绍兴玉兰花园开盘定价建议报告

1、1 / 75 文档可自由编辑打印报告一：报告一：绍兴玉兰花园开盘定价报告绍兴玉兰花园开盘定价报告第一部分第一部分 绍兴玉兰花园简介绍兴玉兰花园简介绍兴玉兰花园位于距离杭州 40 公里的绍兴县柯桥市中心，与柯桥最繁忙的南北大动脉、柯桥轻纺业生产、物流、贸易和企业集成管理的核心地金柯桥大道相隔仅 600 米，距离绍兴市区约 12 公里，距离萧山机场 40 分钟车程，南临柯桥最大的景观湖瓜渚湖，西与城市行政中心、CBD 区相邻。2007 年 6 月 22 日上午 9 点，经过18 轮举牌，绿城集团联合浙江金昌房产和绍兴益泉房产以 14.23 亿元的价格拍得了绍兴柯桥瓜渚湖项目，创出了绍兴商住土地成交

2、的新高。2 / 75 文档可自由编辑打印项目规划总用地面积 186 亩，容积率 3.5（办公部分容积率5.0） ，建筑密度小于 20%，绿化率 30%，总建筑面积 58.06 万平方米(含地下室)。玉兰花园项目位于柯桥华宇路以南，群贤路以北，座拥城市独一无二的景观湖，拥有开阔的湖景视线。项目西北面为中国医大华宇医院；附近有裕民幼儿园、柯北小学、轻纺城高级中学、鲁迅中学柯桥分校；华润万家超市、富丽华大酒店、金昌开元大酒店等商业配套均在 1500 米以内。玉兰花园由六栋现代风格的临湖超高层住宅、十栋新古典主义风格的超高层住宅，以及两栋临湖的高级写字楼共同组成。整个园3 / 75 文档可自由编辑打印

3、区分为两期开发，其中一期已基本售罄,二期计划于 2010 年 10 月首次开盘销售。根据城市定位，玉兰花园所在地块将成为柯桥未来商务办公和高档居住区，按宋董的指示定位为“一线城市的一流产品”的要求，玉兰花园定位为柯桥乃至绍兴最高档的精装修高层景观物业，由浙江绿城东方设计公司担纲规划及建筑设计，玉兰花园建筑立面延续绿城深蓝广场通透灵动的现代主义风格和新绿园高贵典雅的新古典主义风格。由贝尔高林国际（香港）公司主创设计师许大绚担纲景观设计。玉兰花园引入市场上全新的十字户型，由香港著名室内设计师梁志天、陈文栋先生及台湾著名室内设计师邱德光先生亲自设计；园区管理在原来绿城物管的基础上将全面导入绿城生活园

4、区服务体系，将传统的物业管理模式转化为以人的身体、精神需求为出发点的综合、全面的服务模式。4 / 75 文档可自由编辑打印第二部分第二部分 宏观经济形势宏观经济形势一、宏观经济走势对房地产的影响1、宏观经济走势分析2010 年 8 月中国 CPI 同比上涨 3.5%，创下 22 个月新高，通胀压力上升。当前一年期存款利率维持在 2.25%，CPI 的不断攀升，使得持续一段时间的实际负利率不容忽视，大量逃避通货膨胀的避险资金进入楼市的可能性继续增加，选择相对稳定的房产资源以保值兼投资的心态普遍萌生。加息条件尚不具备加息条件尚不具备由于通胀持续升温及负利率环境持续，关于央行加息的传言四起。但从当前

5、国内外环境来看，央行调整利率的条件并不具备。首5 / 75 文档可自由编辑打印先，国内外经济走势尚不确定，国外仍在呼吁联合救市，中国若加息会面临较大外部舆论压力。其次，央行加息并不是解决负利率的最好办法。中国利率政策的目标是市场化，而负利率是个资源配置的问题，增加投资渠道，优化资产配置更重要。投资增速继续回落投资增速继续回落8 月份，固定资产投资与工业增加值增速继续双双回落，从数据来看，中国经济仍在继续探底。1-8 月份，城镇固定资产投资 140998 亿元，同比增长 24.8%，比 1-7 月份回落 0.1 个百分点；1-8 月份，规模以上工业增加值同比增长 16.6%，比 1-7 月份回落

6、 0.4 个百分点。分析：分析：前期信贷的快速扩张、房价的急剧上涨、以及近期工资上涨所带来的影响尚未完全显现。预计 CPI 通胀率将在未来几个月继续保持在 3%以上。随着对经济过热的忧虑转变为对经济硬着陆增长的担心，政府的政策立场发生了微妙的变化。高层领导人明确表示维持经济平稳较快增长仍然是最重要的目标、也是实现其他目标的“前提” 。这预示着接下来不会再出台其他紧缩措施(如加息或进一步的房地产调控措施)。由于政策的连续性和稳定性仍然是关键词，我们认为未来几个月政策将保持稳定，不会出现明显的放松或大的转向。6 / 75 文档可自由编辑打印二、最新宏观政策分析6 月 28 日国务院经济形势研讨会传

7、出消息，下半年的宏观调控声音为“框架不变，动态优化，防止政策叠加的负面影响” 。住建部、国土部表示：下半年楼市调控不会放松。第三套房贷目前已全面叫停，住房的高端改善型需求和投资、投机需求受到了较大的抑制。自今年 10 月 1 日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，在保证本项目工程建设资金使用的前提下，只有超出该监管项目工程预算清册总额的 110%时，房地产开发企业才可以调用其中超出部分资金。这将使得开发企业资金流动减慢，开发速度放缓，对开发企业的资金链要求更严格了。分析：一系列新政对购房需求影响显著；多重政策叠加效应有力遏制了房价继续上涨；信贷利率政策调整成主要手段，本轮房地产调

8、控政策短期内难以完全退出。下半年宏观调控趋势为“框架不变，动态优化” ，预计下半年宏观政策的内容上不会有更重的叠加，但在执行力度上会根据情况采取相应的调整，且由于中国经济内外部条件较为复杂，房地产政策走势存在较大的不确定性。三、全国房地产走势判断7 / 75 文档可自由编辑打印20102010 年年 1-81-8 月全国住房投资持续加快，商品房住房比重持续上月全国住房投资持续加快，商品房住房比重持续上升。升。1-8 月，全国房地产开发投资 28355 亿元，同比增长 36.7%，其中，商品住宅投资 19876 亿元，同比增长 33.9%，占房地产开发投资的比重为 70.1%。8 月当月，房地产

9、开发投资 4490 亿元，同比增长 34.1%。1-8 月，全国房地产开发企业房屋施工面积 33.92 亿平方米，同比增长 29.1%；房屋新开工面积 10.48 亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积 3.23 亿平方米，同比增长 10.7%，其中，住宅竣工面积 2.62 亿平方米，增长 8.8%。1-8 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 25691 万平方米，同比增 37.9%，土地购置费 6017 亿元，同比增长 84.3%。（以上数据出自国家发改委、国家统计局）商品房销售增幅继续回落商品房销售增幅继续回落1-8 月，全国商品房销售面积 5.27 亿平方米，同比增长 6.7%，

10、增幅比 1-7 月回落 3.0 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长 30.3%，商业营业用房增长 33.3%。1-8 月，商品房销售额 2.64 万亿元，同比增长 12.6%，增幅比 1-7 月回落 4.2 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长 56.5%和 47.7%。8 月当月，全国商品房销售面积 6886 万8 / 75 文档可自由编辑打印平方米，同比下降 10.1%；全国商品房销售额 3533 亿元，同比下降8.6%。房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010 年 8 月份，全国 70

11、 个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比 7 月份缩小 1.0 个百分点；环比与上月持平。8 月份，新建住宅销售价格同比上涨 11.7%，涨幅比 7 月份缩小 1.2 个百分点；环比与上月持平。其中，商品住宅销售价格上涨 13.1%，其中普通住宅销售价格上涨 12.5%，高档住宅销售价格上涨 15.1%。 （以上数据出自国家发改委、国家统计局）四、全国楼市四、全国楼市刚需激活楼市金九银十刚需激活楼市金九银十, ,京沪深全面价量齐升京沪深全面价量齐升为迎接“金九银十”的到来，开发商积极“以量补价” ，据统计，30 个城市中有 26 个成交面积环比上涨，其中 11 个城市上涨幅度超过 50

12、%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。【北京北京】 ：二手价格普涨：二手价格普涨 一手仍有折扣一手仍有折扣8 月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖，新建住宅期房网签总成交量超过 9200 套，其中住宅 5564 套，环比上涨 12.7%。商品住宅成交均价为 21008 元/平方米，环比上涨 10.6%，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来房价首度回到 2 万元以9 / 75 文档可自由编辑打印上。部分一手楼仍在打折促销。如位于北京东北四环外望京区域的楼盘近日开盘，均价约为 30000 元/平方米，目前购买所有户型均可享受 9 折优惠。【上海上海】 ：成

13、交量环比上涨显著：成交量环比上涨显著上海楼市 8 月商品住宅成交面积环比 7 月增加了 69.77%，已十分接近新政前的成交水平。成交均价为 21156 元/平方米，环比 7月上涨了 9.54%。【成都成都】 ：楼市全面回暖：楼市全面回暖成都楼市自 7 月起成交量开始触底反弹，8 月主城区商品住宅，新房和二手房，成交面积分别环比大幅上涨 55.8%和 54.2%，呈现出全面回暖的迹象。 【广州广州】 ：8 8 月网签创调控以来新高月网签创调控以来新高广州目前成交量反弹的幅度更大。根据数据监测，8 月广州网签接近 7000 套，环比增幅超过六成，创下 417 新政实施以来的新高。而成交均价也回升

14、 6.39%。【深圳深圳】 ：六成买房者在：六成买房者在 3535 岁以下岁以下月深圳商品住宅成交面积环比大幅上涨 84%，成交价格环比上涨 7%。分析：在经历了 2-3 个月的滞销低迷期后，随着新开房源低价10 / 75 文档可自由编辑打印入市以及老盘的促销打折，再加上通货膨胀的预期和刚需的爆发，以价换量的局面基本形成，全国重点房地产城市 8 月迎来了集中回暖的态势。对于后市成交量的走向，在楼市迎来传统销售旺季“金九银十”的大背景下，成交量有望持续攀升。后市政策无外乎三个方向：货币、税收、产业(交易秩序的整治)。目前来看，区别的信贷利率政策正在加强，因此接下来更严厉的政策只能是税收政策。需要

15、指出的是，现在楼市处于博弈的周期中，调控政策也在观察状态。11 / 75 文档可自由编辑打印第三部分第三部分 绍兴房地产市场分析绍兴房地产市场分析一、绍兴市一、绍兴市 2007-20102007-2010 年经济发展情况年经济发展情况综合实力持续增强。综合实力持续增强。绍兴 2009 年 GDP2375.46 亿元，比上年增长 9.3%，经济总量居长江三角洲地区第 9 位，全省第 4 位。人均GDP 已接近 8000 美元大关，为 7950 美元。从三大产业看：第一产业增加值 124.45 亿元，增长 3.5%；第二产业增加值 1379.50 亿元，增长 7.1%；第三产业增加值 871.51

16、亿元，增长 14.2%。产业结构进一步优化，第三产业增加值比重明显提高，三次产业结构由上年的 5.259.835.0 演变为5.258.136.7，第三产业增加值占 GDP 比重比上年提高 1.7 个百分点。全年全市财政总收入 298.53 亿元，地方财政收入 160.43 亿元，同比分别增长 8.7%和 11.7%，完成年度预算的 100.5%和 101.9%。全市工业增加值 1233.05 亿元，按可比价计算，增长 6.4%。规模以上工业总产值 5460.58 亿元，同比增长 4.7%，其中市区 821.93亿元，同比增长 1.9%。2009 年全社会固定资产投资 1055.03 亿元，增

17、长 15.2%。全市社会消费品零售总额 717.90 亿元，同比增长 16.0%。2009 年全市进出口总额 204.90 亿美元，同比下降 14.0%，其中出口 157.61 亿美元，下降 9.9%，降幅低于全国、全省 6.1 和 3.912 / 75 文档可自由编辑打印个百分点；进口 47.29 亿美元，下降 25.3%。出口总量居全省第 3位，出口增幅居全省第 5 位。全市城镇居民人均可支配收入 26874 元，同比增长 9%；全市农村居民人均纯收入 12029 元，同比增长 9.8%。(以上数据出自绍兴市经济和社会发展统计公报)表 1：绍兴市近三年半经济发展情况年份年份20072008

18、2009 年年2010 年年 1-6 月月城镇居民人均可支配收入（元）21971246462687416342同比增幅12.8%12.2%9%10%财政总收入（亿元）237.1274.6298.53187.73同比增幅28.4%15.8%8.7%16.9规模以上工业总产值（亿元）4868.454005460.582870.26同比增幅25.3%12.5%4.7%24.5%社会消费品零售总额（亿元）515.4618.8717.90401.33同比增幅17.%20.1%16%19.1%出口总额（亿美元）138.1174.9157.6128.98同比增幅31.5%26.6%-9.9 %30.4%二、

19、绍兴市二、绍兴市 2007-20102007-2010 年商品房走势年商品房走势房地产市场发展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。绍兴市区进入实质性住房制度改革是在 1998 年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购13 / 75 文档可自由编辑打印房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从 1998 年开始。表 2：绍兴市区商品房销售价格变化情况（单元：元/）年份年份1998199920002001 200220

20、032004200520062007 200820092010住宅住宅价格价格1875193719332010 259937045236525055006940 7320960710528价格涨幅价格涨幅/3.31% -0.21% 3.98%29.3%42.52%41.36% 未变5%左右26.1% 5.4% 23.8% 9.6% 绍兴市区商品房价格在 1998 年-2001 年间基本维持在相对稳定的水平； 2001 年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004 年到达 5895 元/，比全省平均价格高 673 元，居全省第三，仅低于杭州和温州； 2005 年受宏观调控影响，

21、绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与 2004 年基本持平； 2006 年，市区房屋销售价格比上年上涨 4.6%，其中，商品房销售价格上涨 4.2%，二手房价格上涨 5.2%。 2007 年，以品质为卖点楼盘集中面市，世茂迪荡、山水人家、白鹭金滩、金湖湾等楼盘持续热销售，绍兴市区高端楼盘部分房源首次迈过万元大关。14 / 75 文档可自由编辑打印 2008 年，受宏观调控影响，销售额和销售面积分别下降 54.5%和57%，大量绍兴企业面临经营困境，购买力持续萎缩。 2009 年第二季度开始受到房地产市场大环境影响，成交量开始急剧回升，并且突破了历史最高点。 2010 年房地产市场受 0

22、9 年的影响成交继续火爆，同时成交均价被迅速拉升，由于受宏观调控的影响并不大，成交量和成交均价保持了稳定的走势。表 3：绍兴市区 2002-2010 年 7 月房地产开发投资情况（单位：亿元）年份年份20022003200420052006200720082009 年2010 年1-7 月投资额投资额44.549.0974.5120.34103.3178199210.46166.74增幅增幅34.7%2.7%51%55.8%-10.7%38.9%11.8%4.2%49.6%表 4：绍兴市区近三年半房地产销售情况（单位：亿元）年份年份2007增幅2008增幅 2009 年 增幅2010 年1-7

23、 月增幅投资额（亿元）投资额（亿元）17838.9%199.611.8% 210.464.2%166.74 49.6%商品房销售额（亿元）商品房销售额（亿元）42.5%110.2 -54.5% 302.87 160.8% 188.32 160.8%商品房销售面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米）478.0823.5 %205.93-57%475.67 119.3% 270.32 30.5%房地产施工面积（万平方米）房地产施工面积（万平方米）1663.7622.4%17283.7%1900.45.4%1875.616%15 / 75 文档可自由编辑打印其中：新开工（万平方米）其中：新开工（万

24、平方米）481.01-5.0 %545.02 13.1% 531.94 -7.6% 437.4863%竣工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）343.774.1 %298.98-10.2456.6717%147.4617%空置面积（万平方米）空置面积（万平方米）160.80-16.0 % 192.0224%209.583.8%186.793.8%第三部分第三部分 绍兴房地产市场分析绍兴房地产市场分析1、绍兴市区 18 月及去年度居住土地成交数据（1）绍兴市区 18 月及去年度居住土地成交数据年份年份土地面积土地面积（）建筑面积建筑面积（）总成交价总成交价（万元）（万元）平均成交价平均成交价（元

25、（元/ /）2009 年62541038492010 年（截止 8 月底）98054449405033172010 年 1-8 月份绍兴市区土地成交：980，544 平方米（约1471 亩）;09 年全年土地成交：1，039，321 平方米（约 1559 亩） ，与去年全年土地成交面积相近。 数据来源：数据来源：绍兴市招投标网（2）2010 年上半年绍兴市区住宅用地成交明细成交成交日期日期地块编号地块编号土地土地面积面积建筑建筑面积面积容积率容积率(%)(%)成交价格成交价格( (元元/ /) )楼面楼面地价地价16 / 75 文档可自由编辑打印2010.2.10原稽山纺织地块14798317

26、7579.851.23300018582010.2.3解南公路 1 号地块10730710730711900017712010.2.12土井头地块2202622422881.110600043752010.4.6袍江新区 G20 号地块550611080961.9680007402010.3.3绍兴经济开发区运河 1号地块57327802571.45220065042010.3.12绍兴经济开发区运河 2号地块56922939221.655450058032010.3.3原通力机床厂地块19822297331.51755059032010.5.5镜湖新区古运河一号地块5825675732.81

27、.32870037902010.6.25鉴湖镇域中心 A-82522355489.82.21280023072010.6.25袍江新区 G9 号641101602752.53300020592010.7.21南娄底 A-02 号地块4657413972332530018112010.8.4镜湖新区洋江西路 5 号地块121697219054.91.8104000474820109.2镜湖新区洋江西路 7 号地块873691048431.2520004961分析：土地市场表现平稳，住宅用地价格，整体上比分析：土地市场表现平稳，住宅用地价格，整体上比 0909 年价格有所年价格有所下降，主要原因是

28、住宅出让土地减少；而镜湖板块，土地成交价格下降，主要原因是住宅出让土地减少；而镜湖板块，土地成交价格较为平稳，呈稳中有升状态。较为平稳，呈稳中有升状态。四、绍兴市商品房一手房情况四、绍兴市商品房一手房情况 1 1、绍兴市房地产板块分析、绍兴市房地产板块分析 越城古城定位，市中心成保护区，无新商品房发展，形成了六大板块格局17 / 75 文档可自由编辑打印（1）镜湖板块:城市主要发展方向，新兴高端板块，受城市北扩和政府北迁之利好 ，公寓+排屋组合物业为多，后期体量大，价格成为新的高位线，赶超城东 客户覆盖较广，但以城市新锐和富裕阶层为主导， 目前均价在 11000 元/左右；（2）城西板块:处于

29、商品房发展起步阶段，没形成板块开发 ，老式居住区聚集，整体居住环境嘈杂 ，容积率 1-2 为主，开发体量后期加巨，区域基本无商品房开发，首置或区域改善，均价在 10000 元/（3）城南板块:商品房发展较晚较慢，边缘板块，老式居住区聚集，整体居住环18 / 75 文档可自由编辑打印境嘈杂，公寓类供应为主，开发体量小，价格相对较低，首置及区域改善，10000 元/。 （4）会稽山板块: 为方向资源型板块，和城东别墅区一起成为别墅置业首选区域 ，以低密 度产品供应为主，价格处于区域房产的高位线，顶级高端，改善置业，20000-40000 元/不等。 （5）城东板块:为早期的城市发展方向，传统置业板

30、块 ，目前由迪荡新城和城东别墅区为主要组成，迪荡新城为主要高层住宅供应体量大 ，城东也是典型的别墅聚集地，价格处于区域房产的高端，客户跨度较大，涵盖中高低端，目前均价 11000 元/，以世贸“盛世名苑”为代表。（6）袍江板块:新近发展区块，经济型置业板块，工业区，环境较差，高层公寓为主,后期体量较大，价格处于低位线，中低端首置客为主。 目前在售房源均价 6500 元/，以坤和亲亲家园为代表。 2、2010 年 1-8 月份绍兴市区房地产市场表现：19 / 75 文档可自由编辑打印2 20 01 10 0年年1 1- -8 8月月份份绍绍兴兴市市区区商商品品房房成成交交走走势势42112837

31、43703241582142871168110669115701012295501067711629105540501001502002503003504004502010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月02000400060008000100001200014000成交量（套）成交均价（元/平米）（1）1-8 月份情况：绍兴市 2010 年 1-8 月份商品房销售面积 36 万平方米，成交量2276 套左右。对比 2009 年 4698 套，74.1 万平米的成交量，还是有一定差距的。数据来源：绍兴市房地产信息网（2）绍

32、兴市近三年成交情况：年份类别2007 年2008 年2009 年2010 年1-8 月占去年比例绍兴市1870 套1587 套4698 套2276 套48%数据来源：绍兴市房地产信息网从上表可以看出：2009 年，在适度宽松的货币政策下，全国楼市一片飘红，绍兴市商品房成交也高歌猛进，比 2008 年翻了三番。10 年上半年，绍兴市已成交商品房 2276 套，相当于 09 年全年成交量的一半。尽管受到了国家调控的冲击，但是对于绍兴县的整体成交量影响不如一线城市显著。20 / 75 文档可自由编辑打印（3）2010 年成交情况：2010 年 1-4 月绍兴市区成交商品住宅 1293 套，成交面积1

33、78279.6，成交均价 10714 元/，2010 年 5-8 月绍兴市成交商品住宅 983 套，成交面积 152257.3，成交均价 10310 元/。月份成交面积（） 成交套数（套） 成交均价（元/）1-4 月178279.61293107145-8 月152257.398310310从上表可以看出，4 月份国家宏观调控政策出台后，5-8 月的成交量、成交套数、成交均价均有所下降，但并非十分明显，总体保持平稳发展。32010 年柯桥房地产形势（1）1-8 月份情况：绍兴县 2010 年 1-8 月份商品房销售面积 643913 平方米，成交量 4268 套左右。主要成交为：万达广场 6

34、月份开盘至今销售 1110套左右。对比 2009 年 8437 套，114.25 万平米的成交量。2010 年绍兴县受到新政营销成交趋势有所下滑。数据来源：绍兴县房地产管理局21 / 75 文档可自由编辑打印（2）绍兴县近三年成交情况： 年年份份类别类别20072007 年年20082008 年年20092009 年年20102010 年年 1-81-8月月占去年占去年比例比例绍兴县1870 套2525 套8437 套4268 套50.6%数据来源：绍兴县统计年鉴 2007、2008 、绍兴县房地产管理局从上表可以看出，2009 年，在适度宽松的货币政策下，全国楼市一片飘红，绍兴县商品房成交也

35、高歌猛进，比 2008 年翻了三番。2010 年上半年，绍兴县已成交商品房 4268 套，相当于 2009 年全年成交量的一半。尽管受到了国家调控的冲击，但是对于绍兴县的整体成交量影响不如一线城市显著。（3）2010 年成交情况：2010 年 1-4 月绍兴县成交商品住宅 2636 套，成交面积403355.2 平米，成交均价 7573.2 元/平米，2010 年 5-8 月绍兴县成交商品住宅 1632 套，成交面积 240558.1 平米，成交均价 6893.6元/平米。时间成交面积（平米）成交套数（套） 成交均价（元）1-4 月403355.226367573.25-8 月240558.1

36、16326893.6 从上表可以看出，4 月份国家宏观调控政策出台后，5-8 月的成交量、成交套数、成交均价均有所下降，成交面积和成交套数只22 / 75 文档可自由编辑打印有 1-4 月份的一半左右。对比 2007-2010 年 8 月绍兴县商品房成交情况：2007200820092010（1-8 月）销售面积（万平米）105.9344.81131.9884.39成交金额（亿元）60.9930.74101.346.58销售均价（元）5758686076757234（4）柯桥主要楼盘详情：23 / 75 文档可自由编辑打印楼盘概况分析楼盘概况分析A.万达广场1、项目总平图2009 年 9 月

37、30 日拍得，楼面地价为 760 元/平米，土地总价金额为 5.09亿。24 / 75 文档可自由编辑打印2、基础数据位置湖中路以东，迎驾桥路以南，湖东路以西，钱陶公路以北开发商大连万达集团建筑类型城市综合体总占地面积南区商业部分占地约 123 亩，住宅占地约 150 亩总建筑面积南区为商业，总建筑面积约 31 万北区为高端住宅，总建筑面积约 37 万规划户数1680 户左右规划设计容积率3.025 / 75 文档可自由编辑打印绿化率15%建筑风格现代风格建筑设计户型范围101-225会所规模无会所配套配套万达百货、万达影院、华润万家超市等建筑用材、设施高级涂料开盘日期住宅第一次开盘时间 20

38、10 年 6 月 15 日交付日期2011 年 12 月 31 日楼盘售价首次开盘均价 6500 元/付款方式及折扣按揭 98 折，一次性 95 折销售情况2010 年 6 月 15 日首次开盘，推出 386 套房源，全部售罄，均价 6500 元/2010 年 7 月 24 日二期开盘，推出 390 套房源，全部售罄，均价 7500 元/2010 年 8 月 28 日三期开盘，推出 390 套房源，去化 88%，均价均价 6800-8800 元/物管收费1.65 元/26 / 75 文档可自由编辑打印B.大坂风情1、项目总平图2007 年 4 月 21 日拍得，楼面地价为元 3012 元/平米

39、（群贤路以北、柯华路以西地块） ，土地总价金额为 7.55 亿。2、基础数据位置柯华路与群贤路交叉口开发商浙江宝业房地产集团有限公司景观设计单位中国美院风景建筑设计研究院建筑设计单位加拿大 cpc 建筑设计顾问有限公司营销策划单位显章道物业管理商暂无27 / 75 文档可自由编辑打印建筑类型高层住宅，外围为沿街商铺、会所和幼儿园总占地面积100000总建筑面积310000规划户数1500 多户容积率2.5规划设计绿化率50%建筑风格现代风格建筑设计户型范围67、82、83、188、248、143、142、167、171、195配套室内恒温游泳池、室外景观泳池、亲水会所、亲水平台、下沉式广场、健

40、身、棋牌、咖啡休闲等尊荣休闲配套以及网球场、羽毛球、漫步大草坪、幼儿园、入户大堂、架空层等一系列高端配套设施，5 万余方的中央景观花园，园区内近 10000 平方米的天然景观水系，175 米超宽楼间距。小区配套安防及智能化外墙外保温系统、节能玻璃系统、出门断电系统、电梯呼叫系统、土壤源地源热泵空调系统、地板采暖系统、中央吸尘系统、户式中央新风系统、智能一卡通系统等高科技系统28 / 75 文档可自由编辑打印建筑用材、设施真石漆开盘日期住宅第一次开盘时间 2009 年 6 月 26 日交付日期2011 年 12 月 31 日楼盘售价2009 年 6 月 26 日，3、17 号楼均价 7000,1

41、9 号楼均价 10000 元/2009 年 10 月 23 日，2 号楼开盘，均价 7070 元/2010 年 9 月 5 日，1 号楼精装修开盘，均价 9800元/（装修标准 1500 元/）付款方式及折扣一次性付款 9.6 折，按揭 9.8 折销售情况1 号楼去化 87%；其他去化 96%左右，剩余面积在160 平米以上大户型房源，一次性付款 9.7 折，按揭9.9 折。物管收费1.88 元/（包括 0.5 元/能耗费）29 / 75 文档可自由编辑打印C.永利中央公馆.金柯嘉园1、项目总平图2008 年拍得，楼面地价为 1918 元/平米，土地总价金额为 5.09 亿。2、基础数据位置金

42、柯桥大道与钱陶公路交叉口，钱陶公路以南，温读江以西30 / 75 文档可自由编辑打印开发商永利地产集团景观设计单位澳大利亚五贝建筑设计单位澳大利亚柏涛建筑设计公司营销策划单位上海观弧物业管理商暂无建筑类型高层公寓、酒店式公寓总占地面积11 万方总建筑面积13 万方规划户数700 户左右容积率3.5规划设计绿化率35%建筑风格Art deco 风格建筑设计户型范围2# 198、247；3#174、148； 4#135、196安防及智能化智能呼梯系统，车库远程管理系统，中央热水系统，中央空调小区配套公共部分装修外墙、大堂、电梯厅建筑用材、设施干挂大理石与高级涂料31 / 75 文档可自由编辑打印交

43、付日期2012 年 12 月 31 日楼盘售价均价 9280 元/付款方式及折扣一次性 9.8 折，按揭 9.9 折销售情况2010 年 1 月.30 日开 3#与 4# 2010 年 6 月 26 日开 2#起价在 6500-7000，最高价在 11000 左右，东西边套差价 400-600 元不等，层差 90 元左右，去化率不足 30%物管收费1.8 元/第四部分第四部分 绍兴玉兰花园意向客户分析绍兴玉兰花园意向客户分析一、客户积累及梳理情况概述为更准确地了解目标客户信息，为项目营销推广策略的制定提供借鉴方向，同时也对项目的市场接受度做试探，明了产品的面积、总价以及市场风险，为制定开盘方案

44、提供参考，最后在目标客户群32 / 75 文档可自由编辑打印中进行小众传播，为绍兴玉兰花园二期住宅的热销打下基础。（1）客户积累方式：本项目自 2010年6月份开始客户积累工作，积累方式主要有以下几种：内部推荐客户：以政府部门、关系单位、合作公司推荐等为主要途径带来的客户积累；媒介推广：以会所开放、户外形象更新、 “玉兰卡”发行等为推广节点而做的大众层面的媒介宣传，在扩大项目知名度的同时，积累了客户；展示服务中心到访：以展示服务中心为平台，通过邀约、自然到访等方式实现了一定量的客户积累；圈层活动：针对有效圈层，通过圈区服务体验等活动，在目标圈层内部口碑传播，从而实现较为有效的客户积累； 乡镇推

45、广：通过下到钱清、杨汛桥等乡镇，举办老客户答谢会等形式，邀请老客户及老客户的关系圈感受绿城品质及服务，增加意向客户积累。零距离感受活动：开通“零距离感受绿城”服务，持续邀请意向客户参与绿城园区的感受活动，加深意向客户对绿城产品的了解。（2）客户梳理情况：33 / 75 文档可自由编辑打印经过梳理，初步确定 AB 类订金客户数量：颂湖苑 69 组、扶云苑 66 组。 （说明： A 类客户指明确购买意向、能接受报价、基本没有抗性并已交纳 5 万元定金的客户。B 类客户指基本明确购买意向、对价格或房源情况还有 1 至 2 点抗性并已交纳 5 万元定金的客户。 ）a) 意向客户户型需求分析颂湖苑颂湖苑

46、 1 号楼东边套中间套西边套合计AB 类客户第一需求21301869比例30.43%43.48%26.09%100%颂湖苑 1 号楼东边套中间套西边套合计产品供给265426106比例25%50%25%100%34 / 75 文档可自由编辑打印户型供求关系一览表扶云苑扶云苑 1 号楼东边套中间套02/05中间套03/04西边套合计AB 类客户第一需求1619161566比例24.24%28.79%24.24%22.73%100%扶云苑 1 号楼东边套中间套02/05中间套03/04西边套合计产品供给27545427162比例17%33%33%17%100% 户型供求关系一览表35 / 75 文

47、档可自由编辑打印b) 意向客户楼层需求分析颂湖苑颂湖苑 1 号楼2-56-1011-1516-2021-2526-28合计AB 类客户第一需求62118148269比例8.70%30.43%26.09%20.29%11.59%2.90%100%-颂湖苑 1 号楼2-56-1011-1516-2021-2526-28合计产品供给162020202010106比例14%19%19%19%19%10%100%楼层供求关系一览表36 / 75 文档可自由编辑打印扶云苑扶云苑 1 号楼2-56-1011-1516-2021-2526-28合计产品供给243030303018162比例14%19%19%1

48、9%19%10%100%楼层供求关系一览表扶云苑 1 号楼2-56-1011-1516-2021-2526-28合计AB 类客户第一需求21815208366比例3.03%27.27%22.73%30.30%12.12%4.55%100%37 / 75 文档可自由编辑打印第五部分第五部分 绍兴玉兰花园定价建议绍兴玉兰花园定价建议本次定价范围：玉兰花园二期整体位于湖中路以东，群贤路以北，华宇路以南，共包含颂湖苑和扶云苑两个组团。本次定价范围为颂湖苑 1 号楼、扶云苑 1 号楼，其中颂湖苑 1 号楼住宅建筑面积 31887.54 平方米，共 106 套；扶云苑 1 号楼住宅建筑面积28941.21

49、 平方米，共 160 套。38 / 75 文档可自由编辑打印一、定定价价依依据据基于项目目前市场积累及意向客户需求等情况，对一期 颂湖苑 1 号楼和扶云苑 1 号楼定价建议作如下说明（一一）定定价价背背景景1、区位：本项目位于瓜渚湖北岸， 西与城市行政中心、CBD区域相邻，是未来柯桥核心高端住宅区；但现阶段项目北面所衔接39 / 75 文档可自由编辑打印的柯北住宅区档次较低，正南面瓜渚湖北岸公园已全面落成开放。2、品牌：通过玉兰花园项目一期良好的是市场口碑直接感知，绿城品牌在目标市场建立了良好的知名度和美誉度；为促进项目的持续销售，因此仍需进一步扩大绿城品牌的影响力。（二二）定定价价考考虑虑因

50、因素素1、市场因素：一方面柯桥当地市场原有住房品质普遍不高，目标客群对住房的改善性需求较为迫切，表现为部分客户仍然对于高品质房源充满期待；另一方面，由于玉兰花园一期取得良好的市场口碑和销售率，二期定价在一期 同质房源基础上将有所提升。2、品质差异：与柯桥现有楼盘相比，玉兰花园无论从地理位置、开发理念、建筑设计、景观设计、物业管理和配套设施方面都有很大优势，产品本身唯一性比较高。3、竞争楼盘：目前柯桥同类楼盘较少，高品质高端服务的城市公寓项目缺失，有少量较被市场认可的公寓项目，如大坂风情、万达广场。以价格为杠杆的竞争则主要集中在别墅和排屋项目上，如瓜渚景园。（三三）玉玉兰兰花花园园一一期期实实际

51、际成成交交均均价价比比较较40 / 75 文档可自由编辑打印玉玉兰兰花花园园一一期期本本年年度度开开盘盘实实际际成成交交均均价价楼宇开盘时间实际成交均价(含顶层)元/平方米实际成交均价(不含顶层) 元/平方米御水苑 2 号楼2010-1-17/18690藏风苑 6 号楼2010-4-151244612382二二、定定价价建建议议1 1、住住宅宅定定价价建建议议：由于颂湖苑、扶云苑湖景资源、产品形态、客户需求存在较大区别，在定价的过程中，为了便于梳理各房源之间的关系，玉兰花园二期预售楼盘颂湖苑 1 号楼、扶云苑 1 号楼在定价上整体分两步走：第一，通过实际客户积累情况及湖景资源在市场上接受度的验

52、证，确定临湖与非临湖之间景观售价差距为 6700 元/平方米；第二，根据此差异和精装修成本分别推算出两栋楼均价后，再测算每栋楼独立的一户一价表。单栋楼测算一户一价表中考虑的因素有： 楼栋位置因素 景观因素 周边影响因素 楼层因素41 / 75 文档可自由编辑打印 户型因素 边套因素 特殊差价因素三三、定定价价说说明明1 1、玉玉兰兰花花园园颂颂湖湖苑苑 1 1 号号楼楼定定价价方方案案说说明明根据颂湖苑 1 号楼各户型的均好性以及意向客户需求，本次定价选取颂湖苑 1 号楼 2 单元 202 室（中间套）为基准房源（最低房价），其建筑面积销售单价设定为 N，根据该房屋与其他房屋在各定价参考因素方

53、面的对比，得出每套房屋的建筑面积销售价格，根据预期的销售均价反推出 N 值，然后参考目前项目销售情况对各定价因素的价差进行调整，最终确定 N 值。（注：以下文字说明中差价的单位统一为“元/平方米”）差价的确定差价的确定因素因素（1）景观因素玉兰花园颂湖苑南面享受一线湖景资源，根据与瓜渚湖北岸公园及楼栋北侧中心花园的关系，结合房屋四周所占的绿地大小和室内观景效果不同，制定差价见下表：玉兰花园“景观”因素差价表42 / 75 文档可自由编辑打印楼宇差价原则颂湖苑 1 号楼 01室内（东边套）+300东面视线开阔，南面充分享受湖景，北面享受部分中心花园颂湖苑 1 号楼 02室内（中间东边套）+100

54、南面充分享受湖景，北面享受部分中心花园颂湖苑 1 号楼 03室内（西边中间套）+100南面充分享受湖景，部分看到二期中心花园颂湖苑 1 号楼 04室（西边套）+300西南面为瓜渚湖北岸公园，西北充分享受中心花园（2）周边影响因玉兰花园颂湖苑 1 号楼位于项目二期东南的位置，根据组团内、外设施对居住者购房心理的影响，建议周边影响因素的差价主要从下面几点考虑：A、园区中轴路B、园区内人行道、行车道由于玉兰花园为高层项目，周边因素对整体系数影响较为有限，故在楼层因素作统筹考虑。 （3）楼层因素楼层价差明细楼层价差备注2810232043 / 75 文档可自由编辑打印27102310261023002

55、5102290241022802310227022102260211022502030224019302210183021801730215016302120153002090140179013501790121201740111201620101201500912013808120126071201140612010205500900404003400400200（4）户型因素根据单独户型的通风、采光、功能区划分等条件，将户型划分为以下两类：绍兴玉兰花园二期“户型”因素差价表户型位置差价原则A+300景观良好，客户需求接受程度较高。44 / 75 文档可自由编辑打印B0与 A 同为四房，但比

56、 A 户型小46 平方米。 （5）边套因素针对边套户型的特点，建议边套户型的差价按如下调整：西套中套东套颂湖苑 1 号楼+400-100+500（6）需求因素房号价差备注颂湖苑 1 号楼 01+400颂湖苑 1 号楼 02+0颂湖苑 1 号楼 03+200颂湖苑 1 号楼 04+400差差价价合合计计房号价差备注颂湖苑 1 号楼 01+1500颂湖苑 1 号楼 02+0颂湖苑 1 号楼 03+20045 / 75 文档可自由编辑打印颂湖苑 1 号楼 04+140046 / 75 文档可自由编辑打印2 2、玉玉兰兰花花园园扶扶云云苑苑 1 1 号号楼楼定定价价方方案案说说明明根据扶云苑 1 号楼

57、各户型的均好性以及意向客户需求，本次定价选取扶云苑 1 号楼 2 单元 202 室（中间套）为基准房源（最低房价），其建筑面积销售单价设定为 N，根据该房屋与其他房屋在各定价参考因素方面的对比，得出每套房屋的建筑面积销售价格，根据预期的销售均价反推出 N 值，然后参考目前项目销售情况对各定价因素的价差进行调整，最终确定 N 值。（注：1、以下文字说明中差价的单位统一为“元/平方米”）差价的确定因素差价的确定因素（1）景观因素玉兰花园扶云苑 1 号楼享受部分湖景资源，部分房源较好地享受中心花园。根据房屋四周所占的绿地大小和室内观景效果不同，具体差价见下表：玉兰花园“景观”因素差价表楼宇差价原则扶

58、云苑 1 号楼 01 室（东边套）+400享受部分中心花园资源，部分湖景扶云苑 1 号楼 02 室（中间套）+0充分享受中心花园资源扶云苑 1 号楼 03 室（中间套）+50充分享受中心花园资源扶云苑 1 号楼 04 室（中间套）+50充分享受中心花园资源扶云苑 1 号楼 05 室（中间套）+100享受部分中心花园资源，部分享受湖景。扶云苑 1 号楼 06 室（西边套）+500享受部分中心花园资源，部分湖景（2）周边影响因素玉兰花园扶云苑 1 号楼位于项目二期中心以东的位置，根据组团内、外设施对居住者购房心理的影响，建议周边影响因素的差47 / 75 文档可自由编辑打印价主要从下面几点考虑：A

59、、园区中轴路B、园区内人行道、行车道由于玉兰花园为高层项目，周边因素对整体系数影响较为有限，故在楼层因素作统筹考虑。（3）楼层因素楼层价差明细楼层价差备注28(边套跃层)40029802810258027102570261025602510255024102540231025302210252021102510201002500191002400181002300171002200161002100153002000140170013601700121201640111201520101201400912012808120116071201040612092054008004040034004

60、0048 / 75 文档可自由编辑打印200（4）户型因素根据单独户型的通风、采光、功能区划分等条件，将户型划分为以下两类：绍兴玉兰花园扶云苑 “户型”因素差价表户型位置差价原则B+500边套通风采光良好，客户需求接受程度较高。C+200面积和功能与 D 户型相差甚小，中间套，朝南两卧室都带卫生间，双主卧概念D+0中间套，受众程度不高。（5）边套因素针对边套户型的特点，建议边套户型的差价按如下调整：西套中套东套扶云苑 1 号楼+600+0+700（6）需求因素房号价差备注扶云苑 1 号楼 01+700扶云苑 1 号楼 02-200扶云苑 1 号楼 03+250扶云苑 1 号楼 04+350扶云