环节都不是独立存在的，是一个或几个价值链相互支撑的，任何一个环节出现问题，项目的成功就无从谈起，因此，通盘考虑，整合营销势在必行。资源整合建议资源整合建议本报告是严格保密的。通过以往经验分析，合顺认为本项目要想取得成功，需要整合以下9大资源：本报告是严格保密的。政府资源政府资源提出“做好一个项目，带动一方经济” +授予项目市政府重点工程+规行划市+成立政府招商办公室+成立项目开发经营管委会+制定优惠的招商政策+政府开发支持力度+大型公关活动讲话。合顺认为：合顺认为：政府资源是项目成功与否的关键，没有政府的支持力度，项目将会举步维艰，因此“抱住政府”成了项目推广营销开发的重中

32、之重。另外，项目面对的两大类客户投资者、经营者的一举一动都会看政府的“支持力度”和“优惠政策”。资源整合之资源整合之一一本报告是严格保密的。船队资源船队资源提出“做好一个项目，带动一方产业”。沿江船队签约长江新天地，打造一站式江鲜加工厂，让消费者吃到最鲜的美味，让经营者得到最便宜最好的货源。合顺认为：合顺认为：船队资源对于造势、制造新闻具有很大的作用。本项目的最大特色是江鲜，垄断一级资源，无论对于经营者还是沿江渔民都是天大的利好消息，此资源整合也是体现“打造长三角第一江鲜mall”的雄心壮志。资源整合之资源整合之二二本报告是严格保密的。旅行社资源旅行社资源百家旅行社签约长江新天地，通过整合众多

33、全国百强旅行社，为项目将来的经营提供源源不断高端消费者。合顺认为：合顺认为：为扩大项目消费商圈，必须要整合旅行社资源，通过与他们签约造势，可以为本项目的“100公里大商圈理论”提供依据，增强投资者信心。资源整合之资源整合之三三本报告是严格保密的。消费资源消费资源发行10000张长江新天地消费金卡+100000张长江新天地消费银卡，网络镇江市各政府机关事业单位、企业、个体老板等中高端消费群。合顺认为：合顺认为：此举可以为我们以后的“三大商圈理论”提供事实依据。另外，此举还可以吸引越来越多经营者考虑到此经营。10万稳定消费人群是这里的经营支撑保障。资源整合之资源整合之四四本报告是严格保密的。商家资

34、源商家资源主力店签约长江新天地本地江鲜类/全国餐饮品牌连锁类/娱乐休闲类等。第一批主力店签约/第二批主力店签约/第三批主力店签约合顺认为：合顺认为：要向把项目给做好，首要任务是招商，根据商家的要求进行规划设计，虽然我们的规划已经成型，但我们要把招商宣放到第一的位置上去（虽然都是意向招商）。此举为我们的商铺宣传提供依据，即：我们的商铺是量身定做的，不是“拍脑袋”规划的。资源整合之资源整合之五五本报告是严格保密的。协会资源协会资源成立长三角江鲜餐饮协会签约旅游协会、浙江商会、温州商会、义乌小商品协会等众多协会组织，寻找高端客户资源。合顺认为：合顺认为：成立江鲜协会意义重大，通过协会的说辞可以把经营

35、江鲜的商家全部网络进来。进而为我们的招商打下较良好基础。签约其他商会、协会，可以针对性的挖掘客户资源，组织高质量的购房团，打造“顶级商铺第一客户圈层”。资源整合之资源整合之六六本报告是严格保密的。媒体资源媒体资源组建长江新天地媒体宣传第一方阵扬子晚报+镇江日报+镇江电视台+户外媒体+分众媒体+搜狐网+房地产焦点网合顺认为：合顺认为：在这个“注意力经济”的年代，吸引眼球成了宣传的第一要务。通过对一大批媒体资源的整合，形成良好的战略合作关系，为项目的广告推广和新闻宣传打下坚实基础。资源整合之资源整合之七七本报告是严格保密的。专家学者资源专家学者资源成立江鲜研究专家组+成立江鲜文化学者组+投资专家团

36、队建议组等。合顺认为：合顺认为：此举对于推动项目可持续发展提供动力支撑，也可以通过此举来造势宣传，把专家学者阵容拉到本项目的推广中去。资源整合之资源整合之八八本报告是严格保密的。商业管理资源商业管理资源寻求世界知名的管理顾问机构担纲本项目的后期管理或者管理顾问工作。（大型商业地产成功操作经验）合顺认为：合顺认为：此举可以此举可以提升项目价值和增强投资者和经营者信心。也可以为项目后期经营管理提前注入“稳定剂”，扩大项目影响力。资源整合之资源整合之九九本报告是严格保密的。合顺认为：合顺认为：n 以上的资源整合都是在为项目的销售打基础，只有这以上的资源整合都是在为项目的销售打基础，只有这 些资源整合

37、好了，项目的销售推广才能些资源整合好了，项目的销售推广才能“顺水行舟顺水行舟”。n 以上的工作最终的落脚点应该放在以上的工作最终的落脚点应该放在“销售销售”上，因此看上，因此看 似无关紧要的资源整合却能为项目的销售起到似无关紧要的资源整合却能为项目的销售起到“支撑支撑” 和和“助推助推”的强大作用。的强大作用。n 以上资源整合最好是在项目推广过程中逐渐完成，其以上资源整合最好是在项目推广过程中逐渐完成，其 中商家资源和政府资源必须在推广前完成。中商家资源和政府资源必须在推广前完成。资源整合建议资源整合建议本报告是严格保密的。七七/项目推广思路项目推广思路本报告是严格保密的。（一）推广战略（一）

38、推广战略1、整合资源，创造奇迹2、于无声处听惊雷，功夫在诗外3、大策划，大运营，大思维本报告是严格保密的。（二）推广三大问题（二）推广三大问题1：如何将商铺卖出去？2：如何将商家招进来？3：如何让消费者来消费？为什么？因为购买者考虑谁来租赁，经营者考虑谁来消费，而消费者则要关注提供什么产品本报告是严格保密的。三大价值链三大价值链 投资者 经营者 消费者 三 类客户形成一个稳固的价值链，消费者支撑经营者，经营者支撑投资者。也就是说，如果想让我们的客户购买我们的商铺，首先要把他的商铺出租出去，也就是要从经营者做起；而想让经营者进驻，首先要解决消费者来消费的问题，因此，落脚点最终应该是先从消费者做起

39、。这才是商业地产不同于住宅地产的根本。解决了三大价值链之间的关系，我们的项目销售即可迎刃而解。本报告是严格保密的。三类客户所需三类客户所需oror担心的问题担心的问题本报告是严格保密的。第一类：投资者关心问题第一类：投资者关心问题最根本的是商铺投资回报最根本的是商铺投资回报和保障措施和保障措施自己能支付得起的价格 / 开发商信誉与实力 / 产品类型/投资回报高低 / 投资是否稳定 / 购买后的商铺谁来出租 / 商铺经营业态业种 / 商铺出租后的租金 / 商铺所在的地段、城市 / 国家宏观政策 / 银行贷款政策 / 灵活的退出机制 本报告是严格保密的。第二类：经营者关心问题第二类：经营者关心问题

40、最根本的是招商政策最根本的是招商政策和后续管理和后续管理商铺大小 / 商铺类型 / 商铺定位 / 商铺租金 / 商铺地段 / 商铺的消费商圈 / 政府的优惠政策 / 政府对项目的扶持力度 / 足够的消费者 / 红火的经营前景 / 管理公司实力本报告是严格保密的。第三类：消费者关心问题第三类：消费者关心问题最根本的是引导和促销最根本的是引导和促销消费环境 / 提供产品丰富程度 / 经营特色 / 价格高低 / 功能多少 / 交通状况 / 促销力度 / 便利程度 / 羊群效应 / 竞争对手替代性大小本报告是严格保密的。三类客户孰轻孰重？三类客户孰轻孰重？我们的最重要的目标是销售！n我们的最终任务是销

41、售商铺。n从这一方面来说，我们的最重要客户应该是投资客户， 但为了投资客户，我们不得不先解决经营客户的问题， 而为了解决经者的问题，我们不得不先解决招商政策和 消费者的问题。n所以说，三类客户是个拧在一块的价值链，环环相扣， 缺一不可。本报告是严格保密的。因此，我们的推广口号应该是：因此，我们的推广口号应该是：为消费者而战！为经营者而战！为投资者而战！本报告是严格保密的。（三）、推广关键词（三）、推广关键词长三角长三角旅游旅游+ +商业商业江鲜江鲜主题主题mall政府政府长江长江新天地新天地本报告是严格保密的。 项目拟订推广区域 单凭镇江是很难消化完本项目 加强项目影响力 吸引炒房团 四两拨千

42、斤的推广预期长三角长三角本报告是严格保密的。 项目拟订推广盟军 政府开道事半功倍 争取政策，加强销售/招商/经营 他图名我图利政府政府本报告是严格保密的。 项目拟订推广本位 七位一体的商铺集群 推广的ups 江鲜资源再利用江鲜江鲜主题主题mall本报告是严格保密的。 项目拟订推广基因 投资者的强烈信心 无出其右的投资模式旅游旅游+商业商业本报告是严格保密的。（四）、前期推广简要（四）、前期推广简要广泛建立项目知名度广泛建立项目知名度夯实项目的清晰形象夯实项目的清晰形象激发客户认可购买欲激发客户认可购买欲1 1、项目亮相、项目亮相2 2、形象建立、形象建立3 3、客户积累、客户积累化销售力为销售钱利化销售力为销售钱利4 4、公开销售、公开销售环环相扣环环相扣步步为营步步为营本报告是严格保密的。广泛建立项目知名度广泛建立项目知名度1项目亮相阶段项目亮相阶段本报告是严格保密的。如果没有特区，如果没有特区，财富将在那里？财富将在那里？不见其人，先闻其声！悬念式的切入手法，不见其人，先闻其声！悬念式的切入手法，于无声处听惊雷。于无声处听惊雷。推广主题推广主题本报告是严格保密