房地产开发企业涉税问题与税收筹划

1、房地产开发企业涉税问题与税收筹划房地产行业越来越多地受到了大家的关注，她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘，一夜之间成了明 星，她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样，房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等 均集中了大家的视线，成为各方面人士关注的焦点。涉税问题种种我们也带着同样的想法，在对房地产开发企业的相关审计中，对企业涉税问题进行了关注。在审计中,我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行 为。参阅相关资料，对房地产开发企业舞弊方式进行了总结，归纳起来主要有以下几个方面：一、收到预售房产款记入其他应付款有的房地产开发公司收到预售

2、房产款不记入预收账款，而是记入其他应付款。更有甚者，收到款项不入 账，而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税。二、费用冲抵收入或购房款有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、 违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差 额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。三、应收未收房款，冲抵应付未付费用有的房地产开发公司采取以商品房局部价款应收未收交换广告效劳应付未付的方式，进行收支 冲抵，并不据实列入收入支出工程进行核算，计算申报相关税费，导致少

3、交营业税及附加和企业所得 税。四、以合作建房之名掩盖房产开发之实有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义未列出缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行 销售，成心将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加 和企业所得税。五、隐瞒临时出租房产收入有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方 式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税 及相关税金。上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严 重者构成偷税罪。税收筹划思

4、路及技巧其实，到达减少涉税损失的方法有很多种，如果能够在熟知相关税收法规的根底上，在符合税法、不违 反税法的前提下，通过对筹资活动、投资活动、经营活动等的巧妙安排，同样可以到达躲避或减轻税负的 目的。本文就房地产企业的税收筹划思路及技巧做些探索，供同行及房地产企业参考并以此引起争鸣，在 税收筹划领域有所作为。百家之言，难免有误，见仁见智，共同探讨。一、充分利用国家税收政策一内部工程回避工程结算现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承当其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算 工程价款的，不管是否编制工程概预算，也不管工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税。 满足前述规定，恰当地

5、造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。二以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，工程承包公司是否与建设单位签订承包合同， 将适用不同的税率。假设承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3的税率；否那么，适用效劳业 5的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程 居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。三利用外购物业的折旧抵税功能调节当期应纳税所得额在房地产开发企业的盈利年度，尤其是在通货贬值的经济运行阶段，外购、储藏物业，可以兼收物业折 旧抵税与房地产投资保值双重效益。在相同的财务状况下，配

6、合企业开展战略，并购同行业亏损企业，可 以按照税法规定，以未弥补亏损冲抵企业所得税税基。四利用境外关联机构或个人进行营业税筹划依据?中华人民共和国营业税暂行条例?第一条和?中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么?第七条 的规定，在中华人民共和国 “境外 提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，不发生营业税 纳税义务。以设计劳务为例，国税发 1994214 号文件明确规定：境外机构除设计开始前派员来我国进 行现场勘查、收集资料、了解情况外，设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸 交给中国境内企业。在这种情况下，对外商从我国取得的全部营业收入不征收营业税。五变房屋出租

7、为对外投资变房屋出租为对外投资也是房地产企业比拟常用的一种纳税筹划方法。某些房地产开发公司在好地段拥 有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，假设出租这些房屋，将能收取很高的租金，也 就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税？房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，到达节省营业税和 房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免 征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生 转移，由接受投资方缴纳企业房产税。二、选择有利的经营方式合作建房通常有以下两种方式：一合作双方通过原始的 “以物易物 方

8、式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互 交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行 为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。 合作建房双方将分得房屋出售时， 还应按房屋销售额缴纳营业税。二合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润 分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比 例分配房屋。根据国家税务总局?营业税税目注释试行稿?第九条第二款： “以不动产投资入股， 参与接受投资方利润分配、共同承当投资风险的行为，不征

9、营业税。 的规定，在第一种分配方式下，向合 作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税， 合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税， 双方分得的利润不必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴 税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。由此可见，合作建房工程作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同税负不同。上述中以 成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房 屋取得收入时按销售不动产缴税。而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利 润分配方式，以土地使用权投资

10、的一方还须在前两种方式税负的根底上，就转让的无形资产缴税。而以房 屋或货币投资的另一方那么须按销售不动产缴税。至于 “以物易物 的合作建房方式，合作双方应分别按其销 售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交 纳营业税，其税负最高。因此，企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，到达节税筹划的 目的。三、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划通过合理选择会计处理方法进行税收筹划包括开发商品房与出租商品房、营业费用、管理费用和财务费 用的筹划等 4 个方面：一开发商品房与出租商品房筹划有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或

11、其他原因，房屋用于出租经营时，可把 商品房转作出租经营房，从开发商品房转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入本钱，使企业 库存本钱接近实际本钱，同时增加本钱，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备， 所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策，如调低房产契税以及 某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。二营业费用筹划作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用工程。广告费支出的多少往往与销售业绩密切 挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的 15内据实扣除。有

12、些 企业集团广告由总公司统一筹划，费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出15扣除比例不得税前扣除， 而子公司缺乏 15的情况。 针对这一情况， 可以让与子公司业务相关的总公司广告费， 由缺乏 15的子公司承当。三管理费用筹划企业按规定缴纳的 养老 保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除，企业应 依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付 工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费 按销售收入一定比例税前扣除以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管

13、理费用，降低 企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担。四财务费用筹划如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产工程，而其中一个工程准备转让，企业所需局部资金以该 工程向 银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类贷款利率据实扣除。如果转让 该工程缴纳土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。四、通过周密工程投资筹划进行税收筹划企业实施投资前应对整个工程的可行性包括收入、本钱、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案 的收入、本钱相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或 自行开发，其所缴纳的税收差异

14、极大，企业最终应选择最优方案进行投资。五、通过关联方转移定价房地产开发企业转让定价，是房地产开发公司集团内部或利益关联方之间为了实现其整体战略目标，有 效协调集团内各个单位之间或利益关联方之间的关系，谋求整体最大限度的利润而实现的一种交易定价。 它一般只会发生在关联房地产开发企业的内部交易，但也不排除有业务关系的房地产开发企业进行此类交 易的可能。所谓关联房地产开发企业，是指两个或两个以上房地产开发企业在管理、控制或资本等方面存在着直接 或间接关系的房地产开发企业，包括房地产开发总机构与它的分支机构、同一房地产开发总机构的不同分 支机构、房地产开发母公司与子公司、同一房地产开发母公司的不同子公

15、司等。在实践中，转让定价的表现形式多种多样，几乎涉及到关联房地产开发企业的一切内部经济活动和经营 成果。我们可以从以下几个方面对之加以归类分析。一货物购销在关联房地产开发企业内部交易中，货物购销占有非常重要的地位，涉及施工材料、开发产品等有形货 物的买卖。1、通过施工材料如水泥、砖块、沙子等的购销价格的“高进低出 来影响关联房地产开发企业的开发产品本钱。例如，由房地产开发母公司向子公司低价供给材料，或由房地产开发子公司高价向房地产开发 母公司出售施工设备，以此降低房地产开发子公司的开发产品本钱，使其获得较高利润。反之，通过房地 产开发母公司高价向房地产开发子公司出售施工材料，或由房地产开发子公

16、司向房地产开发母公司低价出 售施工设备，来提高房地产开发子公司生产本钱，这就减少了房地产开发子公司的利润。2、房地产开发母公司利用掌握的国际营销网络操纵房地产开发子公司产品的销路，压低或提高对房地 产开发子公司开发产品的收购价格。在利用房地产开发子公司系统的销售机构销售房地产开发母公司开发 的产品时，那么可以通过提高或压低佣金回扣支付的形式，影响房地产开发子公司的销售收入。3、在货物购销过程中，利用房地产开发母公司控制的运输系统，通过向房地产开发子公司收取较高或 较低的施工设备和材料如水泥、沙子等运输装卸和保险费用，来影响房地产开发子公司的销售本钱。4、用房地产开发母公司与房地产开发子公司之间

17、的呆帐、坏帐损失赔偿等，以此调整增加房地产开发 子公司的费用支出。二贷款往来有的国家和地区，对贷款利息征税而对存款利息不征税，关联房地产开发企业可以利用这一规定避税。 一方面，一家需要借款的公司利用关联房地产开发企业持有的银行存款作为抵押，从而获取银行贷款，然 后要求就该贷款扣除利息开支；另一方面，持有存款的关联房地产开发企业做出安排，收取不须课税的存 款利息。三劳务的提供劳务涉及的范围很广，相关联房地产开发企业之间提供的设计、广告、 咨询 等劳务活动中，均存在收费 与否和劳务收费标准的上下问题。甚至总机构管理活动的存在也被视为一种劳务，要按一定比例向各分支 机构分摊管理费用，跨国地区公司通过

18、对这些劳务的收费与付费的上下，影响公司集团不同成员的成 本与利润。 比方， 向房地产开发子公司索取过多的管理人员年薪， 摊入向房地产开发子公司收取的管理费， 增大了房地产开发子公司本钱，以此减少房地产开发子公司的利润。四无形资产的使用和转让房地产开发母公司通过对施工设计技术、商誉等无形资产的使用与转让，以及收取特许使用费的上下， 对房地产开发子公司的本钱和利润可以施加影响。这类使用费的支付有的影响房地产开发企业集团资本构 成的变动，有的影响收入及本钱费用的分摊。五固定资产的购置与租赁固定资产购置额的上下，在以固定资产作价投资的情况下，既影响房地产开发企业的股权份额，也影响 折旧费的摊销。例如，

19、房地产开发母公司向房地产开发子公司提供的施工设备价格，直接影响摊入房地产 开发子公司的开发产品本钱，提高固定资产原值，意味着加大折旧费，必然增加房地产开发子公司的生产 本钱；反之，那么会减少本钱。当固定资产的购置涉及关联方之间可折旧资产的转让时，由于各国地区对资本收益的税务处理方式 不同，会使房地产开发企业通过转让定价转移利润或将利润转化为资本收益。在施工设备租赁领域中，由于各国地区对国际租赁业务中应由哪一方计提折旧，哪一方可以扣除费 用，以及由谁承当风险等问题的规定不尽一致，房地产开发企业可以设法利用这些差异到达避税的目的。 租赁费的上下，会直接影响交易双方的收入和本钱。在以上诸方面的转让定

20、价中， 房地产开发企业是采用高定价还是低定价的形式， 取决于母、 子总、分 公司所在国地区的税率上下、控股比例和公司集团战略目标等诸多因素。六、其他的筹划方法一在建工程整体转让的纳税筹划在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建工程和公司股权的选择。由于资金、公司方案 等因素，企业将在建工程转让给其他房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择。二合理分解租金收入房地产开发企业应合理地分解租金收入。如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出，而是用于出租， 国家规定，其资金收入应当缴纳营业税和房产税，其房产税适用税率是租金收入的12。如果企业把租金收入分解，那么意味着房产税的降低。因此合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。三分解商品房销售价格房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格，以此来进行纳税筹划。如果企业开发房地产、销售 商品房价格不