我国房地产销售价格成因分析

1、    我国房地产销售价格成因分析    方延钧本文基于2000-2016年我国房地产业及宏观经济基本面月度数据，从房地产供给和需求层面对房价的影响因素进行了分析。通过带滞后算子的多元回归模型对房地产销售价格进行刻画，结果表明，房地产销售价格增速受过去3期水平的影响，房地产价格增速变动1个百分点，将导致未来1期房地产销售价格增速同向变动836个百分点，导致未来2期和3期的房地产销售价格增速分别反向变动0.08和0.02个百分点；此外，房地产销售价格受房地产投资、新开工面积、竣工面积、发电量、水泥产量等指标的共同影响，不同变量的时滞期数与影响程度有所差异。

2、房地产销售价格 宏观经济 滞后算子引言自1998年我国实行住房制度改革以来，房地产业得到迅速发展，已成为国民经济的支柱产业。一方面，若放任房地产市场发展，会不断推高房价，并且有加大金融体系风险的可能性，使之成为我国经济长期稳步增长的隐患；另一方面，房地产业经过近30年的蓬勃发展，已成为拉动经济增长、促进就业、增加财政收入的重要组成部分。因此，如何保证房地产市场的平稳发展，对当前政策制定具有重要意义，同时也是学术研究急需解决的难题。图1对2000-2016年我国居民消费价格指数（数据来自于国家统计局，上年同期-100）和房地产销售价格指数（由房地产销售额与销售面积相除得到，上年同期-100）进行

3、了比较，从中可以发现：2000-2016年我国居民消费价格指数的增长率在一3%一4%之间浮动，虽有少数月份超过此区间，造成了一定程度的通胀，但总体来说波动较平稳。然而，房地产销售价格指数在这十多年间呈现出很大的波动。2005年11月房地产销售价格指数增长率达到最高的34.76%，2008年9月最低，为-14.46%。房地产价格波动影响因素分析（1）供给层面1.房地产投资完成额2000-2016年，我国的房地产投资完成额从4902亿元上升到102581亿元，增长了约20倍（数据来自于国家统计局）。2016年房地产投资完成额占gdp的比重为13.79%，占固定资产投资的比重为17.20%。与gdp

4、增速相比，房地产投资的波动频率高，幅度大。2015年，房地产投资额增长率跌至最低点，只有1.0%。2016年，在去库存的大趋势下，调控政策不断放松，房地产市场的刚性需求和改善性需求增加，房地产投资增长率止跌回升。2.房地产新开工面积和竣工面积新开工面积和竣工面积作为房地产施工建设的重要指标，可以看作房地产供给的有力保障。2009年，在“四万亿”刺激计划的影响下，房地产新开工面积增速高涨，商品房市场也迎来一股强劲势头。2011年之后，受楼市调控政策频繁出台的影响，房地产新开工面积和竣工面积增长率整体平稳，个别月份波动大，未出现大幅波动。3.钢材、水泥产量房地产业虽是第三产业，但其与建筑业的关系十

5、分密切，建筑材料的供给也在一定程度上影响着房地产价格波动，本文将其作为自变量纳入模型。（2）需求层面1.人均可支配收入根据世界银行的标准，资本主义国家理想的房价收入比为1.8-5.5，对于我国，房价收入比在3-6之间比较合理，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。根据国家统计局提供的数据，2000年我国城镇居民人均可支配收入为6280元，2016年为33616元，增长不到5倍，而房价的增长远高于收入的增长速度。因此，仅依靠收入不足以实现购房需求，需要信贷的支持才能成为有效需求。2.个人购房贷款自1998年住房制度改革以来，银行贷款开始成为个人和企业购买商品房的重要资金来源。2004年个人

6、购房贷款余额为16000亿元，2016年为191400亿元，個人购房贷款余额占gdp的比重也从10.0%上升到25.7%。2008年，在金融危机的影响下，个人购房贷款余额占gdp的比重出现了明显下降，随后在宽松的货币和财政政策的刺激下，该比重在2009年又迅速回升。为抑制房地产市场过快发展，2011到2013年，我国政府陆续出台了紧缩性的调控政策，个人购房贷款余额占gdp比重的增速明显趋缓。2015年起，受房地产调控政策放松的影响，房地产市场回暖，个人购房贷款余额出现大幅度增长。房地产价格波动的实证分析（1）变量选取与数据处理通过cmei、国家统计局、中国人民银行等渠道，获得了2000年1月到

7、2016年4月上述变量的时间序列数据，共204个样本点。对所有变量均作x12季节调整，并进行平稳性检验，adf检验结果如表3-2所示。在5%的显著性水平下，不存在单位根，可使用最小二乘法进行参数估计。（2）模型选择经前文分析可知，由于房地产行业的特殊性，影响房地产销售价格的因素很多，且受变量时滞效应的影响。在综合考虑各因素的前提下，构建如下模型：pricett=+ （l）pricet-1+（l）xt+t（1）其中，pricet为当期房地产销售价格增长率。在本文中，用房地产销售额与销售面积相除，得到房地产销售价格。为常数项，pricet-1为上期房地产销售价格增长率，xt为所有解释变量的向量形式

8、，t为随机干扰项。（l）和（l）为变量的滞后算子多项式。式（3-2）为（l）的表达式，（l）与之形式相同。（3）模型计算结果经最小二乘回归后的模型结果，见表达式（33）：通过模型计算结果可以发现，房地产销售价格增速受房地产投资、新开工面积、竣工面积、发电量、水泥产量等指标的共同影响，影响程度与影响的时间点不同，并同时受房地产价格过去3期水平的影响，表现出不同程度的滞后效应。结论本文通过对商品房销售价格影响因素分析以及计量模型的实证分析，得出以下结论：一是商品房销售价格增速受过去3期水平的影响，商品房价格增速变动1个百分点，将导致未来1期商品房销售价格增速同向变动0.36个百分点，导致未来2期和3期的商品房销售价格增速分别反向变动0.08和0.02个百分点；二是国房景气指数同比增速上升1个百分