浅析商业银行个人住房贷款的发展及其风险防范——以工商银行为例分析

1、浅析商业银行个人住房贷款的发展及其风险防范一一以工商银行为例分析摘要随着社会主义市场经济体制的不断完善，在我国不确定性逐步 增加的房地产市场中，发展个人住房贷款已成为房地产市场健康发展过程 中一个极为重要的催化剂，同时也成为改善居民住房条件和提高居民生活 水平的重要手段。然而个人住房贷款的迅猛发展,也给我国商业银行在信贷 方面带来日益彰显的风险，其对我国房地产市场发展的警示作用不容忽视。 本文首先介绍了我国个人住房贷款业务的发展现状，其次通过工商银行的数据案例来分析当前个人住房贷款存在的风险隐患和风险存在的原因，从 而提出防范风险的策略与措施，这对我国商业银行的安全性和风险监管具有重要的现实意

2、义。关键词商业银行；住房贷款；风险防范；工商银行the development and risk prevention of personal housing loan of commercial banksa case study with icbcabstract： with the gradual establishment and improvement of the socialistmarket economic system, gradually increasing uncertainty in our real estate market, the development o

3、f individual housing loans and healthy development of the real estate market has become an very important process catalyst, it also become an important means to improve the housing conditions of residents and improve living standards. however, mirror has two sides, the rapid development of individua

4、l housing loans accordingly to chinas commercial banks increasingly highlight the risks in credit, its warning on chinas real estate market can not be ignored. in this context, this paper analyzes the development of chinas commercial banks personal housing loans, and performed on risk prevention and

5、 control of its presentation, among the measures of icbc in the face of individual housing loan risk taken, for example, for the development of individual housing loans to solve the problems in our country to provide substantive help to promote the real estate industry as well as sustainable and hea

6、lthy development of national economy pad foot footsteps.keywords： personal housing loan； commercial banks； risk prevention；icbc.1绪论1.1研宄背景及研究意义近年来，随着我国对个人住房实行商品化政策，房地产行业取得了迅猛发展。在房 地产市场突飞猛进发展的同时，各大商业银行着重加大力度支持个人住房贷款，个人住 房贷款规模在银行资产屮的占比逐年增高，个人住房贷款业务便成为商业银行的利润新 来源，且对房地产金融市场的发展起着至关重要的作用。然而我国楼房价格持续上涨， 房地产

7、泡沫日益严重，而且个人住房贷款结构在各大商业银行中的规模增长速度日益加 快，在高增长的背后也伴随按揭、个人住房贷款不良率的上升，其潜在风险逐渐暴露出 來。因此，个人住房贷款的风险防范引起大众的高度重视。本文从我国商业银行个人住房贷款的实际现状出发，发现艽风险来源，并据此从 各方面来对风险展开分析，借鉴国外个人住房贷款风险防范的经验，对我国的个人住房 贷款业务提出合理的风险防范对策。我国商业银行个人住房贷款的风险分析结果，彰显 丫加强住房贷款市场的安全性和风险监管的重要性，同时对防范贷款危机发生、保障我 国金融市场的健康发展有巨大的帮助。1.2文献研宄综述1国外研究现状早在十九世纪，英国最开始出

8、现了个人住房贷款，直到二十世纪初，西方国家开始 盛行个人住房贷款，这使得商业银行的个人住房贷款快速的发展起来，成为了商业银行 最重要的贷款品种之一，它在银行和其他的金融机构所占的比重愈大，地位愈高，但面 临的风险也愈多且复杂多变，h前西方国家的住房金融体系可以归结成三种典型模式： 以美国为代表的按揭模式、以德国为代表的住房储蓄和抵押贷款相结合的模式、以新加 坡为代表的住房公积金模式。此三种模式在解决居民住房问题上均会遇到个人住房抵押 贷款的问题，因此个人住房按揭贷款风险防范，是面向各个国家的住房金融业务经营者 和管理者最重耍的问题。基于商业银行的盈利需求，四方国家对个人住房贷款的研究焦 点便集

9、屮在如何确保个人住房贷款的盈利和风险的防范方面。具体集屮在三方面：1、个人住房贷款风险的微观特征研究，如在借款人的风险，财产风险和融资风险 这些微观特征的研究。要取得个人住房贷款，银行会审查借款人是否異有借款资格和还 款能力。在融资风险方面，西方国家为了分散和转移住房贷款的风险而建立了完善的贷 款二级市场，这使得住房贷款一级市场的金融机构可以将这些住房贷款转售给其他投资 者，从而降低了自身的风险。如美国的联邦全国抵押协会（fxma）、联邦住房抵押公司（fhlmc）、政府全国抵押协会（gxma）等金融机构。2、通过模型定量分析信用风险。国外建立了很多出名的信用模型，如jp摩根信用 度量术模型，k

10、mv公司的kmv模型，瑞士银行的信用风险附加模型，麦肯锡公司的信用 组合观点模型等。3、在个人住房贷款中，期权理论的应用研宄。kau(2002), deng(2002), yongheng dcng(1999)和kerry(2000)等国外学者应用期权理论研宂了个人住房贷款风险，他们共 同认为个人住房贷款是一种卖出期权，这样的话违约就是一种合理的决策。对于国外住房贷款风险的研究更重视对个人住房贷款分险的全面管理，lisa(2000) 认为引发个人住房贷款风险的原因是信息不对称；wilson (1995)通过研究认为引发个 人住房贷款风险的主要原因是房价的变化；robert (2003)认为不完

11、备的个人住房贷款 会引发道德风险。1.2.2 w内研宄现状在国a，由于我国商业住房贷款市场起步较晚，处于初期阶段，国a对于个人住房 贷款的研究始于二十世纪九十年代后期，近几年才展开了研究，所以国内学者的研究也 仅仅是对住房抵押贷款的介绍和所出现的问题进行一般性的描述和措施的分析，并无法 像国外那样进行全面成熟的技术分析和风险管理。市场运作体系和环境的严重缺乏，市 场运作标准协调性和一致性相对较弱都是国a住房贷款所面临的重大问题。即便如此， 国内学者通过借鉴国外和对国内情况的分析，也提出许多不同的观点。陈小宪建议提高信用意识以及规范信用道德的有效对策为，培养商业银行内部风险 管理人员的文化素养，

12、完善其风险管理的外部环境，建立科学的信用风险管理模式。天津商业大学硕士张鑫认为：通过保险、担保、等措施来有效转移信用风险，而在 加强资产证券化方面，应该通过设置银行与次贷衍生品的“防火墙”，从而达到避免新风 险恶化的目的。在建立抵押贷款市场方面，唐棣认为必须由政府强制性干预并帮助合理分配各商业 银行住房信贷市场的份额，推进商业银行与房地产市场的和谐发展。此外还要提高发展 住房二级市场的积极性，一级市场的发展的推动由二级市场的发展来推动。龚懿和丁磊等学者则通过构建个人住房贷款风险函数进行研究，认为引发个人住房 贷款风险的因素有房地产行业的周期变化、国家经济、内资银行无序竞争、金融政策调 整、区域

13、经济环境比变化、房地产开发商的投入、借款人自身情况变化以及银行a部管 理不善这8个因素。在风险指标化方面，该研究取得了较大的发展，但又因没有量化， 因此根木不具备操作性。1.3研宄框架本论文首先阐述了商业银行个人住房贷款的概况以及w内外的发展状况，其重点以 我国工商银行个人住房贷款业务的发展为借鉴，提出适合我国商业银行个人住房贷款发 展现状的应对措施，最后就其存在的隐患风险提出合理的解决方法。本文主要运用概念分析、逻辑推理、案例分析的方法进行研究，将重点放在对个人 住房贷款的存在风险及其防范措施上，进行实际案例分析使得木论文更具说服力。木文 主要章节内容如下：第一章，绪论。主要介绍本文的选题背

14、景及研宂意义、文献研宂综述和研宂框架。第二章，介绍我国商业银行个人住房贷款的发展，包括其含义分类、特点等基本概 述，以及冋顾其发展历程，重在介绍其发展现状分析。第三章，简要概述我国商业银行个人住房贷款风险，再从个人信用、操作风险等方 面进行风险分析，最后以工商银行为例分析其风险存在。第四章，主要从内部环境与外部环境两方面介绍我国商业银行个人住房贷款的风险 控制及防范措施。第五章，结论。2我国商业银行个人住房贷款发展概况分析2.1个人住房贷款的概述2. 1. 1个人住房贷款的含义个人住房贷款指的是商业银行向借款者发放的，应用于购买普通交易住房（即房地 产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个

15、人的住房）的贷款，通常以所购房屋 作为抵押，借款荠一般按月偿还本金及利息。一般情况下，国内各大商业银行主要实行 的贷款方式是抵押并附加阶段性保证，即称“个人住房按揭贷款”。2. 1.2个人住房贷款的类型个人住房贷款主要有自营贷款、委托贷款和组合贷款等三种方式。1、个人住房自营贷款指的是以银行信贷为资金来源向房屋购买者发放的贷款。2、个人住房委托贷款，亦称“个人住房担保委托贷款”，它是指受住房资金管理 中心的委托，利用住房公积金发放的个人住房贷款。3、个人住房组合贷款，指的是用于购买住房的贷款，以信贷资金和住房公积金存 款为来源向同一借款人发放的贷款，此为个人住房委托贷款和自营贷款的组合。2.

16、1.3个人住房贷款的特点银行按揭贷款方式，也称“个人自营贷款”。国内各大银行均可开展个人住房按揭 贷款业务，可以由银行和开发商两者直接来接洽完成个人住房按揭贷款业务，消费者在 其中只起辅助作用。此外，贷款者还可自行选择银行办理贷款。1、个人住房按揭贷款的最长期限一般为15年，贷款者需首付房款金额的30%或 40%,其余资金均由银行发放贷款金额。2、商业银行按揭贷款对象较为广泛，只要是具有完全民事行为能力的年满18周岁， 有稳定收入的自然人等均可办理个人住房贷款业务。3、相对于个人住房公积金贷款及p2p贷款而言，商品房银行按揭贷款的放贷条件 较为宽松，其贷款期限更长，额度更高，但利率要稍高。2.

17、2我国商业银行个人住房贷款的发展历程个人住房贷款业务是现代商业银行的核心资产业务之一，作为一项较新的零售业务 品种，它秉着业务范围广、风险较低以及经营稳定收入的优异特性，使其规模在银行资 产中的比重呈现上升趋势，与我国金融业的发展息息相关。将我国个人住房贷款业务的发展归结为三个时期，如下表所示。表2-1我国个人住房贷款业务发展三阶段阶段时期阶段发展第一阶段20世纪80年代中至90年代中期初步探索尝试阶段部分金融机构开始试点；发放城镇居民住房贷款，进入我国个人住房贷款业务的初步尝试阶段。第二阶段1997-1999 年业务试点阶段1997年，中国人民银行颁布的人人住房担保贷款管理试行办法屮，着重于

18、商业银行住房业务的试点工作指引。1999年，中国人民银行发布的关于开展个人消费信贷的指导意见屮，明确要求各大金融机构开展面向广大城市居民的消费信贷业务。第三阶段2000年至今发展迅猛阶段个人住房贷款业务的发展促进商业银行资产结构的改善，相较于其他业务来说，住房贷款是资产质量较好业务种类、各银行竞争激烈的业务品种之一。2.3我国商业银行住房贷款的发展现状2.3. 1个人住房贷款规模根据中w年度统计公报，可见我国商业银行个人住房贷款余额呈逐渐增长模式，我 国个人住房贷款规模发展迅猛。（亿）9000080000700006000050000400003000020000100000870002005

19、20062007200820092010201120122013 （年份）口余额数据來源：中国年度统计公报图2-12005-2013年我国商业银行个人住房贷款余额数据来源：中国年度统汁公报图2-2 2005-2013年我国商业银行个人住房贷款的增长比率由图2-2显示我国在2005年到2013年的个人住房贷款增长比率的发展趋势，2007年的急速增长是个人贷款的突破期，也是个人住房贷款发展的黄金时期，但随着市场的 发展，许多的问题逐渐暴露出来，但在2013年个人贷款仍出现了快速增长的趋势。然而，随着个人住房贷款规模的急速扩大,其防范体系和风险管理不够完善的竹景 下，其风险危害闩益凸显。2.4.2银

20、行间个人住房抵押贷款的竞争由2008年10月底央行宣布房贷新政，房贷利率先设定共冋的自有住房的调整，从 原来的基准利率下浮30%的限制下降到15%。2. 4.3我国个人住房贷款所存在的问题1、业务范围窄，品种单一。2、贷款环节多，手续繁琐。银行贷款环节的工作效率 低下，现行的体制很消极。2.4.4 w家政策对个人抵押贷款的影响2010年4月我国政府出台了新国十条，目的在于抑制房价，进一步防止房地产过热， 促进房地产市场的健康发展。但它的出台，使商业银行的个人住房贷款受到了阻碍。新 国十条中第三条规定，出台更为严格的差别化住房信贷政策，要求严格限制任何炒房和 投机性行为购房，极大程度降低了个人住

21、房贷款的需求。2010年至2011年，中国人民银行相继5次调高利率，异致商业银行成本压力增大, 而利润却减少。因此银行只能通过调高利率等措施來实现缩小利差、降低商业银行个贷 收益的s的，否则商业银行将不能继续扩展个人住房贷款业务。2012年政府延续了差别化住房的信贷政策，中w人民银行继续实施了稳健的货币政 策，适度宽松了货币政策。前半年中国人民银行根据国内经济、物价等情况变化，两次 下调存款准备金率各0.5个百分点，同时也两次下调丫贷款基准利率，6月份和7月份 均实行y降息政策。这不仅降低了居民购房融资成本，而且为全年房贷迅速回升，利率 水平下行提供了支持，提高了个人住房贷款的需求。3我国商业

22、银行个人住房贷款风险分析一一以工商银行为 例分析3.1个人住房贷款风险的概述个人住房信贷风险，是指商业银行在办理住房信贷业务的经营管理过程中，受各方 面事先无法预料的不确定性因素的影响，导致银行实际收益低于预期收益的可能性。3.2个人住房贷款业务的风险分析3.2. 1个人信用风险个人信用是申请办理商业银行贷款业务的主要凭证之一。商业银行个人住房贷款业 务中普遍存在的问题是贷款者个人资料与银行所掌握的个人资料核对错误，其业务中隐 藏的个人信用风险主要有：第一，由于各大银行之间会存在的信息沟通不当，导致某些贷款者仅凭一式多份的 收入证明，于多处地方购房与在多家银行中贷款，取得更多的贷款金额。第二，

23、个人住房贷款属中长期信贷，若发生个人支付能力下降等不稳定情况，在其 较长的还款期限屮，出现商业银行的个人住房信贷风险的可能性便越大。第三，贷款者向银行出具的收入证明真实性较低，间接导致了商业银行的不良贷款 率的增高。3.2.2操作风险根据2001年巴塞尔银行监管委员会在巴塞尔新资本协议中对操作风险的新规 定，由于不完善或失灵的内部程序、人员及系统或外部事件导致损失的风险称为“操作 风险”。1、审查资料缺严。个人住房贷款业务市场的竞争口益激烈，银行通常会以放宽贷 款条件来达到提高业绩增讼利润的目标，导致疏于对客户还款能力的谨慎调查。贷款人 所提供资料时疏忽大意导致出错，且在发放贷款后无对贷款者的

24、家庭状况进行事后监 控；或荠降低首次付款比例等行为，进一步加大了银行出现经营风险的可能性。2、银行操作风险屮出现最频繁的是评估风险。当前，在无明确有效的抵押率认定 规律的情况下，银行只能以房价或评估价作为贷款金额依据，这样直接引发了较大估价 风险。估价风险不单单存在于对抵押物的评估，更存在于对新建房屋抵押物的评估中, 然而实际上存量房的评估价其实际价值并不一致，前者稍高。3、重事后处理和处罚力度不够的风险。尽管银行关于信贷经营管理的制度是较整 齐规范的，但由于银行内部管理措施尚且失之为宽，导致银行个人房贷经营的实际效益 不明显，主要原因是银行的信贷责任追宂制度没有做到严格执行。近年來，银行大量

25、信 贷资金流失已经成为一个普遍的现象，重事后银行对有关责任人的责任追究与处罚力度 仍不够。3.2.3流动性风险居民储蓄存款是银行的传统业务、资金的主要来源。在市场经济条件下，银行传统 储蓄业务受到严重的挑战，多数人倾向于将钱投资到市场圈中，于是银行储蓄存款的流 动性增大，意味着银行内部资金不断减少。然而个人住房贷款业务规模不断扩大，银行 资金运用长期化与资金来源短期化的矛盾也日益突出，影响银行资产的流动性。此外业 务的发展需要大量资金，缺口扩张便导致供求矛盾的后果。如此情况下银行没有足够的 资产贷给客户，阻碍个人住房贷款的业务发展。3. 2. 4利率风险利率风险体现在网方面：利率期限结构风险、

26、利率上行风险。1、利率期限结构风险是因个人住房贷款利率与其资金成本利率的期限结构不匹配， 在利率发生变动时，由于资产和负债对利率的敏感程度不同，使银行蒙受损失的风险。2、利率上行风险多出现于利率上升之时，由于利率定价水平不高影响，一般与住 房贷款客户签订浮动利率的借款合同。一旦贷款利率出现较大幅度的上升，贷款者的还 款负担增加，从而导致贷款者的支付能力出现问题，贷款者可能提前还款或拒绝还款， 从而使银行蒙受损失。3.2.5政策风险商业银行个人住房贷款的发展受着国家宏观经济政策的影响，易遭突发风险。在期 限较长的贷款期间内，经济宏观环境必然会冇所改革。倘若宏观经济出现滞胀或衰退情 况，房地产的支

27、柱依赖性逐渐削弱从而导致失业率上升，贷款人收入下降而无能力偿还 贷款本息，最终导致不良贷款率上升。3.3以工商银行个人住房贷款为例分析其风险3. 3.1工商银行个人住房贷款的发展历程2005年，工商银行完成了股份制改造，正式更名为“中国工商银行股份有限公司” （以下简称“工商银行”）；2006年，工商银行成功于上海、香港两地同步发行上市，实 施积极推进国际化、综合化经营发展战略，凭靠持续努力和稳健发展，该行如今已经迈 入世界领先大银行行列，成为全球市值最大、客户存款第一和盈利最多的上市银行，拥 有优质的客户基础、多元的业务结构、强大的创新能力和市场竞争力。自1997年幵办个人住房贷款业务以来，

28、始终遵循服务广大消费者的经营理念，按 照市场拓展与风险防范并举的业务发展方针，建立了覆盖全国的房贷业务组织体系和营销网络，个人住房贷款业务保持了高速稳健发展。工商银行个人住房贷款自起步至1998 年进入较快发展时期，近三年来，累计发放个人住房贷款1300亿元，个人住房贷款余 额由1997年末的65亿元、1998年末的169亿元、1999年末的410亿元跨入2000年末 的1000亿元大关，占全行各项贷款余额的比重由1997年末的0. 2%上升为4. 5°%，之 后持续呈现出加速发展态势。3. 3.2工商银行个人住房贷款的基木特征分析1、个人住房贷款额在贷款业务屮占据重要地位由表3-1

29、可见,工商银行个人住房贷款额在个人贷款额中的比重有不断上升的趋势。 工商银行在个人住房贷款金额上涨，在于贷款基准率的下降及住房刚性需求，但其占比 略有降低。波动相对较大，2013年上半年个人住房贷款金额占比比上年末增长了 1.4%。随着工商银行个人住房贷款业务的增长，其风险管理和防范的重要性也口趋凸显。 表3-1个人住房贷款在抵押贷款中的占比表（金额单位：百万元）项目2013.6.302012. 12. 312011. 12. 31金额占比金额占比金额占比个人住房贷款1547,06537. 1%1340, 89135. 7%1189, 43836. 8%数据来源：中国工商银行股份有限公司年度报

30、告2、二手住房贷款快速增长近年来，我国工商银行的二手个人住房贷款业务增长速度迅加快，二手个人住房贷 款金额已达到，占个人住房贷款的比例上升，明显呈现与一手个人住房贷款不分高低 的现状，然而由2013年的增长趋势推测，其极大可能将超过一手个人房贷额。此现象 的主要原因之一是二手房交易市场的繁荣发展，原因之二是工商银行与诸多房地产中介 机构构成y良好的合作关系，这对工商银行个人住房贷款业务的健康发展起着日趋重要 的作用。表3-2 手和二手个人住房贷款额、户数占比项a一手住房贷款二手住房贷款贷款余额占比75. 16%24. 84%贷款户数占比79. 82%20. 18%户均贷款余额（万元）26.72

31、34. 93资料来源：根据工商银行资料整理表3-3 手和二手个人住房发放额、户数占比项目一手住房贷款二手住房贷款发放金额占比66. 39%33. 61%发放户数占比67. 78%32. 22%户均发放余额（万元）43.4646.28资料来源：根裾工商银行资料整理一手个人住房贷款在个人住房贷款中占据主导地位，而工商银行对于一手个人住房 贷款的管理较为成熟。随着市场的变化发展，工商银行需要加强对二手个人住房贷款的 风险管理。3. 3.3工商银行个人住房贷款的不良情况分析工商银行是我国最大的个人房贷放贷银行，其个人房贷典型性相当高。据中国工商 银行年度报告表显示，截至2013年末，工商银行不良贷款率

32、较上年末微升0.09%至 0. 94%,拨备覆盖率为257. 19%。图3-1 2011-2013年上半年个人房贷率和不良贷率 上表结构显示出，个人贷款金额在贷款结构中明显逐年增加，2013年上半年比上年末堉长丫 0.9%，且不良贷款占百分比也随之逐年增高，主要是经济堉速放缓导致借款人 经营性收益下降或工资性收入减少，个人经营性贷款、个人消费贷款和银行卡透支不良 额上升。据工商银行消费信贷部门统计显示，工商银行不良个人住房贷款屮80%是由虚假按 揭造成的。工商银行于2006年9月身陷5400多万元的假按揭人案：北京中盛鑫房地产 开发有限公司的38名员工或前员工，并未向银行贷款买房，却在开发商的

33、蒙骗中，被 银行起诉拖欠房贷，涉及工商银行假按揭2200万元。此外，2006年2月北京“森豪公 寓”涉及6. 45亿元虚假按揭骗贷，诸如此类的案件警示了个人房贷的风险隐患，严重 影响了中国工商银行个人住房贷款发展的健康进程。3. 3.4工商银行个人住房贷款存在的风险分析（一）个人信用评估严重缺乏如今各大商业银行间的博弈愈发激烈，于是加快贷款投放速度及提高市场竞争力便 成了工商银行的竞争u号。银行一般以借款人所在单位开具的收入证明等资料作为信用 评定的依据，其时效性与真实性难以确定，个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准， 故使得工商银行对于个人信用风险难以得到有效的事前控制。（二）银行经营管理

34、风险的控制力较薄弱首先，由于工商银行信贷部的工作量教大，对贷款者调查的频繁失误的直接原因是 工作人员的责任心不强与综合业务素质不高；其次，忽略对贷款项目和贷款者的严格审 查，审批流于形式，导致贷时审查的失误，错误提供了个人住房贷款给未符合贷款条件 的贷款者；最后，由于基层信贷人员的贷后管理未能充分发挥作用，导致贷后检査的失 误，使得银行未能及时发现贷款隐患和采取有效的防范措施。以上贷前、贷时和贷后三 方面的经营管理控制力较为薄弱，增大了引发个人住房贷款风险的可能性。（三）操作风险知识的学习不足工商银行重视操作风险的组织层次的学习，但潜在操作风险管理能力波动相对较 大，应加强对银行员工层次及团队

35、层次的组织学习，促进操作风险知识的积极学习，从 而有效提升操作风险管理能力。（四）工商银行的市场化激励机制现时工商银行的激励机制是直接的物质奖励，工商银行在给予信贷员及客户经理物 质奖励的同吋往往忽略了某些行政上的激励和思想教育，从而导致客户经理为获得更高 的报酬而长期与其他商业银行去争夺一些高风险高效益的项目。4我国商业银行个人住房贷款的风险控制4.1个人住房贷款风险的内部防范措施当前在房地产市场调控政策出台的背景下，重新对我国商业银行个人住房抵押贷款 的业务现状及风险进行研宄，并找出有效的防范措施属势在必行之举。近年来，我国多 数商业银行不断进行信贷业务的结构调整，积极实施零售战略发展规划

36、，己将发展个人 信贷业务作为资本约束、增强盈利能力、实现可持续发展的重要措施。个人住房贷款风 险的内部防范措施有如下几点：4.1.1加强银行内部操作人员的责任感和管理能力在信贷、ik务经营方面，加强防范和控制信贷经营违规，提高银行从业人员的闭队精神，提高银行从业人员的管理风险的知识和能力，警防信贷人员的不作为及不良为，将 更好地规避信贷经营风险。4.1.2加强个人住房贷款前期合作项目的审查和预售房款的监管商业银行应该严格按照科学合理评价制度，严谨地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质；另外，可以制定一套严谨、科学的管理办法预防各类风险的发生。对于预售房，应严谨建立其项目工程账户，对预售房资金使

37、用按照工程进度适当进行拨付，防止房地产开发商滚动开发、乱铺项目等情况的发生，防范房地产经营管理风 险引发银行个房贷的风险。4. 1.3建立灵活多样的担保制度传统担保制度上局限于以所购住房进行抵押，应多借鉴西方发达国家对于防范房地 产扪保有可能出现的风险的经验：（1）建立和完善个人住房信贷保险机制，积极探索商业人寿保险与个人住房贷款相 结合的担保方式；（2）成立商业性的担保公司提供信用保证；（3）由政府部门出资成立专业化、政策化的担保机构，配合对社会福利制度改革， 由此而产生的消费信贷进行担保。4.2个人住房贷款风险的外部环境防范措施4.2. 1设立专门的信用机构，建立个人资信评估系统信用记录在

38、西方的发达国家是一个人重要的个人身份或公司证明，任何银行、公司 可以支付检査和使用这些记录，这为社会创造了良好的信用管理基础的。个人良好的信 用记录或者企业寻求贷款、消费信贷、贸易交往将因此享受到极人的便利，健全社会信 用体系可以提供依据给银行，银行根据这些信用依据来决策，降低了决策失误的风险。 因此，要成立专门的信贷机构，由政府主导部门成立和应的机构，开始建立个人信用评 级制度，尽可能所有相关的个人信息的收集，整理，加工，得出个人信用状况一个完整,公平，公正的评估和评价，以达到商业银行间客户资源共享的效果。为了提高个人信用风险环境的识别，首先，我们必须建立一套完善的个人信用体系,其核心是个人

39、信用体系，目前，银行已经具备了专业化，标准化，形状的数据库，它奠 定了信贷管理良好的基础；此外，金融机构应在个人信用信息资源之间要尽快共享，赶 在借款人可能违约之前做出准确的预测，最后，要建立一套预警机制，假如发生丫信用危机，就可以立即采取有效的补救措施，有效将损失降到最低的程度。4.2.2流动性风险的转移商业银行应积极推进资产证券化市场的发展，采取市场化的手段来转移流动性风 险。耍逐步建立和完善住房抵押贷款二级市场，一方面个人住房贷款可由商业银行或其 他金融机构进行资产证券化，再转售给其他投资者；另一方面，可以以抵押贷款为担保 发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接关系来促进银行资产

40、的流动性，分 散流动性风险。4. 2. 3加强法律跟踪，防范法律风险s前，在我国，因为其中许多导致了客观下岗职工，失业，疾病或影响收入的情况 等因素大幅下降的原因，不能及吋偿还贷款。在这些案件中，法院往往会做出不利于银 行的判决，即使银行通过各种方式处置抵押物，但由于在二级市场上的房地产权方面仍 未改善，处置抵押品的执行机构是不够明确的，没有一个好对付的法律环境有关的案件, 房子也比较难收回全部价值实现或可实现。因此，在房地产金融业务的深入研究、讨论 律师制度的功能，应进一步加强与律师的合作发挥，提升企业运营中的技术可行性、法 律的有效性，预防和减少不不必要的损失风险。4. 2. 4加强信贷管

41、理，防范经营风险第一，贷款审批之前，应加强组合维护工作。在之前的贷款审批程序，综合考虑各 种因素，和房地产价格，来确定一些不同的贷款额度后，必须认真调查借款人的真实收 入、信用记录等，确定贷款按照借款人的还款及保证条件的实际情况合理数额；加强调 査，及吋降低借款人无法偿还偿还或情况可能不会发生借款人的还款能力。也可以根据 不同的贷款金额，建立不同层次的审批和授权制度。在贷后，借款人必须先跟踪调查和 分析周期，及时发现不良借款人偿还借款周期因素，如改变工作和收入情况等，仔细评 佔自己的还款能力有无影响，一经发现要及时采取补救措施。第二，建立科学的资信评估指标体系，不断实践检验、借鉴国外优秀经验，

42、同时做 到取其精华面去其糟粕，探索出一条符合我国实际发展国情的评估体系，为良好发展我 国商业银行个人住房贷款业务奠定基础。结论综上所述，随着房地产市场的迅猛发展，商业银行个人住房贷款发展历程亦突飞猛 进，然而其屮风险日益凸显，于是加强个人住房抵押贷款风险管理对金融行业和房地产 行业的稳定性起着相当重要的作用，势在必行。木文浅析了对商业银行个人住房贷款的 发展，并借工商银行为例，对其风险存在的成因分析，包拈个人信用风险、政策风险、 流动性风险等，最后提出了对其风险的防范措施，如设立专门的信用机构，建立和完善 个人资信评估系统；转移个人住房贷款的流动性风险；加强法律跟踪，防范法律风险等， 希望能有效为商业银行个人住房贷款中存在的风险进行有效的防范，使得我国商业银行 和房地产市场的健康稳健地发展。由于相关理论研宂不够深入，本文仍存在些许不足之处，如对商业银行个人住房贷 款业务的中外对比分析与借鉴等，望老师见谅。参考文献1 ding hai juan, l