房地产估价《案例与分析》测试题及答案

1、房地产估价?案例与分析?测试题及答案2021 年房地产估价?案例与分析?测试题及答案1. 卖房者甲与购房者乙于 2002 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈 旧 的二手房买卖合同以下称合同 1和房屋装修合同以下称合同 2, 合 同 1 规定甲必须于 5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲 按合同 2 进行装修，装修工程共 2 个月。乙于 4 月 25 日支付 90% 的 购房款和 10% 的装修费， 5 月 25 日付清剩余购房款和 60% 的装修费 , 7 月 25 日付清剩 余的 30% 装修费。按规定，在向当地房地产管理部 门申报买卖成交价格 时，被认定应重新评估。请在以下

2、问题中选择 正确的答案：1. 估价时点是 0A. 2002 年 4 月 25 日B. 2002 年 5 月 25 日C. 2002 年 7 月 25 日考D. 2002 年 7 月 25 日以后的某一天2. 估价的价值范围应是A. 合同 1 规定的房款B. 合同 1 规定的 90%购房款和合同 2 规定的装修费的 10%C. 合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的装修费的 70%D. 合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的全部装修费标准答案： 1. A, 2. A2. 某公司拥有一栋旧写字楼，?房屋所有权证?记载的建筑面积 为 460m2o 因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公

3、 司批准翻 建，建筑面积可增至 600m2, 该公司认为建 600m2 经济上 不合算，擅自建 成建筑而积 1000m2 的写字楼。文章。现该公司欲以 该新建写字楼投资 入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该 写字楼进行估价。1. 能否翻建的最终批准权在 () 。A. 政府房地产管理部门B. 政府规划管理部门C. 政府土地管理部门D. 上级总公司2. 评估时依据的建筑面积应为 () 。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三个而积都不行3. 该公司委托评估应选择 () 。A. 房地产管理部门B. 资产管理部门C. 有资格的房地产估价机构D. 验资机构标准答案： B,

4、D,C解析：2. 因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过 政府 规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积， 故不能选 1000m2; 原房己灭失，也不能选 460m2o1. 赵某与开发商于 2005 年 6 月签订的商品房买卖合同原件 ;2. 赵某的购房发票；3. 商品房预售许可证复卬件；4. 其他有关房地产市场资料。请问：1. 上述资料用于抵押估价是否齐全？2. 估价人员可否承诺按 170 万元进行估价 ?考试大论坛3. 可否按 2006 年 9 月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅 的重 新装修费用确定评估值 ?为什么？标准答案：1. 上述资料用于抵押估价尚不齐全，

5、比方缺赵某装修花费本钱的 ' 证 明，撤除装修局部的本钱等。2. 房地产估价人员不能承诺按 170 万元进行估价，估价机构应按 照 独立、客观、公正的总原那么进行估价，不能为了承揽业务而迎合 估价委 托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3. 不能按 2006 年 9 月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅 的重 新装修费用确定评估值。木文来源于考试大网。因为重新装修 会破坏原 有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地 产价值并不等 于简单的本钱相加，应按别墅装修后的社会平均本钱 进行估价才是科学 合理的。4. 甲公司 2002 年通过有偿出让方式拍卖取得某地块的土地使 用 权，

6、土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/nf,甲公司拟分两期建设50 栋别墅。当第一期 20 栋于 2003 年竣工时，因债务纠纷 , 被法院裁定 强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍 卖底价为 3900 元 / 耐。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了 8 栋，平均成交价格为4000元/nf,其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工 后，建成的别墅以6100元/of 售而空。本文来源于考试大。 甲公司因此 指责乙房地产估价公司于 2003 年评岀的拍卖评估底价太 低，而且当时别 墅的拍卖底价竟然只比 2002 年的楼面地价高 400 元/m2,远低于其当时投入的建设本钱，很不合理。而乙评估公司坚持当时 的估价结论是合理准确的。请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些？标准答案：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：1. 拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市 场 情况己发生了变化。2. 为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。3. 拍卖时只卖出了 20 栋中的 8 栋，说明在当时的拍卖成交价格 水平 上，市场的需求并不旺盛，需求缺乏也会导致成交价格较低。4. 整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基 础 设施完备程度、配套设施建