濮阳市房地产市场调研报告

1、濮阳市房地产市场调研报告2009年8月目录第一章、城市经济环境篇一、城市概况二、宏观经济1.国民生产总值2.人均生产总值3.产业结构比例4.固定资产投资5.社会零售品消费总额6.城镇居民可支配收入7.城镇化进程三、总结第二章、城市房地产市场篇一、土地市场1.历年土地出让面积2.历年土地出让价格3.相关问题说明4.历年土地出让区域5.土地市场总结二、房产市场1.整体房产市场2.区域房产市场3.典型项目简述4.市场特点综述三、濮阳市市场结论第一章、城市经济环境篇一、城市概况1.区位交通濮阳位于中国河南省的东北部，冀、鲁、豫三省交界处。东北部与山东省聊城市毗邻，东南部与山东省济宁市隔河相望，西南部与

2、新乡市相倚，西部与安阳市接壤，北部与河北省的邯郸市相连。主要交通线路有濮台铁路（濮阳台前）、京九铁路、濮鹤高速公路。濮阳虽然是河南省的东北大门，且连接三省，但京九铁路仅擦边而过，濮台铁路为省内铁路，反映其交通路网并不发达，不具备承接三省的能力。2.行政区划濮阳市辖五县一区，即濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前县和华龙区。濮阳市区仅有一个行政区华龙区，人们习惯上将市区分为三个部分：京开大道以西、铁路线以北的市区；京开大道以东、铁路线以北的油田区；铁路线以南的濮阳县城区。3.人口面积濮阳东西长125公里，南北宽100公里。全市土地面积4266平方公里，约占全省土地面积的2.57%。其中城区面积26

3、1平方公里，人口34万人。以京开大道为界，濮阳市油田生活区占地面积达到了濮阳市城区面积的50%，油田生活区居民基本上以石油化工总厂、中原乙烯厂、油田大化等企业员工及其家属为主，构成濮阳市城区人口的主力。4.城市文化 濮阳古称帝丘，据传五帝之一的颛顼曾以此为都，故有帝都之誉。濮阳之名始于战国时期，因位于濮水(黄河与济水的支流，后因黄河泛滥淤没)之阳而得名，是中国古代文明的重要发祥地之一。1986年，境内出土的石磨盘、石磨棒、三足陶等裴李岗文化典型器物证明，七、八千年前这里已有人类活动。1987年，在濮阳西水坡发掘出三组蚌砌龙、虎图墓葬。据测定，其年代距今6400年左右，蚌壳龙被考古界公认为“中华

4、第一龙”。专家据此遗址推断，6000年前濮阳地区已率先进入父系氏族社会，并成为中华民族龙文化的发源圣地。濮阳因此被中华炎黄文化研究会命名为“中华龙乡”。5.城市特点Ø 贯穿城市南北的主干道京开大道，将城市分为老城、油田两个片区，由于各自生活习惯、文化背景的不同促使这两个片区有着各自鲜明的特点，且存在隔阂，针对于购房需求，也本着“就近原则”，随着城市的不断发展以及人与人之间的沟通交流，该人文特点有一定程度上的淡化；Ø 由于濮阳市西面为工业集中区、南面有铁路贯穿东西，所以政府主导濮阳市发展方向为向北、向西，故有“南沿北扩、东进西展”之说，但事实上，由于传统文化的束缚，形成了目前

5、濮阳市 “油田片区”向东、向北发展，而“老城片区”向西发展的局面。二、宏观经济1.国民生产总值2004年2005年2006年2007年2008年河南省GDP（亿元）895010601124591508018484濮阳所占比重3.58%3.75%3.66%3.53%3.56%2.人均生产总值3.产业结构比例4.固定资产投资5.社会零售品消费总额6.城镇居民可支配收入7.城镇化进程三、总结Ø 濮阳市是一个以石油、化工为基础的工业城市。全市GDP总量较低，人均可支配收入位于省内地级城市中间梯队，整体经济实力不强，居民消费能力有限，但消费意识较强。Ø 濮阳市油田片区、老城片区有着不

6、同的消费习惯与文化背景，油田片区以外来人口居多，老城片区以本地人居多，两个片区以京开大道为界，人文差异大，片区意识较为浓厚。Ø 由于特殊的人文背景，濮阳城市发展没有一个突出的发展方向，油田片区向东发展、老城片区则向西发展。Ø 濮阳为一个以石油、化工为主的工业城市，其第二产业发展迅速，生产总值不断增加，就业人口也随之增加，工薪阶层占城市人口的绝对比重，其具有收入稳定、对住房有刚性需求、且以中小套型为主的特点。第二章、城市房地产市场篇一、土地市场1.历年土地出让面积2.历年土地出让价格3.相关问题说明2008年濮阳市招拍挂土地出让面积为270亩，其中超过半数以上成交价格在31-

7、40万元/亩之间，其中包括部分定向以及本地开发商的低价拿地，所以40.5万元/亩的成交均价不是真实的市场表现，位于黄河路北、大庆路东，占地面积32.3亩悦海兰亭项目成交价格为71万元/亩。4.历年土地出让区域自2004年土地出让实行招拍挂以来，濮阳土地出让主要集中在油田区的中原路、长庆路附近包括大庆路沿线，另外就是老城区中原路沿线。同时油田区土地出让无论是宗数，还是规模都明显多于老城区。5.土地市场总结Ø 濮阳市土地出让较少，08年仅为270亩地，在正常的市场环境中，一级市场供应量的减少必然导致二级市场供小于求的市场格局出现；Ø 按照2的容积率折算，濮阳每年出让土地可为二级

8、市场提供新增商品房建筑面积约4070万；Ø 城市边缘，相对偏僻的地方正常的土地价格在3040万元/亩，城市核心地段的土地价格在80100万元/亩，其他区域在5060万元/亩之间；Ø 根据城市发展的速度以及政府的规划，预计濮阳市未来的土地供给仍不会有明显的增加，仍将维持在300400亩之间。二、房产市场1.整体房产市场1.1市场发展沿革1998年，政府以指导价进行经济适用房“世锦园”的投放，因项目品质较好，市场认可度高，去化速度较快，销售平均价格在950元/左右，自此整个房地产市场项目均以此为标杆，直到2002年，商品房均价始终在1000元/ 上下波动；2002年，建业进军濮

9、阳市场，位于任丘路的建业城市花园以1500元/ 高价入市，虽然投放量不大，但影响力颇强，使濮阳市商品房价格又上了一个新台阶，以建业城市花园为比较对象，当地开发商将商品房均价仅随其后，定为1300元/ 左右；2004年，受全国房地产市场快速发展的影响，商品房价格上涨迅速，同时，宇通、中房等有实力的开发商相继进入，濮阳市商品房价格随之呈明显上升态势，截止到2004年底多层住宅的销售平均价格在1500元/ 左右，高层达到1700元/；2006年，濮阳市房地产市场持续稳定的发展，供需量双双增长的同时价格也在不断攀升，特别是经济实用的中小户型的出现预示着濮阳市工薪阶层置业已经开始启动，截止到2006年年

10、底中端物业的销售价格达到1700-1800元/，中高端物业的价格已达到2200-2300元/；2007年，濮阳市工薪阶层购房全面启动，同时国家“90/70”政策的出台，中小套型的市场投放量不断增多，商品房销售价格也呈现阶段性快速上涨态势，于2007年底中端物业的销售价格在2600-2700元/之间，中高端物业接近3000元/；2008年，濮阳房产市场基本未受到经济、行业等大环境不景气的影响，依然保持快速上涨态势，其中中低端物业上涨幅度最大，上涨幅度超过400元/，市场整体实现均价在2550元/左右，中端以及中高端物业上涨幅度在200-300元/，前者均价达到在2900元/左右，后者达到3200

11、元/；2009上半年，濮阳市房产市场与全国房地产市场同步出现了“小阳春”现象，成交量与成交价格双双出现快速上涨，目前市场整体均价在2900元/左右。1.2历年房地产开发投资额1.3历年商品房开竣工面积1.4历年销售情况2007年濮阳市全年商品房销售面积约53万，2008年全年商品房投放面积79.9万，销售面积为59.59万，其中住宅销售面积为56.16万平方米。商品房成交均价2658元/、住宅均价2343元/。2.区域房产市场2.1区域市场划分目前，濮阳市在售楼盘共23个，本次主要集中调查了其中的14个项目。根据调查结果显示，房地产项目主要集中于两个区域：油田片区的黄河路与大庆路附近、老城片区

12、的中原路沿线。2.2老城片区2.2.1项目分布老城片区房地产项目集中区域主要在中原路沿线，自2003年伊始，中原路沿线就成为老城片区的房地产开发热点区域，直至今日。2.2.2项目规模序号项目名称位置占地面积（亩）建筑面积（万）1百合易居中原路与金堤路/1.72名门之秀中原路与卫河路194.43华庭丽景中原路与昆吾路/4.64阳光金城京开大道濮阳县消防队对面6085慧竹丽景京开大道与站前路8010.76泰和花园中原路与振兴路18020老城片区中原路板块除个别潜在供给的项目规模较大，其他均以小规模为主，片区南出现了一些规模相对较大的项目，包括位于京开大道濮阳县消防队对面的阳光金城以及京开大道与站前

13、路的慧竹丽景，还包括位于濮阳县城的建业城规模最大。2.2.3产品形式序号项目名称位置产品形式1百合易居中原路与金堤路高层2名门之秀中原路与卫河路高层3华庭丽景中原路与昆吾路小高层4阳光金城京开大道濮阳县消防队对面多层、小高层5慧竹丽景京开大道与站前路多层、小高层6泰和花园中原路与振兴路多层、高层老城片区中原路板块由于项目规模普遍较小，所以集中为高层物业，南部地区随着项目规模增大，以多层+高层的物业形式较为常见。整个片区虽然高层所占比重不断增加，但多层物业由于现存体量仍然较大，其稀缺性不明显。2.2.4户型配比序号项目名称位置当期主力户型面积（）主力户型占比1百合易居中原路与金堤路90（2）/1

14、04（3）40%/40%2名门之秀中原路与卫河路116127（3）75%3华庭丽景中原路与昆吾路76（2）/99（3）30%/60%4阳光金城京开大道濮阳县消防队对面83-95（2）/108（3）35%/60%5慧竹丽景京开大道与站前路80-90（2）/120-130（3）30%/65%6泰和花园中原路与振兴路103120（3）/120-130（4）30%/50%老城片区项目户型配比集中为两房两厅一卫与三房两厅一卫，所占比重没有发生太大的变化，两房占30%-40%，三房占50%60%，但户型面积有所减小，出现了85左右的两房，100-110的三房，市场接受尚可。2.2.5销售均价及去化序号项目

15、名称位置销售均价（元/）目前去化套数（套/月）年均去化量（万）1百合易居中原路与金堤路2400202.52名门之秀中原路与卫河路27501543华庭丽景中原路与昆吾路2800153.54阳光金城京开大道濮阳县消防队对面24502045慧竹丽景京开大道与站前路26005-84.56泰和花园中原路与振兴路31005-107.2老城片区中原路板块销售均价在2800-2900元/，个别项目规模较小，价格在2400-2500元/，泰和花园户型设计合理、定位准确，销售均价达到3100元/；老城片区南侧位置相对较偏，销售均价在2500-2600元/。由于市场较前两个月转冷，转入传统的销售淡季，老城片区单个项

16、目的月均去化在15-20套，个别尾盘项目剩余房源不多，去化较少。老城片区项目年均去化量在3.54.5万，个别规模较小的项目年均去化量约2.5万，最为突出的项目是泰和花园，2008年5月开盘，户型设计合理、市场认可度高，未作任何推广的情况下，截止到2009年6月共去化商品房7.2万。2.2.6项目在售存量与潜在供给序号项目名称位置在售余量后期潜在1百合易居中原路与金堤路1.102名门之秀中原路与卫河路0.581.53华庭丽景中原路与昆吾路0.9204阳光金城京开大道濮阳县消防队对面405慧竹丽景京开大道与站前路0.26.46泰和花园中原路与振兴路110合计7.817.9根据调研情况，老城片区目前

17、商品房在售余量约8万，后期存量约18万，考虑到实际楼盘数量多余调研楼盘，所以适当放大，预计老城区片区在售余量约12万，后期潜在供给量约30万。2.3油田片区2.3.1项目分布油田片区房地产项目集中在区域的核心地段，主要包括黄河路、长庆路附近，以及大庆路沿线，以上板块是油田区房地产开发的热点区域。2.3.2项目规模序号项目名称位置占地面积（亩）建筑面积（万）1万利·财富广场长庆路与黄河路114.32万象城长庆路与任丘路20043物华国际城英郡黄河路与胜利路360604物华水景湾1#黄河路与胜利路/0.75绿景花园胜利路与大庆路300406华府山水黄河路东段360487悦海兰亭黄河路与大

18、庆路32.37.18华清文苑苏北路与文明路10012油田片区目前房地产项目规模普遍较大，不考虑占地650亩地经济适用房小区玉兰花苑，仅商品房项目规模超过200亩的就有5个之多，个别项目规模较小。2.3.3产品形式序号项目名称位置产品形式1万利·财富广场长庆路与黄河路写字楼2万象城长庆路与任丘路商业3物华国际城英郡黄河路与胜利路小高层4物华水景湾1#黄河路与胜利路高层5绿景花园胜利路与大庆路多层、高层6华府山水黄河路东段多层、高层7悦海兰亭黄河路与大庆路高层8华清文苑苏北路与文明路多层油田片区规模较大的项目，以多层+高层的物业形式较为常见。整个片区虽然高层所占比重较大，多层物业所占比重

19、不断减小，但其稀缺性仍不明显。位于长庆路与黄河路的万利财富广场是一个配置较高的办公物业，也是濮阳目前唯一一个纯写字楼目。2.3.4户型配比序号项目名称位置当期主力户型面积（）主力户型占比1万利财富广场长庆路与黄河路12855%2万象城长庆路与任丘路30-60商铺3物华国际城英郡黄河路与胜利路88（2）/102-109（3）30%/60%4物华水景湾1#黄河路与胜利路97113（3）80%5绿景花园胜利路与大庆路83-91（2）/103-124（3）50%/40%6华府山水黄河路东段83100（3）60%7悦海兰亭黄河路与大庆路110-120（3）90%8华清文苑苏北路与文明路100-120（3

20、）90%油田片区项目户型集中为三房两厅一卫，所占比重在60%80%，户型面积整体偏小，100左右的三房极为常见，位于黄河路东段的华府山水项目新推出的房源三房最小面积做到83，90左右的三房是其主力产品，档次稍高的项目悦海兰亭三房主力面积也在110-120，市场对中小套型的认可度较高。2.3.5销售均价及去化序号项目名称位置销售均价（元/）目前去化套数（套/月）年均去化量（万）1万利财富广场长庆路与黄河路52002-32.22万象城长庆路与任丘路48002-30.53物华国际城英郡黄河路与胜利路29005-1044物华水景湾1#黄河路与胜利路3100基本售罄2.55绿景花园胜利路与大庆路2900

21、1546华府山水黄河路东段290020087悦海兰亭黄河路与大庆路310040-504.58华清文苑苏北路与文明路2700255.5油田片区商品房销售均价在2900元/左右，位置相对较偏的价格在2700元/左右，档次稍高的悦海兰亭销售价格在3100元/，纯写字楼项目万利财富广场目前的销售价格为5200元/，商业项目万象城一层价格扣除返租后7600元/，1-4层平均销售价格为4800元/。由于市场较前两个月转冷，转入传统的销售淡季，老城片区单个项目的月均去化在25套左右，个别尾盘项目剩余房源不多，去化较少。销售较好的是位于黄河路与大庆路的悦海兰亭，09年3月份以来，每个月的去化都在40-50套之

22、间，而位于黄河路东段的华府山水项目已经连续三个月，单月去化超过200套。油田片区项目年均去化量在45万，个别规模较小的项目年均去化量约22.5万，最为突出的项目是华府山水，2009年4月开盘，共推出多层+高层，共1000余套房源，户型设计非常紧凑、市场认可度较高，连续三个月单月去化超过200套，截止到2009年6月底共去化商品房面积约650套，总建筑面积约5.4万。2.3.6项目在售存量与潜在供给序号项目名称位置在售余量（万）后期潜在（万）1万利财富广场长庆路与黄河路0.8602万象城长庆路与任丘路0.833物华国际城英郡黄河路与胜利路0.1554物华水景湾1#黄河路与胜利路005绿景花园胜利

23、路与大庆路0.4506华府山水黄河路东段3.607悦海兰亭黄河路与大庆路2.8408华清文苑苏北路与文明路60合计14.6558根据调研情况，油田片区目前商品房在售余量约15万，后期存量约58万，考虑到实际楼盘数量多余调研楼盘，所以适当放大，预计油田区片区在售余量约18万，后期潜在供给量约80万（包括物华国际城后期55万、华府山水新增北地块等）。3.典型项目简述3.1物华国际城项目名称物华国际城电话03938181666项目地址黄河路以南、马颊河东（油田区）开发商濮阳市物华房地产开发有限公司占地面积380亩建筑面积64.8万容积率2.56开盘时间2期于08年10月推出产品形式高层物业物华国际城

24、2期于08年10月26日推出，共推出1梯3户的小高层7栋，建筑面积约2.4万。2期共推出7栋12层高层住宅，其中临近南海路的楼栋有两层底商。共有约246套房源，主力户型面积为88两房两厅占比30%、102-109三房两厅占比约68%，小部分为130大三房。2008年开发至今，价格没有太大的变化，项目目前销售均价为2900元/。项目截止目前大约剩余60套房源，大部分为面积较大的户型，项目年均去化量达到4万。客群主要来源于油田区、中端收入的工薪阶层群体。3.2悦海兰亭项目名称悦海兰亭电话项目地址黄河路与大庆路交叉口（油田区）开发商濮阳市悦海房地产有限公司占地面积32.2亩建筑面积7.1万容积率3.3开盘时间2008年10月推出产品形式高层物业该项目一期同时开发，于2008年10月推出，定于2010年5月交房，目前已封顶。项目由7栋高层组成，共有约616套房源，以110三房为主，占到项目比重的58、130占到29；另有少量的170和200的四房。在价格方面，目前均价为3100元/平米，一层带院价格最高，达到3600元/。项目正在准备涨价，据开发商说涨价幅度在50-80元/。目前该项目总体去化大约60，每月销售40-50套。110平米三房市场认知度较高，年均去化量在4.5万左右。由于项目地理位置优越，客群主要为油田片区与老城