基于房地产抵押的法律问题探讨

1、    基于房地产抵押的法律问题探讨    申荣荣张晓波【摘 要】房地产抵押，是我国法律中的一项内容，主要是指抵押人因为某种原因将自己的房产通过不转移占有的方式，合法的向抵押权人提供债务履行担保的一种行为。在房地产抵押的过程中，会牵连到我国房地产抵押的相关法律问题，需要抵押人和债权人格外的注意。【关键词】房地产抵押；法律问题；债务履行担保随着社会经济的发展和科学技术的进步，我国的法律制度正在逐步完善。房地产抵押是抵押人向债权人进行担保的一种方式，目前在我国的法律中已经有了明确的规定。但是在实际的房底产抵押过程中，会关系到很多其它的相关法律问题，容易产生一

2、些纠纷。因此，在房地产抵押的过程中，抵押方和债券方应该全面了解相关的法律规定，保证房产抵押的合理性。一、某房地产抵押案例某包装印刷有限公司，为了解决自己的资金紧张问题，向某个财务公司借款870万元人民币。在借款的时候，该包装印刷有限公司把自己名下的国有土地使用作为贷款的抵押物，总共价值为1355.5万元。但是，在规定的期限内，包装印刷公司并没有按时的偿还贷款，财务公司向该地所述的法院提起了民事诉讼。法院在受理这起民事诉讼之后，根据该包装印刷公司的实际情况，宣布该公司破产。在包装印刷公司的破产过程中，因为债权方财务公司的抵押物优先受偿权没有得到体现，而且包装印刷公司的破产财产并不能够实现对所破产

3、费用的清偿。法院对包装印刷公司的破产裁定，没有完全的实现财务公司的民事权益。因此，财务公司又向法院提起了行政诉讼和行政赔偿诉讼，要求国土规划局赔偿他们的相关损失。法院在进行一定的审理之后认为，房地产的抵押登记不合法。最后经过法院的审判，认定规划国土局应该赔偿财务公司的870万人民币和相关的经济损失。二、房地产抵押的相关法律问题根据上述案例可知，房地产抵押的过程中，会牵涉到多方的权益，引起一定的法律问题。因此，抵押人和债权人在签订房地产抵押合约的时候，需要抵押人和债权人全面的了解房地产抵押的相关法律，充分的考虑所有可能出现的影响因素，实现房地产抵押的合法性，保证房地产抵押的有效性，才能实现房地产

4、抵押的重要作用。（一）抵押权和房地产转让房地产抵押的过程中，会产生抵押权。把自己名下的房地产合法的转让给他人，会形成房地产转让权。在房地产的抵押过程中，如果再次进行转让，就会产生抵押权和房地产转让权的法律关系。房地产抵押期间，抵押人如果要对已经办理过登记的抵押物进行转让，需要及时的通知抵押权人，并且告知受让人转让物已经被抵押的真实情况。如果已经抵押的房地产进行转让的时候，抵押权人或者受让人处于不知情的状态，抵押的房地产再次进行转让的行为属于无效行为，不被法律承认。在合法的抵押物转让过程中，如果转让抵押物的机制不符合其自身的价值，抵押人必须向抵押权人提供一定的担保。如果抵押权人没有提供相应的担保

5、，抵押物的转让属于不合法行为。（二）房地产抵押登记的担保原则房地产的抵押人为了某些原因向债权人进行房地产抵押的过程中，还涉及到房地产抵押登记的担保问题。房地产抵押的担保行为，具有一定的法律原则和法定期限，需要抵押人和债权人在拟定合约的时候，具体的进行说明。随着我国担保法的颁布，越来越多的人都已经逐渐的接受和认同了担保法中“抵押不登记无效”的规定。这一内容，属于我国法律对房地产抵押过程中实施的强制登记制度。但是，对于房地产抵押担保的期限仍然缺乏明确的认识。对于房地产抵押过程中，抵押人是否可以自己对抵押期限进行设置的问题，我国的法律还没有明确的规定。因此，一旦涉及这项问题，也会对房地产的抵押造成一

6、定的影响。例如，某房地产的抵押人在进行抵押的过程中，对抵押的期限作出了设置，但是在限定的时间内却没有向债权方拿回抵押的能力。在这种情况下，对房地产的判定问题，就会成为法院的一项难点。针对这种问题，要想从根本上解决，需要我国政府完善相关的法律。（三）房地产抵押的限制虽然我国的法律允许一些人或者企业利用自己的房地产进行抵押，但是在房地产抵押的过程中，还会受到一定的限制。在我国的担保法和城市房地产抵押管理办法这两项法律法规中，对房地产的抵押设定了具体的限制。例如，房地产进行抵押的过程中，抵押人不能对房地产的土地所有权进行抵押。这要求抵押人在进行房地产抵押的过程中，应该区分房地产所属土地的性质，属于划拨方式取得的土地，是不可以进行抵押的。不能抵押的土地，还包括耕地、自留地、宅基地和自留山等一些归属于集体所有的土地。这些土地的使用权也是不能进行抵押的，但是这些土地的依法承包者，具有使用权的除外等。三、结语随着我国社会经济的发展，房地产行业得到了迅速的发展。大多数人都有属于自己的房产，房地产抵押已经成为一些债权人运用的主要债权担保形式。在房地产抵押的过程中，会牵连到一些相关的法律问题，只有全面的了解，才能保证房地产抵押的合法性。参考文献1 蔚玲.我国