房地产开发企业融资和现金流管理的优化研究

1、    房地产开发企业融资和现金流管理的优化研究    李志成摘 要：随着社会的进步和经济的发展，房地产行业突飞猛进。在高速的发展中，房地产开发企业对于资金的需求逐渐增加，然而受到行业特点的制约，资金占用量大，投资周期长，影响了资金的周转率，提升了企业的经营风险，狭窄的融资渠道也导致了房地产开发企业资金管理的压力。因此，文章对房地产开发企业的融资与现金流管理进行了探讨，提出了优化对策，以期为房地产开发企业的发展提供了借鉴与参考。关键词：房地产开发企业；融资；现金流：f293.33 ：a一、融资与现金流管理理论概述1.融资理论概述融资从词义来理解是指为了支

2、付超过当前现金购买能力而进行的货币交易方式，是为了获得资产而集资所进行的货币交易方式。企业融资是指的企业采取一定的方式、方法，利用一定的资金融入渠道，给予一定程度的利益，从资金提供方那里为企业融入资金的一种经济行为。对于房地产开发企业而言，融资是指的企业利用征信的方式，向社会上的金融机构筹借资金，以支持企业的发展、建设、营销和服务等活动，从而使企业的资金管理更加灵活，企业的运营更加高效。2.现金流管理理论概述现金流是企业的现金的资产数量和现金流转的全过程，现金流包括了会计意义的现金流、投资中的现金流和企业内部经营产生的自由现金流。企业的现金流管理是指企业为了实现最大经营效益而利用设计、规划、预

3、测、研究、决策和控制等方式，对企业发展的不同阶段、不同职能的现金流进行全方位、全过程的管理活动。企业的现金流管理主要包括对先进流预算机制的安排、预测和规划、对企业资金的收入与支出系统的执行管理和监督控制、对企业现金流转优化与企业投资决策、对企业融资风险的把控、对先进预算的落实管理和现金流信息的研究。对于房地产行业而言，现金流的管理主要体现在生产和筹资两大方面。在生产方面，房地产开发企业的重点是对房地产项目的开发，房地产项目既可以是企业自身生产建设，也可以承包给具有相应资质的施工单位生产建设，对于企业自己建设生产的开发项目其现金流与企业现金流能够结合。在筹资中，房地产开发企业的现金流需求量大，不

4、仅包括一般企业的现金流需求，也包括了土地支付款、工程支付款等，增大了企业的资金需求，也增加了对分配利润、还债和支付利息的资金占用量。房地产开发企业的现金流管理即是在完成企业效益最大化的前提下，以企业的现金流为重点，在经营、管理、投资、筹资等活动中，对一定周期内的现金流动数量与时间进行统筹计划、贯彻落实、控制管理、信息传递、报告评价的全方位、全过程管理活动。二、房地产开发企业融资和现金流管理的问题1.房地产开发企业融资管理的特征（1）融资成本高。房地产开发企业对资金的需求量大，在当下的发展环境下房地产开发企业需要利用银行贷款、自有资金和筹资来完成融资，根据融资管理的相关理论，房地产开发企业需要先

5、积累自有资金，然后向相关金融机构融资，最后进行股权融资。但是我国的房地产行业发展时间尚短，金融市场发展也尚未成熟，多数房地产开发企业的自有资金能力有限，商业银行、信托机构等金融机构在房地产行业市场调控的背景下增加了企业融资的难度，因而房地产开发企业的融资成本也相应提高。（2）融资模式单一。从上述分析中可知，房地产开发企业主要依靠银行等金融机构的信贷来完成融资，这种单一的融资模式增加了房地产开发企业的融资风险。（3）负债率高。房地产行业发展时间尚短，其自由资本多数非常有限，许多房地产开发企业的自由资本无法达到国务院对房地产开发企业固定资产的要求，随着房地产开发企业的扩张发展，其负债率逐渐上升。2

6、.房地产开发企业现金流管理的特征（1）现金流的资金数量大。房地产行业的融资特征决定了企业的现金流需求大，对投资、开发、运营等各个项目都需要大量的资金流入和留出。（2）现金流的循环周期长。房地产行业的项目特点决定了房地产开发企业经营周期长，多数周期长达35年甚至更长。漫长的投资回收周期，对企业自身的资金能力、资金运作能力要求很高。资金具有很强的时间价值，在开发的投资阶段，大量的现金流出，却没有资金流入，在35年的回收周期中，必然有较高的资金时间成本，且随着时间的增加，现金流管理的风险也相应增加。在房地产开发企业项目销售之后，资金大量流入，资金流出很少，其流入和流出不均衡，增加了管理的难度，也提升

7、了现金流的风险。3.房地产开发企业融资和现金流管理的关系（1）现金流是企业融资的基础。企业的现金流管理质量决定了企业的融资能力。现金流是房地产开发企业的经营资本，也是实力的象征，充足的资金和运转良好的现金流管理是企业融资的前提。（2）融资是企业现金流管理的保障。房地产开发企业对资金的需求量大，仅凭企业自身拥有的资本难以开发项目。只有合理地融资，才能实现企业现金流的高效管理，才能提高现金流的质量。三、房地产开发企业融资和现金流管理的优化对策1.提升房地产开发企业的融资现金流管理风险意识企业只有具备良好风险意识，才能充分认识到融资风险控制的必要性，才能认识到现金流风险控制的价值。企业无论在前期计划

8、方面还是在后期管理方面，都要将财务风险作为决策的基础。在融资和现金流管理中，改进融资方式、控制融规模，拓展融资渠道，真正实現对财务风险的把控。2.完善企业现金流管理制度房地产开发企业需要积极建立科学的投资决策机制，使企业的决策分析、市场预测更加高效、准确，为企业的发展提供依据。此外，企业的现金流管理制度并不是单纯的财务管理制度，而是企业的成本控制、人力资源管理、内部控制等多项活动的综合。从企业的项目策划到企业的项目售后，各个阶段都要做好全方位的风险防控，明确资金的流出，减少资源的浪费，实现定性和定量的管理。此外，还应当积极完善人员制度，明确企业现金流管理工作人员的权责，实现权责的统一，责任到人，职务分离。3.优化企业的资本结构对于房地产开发企业而言，企业的主要融资渠道是向商业银行等金融机构贷款，因而其企业的负债率均处于较高水平。为了降低企业的负债率，降低现金流管理风险，应当积极优化企业的资本结构，增加企业的自有资本，实现融资渠道的多氧化，如尝试海外债券、reits融资等。4.完善审计管理房地产开发企业开展独立审计工作，审计由专门的部门负责，由企业的高层直接管理。从企业项目开发的规划工作开展伊始，审计部门就要参与其中直至项目的收尾。审计工作应当观察企业经营的全过程、全方面，实现资源的最优化利用，