李志阳城市规划原理

1、城市规划原理课程设计课程题目：城市规划原理学生姓名：李志阳专 业：工程造价管理（本科）准考证号：016513101601一、实习目的:通过对此实习的实践和教学，培养学生认识、分析、研究城市问题的能力，掌握 协调和综合处理城市问题的规划方法，并且学会以物质形态规划为核心的具体操作城 市总体规划编制的赛程的能力，苛政作罢在市总体规划工作阶段所需的调查分析能力、 综合规划能力、综合表达能力。二、实习内容现状商业零售（以一定规模为主）、大型商丿占、批发市场、专业市场的布点方式及 规模，先取三处商业网点作为典型调查。三、实习总结:第一章南昌市东湖区概括一、东湖区概况二、商业网点现状分析2、东湖区商业基本

2、概况2、东湖区城区中心：八一大道、步行街、中山路、商业网点分析第二章东湖区商业网点建筑规划一、城市商业发展的总体思路与目标二、规划范围三、规划依据 四、规划布局第一章 南昌市东湖区商业概况一、东湖区概况山湖区b一山-湖区w 二 *1<rwf 峠 s -o/ 导/本次调研区域位 于南昌市东湖区，东湖 区是江西省的首府首 区，是省、市的政治、 经济、文化、教育、科 技、信息屮心。而积25.7 平方米公里，常住人口 45万。区内环境优美、 风光秀丽、商业繁华、 交通、通讯、市场等网 络功能齐全，市政公用 设施完整。东湖区位于南昌市东北部，东以北京西路与洪都大道的交会点、洪都北大道、青 山湖西岸

3、线、青山北路、青山湖闸与富大有堤交会点为粉界：南以南京西路、八一广 场南端、八一大道、中山路、中山桥、中山西路为界：南、北均以意向江南航道中心 线为界。全区辖公园街道、滕王阁街道、八一桥街道、百花洲街道、墩了塘街道、大院街 道、章街道、董家窑街道、彭家桥街道、沙井街道10个街道以及贤士湖管理处，共有 119个社区（家委会）、8个村委会。其屮，沙井街道委托红谷滩新区管理。地势西南高，东北低，最高海拔27.2米，最低16. 4米，气候为盆地气候。名胜古亦为纪念地冇“滕阁秋风”、“苏圃春蔬”、“东湖晓月”、“章江晓月”、“龙 沙夕照”、古代名刹佑民寺、江南名楼滕王阁、大安寺、杏花楼、钟鼓楼、宁王府，

4、 八一起义和八一广场旧址、贺龙指挥部、叶挺指挥部、朱德军民教导图、江西省革命 列士纪念堂，八一大桥，人民公园、动物园、百花洲、青山湖游乐场、贤士湖公园、 铁线湖公园、八一公园等省内外著名旅游景点。区内交通便捷，冇八一大道，扶生路，北京西路，洪都北大道等城市主干道及屮山路，象山路等城市次干道构成了东湖区使得的交通网络。二、商业网点现状颁布及分析南昌的冏业集中在以 八一广场为核心的屮心片 区商业中心区，包含中山 路、北京路、八一大道、福 州路、胜利路等特色专业街 与其形成了商业网点密 集、业态多样的市屮心零 售业网络。中心片区八广场为中轴，横贯穿中心 路、胜利路、广场北路、孺了路零售商业服装专卖、

5、餐厅、酒 楼、景楼、大型百货经过多年的发展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业主要分 布在以广场为中心，分别向北京西路、屮山路，八一大道延仲的十字型商业圈内，大 型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺了路、展览路等各类特色商 业街则与之相互呼应。八一广场核心商圈构筑南昌最繁荣的商业气象八一大道全长2900米，宽60米，南起老福山街心花园，北至青山南路，是南昌 市区的主干道，交通便捷，人流车流如织。目前，八一大道上共有商业网点近230家, 其中零售商店约占45%；餐饮娱乐及服务业约30%,其它占25%。八一广场作南昌市第一个核心屮心区，是江西最具现代大都市气派之地，在重

6、新 改造后，以其为中心的1公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧 邻广场的万达购物广场、财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场是七 足舸立z势。这七大百货类零售商场均分布在八一大道、北京西路和中山路上，车行 较方便，八一大道与中山路、北京西路以广场为中心点呈十字形相交，而南昌百货大楼正位于八一大道与屮山路的交汇点，是这七家商场屮地理位置最好的一家。其它均 在八一广场的周边500米范围内，其中新洪客隆商场、力-达购物广场、丽华购物广场 沿八一大道颁布；太平洋购物广场座落在中山路与象山北路的交汇点上；洪城大厦位 于北京路上。另外，沿八一大道，依托电信大楼而形成的电子通讯商城

7、及小型街铺，新大地会 展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品类型。中山路、胜利路等特色商业街屮山路商圈位 于东湖区与曲湖区 交界处，东起八一 大道、西至胜利路 步行街，连接八一 大道商圈与孔利路 商圈，是城市中心 商业板块的核心路 段,全长约2000米， 路宽22米，是南昌 市目前档次最高、品牌最集屮的商业街，是南昌商品高档化、时尚化的主要体现，是 国内外知名品牌抢摊南昌的必争z地。发展到今天，中山路商业网点达319个，年商品零售总额达5亿元。众多国内外 知名服饰（鳄血、金利来）、鞋类专卖店（百丽、达夫妮等）及大型百货商场（台湾太 平洋百货）、专业商场（金童商厦、中山

8、道8号等）、品牌餐馆连锁店（肯德基、麦当 劳、必胜客）共同塑造了中山路今天的辉煌。屮山路现冇商户屮，经营精品服装服饰 的占近50%,各类高档服饰及鞋类品牌专卖店汇聚于此，已俨然成为世界品牌集中展示 的大舞台。屮山路是一条自然形成的商业街，多为屮高档品牌专卖店，屮山路的大型商场自 东向西依次为百货大楼、太平洋购物广场、金童女人城、万寿宫，但大型商场分布较错落，其间通过商业街来贯通，西段与沿江路交叉口一带为金融屮心。屮山路上各项 配套完善，有八一公园、东湖、八一起义纪念馆等自然及人文景观，集购物、饮食、 娱乐、参观等为一体，因而其人流量位居南昌市之首。胜利路步行街北起八一大桥，南与屮山路相交，主要

9、经营服装、钟表、黃金珠宝, 是在旧城改造的基础上建起来的，自从2001年开放以来，日渐成为来昌游客和市民的 最佳选择z-o然而步行街的建设水准虽说一流，但因为缺乏商业规划，没有大商家, 没冇经营特色，随着胜利广场和吋代广场的起步运营，现象会得到改善。广场北路又名展览路，是南昌市早期形成规模的商业街，南北连接八一广场与福 州路，专营品牌女装，因其公交不便，周边配套不全，近儿年在中山路的日益繁荣后 日渐衰退，如今在八一广场商业发展的带动下，商业氛围冇所回升。福州路是南昌市较具影响的运动、娱乐、餐饮一条街，由于省体育馆坐落于此， 形成了相关的体育用品及运动服饰专卖店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高

10、档娱 乐场所，期间还分布了尚厨、王子咅乐餐厅，而一些小吃、茶座等也日渐兴盛，大型 平价药店一一开心人大药房、汇仁大药店也落户其中。孺子路是誉满南昌及全省的饮食、娱乐一条街，整条街聚集了家常饭、玉免、真 真、民间饭庄等数十字餐饮店，期间有绿茵阁、在观园等酒吧、茶楼娱乐场所。另外, 曲于陆子路西端是南昌电信大楼，故尚西向东50米处还分布了一些经营通讯器材的街 铺。三、东湖区城区中心：八一大道、步行街、中山路、商业网点分析中心区：胜利路步行街区域商圈：缺乏对气候及天气等因索 的考虑，季节变化对胜利路的人 流产生极大的影响作为传统商业街的升级版， 胜利路步街配套设施相对完善， 购物环境较以前得到了改良

11、，是 口前南昌购物环境最好的室外步 行街，但由于规划过程屮，缺乏对气候以及天气变化等因素的考虑，不符合南昌四季 分明，尤其是夏季天气炎热的气候特点，导致夏季购物人流的锐减。旺盛的人流带动了连锁快餐及特色餐饮的发展，但车行的不便限制了人型餐饮业 的发展据统计，胜利路日均人流量可达8-9万人次，旺盛的人流带动了麦当劳、肯德基、 季季红、金筷子等连锁快餐及特色餐饮的发展，就餐高峰期各餐厅时有排除等候的现 象发生。但由于车行的不便以及缺乏停车位，大型餐饮在胜利路仅有八味堂和犬安食 街，而且均选址在中山路与胜利路交汇处，以此克服步街停车不便的问题。由于缺乏统一的规划与管理，经营特色、经营主题相对模糊由于

12、缺乏统一的商业规划及管理，现有商业分布格局完全属市场经济产物，虽然 形成了珠宝首饰专卖丿占相对集屮的发展特点，但整条步行街的经营特色、经营主题、 经营档次都相对模糊。商业网点颁布状况胜利路的商业网点多达270余家，服饰品牌专卖店近150家；19家品牌钟表、首 饰、眼睛专卖店；鞋类、印刷品、床上用品等专卖店近22余家，服装业、银行网点共 16家，餐饮9家，基本形成了以珠宝、钟表、服饰为主的商业街。租赁情况分析：影响商铺租赁价格的主要因索有人流、地段、主力商店、店铺形状、店铺面积、 视觉可触及程度等，其屮人流对于商铺价格的影响最大。另外，同等地段上，店铺面 积越小，租金单价越高。根据聚智堂调查，胜

13、利路上的人流量由南至北逐渐递减，在胜利路与屮山路交汇 处人流量最大，故此路段店铺租赁最高，租金范围在450-650元/nf/月，中段次之， 租金范围约在240-360元/册/月之间，而靠叠山路一带租金在200-320元/nf/月之间, 胜利路店铺的总体均价：350元/研/月。八一广场区域商圈：交通极其便利八一大道贯通中心城区南北，是南昌市的交通主干道，路宽60米，而且距离火车 站与汽车站都在10分钟车程内，便利的交通促进了商业的发展。大型百货商场及电子、通讯类专业商场云集。大型商场集屮在以八一广场为核心的八一大道两翼，由南向北依次分布了丽华购 物广场、万达购物广场、财富广场、百货大楼、新洪客隆

14、等，另外还形成了新大地电 脑城、移动广场等专业商场。专卖店以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯等高科技产品为主，小百货、 品牌服饰等专卖店较少由于八一大道是城市的主干道，车流量大，不利用人流的穿行，故服饰、餐饮、 小百货等专卖店分布少，临街店铺主要以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及 高科技产品为主，并沿孺子路向民德路口分布（电信营业厅位于孺子路口），己成为南 昌市民购买电脑、手机的主要场所。宾馆云集，为中高档商场提供了消费保障。八一大道是规划中的宾馆一条街，目前已聚集了南昌宾馆、江西宾馆、江西饭店 等10余家宾馆，为屮高档商场高端商场的消费保障。人流量大，主要集屮在偏私一广场商业屮心区

15、域八一大道瞎扯日均人流高达35万人次，一是百货在楼、新洪客隆、沃尔吗购物中 心、移动广场等购物人群、二是八一广场的休闲观光人群，三是八一广场各类活动吸 引的人群。据调查，八一大道人流最集屮的区域广场商业屮心区域，人流量可达25万 人次。网点分布情况八一大道商圈商业网点近230个，大部分都集中在八一广场，其中大中型零售商 店7个，包括百货、超市、专业商场等，其中沿街街铺主要是以办公设备、服饰、照相器材、通讯器材等为主，以八一广场为屮心坐标，从南到北（八一广场至福州路口） 主要有办公设备、照相器材、服饰、通讯器材等）。租赁情况分析根据调查，八一大道上的人流量主要集屮于广场及屮山路口处，百货大楼处人

16、流 量最大，故展私房钱馆百货大楼、江西饭店路段店铺租赁最高，租金范围主要集 中在400-650元/itf/月，个别小而积商铺租金超过1000元/nv/月；而江西饭丿占 民 德路、孺了路一一展览馆两路段的人流量相对较少，租金也随z降低，租金范围约在 250-350元/nf/月之间。中山路商圈:专卖店是中山路商业街繁荣的主要的体现。屮山路商 业街现有经营 业态以街铺形 式的专卖店为 主。国内外众多 的品牌服饰、品 牌鞋类专卖店 提升了中山路 街铺的装修档 次，代表市场最 前沿流行时尚、可靠的产品质量保障、相对舒适的购物空间及拥冇丰富专业知识的销 售人员，吸引了众多浪费者來中山路购物，是南昌市大多数

17、时尚、中高收入人群主要 的购物选择地。专卖的店的产品体系确保了淡旺季的差异最小化，为商家带来了无限的商机，与 此同时，临街商铺的经营状况却最容易受天气、气候变化等外部环境因素的影响。而 对南昌的独特气候条件，人们在街铺及专卖店消费时，仍不可避免的感觉到店内外温 度变化带來的不适。大型百货商场发展良好百盛（太平洋面货）商场是最早进驻南昌的国际性知名品牌百货商场，依靠多年 积累的强大资金实力、先进的管理模式，在合理功能分区的基础上，太平洋百货营造 了相对良好的购物环境，也吸引了南昌市民的关注及消费渴望。太平洋百货的进驻引发了南昌市各犬百货商场间的激烈竞争，对太平洋的分析、 效仿使用南昌市零售企业的

18、经营管理水平得到了明显的提高。销管理差距的进一步缩 小也暴露出太平洋百货的弱点，但其配套设施前期规划中，忽略了停车场的大量需求, 这也是将业英发展的一个重要制约因素。对高端消费市场的抢先占领维护了太平洋百货在消费者心中的首选地位，也为其 带来了丰厚的价值回报。但纵观中山路整体发展超势，仅靠太平洋百货肯定无法维护 屮山路在城市111心商业板块的竞争优势。主题商场丰富了商圈业态，创造了全新的消费空间。以金童商厦（女人城）、屮山道8号（女人城）为主的主题商场，分布在屮山路商 业街的中后段。通过对大众消费群体的细分，对有限商品的高度集中，有效的提升了 主题商城在目标客户群中的知名度，以更加便捷的方式固

19、定了忠实客户群，保障了经 营的正常利润。金童商厦是以女性消费者为主要客户祥、包括服饰、饰品、鞋类、时诡箱包等多 种女性用品，吸引了多数的女性消费者的光顾，屮山道8号（女人城），鞋类品种繁多, 使消费者购买选择的余地更大，购物环境更为宽松舒适，提升了口身的竞争力。“万寿宫商城”小商品批发市场万寿宫小商詁批发市场于1988年开业，内部商户主要以经营小百货、服饰、鞋类、 皮具、灯饰、家电、五金、床上用品等为主。由于缺乏现代规划，市场内部设施陈旧、 装修简陋，丿占铺分布较散乱。由于相对距离的便利，该市场在城市中心传统居民及低 收入人群中冇一定的认知度，但是，由于与商圈主要消费人群需求产生的错位导致了

20、市场格局的改变，市场格局的改变直接导致了交易额的下降，万寿宫小商品市场口前 经营状况一般。餐饮业发燕尾服态势良好。进驻中山路的国外知名品牌餐饮连锁店包括肯德基、麦当劳、必胜客三大巨头。 均在中山路的黄金地段选址，租用各人百货商场的临街铺位，与百货商场合作联姻发 展。与国际快餐连锁巨头相比，国内连锁餐饮店以特殊的口味、低廉的价格等特点, 占据着低端市场，同样保持者良好的发展势头，包括好口福、季季红火锅为主的连锁 特色餐饮店，以及经营低价位的小吃店、冷饮店，散布在中山路商业街的两旁。代表高消费群体主要特征的驾车购物遭遇中山路的单向行车时，中山路的发展将 面临严峻的市场考验。大型零售金业的引进，知名

21、品牌的选址设点，都会越来越重视 交通状况，面对八一广场区域商圈交通条件的改良，中山路如果不能从根本上改变提 升现冇的交通组织状况，将会给自身的发展制造不可逾越的障碍。中山路各路段商铺分布情况:调查发展，代表屮山路特性的零售街铺主要分布在胜利路交叉口至八一大道路段, 其中服饰类占到60%以上,佐丹奴、g2000、金利来、esprite等一些国际品牌占到10% 以上，已成为全省冇名的屮高档品牌特色街。i佃胜利路口至沿江路段主要以银行机构、 酒楼、休闲场所及国有商业机构为主。租赁情况分析据调查，屮山路尚街店铺租赁价格可以地段分为三个档次，从百货大楼到地王广 场均价为454元每平方米，从地王广场到太平

22、洋广场路段由于紧靠晨花洲风景区，加 z政府投资营造街区景观，购物环境相对优越，集客能力的捉高使该路段的人流畅旺, 已成为品牌最集中的路段，租金相应也是整个中山路最高，街铺的均价达到了 660元 每平方米。从a平洋购物广场到万寿宫主要经营中低档次商品的临街店铺和主题商场 为主,租金均价为388元每平方米。第二章：东湖区商业网点建设规划一、城市商业发展的总体思路与目标规划期内东湖区商业发展的指导思想是：以科学发展观为指导，以城北区商业发 展为重点，以打造商业产业集群为终极目标，按照区委区政府制定的“楼宇里面抓经 济、街道两旁做文章”的总体要求。城市总体规划屮强调继续完善和充实昌南城的市 级商业中心

23、，新建、改建具有一定规模和特色的商业街。在沿街商业建筑的造型、体 量、尺度、立而、装修等均应精心规划设计。近现代段传统商业街区，应釆取原貌保 护的方法，延续其现有街道尺度、建筑外观风格、骑楼等特色。二、规划范围与重点本规划范围为东湖区，总面积1& 35平方公里。本商业规划范围涉及到东湖区范围内：完善道路设施，加大路网密度理顺交通， 增加停车面积。对胜利路、中山路、孺了路、民德路、象山路、舟山路等川城区主要 道路，实施路面改建，道路部分管线落地及道路环境的绿化、亮化、美化工程。同吋, 对局部“瓶颈”地段进行必要改建。商业零售（街巷商铺小型百货专卖店）、大型商场 （大型超市卖场例如：力达广

24、场、丽华购物广场）、专业市场（专业街市例如：水晶宫、 东方电脑城）批发市场（例如：汽配和汽车贸易市场、赣昌水产品批发市场、香江家 具城、图书批发市场。）等商业功能区，规划重点地域为商业中心、商业街道和城北城 区，在这些地方积极引进现代商业业态。三、规划依据和原则本规划主要依据：南昌市总体规划，南昌市城市规划（2003-2020），南昌市 城市规划管理技术标注，现状地形图、道路红线图等，国家及地方有关的范围和标准, 本规划的期限为2006年2015年。四、规划布局与定位1、胜利路规划与布局南昌市飒委在2002-2010发展规划中，结合西湖、东湖的发展建设设想，提出了 胜利路步行街“以珠宝、钟表、服饰街的定位，并与屮山路形成错位，品味上调到高 于中山路”的总体发展设想。扩大城市商业核心范围，形成与屮山路相呼应的商业街区商业业态发展将日益丰富，胜利路逐步成为城市