房地产企业资金管理问题探讨

1、    房地产企业资金管理问题探讨    周银君一、房地产企业资金管理概述资金是企业生存的命脉，因此所有企业都应该重视自身的资金管理，房地产企业是资金密集型企业，其对于资金的需求巨大，因此在管理上需要采用更加科学完善的管理方法。当前房地产资金主要有以下几种使用方法，分别是资金筹集、资金使用以及资金回流三个方面，这些资金的管理是房地产企业中最重要的一个部分，也是当前房地产企业提高自身竞争力，从而能够长期良好发展的关键。二、房地产企业资金管理存在的问题（一）资金筹集阶段的问题房地产企业在进行项目运作的初期，需要对资金进行阶段性的筹集，即在筹集资金的过程中，是

2、需要多方面合作，才能够达到房地产项目的使用。这种情况主要来源与房地产属于资金密集型产业，因此在资金的需求量上是非常大的，我国很多房地产企业都是以融资等方式进行资金的筹集。但是在借贷的过程中，一旦银行的借贷政策出现变化，商业银行融资风险增大，就会影响房地产项目的开发，造成项目停止的现象也是比比皆是。随着当前经济的发展，房地产行业逐渐趋向于理性化，因此在对资金的需求上不断提升，内源融资在当前的时代中已经无法满足企业资金的需求，而房地产企业在形式大好的那几年又没有建立足够的外部融资渠道，这就导致了房地产企业当前融资的风险在不断上升，尤其是近几年房地产泡沫在逐渐破裂，中小型房地产企业因为自身的资本积累

3、的原因，造成了借贷能力在不断下降，再加上手中项目的限制，导致了房地产企业中存在盲目融资的现象，企业管理者由于前期对市场的分析不够充分，导致项目实施的过程中不能准确抓住发展机遇，项目盲目开发，甚至出现很多的“鬼城”现象，并且资金筹集难度逐渐增加，企业运行发展的压力也在逐渐上升，对资金的使用效率却没有显著的变化。（二）资金使用阶段存在的问题在资金使用阶段，主要存在以下问题：首先，预算考核不足。在现阶段，我国房地产企业普遍已经建立起了预算管理的模式，但是在实际的使用过程中，这样的模式并没有在工作中得到贯彻，多数时候这种模式往往是流于表面形式，并且在实际工作的开展过程中，预算管理由于缺乏高层的重视，导

4、致预算管理工作没有严格按照计划进行，从而出现超出预算的情况，并且企业在具体的项目中，对于超出预算的情况缺乏足够的应对方式，其中权责的划分也不够明确，同时也没有科学的管理制度对预算进行约束，导致了房地产企业项目进行的过程中，预算使用效率难以得到保障，缺乏科学性。其次，是成本管理不当。成本管理工作主要是为了能够让资金发挥最大的效果，对于房地产企业来说，由于资金数量巨大，因此在管理过程中，想要做到细致是较为困难的，并且在生产的过程中，成本管控缺乏足够的灵活性，房地产企业面资金以及部门都比较多，因此意外出现是非常频繁的，管理工作想要面面俱到必须依靠科学的管理控制制度，这样才能够有效促进管理工作的进行。

5、最后，则是审计效率低下。房地产企业主要是通过内部审计来达到监管的目的，但是在企业现实的运行过程中，内部审计往往需要财务部门进行兼任，这也导致了审计工作流于表面形式，效率不高的情况发生，并且审计工作完成后，往往没有对审计工作进行统计以及分析，这样造成了大量的审计数据浪费，对工作的改进也没有任何好处。（三）资金回流阶段存在的问题资金回流是房地产企业发展的过程中最重要的一个环节，房地产企业中资金回流主要有以下几个因素的影响，第一是各地推出的限购，这直接影响了房地产企业的销售，宏观政策的变化导致了房地产的销量受到了极大的影响，因此当前的房地产项目运作需要借助负债的方式进行资金的回流。第二点就是商业银行

6、对于房地产的信心下降，导致了房地产企业借贷的能力下降，资金筹措较为困难，规模难以扩大，收益自然下降。三、房地产企业资金管理对策（一）资金筹措阶段问题的对策在资金筹集的阶段，房地产企业应该根据自身的实际情况，从而选择符合自身的融资需求以及融资情况，在当前时代背景之下，房地产企业应该拓宽自身的发展方向，而不是加深自身的发展方向，并且在资金筹措的过程中，应该制定足够精确的明细，能够让投资者对资金的使用做到明确认知。除此之外，在房地产企业中，资金占用是非常常见的事情，因此更需要房地产企业重视自身的规划，在项目进行的过程中，对自身资金的使用方向有着足够的认知，充分结合市场情况以及供求关系进行项目建设，让

7、融资方案能够更加安全，提升自身的信用度，這样才能够让投资方对房地产企业有足够的信心，从而对房地产企业进行投资。（二）资金使用阶段的对策建议首先应该加强预算考核。应该从总体预算出发，并且逐层进行批示，保证资金使用在控制范围之内。对工作人员也需要加强监管，将责任落实到个人，加强建设效率以及资金使用的效率。其次完善成本管理，这就需要企业在成本管理中，对运行情况以及实际情况进行考察，并且经过科学的预算以及计划实施，保证在成本管理的过程中能够形成系统化，程序化的形式，用这样的方式保证房地产项目成本管理工作的进行。最后则是完善审计工作。房地产企业内部审计工作应该增强独立性，可以在企业内部成立单独的部门进行

8、负责，并且随着审计工作的进行，高层人员应该增强对审计的重视，增强审计工作威严性，同时也能够保证审计工作不再流于表面。除此之外，设立严格的奖惩制度，能够有效提升审计工作的积极性，有效促进企业审计工作的进行。（三）资金回流阶段问题的对策在资金回流方面，房地产企业首先应该制定科学的战略，对企业发展阶段进行细致规划，阶段性完成企业的发展任务，除此之外，在工程进行的过程中，按照工程进度进行工程款的支付，这样能够有效对资金进行控制，出现意外情况也能够及时终止。并且在房地产销售中，需要制定合理的营销策略，保证自身房地产的销售，保证资金的回笼。其次则是对资金的回流进行分析，并且对其形成系统化的理论，保证后期房地产企业项目运行中能够借鉴。最后则是在开发的过程增强自身的经营管理，促进自身信誉提升，从而让商业银行能够对房地产企业具有足够的信心，保证资金回流效率能够充分优化。四、结束语房地产企业资金往来巨大，因此在管理过程中，应该使用更加符合企业现状，贴合市场情况的管理方式，这样才能够让房地产资金使用效