房地产估价技术报告

1、杨晓燕房地产抵押估价报告 目 录致委托方函2房地产估价师声明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告7一、委托方及资产占有方7二、估价方7三、估价对象及概况7四、估价目的9五、估价时点9六、价值定义9七、估价依据10八、估价原则10九、估价方法11十、估价结果12十一、房地产变现能力分析12十二、下跌因素分析13十三、房地产抵押估价报告使用提示14十四、估价人员15十五、估价作业日期15十六、估价报告应用的有效期15十七、说明事项15附件.16房地产估价技术报告17一、个别因素分析17二、区域因素分析17三、市场背景分析17四、最高最佳使用分析18五、估价方法选用18六、估价测算过程18七、

2、估价结果确定23致委托方函杨晓燕：我们接受您的委托，对您所拥有的位于诗仙路2号附29号1-403室和杨春明所拥有的位于新城路71号802室两套住房（建筑面积分别为147.77平方米和65.56平方米）进行了抵押价值评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：2007年5月17日。估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的抵押总价值为￥312,020.00元，大写：人民币叁拾壹万贰仟零贰拾元整。其中诗仙路2号附29号1-403室的抵押价值为212,79

3、0.00元；新城路71号802室的抵押价值为99,230.00元，不包括土地出让金8293元。委托方未完全提供估价对象法定优先受偿权利的资料，无法确定委估房地产在估价时点下优先受偿款，故假定房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为零。权利人杨春明已书面同意杨晓燕将其位于新城路71号802室住房作为抵押物向银行办理借款。重庆顺达会计师事务所有限责任公司法定代表人：二七年五月二十二日房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、

4、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、本公司评估人员何纯敏、张四清、蔡凌对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。七、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。八、本估价报告所依据的有关资料，由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承

5、担相应的责任。九、如未得本公司的书面许可，本估价报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。十、本估价报告书仅供委托方使用。注册房地产估价师：二七年五月二十二日估价的假设和限制条件本估价报告书遵从于以下的假设和限制条件，在使用本估价报告书时应当遵从这些假设和限制条件：一、本次估价是以下列假设条件为前提（一）委托方未完全提供估价对象法定优先受偿权利等资料，委估房地产在估价时点下无法确定优先受偿款，故假定房地产估价师知悉的估价对象在估价时点无法定优先受偿款。（二）估价对象能自由在市场上出售。（三）撰写本估价报告时，是以估价时点公开房地产市场前提下假定估价对象未

6、设立法定优先受偿权利下的市场价值减去法定优先受偿款为标准。（四）本估价报告书中所指的估价对象处于正常的使用状态，如遇到不可抗拒的自然力或其他原因对估价对象造成损坏，会对评估价值造成影响，如有上述状况，本估价报告结果失效，并应对估价对象进行重估。（五）任何有关估价对象房地产的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规。二、本报告使用限制条件（一）本估价报告的估价结果是根据公开市场原则确定的估价对象在估价时点的公允价格。根据本估价报告估价目的，金融机构应在充分考虑如下因素后合理确定贷款额。1市场价格波动风险；2短期强制处分的不确定性及变现费用；3资产转让时应缴纳的各项费用；4资产占有方的信用。

7、（二）本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用估价报告中部分内容所导致的损失，本公司不承担责任。（三）委托方未完全提供估价对象法定优先受偿权利等资料，无法确定委估房地产在估价时点下优先受偿款，估价结果仅作为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他任何用途负责。三、资料数据来源说明（一）估价对象的房屋所有权证、国有土地使用权证由委托方提供。（二）估价对象的区位条件、市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查所得。（三）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规范，结合估价对象的具体情况，确定估价原则、方法及参数的选取。四、估价中的特殊处理我们没有接受进行结构测试和检验设施的要求，因此，估价人员

8、只对估价对象作一般性的察看，没有进行技术鉴定，不能确定物业有没有缺陷。五、估价结果的有效条件（一）估价结果为满足全部假设与限制条件及价值定义所设定条件下的价值，若估价时点、房地产利用方式等影响房地产价值的因素发生变化，估价结果应作相应调整。（二）本估价报告有效期为自完成估价报告日期2007年5月22日起壹年内有效。（三）未经本公司签章，并由房地产估价师签字，本估价报告书的复印件一律无效，本公司对其产生的后果不承担任何责任。六、其他说明（一）房屋所有权人杨春明书面同意杨晓燕将其位于新城路71号802室住房作为抵押物向银行办理借款。（二）未经本公司书面同意，有关本估价报告的全部或部分内容不得传阅给

9、除委托方以及评估行业管理部门以外的第三者，亦不可公布于任何公开媒体。（三）本估价报告中所依据的有关资料复印件由委托方提供，委托方对资料的真实性和完整性负责。因委托方提供的资料失真造成估价结果有误，评估机构和估价人员不承担相应责任。（四）如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。（五）本报告及相关部分的解释权属重庆顺达会计师事务所有限责任公司。 重庆顺达会计师事务所 第 27 页 房地产估价结果报告一、 委托方及资产占有方委托方名称：杨晓燕。资产占有方：杨春明、杨晓燕。住所：重庆市万州区诗仙路2号附29号1-403室。电话。二、估价

10、方重庆顺达会计师事务所有限责任公司法定代表人：张家炳住所：万州区白岩路123号佳能大厦8楼资质证书号：渝地房评经协（2004）第039号资质等级:三级联系电话：（023）58239849。咨询电话：（023）58221925。三、估价对象及概况（一）权属状况估价对象为杨晓燕所拥有的位于诗仙路2号附29号1-403室和杨春明所拥有的位于新城路71号802室两套住房。杨晓燕所拥有的位于诗仙路2号附29号1-403室的房屋所有权证证号为房权证301字第009381号，证载所有权人为杨晓燕；其国有土地使用权证证号为万国用（2000）字第5426号，证载土地使用者为杨晓燕，地号为01-02-51-5，住

11、宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为14.92平方米。杨春明所拥有的位于新城路71号802室的房屋所有权证证号为房改权字第05332号，证载所有权人为杨春明；其国有土地使用权证证号为万国用（2001）字第20270号，证载土地使用者为杨春明，地号为01-01-98，住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为9.2平方米。据房地产权利人声明，至估价基准日，估价对象未设定抵押等他项权利。（二）区域状况1区域概况万州区地处世界闻名的长江中上游结合部，位于三峡库区腹心，上距重庆327公里，下至宜昌321公里，因“万川毕汇、万商云集”而得名，是三峡库区最大的移民新城，幅员面积3457平方公里，人口169

12、.7万；城市建成区面积37.8平方公里，城市人口52.8万人。素有“川东门户”之称的万州，自古就是川东、渝东、鄂西、陕南、黔东北的物资集散中心和水陆交通枢纽。目前，万州已发展成为长江沿岸的十大港口城市之一、长江上游重要的工商业城市。设立重庆直辖市后，万州成为重庆市内仅次于重庆主城区的中心城市。西部大开发战略的实施，长江经济带的形成，特别是三峡工程库区大规模移民搬迁和开发建设，形成了巨大的投资市场、物资市场和消费市场，给万州带来了前所未有的发展机遇，使万州成为中外瞩目的投资热点地区。2交通条件杨晓燕所拥有的住房地处诗仙路2号附29号，位于桂花小区内，面临诗仙路，左临中庆花园，右邻桂花小区房屋。区

13、域内交通以公路交通为主，有龙都广场至渝东大花园、三峡学院至国本路等多条公交线路，估价对象距最近的公交站点约50米，每班次间隔约3分钟，公交便捷度高。 杨春明所拥有的住房地处新城路71号，位于主城商业中心，面临新城路，西临万州区防疫站，东邻巷道及中国银行。区域内交通以公路交通为主，有枇杷坪至双河口、海洋馆至王家坡、龙都广场至渝东大花园、兴茂翠园至兴茂花园等多条公交线路，估价对象距最近的公交站点约100米，每班次间隔约3分钟，公交便捷度高。 3环境条件杨晓燕所拥有的住房距万州主城商业中心约1.5公里，距小天鹅车站约300米，距国本路长途汽车站约1公里。区域内有泰兴电脑城、新世纪百货山湾店、华顺储运

14、中心、红光小学等。公共配套及基础设施较齐全，交通方便，商业繁华度较高。杨春明所拥有的住房所在区域地处万州区主城商业中心，区域内有重客隆超市、新世纪百货望江路小学、万州日报社、各大银行等。公共配套及基础设施齐全，交通方便，商业繁华度高。（三）个别状况杨晓燕所拥有的住房位于诗仙路2号附29号1-403室，该幢楼建成于1995年，为钢混结构，共12层，委估对象位于第4层，建筑面积147.77平方米。估价对象外墙正面贴外墙砖、背侧面为马赛克，外安装防盗门，层高约3米，室内厕所及厨房地面为地板砖、其余地面贴地板胶，墙面及天棚为仿瓷涂料，安铝合金推拉窗，水、电、气、通讯、闭路齐全，采光、通风一般。杨春明所

15、拥有的住房位于新城路71号802室，该幢楼建成于80年代，为砖混结构，共10层，委估对象位于第8层，建筑面积65.56平方米。估价对象外墙贴外墙砖，外安装铁门，层高约3米，室内地面为地板砖，墙面及天棚为仿瓷涂料、有部分已剥落，安铝合金推拉窗，水、电、气、通讯、闭路齐全，采光、通风较好。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点为使本次估价有效地服务于估价目的，经与委托方协商，此次估价时点定为2007年5月17日，一切取费标准均为该日有效的价格标准。六、价值定义房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去

16、房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章1中华人民共和国城市房地产管理法；2中华人民共和国土地管理法；3中华人民共和国担保法；4城市房地产抵押管理办法。（二）本次估价采用的技术规程1中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；2建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见。（三）委托方提供的有关资料房屋所有权证、国有土地使用证、身份证复印件。（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。八、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正、科学、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则

17、等技术性原则。（一）独立、客观、公正、科学原则独立、客观、公正、科学原则，指从实际出发、认真进行调查研究和实地勘查，按照有关法规和技术规程，实事求是分析资料的有效性、真实性，采用科学的评估方法、标准和程序客观评估，保证评估结果公正合理。（二）合法原则合法原则，指应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行，所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。（三）谨慎原则谨慎性原则，指在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿

18、款。（四）最高最佳使用原则最高最佳使用原则，指应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择。1保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；2转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； 4重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；5上述情形的某种组合。（五）替代原则替代原则，指同一供求

19、范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致，这就要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。（六）估价时点原则估价时点原则，指要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法根据估价目的及估价对象的状况采取估价方法。估价对象系交易性房地产，且在同一供求范围内存在着较多类似房地产交易的实际情况，本次估价采用市场比较法评估委估房地产市场价值。在上述求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值的基础上，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，从而确定估价对象的抵押价值。市场比较法是以估价对象同一地区或类似地区类

20、似房地产的近期市场交易价格为基准，通过比较修正，据以确定估价对象价格的一种估价方法。其计算公式为：比准价格 =可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的抵押总价值为￥312,020.00元，大写：人民币叁拾壹万贰仟零贰拾元整。其中诗仙路2号附29号1-403室的抵押价值为212,790.00元；新城路71号802室的抵押价值为99,230.00元，不包括土地出

21、让金8293元。委托方未完全提供估价对象法定优先受偿权利等资料，无法确定委估房地产在估价时点下的优先受偿款，故假定房地产估价师知悉的估价对象在估价时点优先受偿款为零。十一、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。（一）通用性对变现能力的影响估价对象的合法用途为住房，其适用消费群体相对较多，其所在的地段繁华程度较高，变现能力较好，故其通用性对变现能力的影响较小。（二）独立使用性或可分割性对变现能力的影响估价对象建筑面积分别为147.77平方米和65.56平方米，能独立使用，面积较适中，故独立使用性或可分割性对其变现能力影响

22、程度较小。（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。同时，假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在交易时间不充分，潜在购买群体将受到限制，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。同时，买方存在捡便宜的心里因素，出价也会低于正常市价。综上所述，估价对象在估价时点实现抵押权时（强制快速变现），将会存在一定的变现损失（包含处置费用及相关税费等），根据估价人员的经验，其变现折扣约为25%，则强制变现时可能获得的现金约22

23、万元左右。十二、下跌因素分析（一）宏观经济分析根据国家统计局的初步统计，2005年我国国内生产总值达到15万亿元，“十五”期间我国经济年均增长8.8，中国共产党第十六届中央委员会第五次全体会议审议并通过了中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议，建议中首次提出的推进城镇化的道路，加之2006年是"十一五"规划起步之年，以铁路等基础设施建设为重点的公共投资将显著增加，2008年奥运会、2010年世博会等会展概念对投资需求的拉动效应将进一步显现。因此可以预料，2007年的社会固定资产投资增速将继续保持在25%以上，国民经济2007年估计增幅将在8%至9%之间。（

24、二）最近财政部在研究扩大消费的财政政策，发改委在研究投资政策转型促进消费增长,这些显示政府的政策倾向在如何调整好消费和储蓄之间的比例关系。在这样的情况下,一大批与人民生活关系紧密的,尤其和农村建设、房地产业发展相联系的投资会增加一些。虽然当前的房地产部份过剩，经过分析后仍认为中国的房地产过剩非常特殊。一般将产能过剩都是从数量角度来认识，但是实际上我国的产能过剩要从科学发展观来认识。因此,房地产过剩决不会得出投资会大幅下降的结论。因此2006年以后,我国的房地业仍将欣欣向荣。（三）近几年，万州区作为长江沿岸的十大港口城市之一、长江上游重要的工商业城市、长江三峡库区最大的移民新城，在西部大开发、三

25、峡大移民和重庆新的振兴中占有重要地位，具有广阔的发展空间和较强的辐射功能，万州区房地产投资规模也因此得到持续增长，产业运行比较平稳。从政府角度而言，有关部门将进一步做好服务，继续加大对房地产企业销售行为的监管，确保在交易中消费者的切身利益得到维护。同时建立房地产信息预警预报系统，及时构建优质房地产交易平台，力争在行业方面为房地产企业提供一个更佳平台。经以上分析，评估人员未发现估价对象的抵押价值存在下跌因素。十三、房地产抵押估价报告使用提示（一）估价人员在对估价对象优先受偿权利的调查中，是在委托方配合下进行的，是在对委托方进行询问了解并由委托方出具声明的基础上进行调查的，据此估价人员知悉的优先受

26、偿权有较大的限制，本公司不保证不存在估价人员未知悉的优先受偿权。（二）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受尝款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计本估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。（三）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注:估价对象是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损。（四）本估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利。（五）定期或者在房

27、地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。十四、估价人员何纯敏 注册房地产估价师张四清 注册房地产估价师十五、估价作业日期2007年5月17日至2007年5月22日。十六、估价报告应用的有效期根据国家有关法律法规的规定，本估价报告自完成估价报告之日起壹年内有效，在有效期内对本估价报告的利用应充分考虑估价对象的价格变动因素。十七、说明事项（一）本估价报告仅限于为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，用作其它用途无效；（二）本估价报告的有关产权文件等资料由委托方提供，其真实性和合法性由委托方负责；（三）本估价报告复印无效。重庆顺达会计师事务所有限责任公司 法定代表人：中国 * 重庆 注册房

28、地产估价师：二七年五月二十二日附件1. 资产占有方身份证复印件；2. 房屋所有权证和国有使用土地证复印件；3. 资产评估单位营业执照复印件；4. 资产评估单位资质证书复印件；5. 估价师执业资格证书复印件；6. 其他。 房地产估价技术报告一、个别因素分析影响房地产价格水平的个别因素主要是土地最佳用途、临街位置、临街宽度、面积、形状、建筑结构、建筑成新、建筑工程质量、设施设备等因素。根据委估房地产具体所在的区位及设计用途，估价对象最佳用途为住宅。杨晓燕所拥有的住房位于诗仙路2号附29号1-403室，水、电、气、通讯、闭路齐全，采光、通风一般。杨春明所拥有的住房位于新城路71号802室，位置较好，

29、水、电、气、通讯、闭路齐全，采光、通风较好。二、区域因素分析影响房地产的价格水平的区域因素主要有商业繁华条件、交通条件、规划条件等因素。估价人员经市场调查并经现场查勘 ，该区域有下述特点：杨晓燕所拥有的住房距万州主城商业中心约1.5公里，距小天鹅车站约300米，距国本路长途汽车站约1公里。区域内有泰兴电脑城、新世纪百货山湾店、华顺储运中心、红光小学等。公共配套及基础设施较齐全，交通方便，商业繁华度较高。杨春明所拥有的住房所在区域地处万州区主城商业中心，区域内有重客隆超市、新世纪百货望江路小学、万州日报社、各大银行等。公共配套及基础设施齐全，交通方便，商业繁华度高。三、市场背景分析影响房地产价格

30、的一般因素主要指影响城镇房地产总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括城市经济发展水平、产业税收政策、人口与城镇发展、土地利用规划及计划、地理位置等。委估房地产区域内类似房地产（住宅）较多，市场较活跃，房地产价格呈稳中有升趋势。四、最高最佳使用分析从委估房地产的实体状态、所处地段、区位及当地经济状况分析，其现状用途（住宅）为最佳。五、估价方法选用委估房地产用途为住宅，其周边地段类型房地产的交易案例较多，适宜选用市场比较法，故本次估价采用市场比较法进行。 六、估价测算过程从掌握的房地产交易实例中，选择三个与委估对象类似的可比实例，并根据各项价值影响因素对可比实例进行修正分析，确定委估房地

31、产价值。（一）杨晓燕所拥有的住房位于诗仙路2号附29号1-403室（1） 房地产交易实例资料汇总表项目委估房地产实例一实例二实例三坐落万州区诗仙路2号茶庄附近昆仑仪表厂宿舍诗仙路所处地区诗仙路区域诗仙路区域诗仙路区域诗仙路区域类型住宅住宅住宅住宅单价140015001430交易日期2007年5月2007年5月2007年5月面积147.77807098形状呈矩型呈矩型呈矩型呈矩型地势平坦平坦平坦平坦地质较好较好较好较好干湿、日照、通风较好较好较好较好上水道齐全齐全齐全齐全下水道齐全齐全齐全齐全燃气齐全齐全齐全齐全正面道路种类支路支路支路支路宽度约12米约12米约12米约12米交通(距车站距离)约

32、600米约300米约500米约600米规划限制用途住宅住宅住宅住宅区域因素比较表区域因素委估房地产实例一实例二实例三文字描述标准分值文字描述修正分值文字描述修正分值文字描述修正分值社会和自然环境质量较好10较好10较好10较好10生活服务设施齐全10齐全10齐全10齐全10所处地理位置较好10较好10较好10较好10距商业中心的距离（M）约600米10约300米10.5约500米10.5约600米10交通条件一般10便利10.5便利10.5一般10教育配套设施齐全10齐全10齐全10齐全10区域内物业出售出租情况较活跃10较活跃10较活跃10较活跃10危险设施与污染设施状况噪音10噪音10噪音

33、10噪音10公害灾害发生的危险度较低10较低10较低10较低10公共配套设施齐全10齐全10齐全10齐全10城市规划限制住宅住宅住宅住宅修正分值100101101100个别因素比较表个别因素委估房地产实例一实例二实例三文字描述标准分值文字描述修正分值文字描述修正分值文字描述修正分值面积及户型面积适中10较小9较小9面积适中10朝向座西向东10座西向东10座西向东10座西向东10对象层高3米左右103米左右103米左右103米左右10室内设施设备一般10一般10较好11一般10土地使用权年限的限制出让10出让10出让10出让10建筑质量合格10合格10合格10合格10建筑结构钢混10砖混9砖混9

34、钢混10内装修标准简单装修10简单装修10精装修11简单装修10新旧程度或建成时间85%1085%1085%1085%10对象所在楼层3层101层93层1011层11修正结果10097100101修正情况表比较项目案例一案例二案例三实际成本单价140015001430交易情况修正100100100100100100交易日期修正100100100100100100区域因素修正100101100101100100个别因素修正10097100100100101修正后单价142914851416采用算术平均法确定评估单价评估单价=（1429+1485+1416）/3=1443元/平方米，取为1440元

35、/平方米。（2）杨晓燕所拥有的住房评估总价=1440×174.77=212790元。（二）杨春明所拥有的住房位于新城路71号802室（1） 房地产交易实例资料汇总表项目委估房地产实例一实例二实例三坐落万州区新城路71号鸡公岭9号新城路141号新城路256号所处地区新城路区域新城路区域新城路区域新城路区域类型住宅住宅住宅住宅单价155016501600交易日期2007年5月2007年5月2007年5月面积65.566678.94102形状呈矩型呈矩型呈矩型呈矩型地势较为平坦较为平坦较为平坦较为平坦地质较好较好较好较好干湿、日照、通风较好较好较好较好上水道齐全齐全齐全齐全下水道齐全齐全齐全齐全燃气齐全齐全齐全齐全正面道路种类主干道支路主干道主干道宽度约12米约8米约12米约12米交通(距车站距离)约200米约300米约200米约200米规划限制用途住宅住宅住宅住宅区域因素比较表区域因素委估房地产实例一实例二实例三文字描述标准分值文字描述修正分值文字描述修正分值文字描述修正分值社会和自然环境质量较好10一般9较好10较好10生活服务设施齐全10齐全10齐全10齐全10所处地理位置较好10较好10较好10较好10距商业中心的距离（M）约200米10约300米9.5约200米10约200米10交通条件一般10便利9.5便利10一般10教育配套设施