垦利县征地综合区片价调整报告

1、关于垦利县征地区片综合地价的调整报告垦利县.众所周知，位于黄河入海口，由于黄河夹杂着大量的泥沙入海，所以使垦利县的土地面积不断增加，为了合理的分配土地，合理的利用土地资源，让土地资源不断发展，让垦利的经济不断发展，特书写此调整报告。所谓征地区片综合地价是指根据被征收土地的地类、产值、土地区位、农用地等级及当地人均耕地数量、土地供求关系、经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的直接用于征收土地的补偿标准，不包括地上附着物和青苗的补偿标准。山东省征地区片综合地价标准在维持各地征地价格基本稳定的基础上作了适当上调。经测算，全省各城镇（边缘）核心征地区域加权平均价格达到43184

2、元/亩，按核心征地区域平均价位，可分为四个层级。第一层级5万元/亩以上，包括济南、东营等七市驻地区，共30区；第二层级4.5万元/亩以上，包括10区1县16市；第三层级4万元/亩以上，包括6区13县9市；第四层级3万元/亩以上，包括3区47县5市。#所做的准备工作：征地区片综合地价制订技术指南（征求意见稿）一、主要依据1、中华人民共和国宪法修正案（2004年3月14日）；2、中华人民共和国土地管理法；3、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）；4、农用地定级规程（TD/T 1005-2003）；5、农用地估价规程（TD/T 1006-2003）；6、关于完善征地补偿安置制度

3、的指导意见（国土资发2004238号）。 二、概念与内涵 征地区片综合地价又称征地区片价，是指在县（市）级行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，在农用地定级的基础上，按照农用地质量状况、土地区位、人均耕地水平、农村社会经济发展水平等划分征地区片，并在标准耕作制度和一定农田基本设施状况条件下,根据区片农用地条件和社会保障水平等评估确定的某一估价基准日的农用地平均征收价格。征地区片综合地价由被征收农用地质量价格和社会保障价格构成。农用地质量价格是指在标准耕作制度、一定农田基本设施状况和正常年景条件下,根据农用地自然、社会经济等因素, 农用地所能实现的价格；社会保障价格是指农民土地被征收后，为

4、获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。征地区片综合地价的基准日一般为县（市）人民政府发布征地区片综合地价当年的6月30日。三、基本原则 1、同地同价原则 土地利用类型、区位条件、客观收益水平、供求状况、人均耕地数量等条件基本相同的农用地，其征收补偿价格应基本相同，以保证对被征地农民的公平性。 2、保护农民土地权益和保障农民长远生计相结合的原则 在制定征地区片综合地价时，应考虑农用地对农民的生产资料功能，征地补偿价格要能切实保障被征地农民合法权益，同时，还必须充分考虑土地对农民的社会保障功能，保证被征地农民生活水平不因征地而降低。 3与原补偿标准相衔接原则 在确定征地区片综合地价

5、水平时要注意与原补偿制度的衔接，做到平稳过渡。所确定的征地区片综合地价水平应不低于原补偿标准，与当前市场平均补偿价格水平相当。 4区域间平衡与可比原则 应按照规定的征地区片综合地价内涵、评估方法，充分考虑所在行政区的实际进行科学测算，所确定的征地区片综合地价水平应与周边地区可比，并以省为单位进行平衡。四、工作程序1、准备工作（1）确定工作范围：征地区片综合地价测算范围应在土地利用总体规划确定的建设用地范围内。基本农田保护区、生态保护区等被限制征收的土地不在征地区片综合地价测算范围内；（2）制定工作方案；（3）制定技术方案；（4）方案论证；（5）人员培训；（6）基础资料收集与整理。2、外业调查（

6、1）资料收集；（2）现场勘查；（3）资料整理。 3、划分征地区片（1）选择并确定划分方法；（2）划分征地区片；（3）验证并确定征地区片。4、测算综合地价（1）选择并确定测算方法；（2）计算征地区片综合地价；（3）确定征地区片综合地价。5、成果整理（1）编制征地区片综合地价修正体系；（2）撰写工作报告和技术报告；（3）编绘成果图。6、成果检验、论证与平衡7、成果听证与公示8、征地区片综合地价发布与备案五、征地区片划分1、划分要求（1）已经完成农用地定级工作县(市)，应在农用地级别基础上划分征地区片。（2）征地区片内土地条件和社会保障水平应基本一致。（3）征地区片应为以可辩识、相对固定的线状自然地

7、物或永久工程地物为界限的封闭图斑。（4）县(市)范围内征地区片应统一编号。2、划分方法方法一（有农用地定级成果）： （1）分析整理农用地定级成果；（2）修正因素选择；（3）划分农用地区片；（4）绘制农用地区片图；（5）划分社会保障区；（6）绘制社会保障区分布图；（7）叠加农用地区片图和社会保障区分布图；（8）划分征地区片；（9）实地校核并确定征地区片。方法二（没有农用地定级成果）： （1）资料调查与整理;（2）因素选择与权重确定；（3）计算因素分值;（4）划分基本单元；（5）计算单元因素综合分值；（6）根据综合分值划分征地区片；（7）实地校核并确定征地区片。六、征地区片综合地价测算1、叠加法（

8、1）分组测算人均社会保障价格。以区片为单位，按照数理统计原理，抽取一定数量的村或村民小组为样点，测算并确定不同年龄组的人均社会保障价格。测算公式为：YJ = (YJm ×bJ + YJw ×CJ )×MJI /MJ0 + CJe式中：YJJ年龄组人均社会保障价格      YJmJ年龄组男性公民保险费趸缴金额基数      YJwJ年龄组女性公民保险费趸缴金额基数      bJJ年龄组男性人口占J年龄组总人口的比例

9、      CJJ年龄组女性人口占J年龄组总人口的比例      MJIJ年龄组农民基本生活费（月保险费领取标准）      MJ0J年龄组月保险费基数  CJeJ年龄组人均教育和再就业培训等费用年龄组按0-18周岁、18-40周岁（男）及18-35周岁（女）、40-60周岁（男）及35-55周岁（女）、60周岁以上（男）及55周岁以上（女）划分。Yjm 、Yjw、Mji、Mjo、Cje按组中值周岁取值。（2）计算人均社会保障价格对样点

10、数据进行同一性检验和异常值剔除，采用算术平均法或加权平均法计算并确定各年龄组人均社会保障价格。计算公式为：    n        nY= YjRj  / Rj   j=1      j=1式中：Y人均社会保障价格      Rjj年龄组人口数（3）单位面积社会保障价格计算单位面积农用地社会保障价格，计算公式为：P=Y/A式中：P单位面积农用地社会保障价格  

11、;    A人均农用地面积（4）叠加征地区片所在农用地级别基准地价和区片社会保障价格即为该区片的征地综合地价；（5）经适当调整确定区片征地综合地价。2、样点法 样点法是在划分征地区片的基础上，采取抽样调查的方法选择一定数量的农用地样点，按照征地区片综合地价的内涵分别测算样点征地价格，并利用样点价格计算征地区片综合地价。具体步骤如下：（1）按区片确定农用地利用类型，再分类型抽取样点；（2）采用投入产出等资料测算样点农用地地价；（3）计算样点的社会保障价格（按照上述公式计算）；（4）计算样点征地价格：样点征地价格等于样点农用地地价和样点社会保障价格之和；（5）以区片为

12、单位，按不同用途采用样点征地价格的简单算术平均数、加权算术平均数、中位数或众数法计算征地区片综合地价；（6）经检验、调整，确定征地区片综合地价。3、比较法 比较法是指在划分征地区片的基础上，全面调查近三年来当地已经发生的征地案例，采用案例的实际征地补偿标准（不考虑地上附着物补偿和青苗补偿）测算征地区片综合地价。具体步骤如下：（1）按区片确定农用地利用类型；（2）调查近三年来的农用地征地案例；（3）计算案例的征地补偿标准，如果实际征地补偿标准中包括地上附着物和青苗补偿费，需进行扣除；（4）以区片为单位，按不同用途采用案例征地补偿标准的简单算术平均数、加权算术平均数、中位数或众数法计算征地区片综合

13、地价；（5）经检验、调整，确定征地区片综合地价。七、征地区片综合地价修正体系的编制1、编制步骤（1）征地宗地地价影响因素 选择；（2）确定各影响因素的权重；（3）各因素影响地价修正幅度值的计算；（4）计算并编制征地区片综合地价修正系数表；（5）编制征地宗地地价影响因素指标说明表。2、征地宗地地价影响因素的选择征地宗地地价影响因素选择范围：在各区片内对征地宗地地价影响较大的产值、土地区位和人均耕地数量等因素。征地宗地地价影响因素选择的原则：考虑宗地条件与区片条件之间的差异。 3、确定各影响因素的权重 可采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。 4、征地区片综合修

14、正幅度值的计算 以区片为单位，调查各区片中正常土地收益的上限、下限值等，分别与该征地区片地价折算的土地收益相减，得到上调或下调的最高值。上调幅度的计算公式为：F1(Inh - Ilb) / Ilb × 100%                        下调幅度的计算公式为：F2(Ilb - Inl) / Ilb × 100%  &#

15、160;               式中：F1：征地区片综合地价上调最大幅度       F2：征地区片综合地价下调最大幅度       Ilb：征地区片综合地价折算的土地收益       Inh：区片正常土地收益的最高值    

16、0;  Inl：区片正常土地收益的最低值在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将征地宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次。5、计算并编制征地区片综合地价修正系数表根据第2条所确定的各因素的权重，按下式计算各因素的修正幅度：F1i = F1×WiF2i = F×Wi式中：F1i ：某一因素的上调幅度       Fi ：某一因素的下调幅度       Wi ：某一因素对征地宗地地价的影响权重 以征地区片综合地价为一般水平，其修

17、正幅度为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，通常为F1i，同时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度，通常为Fi，同时确定较劣条件上的地价水平。在此基础上按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价水平下的因素修正系数，通过已有地价样点检验、校核，编制各级别（均质地域）征地区片综合地价修正系数表。修正系数表的格式参见农用地估价规程附录B。 6、编制征地宗地地价影响因素指标说明表 根据第2条确定的征地宗地地价影响因素体系，以各级别（均质地域）对应征地区片综合地价因素条件为一般条件，比一般条件好的分优、较优，比一般条件差的分较劣、劣，分因素进行描述，

18、编制各区片征地宗地地价影响因素指标说明表。征地宗地地价影响因素指标说明表的格式参见农用地估价规程附录B。 7、其它 采用样点法评估征地区片综合地价时，建立了较丰富的样点地块数据档案库，可直接通过与样点地价比较修正确定征地宗地地价。八、成果整理1、成果要求（1）成果表达方法要正确；（2）征地区片综合地价成果齐全完整；（3）评估报告论述全面、清晰和合理；（4）图件成果符合图件编制的一般要求；（5）征地区片综合地价符合当地实际情况。2、提交成果（1）市（县）级成果a.文字成果，包括：市（县）征地区片综合地价测算技术报告、市（县）征地区片综合地价测算工作报告等；b.图件成果，包括：市（县）农用地社会保

19、障价格图、市（县）征地区片综合地价图等；c.其他成果，包括：征地区片综合地价修正体系、中间过渡成果等。（2）省（区）级成果a.文字成果，包括：省（区）征地区片综合地价汇总平衡技术报告、省（区）征地区片综合地价汇总平衡工作报告、省（区）征地补偿相关政策研究报告等；b.其它成果，包括：省（区）征地区片综合地价汇总表等。九、成果检验、论证与平衡1、成果检验根据征地案例资料和建设用地生地价格等资料以及实际情况对测算成果进行检验，依据检验结果对测算成果进行适当调整。2、成果论证由市（县）国土资源管理部门组织有关专家对成果进行论证，并提交论证报告。3、成果平衡在省（区）范围内对不同市（县）的征地区片综合地

20、价进行总体平衡，特别是对相邻市（县）征地区片综合地价进行平衡和调整。十、听证与公示征地区片综合地价初步成果制订后，应按照国土资源听证规定规定的程序和有关要求组织听证。制订征地区片综合地价的结果，由省（区）、市（县）人民政府通过新闻媒体向社会公示。 十一、发布1、发布内容发布内容包括征地区片综合地价图、农用地社会保障价格图、征地区片综合地价表、征地区片综合地价相关说明等。2、发布方式由省（区）、市（县）人民政府通过广播、电视、报纸等新闻媒体向社会发布实施。十二、备案省级国土资源管理部门汇总市（县）级成果后，报国土资源部备案。十三、成果更新为保持成果的现势性，每2至3年，应根据实际情况对征地区片综

21、合地价进行全部更新或局部更新。十四、相关术语1、农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等等。2、标准耕作制度 是指在当前的社会经济水平、生产条件和技术水平下，有利于生产或最大限度的发挥当地土地生产潜力，未来仍有较大发展前景，不造成生态破坏，能够满足社会需求，并已为（或将为）当地普遍采纳的农作方式。由于各地的养地方式难以统一，因此这里的标准耕作制度主要指种植制度。已经开展农用地分等的地区，应参考农用地分等中所确定的标准耕作制度。3、农田基本设施是指为农业生产服务的水井、沟渠、管道、变电站、保温室等等。4、农用地宗地是指权属明确、界线清楚、用途一致、相

22、对独立或连片的农用地地块。5、农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。6、征地区片是指一定范围内集体土地农用地的产值、土地区位、农用地等级、农民生活水平、人均耕地数量、农民社会保障情况、当地经济发展水平、土地供求关系等条件基本一致的区域。7、社会保障价格是指农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。8、被征地地价是指某宗农用地被征收时，按照征地区片综合地价确定的征地补偿价格。 根据上级国土资源管理部门要求和东营实际，东营市5个区市都将实行征地区片综合地价。目前，东营市国土资源房

23、管局在对各区市国土部门拟定的征地区片综合地价测算工作的初步成果进行审查平衡后，形成了各区市征地区片综合地价初步成果，并获省国土资源厅同意. 为维护被征用土地农民和农村集体经济组织的的合法权益，保障被征地农民的基本生活，根据山东省人民政府关于进一步做好征地补偿安置工作切实维护被征地农民合法权益的通知（鲁政发200425号)和有关土地管理法律法规规定，现就调整征地年产值和补偿标准等有关问题通知如下： 一、限定征地年产值最低标准。根据各地经济发展水平，参照新增建设用地有偿使用费征收等别。将全省划分为四类地区。城市规划区内耕地最低年产值标准为：一类地区每亩1800元，二类地区每亩1600元，三类地区每

24、亩1400元，四类地区每亩1200元；城市规划区外耕地最低年产值标准全省均为每亩1000。设区的市政府可根据当地经济社会发展水平和作物产值，在上述最低标准的基础上制定具体执行标准，并报省物价局、财政厅、国土资源厅备案。其他土地年产值最低标准参照同类地区耕地年产值标准执行。 二、合理确定征地补偿标准。征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费标准和安置补助费标准，由设区的市政府在合理确定年产值标准基础上，按照长山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法规定的倍数确定，补偿倍数原则上不低于法定倍数的中限。地上附着物和青苗补偿标准，由设区的市政府制定，报省

25、物价局、财政厅、国土资源厅同意后执行。各地在制定年产值和地上附着物补偿标准时，要注意搞好与毗邻地区的衔接。 在城市规划区内征用土地，各地要积极推行“区片综合价”制度，合理确定不同区位的征地综合补偿标准。 三、建立征地补偿听证制度。各地在制定征地补偿标准时，要按有关规定举行听证会，广泛听取社会各方面的意见，征地补偿标准确定后，按规定进行公示，接受社会监督。 四、国家、省重点交通、水利等大型基础设施建设项目征用土地补偿标，由省物价会同财政、国土资源等部门制定。征地补偿安置工作统一由市、县人民政府负责组织实施。国家重点工程建设项目征地另有规定的，从其规定。为认真做好建设用地管理工作，切实维护被征地农

26、民合法权益，按照国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发200428号)要求，结合我县实际，县国土资源厅会同有关部门研究制定了山东省征地区片综合地价标准。为做好征地区片综合地价标准的实施工作，经省政府同意，现就有关事项通知如下：一、本征地区片综合地价标准，是指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合地价标准为基础按以下系数调整：农用地中的基本农田1.2；建设用地1.0；未利用地0.8。未经批准任何单位和个人不得擅自提高或者降低上述标准。二、地上附着物和青苗补偿费，按照山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知(鲁政办发200451号)规定，由设区市人民政府制定，报

27、省物价局、财政厅、国土资源厅同意后执行。三、各类建设项目涉及征收使用农村集体土地，应严格执行同地同价原则，同一个区片内，相同土地类别的征地补偿价格相同，不因项目不同而变化。四、山东省征地区片综合地价标准由省国土资源厅统一印制下发，自 2009年7月1日起执行。凡过去有关征地补偿规定与本通知不一致的，以本通知为准。五、对征地区片综合地价标准实施以前，已按法定程序和权限批准征收的土地，仍按原批准的征地补偿方案执行。六、随着经济社会的不断发展，征地区片综合地价标准每3年调整一次，由省国土资源厅会同省财政厅、农业厅、统计局、物价局提出调整方案，报省人民政府批准后公布实施. 山东省征地区片综合地价标准7

28、月1日起已在山东省正式实施。近日有不少人咨询东营如何贯彻落实。记者从东营市国土资源房管局获悉，目前东营市已形成各区市征地区片综合地价初步成果，相关具体实施方案正在酝酿当中，有望近期出台。  所谓征地区片综合地价是指根据被征收土地的地类、产值、土地区位、农用地等级及当地人均耕地数量、土地供求关系、经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的直接用于征收土地的补偿标准，不包括地上附着物和青苗的补偿标准。山东省征地区片综合地价标准在维持各地征地价格基本稳定的基础上作了适当上调。经测算，全省各城镇（边缘）核心征地区域加权平均价格达到43184元/亩，按核心征地区域平均价位，

29、可分为四个层级。第一层级5万元/亩以上，包括济南、东营等七市驻地区，共30区；第二层级4.5万元/亩以上，包括10区1县16市；第三层级4万元/亩以上，包括6区13县9市；第四层级3万元/亩以上，包括3区47县5市。 根据上级国土资源管理部门要求和东营实际，东营市12个区市都将实行征地区片综合地价。目前，东营市国土资源房管局在对各区市国土部门拟定的征地区片综合地价测算工作的初步成果进行审查平衡后，形成了各区市征地区片综合地价初步成果，并获省国土资源厅同意 为维护被征用土地农民和农村集体经济组织的的合法权益，保障被征地农民的基本生活，根据山东省人民政府关于进一步做好征地补偿安置工作切实

30、维护被征地农民合法权益的通知（鲁政发200425号)和有关土地管理法律法规规定，现就调整征地年产值和补偿标准等有关问题通知如下： 一、限定征地年产值最低标准。根据各地经济发展水平，参照新增建设用地有偿使用费征收等别。将全省划分为四类地区。城市规划区内耕地最低年产值标准为：一类地区每亩1800元，二类地区每亩1600元，三类地区每亩1400元，四类地区每亩1200元；城市规划区外耕地最低年产值标准全省均为每亩1000。设区的市政府可根据当地经济社会发展水平和作物产值，在上述最低标准的基础上制定具体执行标准，并报省物价局、财政厅、国土资源厅备案。其他土地年产值最低标准参照同类地区耕地年产值标准执行

31、。 二、合理确定征地补偿标准。征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费标准和安置补助费标准，由设区的市政府在合理确定年产值标准基础上，按照长山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法规定的倍数确定，补偿倍数原则上不低于法定倍数的中限。地上附着物和青苗补偿标准，由设区的市政府制定，报省物价局、财政厅、国土资源厅同意后执行。各地在制定年产值和地上附着物补偿标准时，要注意搞好与毗邻地区的衔接。 在城市规划区内征用土地，各地要积极推行“区片综合价”制度，合理确定不同区位的征地综合补偿标准。 三、建立征地补偿听证制度。各地在制定征地补偿标准时，要按有关规定举

32、行听证会，广泛听取社会各方面的意见，征地补偿标准确定后，按规定进行公示，接受社会监督。 四、国家、省重点交通、水利等大型基础设施建设项目征用土地补偿标，由省物价会同财政、国土资源等部门制定。征地补偿安置工作统一由市、县人民政府负责组织实施。国家重点工程建设项目征地另有规定的，从其规定。 五、本通知自2004年6月1日起执行。各地要在2004年12月底前确定并公布年产值和地上附着物补偿赞标准，在新标准出台前，地上附着物补偿费标准仍按省物价局、省财政厅关于调整征用土地年产值和地面附着物补偿标准的批复（鲁价费发1999314号)规定执行随着农业生产力的不断发展、农作物种植结构的改良、农作物单位面积产

33、量增长和农作物收购价格提高,农作物单位面积产值发生了较大变化,需要对1992年制定的征用土地年产值和地面附着物补偿标准做适当调整。 根据 山东省实施土地管理法办法和我省农业生产发展变化情况, 现将征用土地年产值标准和地面附着物补偿标准调整如下:一、征用土地年产值（包括主、副产品）标准（一）耕地1、粮食作物田：平原地区：10500-19500元/公顷（700-1300元/亩），山区丘陵：9000-15000元/公顷（600-1000元/亩）。2、粮、油、菜等混合作物田：平原地区：15000-25500元/公顷（1000-1700元/亩），山区丘陵：12000-18000元/公顷（800-1200

34、元/亩）。3、菜地（常年种植）：18000-30000元/公顷（1200-2000元/亩），最高不超过36000元/公顷（2400元/亩）。温室、大棚补偿另计。（二）果园地：参照邻近耕地（粮食作物田）确定，树木补偿按地面附着物补偿标准另计。（三）林地：参照邻近耕地（粮食作物田）确定，树木补偿按地面附着物补偿标准另计。（四）鱼塘、藕塘：参照邻近耕地（粮食作物田）确定，土石方工程及鱼苗损失按地面附着物补偿标准另计。（五）其他土地年产值参照邻近耕地（粮食作物田）确定。二、地面附着物补偿标准具体补偿标准见附表。表中未列出的：1、苗圃苗木，根据苗木树种及培育期，移栽及损失费30000-90000元/公顷

35、（2000-6000元/亩）。2、鱼塘，根据建造标准，土石方工程及鱼苗损失费60000-150000元/公顷（4000-10000元/亩）。3、藕塘，根据建造标准，土石方工程及秧苗损失费45000-90000元/公顷（3000-6000元/亩）。二、地面附着物补偿标准:具体补偿标准见附表,表中未列出的。1. 苗圃苗木, 根据苗木树种及培育期, 移栽及损失费30000-90000元/公顷(2000-6000元/亩)。2.鱼塘,根据建造标准,土石方工程及鱼苗损失费60000-150000元/公顷(4000-10000元/亩)。3.藕塘,土石方工程及藕秧损失费45000-90000元/公顷(3000

36、-6000元/亩)。4. 其他未列出的地面附着物参照表中相近情况补偿。不能参照补偿的,报市地物价部门确定补偿标准。三、各市地可根据当地实际情况在规定的幅度内制定各类土地年产值及地面附着物的具体补偿标准。附表:地面附着物补偿标准序号 名称 类 别 补偿标准 备 注 一 房屋 乱石基、砖石墙、 1.表中面积系指建筑面积 钢筋混凝土预制 2.旧料归原主 或现浇平屋顶 220-260元/平方米 3.房屋补偿费用系 指旧料损失、 乱石基、砖石墙、 拆建人工费用 木结构斜坡瓦屋顶 160-220元/平方米 乱石基、砖垛、坯墙、 木结构斜坡草或瓦屋顶 120-160元/平方米 乱石基、土坯墙、木结 构斜坡草

37、或瓦屋顶 80-120元/平方米 砖垛、苇箔、草顶 简易房 50-80元/平方米 住宅楼 300-500元/平方米 办公营业楼 400-600元/平方米 二 围墙 乱石基砖墙高2.5m以上 70-80元/m 旧料归原主 乱石基砖墙高2-2.5m 60-70元/m 乱石基砖墙高1.5-2m 50-60元/m 乱石基土坯墙高1.5-2.5m 30-40元/m 三 畜禽舍 砖混结构 60-100元/平方米 简易结构 30-50元/平方米 旧料归原主 四 迁坟 棺木、拾骨、骨灰盒 80-150元/座 包括迁葬工料费 五 温室 钢、砼骨架、玻璃顶 40-60元/平方米 钢、砼骨架、塑料薄膜顶 20-40

38、元/平方米 简易塑料薄膜棚 10-20元/平方米 旧料归原主 六 小桥 钢筋混凝土矩形板桥 800-1200元/平方米 平坦石拱桥 700-1000元/平方米 石拱桥 1200-1700元/平方米 按桥面面积计算 七 涵洞 石盖板涵跨径1-2m 300-500元/m 石拱涵跨径1-4m 500-1800元/m 钢筋混凝土圆管涵 跨径1-2m 400-1500元/m 钢筋混凝土盖板涵 跨径1.5-4m 600-1800元/m 八 台田石堰 30-50元/m 九 水渠 不包括田间毛渠 水池 土筑水渠、水池 按挖方体积40-60元/立方米 石砌水渠、水池 30-50元/立方米 砖砌水渠、水池 40-

39、60元/立方米 土方另计 十水 井 手压井 10元/m 1.水井补偿包括开凿工程、 土井:直径1.2m 80-110元/m 用料及用工等费用 砖井(包括乱石井) 2.废、枯井按同类井 深5-10m直径1.5m 1300-3000元/m 补偿标准30-50%补偿 深10-20m直径2.5m 3500-4800元/m 3.机井按井深分段计算补偿 下管井 160-350元/m 机井:深20-50m 150-200元/m 深50-100m 200-260元/m 深100-250m 260-300元/m 深250m以下 300-360元/m 十一乔木 胸径小于5cm 乔木系指用材林种, (幼树,松柏树小

40、于cm) 移栽费1.5-3元/株 沿海防护林基干林带、 胸径5-10cm 山丘地区防护林乔木 (松柏树3-6cm) 20-30元/株 补偿标准可提高40-60%, 胸径10-20cm 特种用途林树木价格另议; (松柏树6-10cm) 30-45元/株 树归原主 胸径大于20cm(松柏树 10cm)以上成材树 45元/株 十二果树 苗木 移栽费1.5-3元/株 果树包括:苹果、 幼龄期(区分树种) 20-40元/株 梨、桃、杏、核桃、 初果期(区分树种) 120-260元/株 樱桃、柿、枣等树种, 盛果期(区分树种) 200-400元/株 树归原主 衰老期(区分树种) 200-80元/株 葡萄(

41、区分生长期) 5-30元/株 十三 灌木 一年生以内 2-4元/墩 每墩出条数 一年生以上 3-5元/墩 按10-20根计算 十四 电力 低压线路 900-1200元/杆 包括电线等材料 通讯 通讯广播结路 900-1200元/杆 损失及拆建工费 线路 十五 砖窑 18、20、22、32门轮窑 7000-10000元/门 包括烟囱 老式土窑 8000-30000元/座 包括烘干室 附件2：  征地区片综合地价测算指导性意见（暂行） 一、概念及内涵 征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地

42、数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准(原则上不含地上附着物和青苗的补偿费)。 征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。 二、基本原则 （一）维护被征地农民合法权益原则。征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。 （二）同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。 （三）协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征

43、地区片价应相互衔接。 （四）公开听证原则。根据国土资源听证规定，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。 三、基本要求 （一）征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修改因素，修正体系应一并公布。 （二）一个市（县）的征地区片价原则上控制在46个级别。 （三）征地区片价应设定对应的基准时点，一般35年更新一次。 四、工作步骤 1、确定测算范围； 2、划定区片； 3、测算区片综合地价； 4、对区片综合地价进行验证和调整； 5、测算结果听证和修改； 6、确定征地区

44、片价； 7、整理与编制成果。 五、区片的划定 (一)有农用地定级成果市（县）的区片划定 已经根据农用地定级规程完成农用地定级工作的市（县），在农用地级别的基础上，按照关于完善征地补偿安置制度的指导意见(国土资发2004238号)的精神，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整，划分区片。 (二)没有农用地定级成果市（县）的区片划定 没有开展农用地定级工作的市（县），可以行政村为基本单元，根据地类、人均耕地数量、土地区位等因素对基本单元进行综合评价和调整，划定区片。 注意事项： 1、对基本单元综合评价应考虑地类、产值、

45、土地区位、人均耕地数量、土地供需关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，并确定合理的权重。 2、区片边界线一般以村行政界线为依据划定；需打破行政界线的，可依线状地物及地类分界线确定。3、基本农田保护区、生态保护区和其它资源保护区等不得划入征地区片价测算范围。 六、测算方法 征地区片价可采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法进行测算，也可以根据本地区实际情况采用其它合适的方法进行测算。征地区片价原则上应在两种或者三种方法测算结果的基础上综合平衡确定。 （一）农地价格因素修正测算法 征地区片价以农地价格为基础，同时考虑人均耕地数量和城镇居民最低生活保障水平等因素进行修

46、正。 具体步骤： 1、计算区片的农地价格； 2、确定修正因素和系数； 3、计算征地区片价。 注意事项： 1、已经根据农用地估价规程完成农用地基准地价测算的地区，参照农用地基准地价确定区片的农地价格；没有完成农用地基准地价测算的地区，在农地年产值的基础上采用收益还原法评估区片的农地价格。 2、修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。 （二）征地案例比较测算法 根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准，进行比较确定征地区片价。 具体步骤： 1、选择征地案例； 2、统一可比内涵； 3、进行比较修正； 4、计算征地区片价。 注意事项

47、： 1、征地案例要选择近三年之内发生的征地项目。 2、征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致。 3、对征地案例的比较修正应考虑区域因素、个别因素和时间因素等。 （三）年产值倍数测算法 根据年产值倍数分别计算土地补偿费和安置补助费确定征地区片价。 具体步骤： 1、确定区片土地年产值； 2、确定土地补偿倍数和安置补助倍数； 3、计算区片土地补偿费和安置补助费； 4、计算征地区片价。 注意事项： 1、区片土地年产值依据统一年产值标准或者通过调查前三年产值确定。 2、土地补偿倍数和安置补助倍数，应根据土地管理法有关规定，并考虑当地经济发展水平和基本生活保障水平确定。 七、验证和调整 征地区片价

48、初步结果必须与现行征地补偿水平和被征地农民现有生活水平进行比较和验证，测算的征地区片价低于现行征地补偿水平和农民现有生活水平的，不足以支付失地农民社会保障费用的，需要进行调整。 注意事项： 1、现行征地补偿水平通过对近期征地样点调查统计得到。 2、农民现有生活水平主要根据统计部门的农村居民收入水平数据，并结合实地样点调查资料确定；失地农民的社会保障费用根据当地社会经济发展水平确定。 3、征地区片价须折算成年度收益后，才能与农民现有生活水平相比较。 4、征地区片价要与周边地区征地补偿标准相衔接。 八、听证和验收 根据国土资源听证规定，征地区片价必须依法组织听证，并根据听证情况进行修改，报省级国土

49、资源部门综合平衡，评审验收。 九、测算成果要求 提交结果报告和技术报告。 （一）结果报告的主要内容: 1、征地区片价说明，包括区片价内涵、基准时点、测算时间、测算范围、区片分布、有关名词解释等； 2、征地区片价表，表中内容包括各区片编号、区片价、位置、范围描述等； 3、征地区片价分布图； 4、征地区片价使用说明。 （二）技术报告的主要内容: 1、测算范围及其基本情况； 2、测算原则与依据； 3、测算技术路线与方法； 4、测算过程与测算结果； 5、测算结果分析与应用建议等。附件3：关于我们进行征地综合区片价调整时所处理的问题征地区片综合地价的概念及内涵？ 征地区片综合地价是根据被征收土地的地类、

50、产值、土地区位、农用地等级 及当地人均耕地数量、土地供求关系、经济发展水平和城镇居民最低生活保障 水平等因素，划分区片并测算的直接用于征收土地的补偿标准。 征地区片综合地价实质为征地补偿标准，不包含地上附着物和青苗补偿费。 为什么要实施征地区片综合地价？ 实施征地区片综合地价是为了更好地落实国家征地政策，推进农村征收土 地制度改革，完善征收土地补偿安置机制，规范征收土地补偿安置行为，维护 被征收土地农民的合法权益，实行征收土地补偿同地同价，确保失地农民生活 水平不降低，长远生计有保障。 问：实施征地区片综合地价的意义？ 1、实施征地区片综合地价，有利于合理确定征地补偿标准，解决补偿标准偏低问题

51、。现行征地补偿为土地的现状补偿，补偿标准采用以被征收“该耕地”的前三年平均年产值乘以法定补偿倍数的办法，这种方式考虑因素单一，产值及补偿倍数偏低，造成征地整体补偿水平偏低。区片价在测算因素方面，综合考虑了土地区位、农用地等级、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素；在测算方法方面，突破了法律规定的年产值倍数法。从结果看，与现行补偿标准比较，未利用地、建设用地、一般农田将有较大幅度提高。 2、实施征地区片综合地价，有利于做到征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。现行征地补偿是以被征收“该耕地”的年产值做为补偿测算依据，在实际工作中不同地类、不同项目之间存在征地补偿同地不同价，甚至差距悬殊的问题，造成被征地农民集体和农户心理不平衡。区片价公布后，在同一区片内为同一价格，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途、种植农作物的不同而有差异，确保同地同价。 3、实施征地区片综合地价，有利于防止征地补偿的随意性，规范征地行为。现行的征地补偿产值倍数的测算方式，由于产值和倍数