云龙区宣武市场项目策划报告

1、云龙区宣武市场项目策划报告组长:组员: 指导老师:2014年4月目录项目概况31、项目背景2、二用地现状投资环境研究1、宏观经济状况2、土地使用政策3、金融政策4、综合评价市场研允1、物业选择分析2、四、区位分析规划方案、建设条件及建设方式1、规划方案2、建设条件3、户型选择4、五、建设方式投资估算及资金筹措1、基础数据2、投资估算3、收入估算4、六、投资计划及资金筹措营销策略1、项目营销策略2、项目推广计划3、七、结语 总体结论附录附录一中华人民共和国土地增值税暂行条例 附录二中华人民共和国房产税暂行条例 附录三中华人民共和国企业所得税法节选 附录四工作分工、项目概况1、项目背景本项目作为城

2、市开发与房地产综合设计课程的成果，旨在模拟房地产项目的开发 策划全过程。在该项目中，中国矿业大学力学与建筑工程学院建筑系将作为投资方,在综合考 虑各方面因素之后决定在下一年度中在徐州市房地产行业投入资本金1.2亿元用于房 地产项目开发,不足部分通过其他融资渠道解决。该项目的目标地块已经由投资方给 岀，其他各方面的投资决策都有待商定。本小组五名成员共同接受了中国矿业大学力学与建筑工程学院建筑系的委托,就 其上述投资设想进行前期的策划，并向委托方出具项目策划报告作为最终成果。本投资方案中，待开发的地块已经由委托方事先给定，基地地块位于江苏省徐州 市云龙区宣武市场之中。除上述地块信息由委托方给定外,

3、本投资方案的所有其他部分由本小组经详细调 查和深入分析后以项目策划的形式给出。本报告主要包括以下个部分：投资环境硏 究，市场研究，规划方案，投资估算及资金筹措,营销方案和最终结论。2、用地现状2.1地理位置,周边区域关系调硏区域属于建国东路，黄河西路，民主南路围合起来的区域，南面有袁桥市 场，袁桥农贸市场等，以商业为主，北面为宣武商贸城，宣武市场，明和小区等，商 业与居住结合，西面以建国小区为主，居住为主要功能。2.2调硏地块规模及功能分区调硏地块总面积约33.6万平方米，其中： 城中村面积约10.3万平发米，占总体30.6% 居住小区及住宅约8.9万平方米，占总体26.4%商业用地面积约8.

4、7万平方米，占总体26.0%教育用地面积约2.1万平方米，占总体6.3%道路面积约3.6万平发米，占总体10.7%住宅用地现状2516时“6植和tut协也mth2臉金笆2“x8f 申 h9 “ m4>mio “ 中抖行v7 构死公富开协a n*电巾电行小居住宅用地现状现状住宅分布规划用地红线图2.3 土地利用现状及利用率该区域地势复杂，北向及东向地势较高，中间地势较低，比较平坦；商业建筑集中 在区域的边缘，居住建筑位于商业建筑后面，城中村位于整块区域的中间，东面沿街 的土地没有充分的利用起来。该区域为比较老的城市规划区域，土地利用率接近百分 百。2.4道路与交通现状该区域北面、南面和东面

5、为城市主干路，西面为次干路，区域内有两条较大的支 路，剩下的都是小路或者巷道，车行能力有限；北面和西面的车流量较大，幼儿园门口放学时交通会暂时性的堵塞；东面沿河道 路车流量较小，南面较短，车流量也小。二投资环境硏究1. 宏观经济状况1.1 2013年全国建设领域经济运行基本情况1.1.1房地产开发投资情况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因 素实际增长19.4%）,增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分 点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4% ,增速比1-11月份提高0.3个百分点， 占房地产开发投资的比重为6

6、8.5%。1.1.2房地产开发投施工及土地购置面积2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1% ,增速与11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长 13.4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5% ,增速提高2个百分点；其 中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方 米，增长2.0% ,增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降 0.4%。房地产开发企业土地购置面积38814万平方米,比上年增长8.8% ;增速比 11月份回落个百分点；土地成交价款9918亿元，

7、增长33.9% ,增速提高24个 百分点。1.2房地产市场基本情况1.2.1概述2013年在国五条出台、地方限购限贷继续的背景下，徐州住宅市场量价齐增，其 原因主要归结于四点：-:经历多轮调控，住宅年度成交均维持在300-350万nv左右，对徐州楼市影响 偏小，调控政策的无效性更起到一定推波助澜的作用；二，12年住宅上市量偏少且本去化完毕，上半年住宅新增供应量大，对成交起 到一定带动作用；三，资金面偏宽松。总体看来，房地产资金面明显比2012年宽松,在房企整体 不缺钱的情况下很难出现大面积大幅度降价情况；四，徐州城区人口达305万，客户支撑充足且居民投资渠道缺乏，刚性需求和投 资性去化的增长使

8、整个地产消费市场呈现火爆态势。1.2.2商品房市场繁荣说明：商品房是指市场上销售的全部房产,包括住宅、商业、办公、经济适用房、车 库、地下室等物业。2013年徐州市区商品房新增供应784万讥 环比上涨72% ；2013年徐州市区商品房新增成交547万川、环比上涨55% ；2013年徐州市区商品房市场供求比为1.43:1 ,整体市场呈严重供大于求状态；2013年徐州市区商品房成交均价7530 76/m环比上涨4.25%。1.2.3房地产市场供大于求1、年度供求2013年徐州市区商品房新增供应784万nf、环比上涨72% ,新增成 交547万打、环比上涨55%，供求比为1.43:1，供应高企、成交

9、下滑，整体市场呈严 重供大于求状态。图1 :徐州市区商品房供求情况1.2.4价格走势不断上升2013年徐州市区商品房成交均价7530元/m；同比上涨4.25%。（商品住宅成交 均价7316元/m：环比上涨7.15% ）图2 : 2013年徐州市区商品房成交均价走势1.3徐州市当前政策性住房开发情况根据市政府关于印发2013年徐州市市区保障性住房销售（酉己租）方案的通 知，徐州市市区自2013年7月10日开始启动保障性住房销售（酉己租）工作，全市 市区共确认2838户家庭具有本次购房（承租）保障性住房资格及选房顺序号，其中经 济适用住房1800户，廉租住房738户，面向中等偏下收入家庭的公共租赁

10、住房300 户。根据下达的指标” 2013年徐州市将继续加大政策保障性住房建设力度。2. 土地使用政策国土资源部2013年门月26号在广东东莞召开全国国土资源依法行政工作会 议。就土地管理法修改，要切实贯彻落实十八届三中全会精神，在全面吸收近年 来土地管理改革实践和制度创新成果的基础上，做好对土地管理法进行全面修改 的准备，统筹开展重点研究：一是要全面加强土地权利体系研究。二是落实党中央国 务院部署，加紧开展不动产统一登记制度研究。三是要继续深入征地制度改革研究， 完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。四是要更加突出城乡统一的土地市场 建设硏究。省财政厅、省国土资源厅、中国人民银行南京分行

11、、中国银监会江苏监管局联合 下发关于核定土地储备融资规模有关问题的意见，以规范和强化土地储备监管， 将土地储备融资限定在地方政府性债务的合理和可控范围内，防范金融风险。意见还规定，自2013年10月1日起，土地储备机构向金融机构申请融资应 出示融资规模控制卡，并在核定的年度可融资规模内融资，不得超规模融资。2014年，徐州市市区经营性用地上市计划总面积约6401余亩，从出让地块的用途 来看，仍然以居住、商业用地为主。相对2013年实际土地岀让总面积有所下降， 2013年上半年土地市场较为冷清，曾多次出现单月零收入局面，在下半年市场迎来转 机，国土局六千亩出让目标在年底迎来完美收官。3.金融政策

12、与影响3.1金融政策2013年住房金融政策主要是国五条。国五条的具体内容为：（-）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨夕啲省会城市要按 照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全 稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房 信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五 年平均实际供应量。（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、 同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，

13、确保公平分配。2013年底 前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强 化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建 设，加强市场监测和信息发布管理。3.2产生影响对房地产企业投融资环境的影响主要体现在以下几个方面：1、对市场的冲击，导致一些市场担忧房地产的去化速度减缓，银行对实力不雄厚,项目位:较差的房地产项目公司停止贷款。2、不良贷款率有升高的趋势，金融机构做房地产贷款的以保兑付为主，三四线城市的 房地产市场不愿意去涉及。3、对房地产支柱行业的打压，使得投资者对市场有

14、一定的担忧，导致股市下跌的原因 之一，房地产上市公司通过股票市场融资难度加大。4、机会:大吃小的机会开始显现，大的地产商仍旧有银行信托等机构支持，小的地产 商由于融资渠道不通畅，导致资金链容易断裂，会被大的地产商并购。5、一二线城市好地段的项目,目前融资还是jii页畅，但由于金融机构都集中在这类项目 上，因此竞争激烈，使得这一类项目融资成本降低。4.综合评价在综合地考察了可能对宣武市场建设项目产生影响的各项宏观和区位因素之后， 有理由相信本项目的开发存在着许多积极的环境因素。这其中包括对宏观经济未来走 势的理性乐观的预期，徐州市当前房地产市场价格水平稳中有升的积极现状，云龙区 独特的区位优势所

15、带来的庞大的潜在客户群及与其相应的可观的消费能力，这些因素 从根本上决定了在所选地块对本项目进行大规模投资的可行性和必要性，为投资方的 盈利预期提供了坚实的基础。随让去年国五条得出想在一定程度上抑制了房地产市场发展迅猛的势头，但从全 国性质层面上看，各处房地产市并未萎缩，作为二线城市的徐州更未受到太大影响。 在全国各地房价仍然涨声一片的情况下，在宣武市场的建设项目仍处于良好的投 资环境中。三、市场硏究徐州地处江苏北部， 在地理位于淮海经济 区中心位置。二、交通资源徐州为全国综合性交 通主枢纽。其对外交 通发达。三、徐州规划 徐州在朝着特大城市 发展，到2020年规 划市区人口 389万。四、产

16、业发删划 徐州正朝着大力发展 商贸产业、金融产业、 信息服务业发展。五、经济发展分析 徐州年均增长率小幅 加速，增长速度超过 全国平均水平。徐州城市发展环境良好,具 有房地产投资商业幵发等良好 前景六、产业结构分析第二产业为主，第三 产业并没有获得很大 规模的发展。七、固定资产投资 推动徐州gdp发展 的主要动力，当前处 于城市大规模发展的 快速枫八.社令肖费情况 徐州城市消费能力呈 现逐年稳步增长趋势. 市场消费能力逐步增 强。九.徐州人口变化 随着城市化的发展加 速增长速度较快，属 于非机械的人口增长。十.居民生活水平人均可支配收入增长 速率加快，居民消费 能力逐渐增區徐州城市房地产发展综

17、合概述:1 从城市区位特性层面来看徐州已经具备了很好的发展基础，四通八达的地理位置经济基础较好，同时教育科技 力量雄厚，人口素质不断提高。在振兴老工业基地的经济环境下，随着江苏省整体经 济发展的带动，徐州优越的交通环境所带来的经济活力以及政府积极、开放的政策， 可以预见在未来几年徐州的经济将进入快速发展的阶段，这些都将为房地产产业的发 展创造良好的外部环境。2. 从经济发展水平层面看徐州市国民生产总值逐步上升，城镇居民人均可支配收入稳步提高”平均工资稳步上 升。从这些因素可以看出：徐州市居民生活水平逐步提高，消费能力逐渐增强。对新 商品房需求不断提高，长期来看，徐州的房地产市场的有效需求会逐步

18、释放出来，房 地产市场会有一个长远的发展。3. 从城市化进程与城市规划层面看徐州市房地产进入了快速发展的区间。徐州市作为大城市，人口密集，住宅面积偏 小。居住环境需要改善,随着收入的增加，自然要弃旧房购新房候选出巨大地市场需 求，这是房地产发展的重要基础条件。因此，徐州作为刚刚全面快速发展轨道的具有 巨大前景和潜力的区域性中心城市，房地产产业有着巨大地发展空间。以2013年为例:2013年徐州市区商品住宅新增供应509.41万叶、环比上涨79.6%2013年徐州市区商品住宅新增成交394.24万川、环比上涨49.6% ；2013年徐州市区商品住宅市场供求比为1.29:1 ；2013年徐州市区商

19、品住宅成交均价7316元加、环比上涨7.5%。商品房成交量：2013年，徐州市市区商品房成交量比往年有所上涨，其中，云龙区、泉山区、九 里区最为明显。然而，由于各项楼市调控的影响，徐州各别区域商品房成交量均比往年有一定幅度下滑，其中，鼓楼区、铜山区最为明 显。项目所在的云龙区生活配套丰富，居住环境优美，商品房成交量稳步上升。1 .物业选择分析对于项目地块的用途，将会进行物业选择的分析。我们把可能发展的物业分为四 类，一是住宅物业，即商品房，二是商业物业，所指的是较高端的零售型的商业。在 分析中，结果可以选择单一类型，也可以是多类型的组合。1 1市场定位产品定位：联排住宅客群属性定位：徐州市及周

20、边地区中端投资性客源，包括私营企业主、企业员工等, 在徐州当地的住宅物业有投资或居住需求者。价格定位：8300元/平米现时点价格：7800元/平米产品定位：商旅文项目，搭配部分可售商铺客群属性定位:消费客群:徐州市民及淮海地区游客及外来人员;投资客群：徐州 市及周边地区中高端投资性客源，包括私营企业主、企业高层等，在徐州当地商铺投 资者 价格定位：9500元/平米现时点租金：8.5元/平米现时点价格：10000元/平米 销售进度：分5个季度销售完毕2 .徐州市云龙区区位因素分析宣武市场位于徐州市云龙区。云龙区是徐州的主城区之一，位于徐州市南部，因风景秀丽的云龙山而得名。云龙区是徐州市党、政、军

21、机关所在地，西揽老城区, 东跨新城区，辖区内既有以淮海路和中山路地区为代表的旅游文化服务中心,又有建 设中的以徐州新城区为代表的行政、商务中心，是徐州政治、文化、商务中心，也是 徐州特大城市的核心区之一。(1 )自然景观优美，人文环境优越；(2 )人口基数大，经济较为发达；(3 )良好的社会政策，集中地产业发展。3. 文化分析4.现阶段房地产走向分析重要的文化旅游发展中心。充分发挥云龙区作 为徐州汉文化旅游资源最为丰富主城区的独特优 势，依托汉文化景区和户部山传统文化、回龙窝历 史街区等特色旅游景点，不断拓展汉文化旅游精 品，突出汉文化旅游的发展内涵；同时，充分落实 国家关于加快文化产业发展的

22、政策导向，依托规划 建设的历史街区、文化精品区等载体，加快引导发 展与旅游产业相得益彰的大文化产业，使得云龙区 打造成为淮海经济区内重要的汉文化旅游中心。2014年第7周，从成交情况来看，徐州一手房市场共成交633套商品房，环比上 升130.78% ；面积为5.74万平米z环比上升120.77%。2014年第7周，从各片区的商品房成交套数来看各区域均上升趋势，上升最大的 为鼓楼区：158.33%。云龙区成交194套排名第一，占了总成交量的30.65% ,鼓楼 区成交论4套排名第二，占了总成交量的19.59% ；贾汪，泉山区成交分别成交67套 和72套排名垫底。2014年第7周，从各片区的商品房

23、成交面积来看各区域均上升趋势，经济开发区 上升最大的为铜山区：15250%。云龙区成交1.74万方排名第一，占了总成交量的 30.31% ,鼓楼区成交1.03万方排名第二，占了总成交量的17.94% ；铜山，泉山区成 交分别成交0.64万方和0.65万方排名垫底。说明，位于云龙区的宣武市场房地产开 发具有很大的发展前景。o00806040.20880604020821 111aaacia (*阶匕)$战&第5周第6周第7周2014年第5周到第2014年第7周徐州商品房市场成交套数分区走势508508502 2 11 («) *««2014年第5周到第201

24、4年第7周徐州商品房市场成交面积分区走势第5周第碉第7周四、规划方案、建设条件及建设方式功能介汁公寓商业车斥建筑面积(ml)518403855642849000地上428403855642840地i、90000 .09000占地面积:20400 m2容积率：2.12、建设条件计符合城市居住区规划设计规范gb 5018093(下简称规范)中的各项 规定。根据规范中关于居住区规模的分类标准:1.0.3居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。各级标准控制规 模，应符合表1.0.3的规定。本项目属于组团类。教育、医疗、金融邮电、行政管理等设施项目周边现已存在,可直接利用，无需再 建。而

25、文体、商业服务和社区服务面积满足规范下限要求。3、户型设计小户型适用大部分单身或刚结婚的夫妻。大户型适用于三口之家或四口之家。五. 投资估算及资金筹措1 基础数据项目规划设计条件占地面积（耐）20400建筑面积统计表（m2）功能介讣公寓商业车痒建筑而积518403855642849000地i.428403855642840地卜9000009000地上容积率2.10机动车停车位（辆）2632630贷款利率贷款类型开发贷款贷款利率6.4%2.投资估算2.1 土地费用估算可比案例赧本信息土地面积(m*) 83456地块位置徐州新城区新兀大道与汉源大道交史口东北翎规划建筑面积川地性质鱼宅及英他普通商品

26、住房和也投标时间2014年2月7日成交时间2014年2丿j18hm如1恭州市艺¥e冈房地产片发彳j隈公司成交价格32000 h元比较因素修正表比较因素估价对象案例交易时间10092交易方式100100土地位置10085上地用途10095区 域 因 素交通条件10090集聚虔度10090基础设施10090公共服务配套10090索个別因建筑面稅(nf)10099物业类型100105单方土地价格.4096.6兀3834.4元土地费用按建筑面积均摊到不同物业类型序号公寓倆业合计1土地费用6215.6丿 j 兀690.6 jj 兀1450.9力兀8357.1万元2.2建安费用估算序号项目金额（

27、万元）标准（元/平 方米）面积（平方米）1公寓5984385561.1板楼802130061691.2塔楼51821600323872制业102842842.1地上部分1028240042842.2地下部分0275003184520509000合计88572.3开发建设投资项目丿1：发产品成本固定资产投资合计公寓商业车匪合址1土地費门6215.6690.61450.92141.58357.12前期工程费149.625.746.12571.825221.4253建筑安装工程费598410281845287388574管氏费用24734.966.8101.7348.75财务费用6369017226

28、28986销售费用7520007527不可预见费69993179272971146831962376057222040524项目总投资序号项目总投资佔算说明1开发建设投资204051.1上地费用8357.11.2前期工程烫221.4251.3建筑安装匚程费88571.4管理费用348.71.5财务费用8981.6销售费用7521.7不可预见费9712经廿资金03项目总投资204053.1丿1发产品成本146833.2固定资产投资57223.3经营资金03 .销售收入及经营税税金及附加表序号项口数据1销售收入（万元）300581.1板楼销售收入51201.1.1可销售面积（平方米）61691.1

29、.2单位售价（元/平方米）83001.2塔楼销售收入.249381.2.1可销售面积（平方米）323871.2.2单位信价（元/平方米）77001.3销售比例100%2经营税也及附加（万兀）45092.1营业税（万元15032.2城m维护建设税（丿j兀）21042.3教育费附加（丿j兀）9024相金收入估:l=j1 商业租金收入根据调查结果得到相似物业收入均值为8.5元/平方米.天均。运营成本估计为收入的20% e 2车位出租收入根据本项目实际情况及需求调研得到的结果暂定为500元/个.月，空置情况为25% o运营成本估计为收入的10%。租金收入及经营税金估算表5.投资计划及资金筹措1 .投资

30、计划 计划项目从2014年1月初开始启动，第1年主要完成拆迁、设计等前期工作，第2年和第3年为施工阶段，2016年底竣工入住。土地出让金及配套费在2014年缴清。建安费用在2015年和2016年分别发生50%。2资金筹措自有资金自有资金为120000000元人民币，主要用于第一年的土地岀让金及配套费以及第二年工程建设中的部分款项。3.开发贷款由于自有资金不足以完成项目全投资，需要向银行申请开发贷款，分两次于2015年和 2016年年初向银行贷款，每年的贷款额以刚好满足当年工程建设费用的需要为准，利 息在每年年底支付,本金在2016年底偿还。增值额为二商品房销售收入-（土地费用+前期工程费+建筑

31、安装工程费+不可预见 费）x （ 1 +10% + 20% ）。土地增值额商品房销售收入：30058扣除项目金额：23928 = （ 土地费用+前期工程费+建筑安装工程费+不可预见费） 18406x （ 1 + 10%+ 20% ）增值额：6130增值率:26%六、营销策略1. 本案主要选择下面的几种方法进行营销：1.1品牌策略品牌的塑造包括理念塑造（如：口号语）、视觉塑造（以logo为核心的视觉 形象系统）；行为塑造（如：广告行为、媒体行为、社会活动、销售服务、物业服务 等）；品牌塑造的关键，在于"识别性、独占性、排他性"的创造；品牌的内涵项目倡导的理念、项目内容、项目意

32、义等，具社会影响力的品牌力 度和内容；品牌的积累不断以媒体的手段、以项目的社会行为,对品牌进行强化和巩固；品牌的维持和深化不可有对品牌有非良性影响的事件发生，以维持品牌信赖度 不断对品牌添加和赋予新的内容,以使其深化；1.2价格策略价格策略在项目推广中占据了极为重要的位置，也是项目中最灵活机动的因素。价格策略是促动销售进程的实质性推动力之一，要根据实际作策略性调整；市场的好 与不好造成价格的动态波动；推出阶段不同，房型、楼层不同，都要作策略调整；买 主实力不同，在价格上要作策略性差异调整；2推广计划2.1引导期首先选搭大型户外看板,以独特新颖的方案引起客户的好奇,引发其购买欲2.2公开期及强销

33、期正式公开推出前需吸引引导期有望客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮,并施 展现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购。2.3持续期（最后冲刺阶段）正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程度应不浅，销售人员应配合广 告,重点追踪以期达到成交目的。区域推广法将本案分为不同风格的两个营销区域，制定每一区域的命名及推广主题，以房屋类 型进行区域营销。1、第一区域：联排住宅特色：商业文化中心 推广主题：黄金地段坐拥升值等2、第二区域：商业项目特色：价格低廉等推广主题：满足创业等3. 结语本方案是以我组目前掌握的本案资料与讯息所做的较为详尽的、具有一定可操作性 的营销策划方案，但考虑到宏观经济情况

34、等一些不可预测因素的存在，我公司将根据 初期正式销售工作展开后的市场反馈信息，进一步跟进策划工作，并对营销策略做岀 适当调整,以求随时应对市场的挑战。七、总体结论在宏观经济预期乐观，宏观调控政策有利，项目区位优势所带来的庞大的潜在客户群 及与其相应的可观的消费能力，周边楼盘开发程度欠佳所带来的建设需求等因素作用 下，我们认为投资本项目会有一个乐观的盈利预期。在对项目周边住宅、写字楼、商 业、酒店等物业类型进行了分析和对比之后，综合考虑区位因素和市场需求得出结 论，地块以住宅为主，辅以少量商业作为住宅的配套，同时提供建筑空间让土地转让 前的餐饮店铺继续经营将会是最优的方案。在以上结论的基础上,根

35、据市场调研和初步投资估算我们建议本项目建成包含住宅、 商业和地下车库的两栋塔楼（各14层）及六栋板楼（8层），给出了建议的户型设计（详见论文第四章），并建议业主采用db的工程发包模式。最后我们又根据本项目的区位优势等方面给本项目提出了较为详尽的营销策略。至此，综合全部内容我们给出了宣武区住宅小区项目的策划方案，希望业主方能采纳 我们的建议，并且预祝业主方能根据本方案做出一个成功的项目。附录附录一中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国国务院令第138号一九九三年十二月十三日第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国 家权益,制定本

36、条例。第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地 产）并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税 人）应当依照本条例缴纳土地增值税。第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定 的税率计算征收。第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后 的余额，为增值额。第五条纳税人转让房地产所取得的收入”包括货币收入、实物收入和其他收 入。第六条计算增值额的扣除项目:（-）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的

37、税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额5 0%的部分,税率为3 0%o增值额超过扣除项目金额5 0 %、未超过扣除项目金额10 0 %的部分，税率 为4 0%。增值额超过扣除项目金额10 0%、未超过扣除项目金额2 0 0% 的部分,税率为5 0%。增值额超过扣除项目金额2 0 0%的部分,税率为6 0%o第八条有下列情形之一的,免征土地增值税:（-）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额2 0%的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。第九条纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收：（-）隐瞒、虚报房

38、地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报”并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税 务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的” 土地管理部门、房产管理部 门不得办理有关的权属变更手续。第十三条土地增值税的征收管理，依据中华人民共和国税收征收管理法及 本条例有关规定执行。第十四条本条例由财政部负责解释z实施细则由财政部制

39、定。第十五条本条例自一九九四年一月_日起施行。各地区的土地增值费征收办 法,与本条例相抵触的,同时停止执行。附录二中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例文号国发 1986 90号发文单位国务院发文日期1986-9-15第一条房产税在城市，县城，建制镇和工矿区征收。第二条房产税由产权所有人缴纳.产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳. 产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人，承典人不在房产所在地的，或者 产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的 产权所有人,经营管理单位,承典人,房产代管人或者使用人,统称为纳税 义务人（以下简称纳税人）。第三条房产税

40、依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减 除幅度，由省，自治区，直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由 房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产岀租的,以房产租金收入为房产 税的计税依据。第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2% ；依照房产租 金收入计算缴纳的,税率为12%。第五条下列房产免纳房产税: /国家机关/人民团体/军队自用的房产；二”由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三，宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的房产；四”个人所有非营业用的房产； 五”经财政部批准免税的其他房产。第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省，自治

41、区, 直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税。第七条房产税按年征收，分期缴纳。纳税期限由省，自治区，直辖市人民政府 规定.第八条房产税的征收管理，依照中华人民共和国税收征收管理暂行条例的 规定办理。第九条房产税由房产所在地的税务机关征收。第十条本条例由财政部负责解释;施行细则由省，自治区，直辖市人民政府制 定,抄送财政部备案。第十一条本条例自1986年10月1日起施行。附录三中华人民共和国企业所得税法节选中华人民共和国企业所得税法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）第一章总则第一条在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业） 为企业所得税的纳税人，

42、依照本法的规定缴纳企业所得税。个人独资企业、合 伙企业不适用本法。第二条 企业分为居民企业和非居民企业。本法所称居民企业,是指依法在中国 境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。本法所称非居民企业，是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中 国境内，但在中国境内设立机构、场所的,或者在中国境内未设立机构、场 所”但有来源于中国境内所得的企业。第三条居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居 民企业在中国境内设立机构、场所的z应当就其所设机构、场所取得的来源于 中国境内的所得,以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所 得,缴纳企

43、业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设 立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来 源于中国境内的所得缴纳企业所得税。第四条 企业所得税的税率为25% o非居民企业得本法第三条第三款规定的所得,适用税率为20% e第二章应纳税所得额 第五条企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除 以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额。第六条企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包js :（-）销售货物收入;（二）提供劳务收入;（三）转让财产收入;（四）股息、红利等权益性投资收益;（五）利息收入；（六）租金收

44、入；（七）特许权使用费收入；（八）接受捐赠收入；（九）其他收入。第七条收入总额中的下列收入为不征税收入:（-）财政拨款;（二）依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金;（三）国务院规定的其他不征税收入。第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税 金、损失和其他支出”准予在计算应纳税所得额时扣除。第九条 企业发生的公益性捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。第十条在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除:（-）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；（二）企业所得税税款；（三）税收滞纳金；（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；（六）赞助支出；（七）未经核定的准备金支出；（八）与取得收入无关的其他支出。第十一条在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣 除。下列固定资产不得计算折旧扣除:（一）房