解读不动产登记暂行条例实施细则

1、内部资料，妥善保管解读不动产登记暂行条例实施细则第一章总则2.不动产登记：第1款申请登记原则。第2款主物、定着物 一并登记原则。也可称为权利主体一致原则。3跨区域不动产登记，管辖机关登记结果告知义务原则。第二章不动产登记簿5. 什么是不动产单元，简单说就是权利单元。权属界线封闭、 可以独立使用。也就是划分的最小标准是独立使用，单独一 套房屋里的个别房间，是不能作为不动产单元的。6. 宗地登簿原则，即登记簿以宗地为单位。5. 6.的关系是： 同一宗地的所有不动产单元全部编入同一登记簿。7. 对应不动产登记暂行条例第9条提出电子登记簿管理要求 （登记机构要明确登记簿唯一、合法介质形式，也就是以电

2、子还是纸质为唯一、合法登记簿，这是个问题。历史的登记 簿肯定是纸质，现在的登记簿要作出选择x不足：没有物化登记簿的组成要件。第三章登记程序9. 申请资料要求：一是点明填写登记申请书、提交身份证明。 二是提供申请材料原件原则。10. 共有登记原则：一是按份共有登记申请，2/3以上份额共 有人（举例拥有70%分额的1个人，也可以申请）,二是共同 共有登记申请，全体共有人。例外是约定。引申36.建筑区 登记，即房屋登记，全体业主共有登记，房屋、宗地全部登 记原则。11无民事、限制民事行为能力人登记，监护人代为申请原 则（是否为代理，应该是），什么是无民事、限制民事行为 能力人，举例未成年人、智障人、

3、老年痴呆患者。要求：提 供关系证明材料。处分特别保护原则：提出为被监护人利益 书面保证，即处分有利被监护人原则。12. 代理申请登记规定：对应不动产登记暂行条例第15条到 场申请登记原则，特别规定自然人处分不动产，到场签订授 权委托书，公证除外。13. 撤回申请，退还材料原则，时间：登记事项记载于登记 簿之前。14. 继承、遗赠不动产登记规定。单方申请，因此，提供死 亡、继承、受遗赠的相关材料。15. 登记审查事项* :登记主体、权利、权籍、税费。16. 实地查看规定；房屋所有权首次登记、在建工程（建筑 物）抵押登记，查看坐落、建造情况；不动产灭失注销登记 （征收拆迁），查看灭失。17. 登记

4、公告规定：5类，一是集体土地所有权登记；二是农 村房地一体、土地承包经营权首次登记；三是依职权更正登 记；四是依职权注销登记；五是法定其他情形。涉及国家秘 密除外。网站、指定场所公告，公告期不少于15个工作日。19. 单方申请登记规定：依据法律文件，3类法院、仲裁委法 律文书、政府决定。不执行的，应提出审查建议。20. 核发证书、证明：抵押权、地役权登记（权利登记），预 告登记、异议登记（保护登记或限制登记），核发证明。其 他登记，核发证书。盖章：不动产登记局为内设机构的，国 土资源局是不动产登记机构。章是国土资源局不动产登记专 用章。局挂局的，不动产登记局可以是登记机构。不动产登 记中心不是

5、登记机构，是经办机构。21. 共有登记：合并发一本，申请分别持证的，可以分发。23. 不动产权利灭失，收回证书、证明，记载登记簿。无法的，网站或报刊公告作废。第四章不动产权利登记第一节一般规定24. 不动产首次登记原则：也可以叫作不动产权利设立原则, 不设立不动产权利，也就没有权利的变更、转移、灭失。还 可以看成是主权利登记在先原则，即主权利登记是从权利登 记的基础，没有土地使用权、房屋所有权等权利的首次登记, 不得办理其他类型登记，如抵押登记、地役权登记。26.变更登记：9类，1身份2地籍3期限来源4分割合并56 抵押担保变化7地役权变化8共有性质变化？ 9其他变更。（与原土地登记的变更登记

6、包括转移登记不同，这里的变更 登记是不发生转移的登记事项）27.转移登记：10类。最多发生的登记事项。法人或其他组 织合并或分立，不动产转移登记。认定的标准是独立法人， 独立承担民事责任。28.注销登记：5类灭失、放弃、没收征收收回、法律文书消 灭权利、其他。设立抵押权、地役权、预告登记的，注销应 提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。第三节国有建设用地使用权及房屋所有权登记33.获得国有建设用地使用权的，可以单独申请登记。建造 房屋的，可以申请两权登记。3435、37-38.首次登记、变更登记、转移登记应提交的 材料。首次登记申请材料还是规定得比较原则，没有很具体。36.需要

7、解读是房地产开发商对宗地的小区房屋土地的首次 登记。需要注意的是车库等地面、地下使用空间，没有具体的规定。 各地要认真探索，加以规范。第四节宅基使用权及房屋所有权登记43.地上建筑物区分所有权登记的，参照第三节规定办理。第六节土地承包经营权登记47. 53.林地、地上森林、林木，适用本节规定。第九节抵押权登记65. 适用抵押的不动产：6类，建设用地使用权、建筑物和其 他地上附着物、海域使用权、招拍公开协商取得的荒地承包 经营权、在建建筑物（工程法律行政法规（没有授权地 方人大立法）未禁止抵押的其他不动产。土地、建筑物一并 抵押原则。66. 抵押登记主要申请材料：不动产权证书、抵押合同、主 债权

8、合同。比较遗憾的是没有界定哪些主债权合同是可以签订抵押合 同，办理抵押登记的。因为现实工作中，并不是所有主债权 合同都可以签订抵押合同同、办理抵押登记的。67. 抵押登记办理顺序：依受理时间排序，当事人约定抵押 顺位的，依约定办理。68. 72.抵押变更登记的重要原则：变更对其他抵押权人产生 不利影响，书面同意原则。抵押权顺位变更最明显。75.在建建筑物抵押登记：一并申请建设用地使用权及在建 建筑物抵押权首次登记。抵押财产不包括已经办理预告登记 的预购商品房和预售备案的商品房。78预购商品房抵押登记申请材料：抵押合同、主债权合同、 预告登记材料、其他。第五章其他登记第一节更正登记79- 81.

9、权利人、利害关系人认为登记簿有错，登记机构发现 登记簿有错，进行的纠错登记。第二节异议登记82.利害关系人认为登记簿有错，权利人不同意更正的，申 请异议登记。83异议登记只生效15日，以备利害关系人提出诉讼、仲裁。84. 异议登记的风险提示作用。第三节预告登记85. 申请预告登记的情形：4类，商品房预售、不动产买卖抵 押、以预购商品房设定抵押权、法律行政法规其他。预告登 记的作用：生效期间，未经权利人书面同意，处分不动产的 登记申请，不予办理。86. 预购商品房预告登记中的单方申请情形：订立商品房买 卖合同后，预售人未按约定申请预告登记的，预购人可以单 方申请预告登记。第六章不动产登记资料的查询、保护和利用97.不动产登记查询制度：权利人、利害关系人到场查询、复制不动产登记资料。权利人查询本人登记资料。利害关系 人范围是：交易、继承、