房地产开发复习题

1、第一章单项选择：1 是房地产开发的首要工作阶段A前期工作B可行性研究C建设阶段D工程验收2 是房地产开发工程可行性研究重要内容， 是进一步对开发工程进行技 术分析的前提A开发工程B开发场地选择C开发条件D开发时间3 市场调查和市场分析的重点在于：A拟投资开发工程需求强度和竞争环境的分析B工程的可研性C工程的最大效益D 市场状况4是开发产业提升的标志之一A非一体化B非全能型C协作型D特定性5 我国第一家土地收购储藏机构 ;A北京土地局B上海市土地开展中心 C杭州市土地中心D武汉市土地管理中心6土地储藏是指为实现调控市场促进土地资源合理利用目标， 依法取得 土地，进行前期开发 储藏以备供给土地的行

2、为A国务院B人民政府C市县人民政府国有土地资源管理部 D土地资源部7 到年我国三次城市工作会议后逐步形成“六统一 方针A1988 B1989 C1980 D19788 以下属于前期工作的是：A办理开工审批B开发工程的工程管理 C施工企业的选择D竣工验收9 竣工验工后申请：A房屋登记B土地登记C房地产产权登记D出售登记 10房地产开发企业资质等级条件中二级企业中级职称以上管理人员要求多少 人：A30B20 C15 D10多项选择:1房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行：A根底设施B房屋建设C房地产开发D大型建筑2房地产开发的特点：A开发本钱高投资量大B开发建设期

3、长C投资周转慢涉及面广综合性强D市场具有地区性和分散性E需求具有稳定性3房地产开发方式：A定向开发B联合开发 C合作开发 D单独开发 E协作开发4房地产开发对城市建设的作用：A推动城市规戈U的实施与完善B有利于减少投资本钱C为城市政府财政提供紫荆来源D为城市大型根底设施建设提供融资途径E为城市社会 经济 文化活动 以及人民生活提供载体5房地产开发可为分为：A可行性研究B前期工作C建设实施D监理工作E房屋营销 和效劳6房地产前期工作主要工作：A立项B购置开发场地 C筹集资金D拆迁安置E工程报建与委托设计7房地产开发规模归结为：A多元化开发 B专业化开发 C纵向一体化开发 D综合开发E混合开发8房

4、地产开发业可持续开展的技术途径：A实施基于生态的土地开发利用规划B实施多维空间利用C实施科技创新D实施合理利用节约政策9房地产可持续开展的核心是相协调：A房地产开展B经济根底 C人口规模 D资源配置E环境建设10六统一方针指：A统一规划和投资 B统一设计 C统一施工 D统一分配和统一管理 E统一验 收问答：1房地产可持续开展的内涵？2房地产开发的根本制度？3房地产开发企业设立程序？名词4房地产开发的概念？5房地产可持续开展的内涵是？6什么是零星地段的房地产开发？7什么是成片小区的开发？第二章多项选择1:房地产开发筹划的作用：A提高工程决策准确性 防止运作出现偏差B增强工程的竞争力C增强团队管理

5、创新能力D打造学习型组织2 房地产开发筹划的特性：A地域性 创造性B市场性C系统性 超前性 D可操作性E科学性 艺术性 3 房地产开发的原那么：A独创原那么定位原那么B整合原那么C客观原那么D可行原那么全局原那么 文化原那么 E应变原那么4筹划分为：A前期筹划B销售招租筹划 C物业筹划D问答 房地产开发筹划的定义：第三章单项选择：1 可行性研究的核心：经济评价2什么是经济评价的根底：投资估算多项选择：1 房地产可行性研究的阶段有：时机研究 初步研究 详细研究 工程研究2 房地产开发工程可行性研究的工作程序：工程筹划 市场调查 优化和选择开发方案 方案评价 编制研究报告3 房地产市场周期成因有：

6、内生因素 外生因素4 市场调查的内容有：环境调查 房地产的供需情况调查 开发场地的调查5典型的房地产开发需求分析：住宅 70 商业建筑 40 办公楼 50 工业厂房 50years6 房地产投资估算方法：面子法 单元法 概算指标法 分项造价法 分项造价比拟法 7投资估算的依据：开发工程的建设规模 占地面积 地价 设计方案 图纸 主要设备 材料 及其预算价格表 资金来源 贷款利率 有关政策和规定 名词：1什么市房地产周期？2 什么市房地产指数？3 房地产指数包括什么4 什么是中房指数？5 什么是国房指数？问答：1 可行性研究的概念2 可行性研究的作用3 房地产开发投资的影响因素中外部因素包括什么

7、？ 2 4房地产开发工程总投资构成有哪些？第四章单项选择：1 采用挂牌出让的土地使用权，挂牌时间一般不得少于 10 个工作日2 按照目前国务院公布的规定： 居住用地最高年限 70年 综合用地 50 年 商业旅游娱乐用地 40年 3对开发用地进行人为投入的形式和程度分为：多项选择1 土地使用权出让可以采用：拍卖招标双方协议挂牌出让2投资区位因素分析那些：经济增长状况投资环境特大型建筑投资3开发地段的选择因素分析什么？城市规划 自然因素 和工程地质因素 现有的建设条件 地段面积投资经营计 划问答：1房地产开发用地的来源有哪些？2土地补偿费包括哪些？名词：1什么是土地使用权出让？土地使用权出让：指国

8、家或其代表省、市、县土地主管部门以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用金的行为。土地使用权:1无偿划拨：军事用地、教育、医院、政府等公共事业2有偿转让：2什么是土地补偿费？土地补偿费是指因国家 征收农民集体所有的土地对土地所有者和土地使用者的 补 偿。按照我国现行法律规定，征收十地补偿包括青苗、地上物补偿费、土地补偿 费、安置补助费和被征地农民的社会保障费用。 土地补偿费的主要局部要给被征 地农民，土地征用补偿费包括：1土地补偿费；2土地投资补偿费土地上附着物补偿费、青苗补偿费；3安置补助费；4临时建设用地补偿费耕地占用税、新菜

9、地开发建设基金、征地管理费等。第五章单项选择：1国务院在年公布了?城市房屋拆迁管理条例?19912 房屋拆迁货币补偿的根本原那么等价有偿3房屋拆迁总的按时原那么：按原面积多项选择1 拆迁的补偿方式：实行货币补偿 实行房屋产权调换2目前采用的房地产评估方法主要有：市场比拟法 收益法 本钱法 假设开发法3 房屋拆迁安置的形式：一次性安置 临时过渡安置问答：1房屋拆迁工作程序？2 拆迁补偿与安置工作中的各种费用？ 1-7名词：1什么是房屋是拆迁？2 什么是拆迁补偿？3 房产调换的实质是什么？ 实物补偿单项选择1 企业自有资金比例：35%2 长期筹集资金的时间是：5 年以上3 短期资金筹集时间： 1

10、年以内4 从建设银行借款占房地产开发银行借款总额的：65%多项选择1 建设工程大体划分三类：竞争性工程 根底性工程 公益性工程2 房地产开发资金筹集的方式：房地产租盈利性原那么自有资金 吸收投资 发行股票 发行债券 向银行借款 售款及 BOT3 房地产开发资金筹集的渠道：自有资金 国内债务资金 国外债务资金4资金筹集的原那么：时机适当原那么 平安性原那么 经济性原那么 可行性原那么5 REITS勺类型有:契约型公司型6 筹资结构:资本结构 方式结构 来源结构 本钱结构 期限结构名词1房地产开发企业的财务杠杆是指？2什么是BOT?BOT是私人资本参与根底设施建设，向社会提供公共效劳的一种特殊的|

11、投资方式|,包括建设(Build )、经营(Operate )、移交(Transfer )三个过程： 建设一经营一转让。问答1直接筹集资金的特点？2间接筹集资金的特点？3 BOT 和 BOOT的区别是什么？BOT比 BOOT快BOOT( Build Ow Operate Transfer )即建设一拥有一经营一转让，工程公司对所建工程设施拥有 所有权并负责经营，经过一定期限后，再将该工程移交给政 府。BOT演变的一种投资方式。4 BOT方式的根本特征是什么？ 1-65 BOT方式运行过程？ 1-7单项选择:1居住小区其人口规模一般为:35万人多项选择:1城市规划按其规划深度不同分为:城市总规划

12、分区规划控制性详细规划修建性详细规划2常用的住宅类型有: 点式住宅 调试住宅 错层式住宅 跃层式住宅 复式住宅 退台式住宅 花 园别墅 综合性商住楼3 住宅的布置有哪些方面：周边式布置 行列式布置 混合式布置 散点式布置 自由式布置 4开发企业规划设计的控制能力表现在：预控能力 过程控制能力 设计文件接收及变更控制能力问答:1控制性详细规划的任务是什么？ 2住宅建筑综合效果设计方案评价指标有哪些？多项选择1 工程招投标方式：公开招标 邀请招标2 开发工程招标分类：全过程监理招标 设计监理招标 施工监理招标3 编制标的遵循的原那么：依据充分 反映市场变化 单一标底4 标的的编制方法：施工图预算

13、工程概算 扩大综合定额 平方米造价包干问答： 1 施工招标文件包概括哪些？一、名词解释1. 土地储藏：是指市县人民政府国土资源部门为实现调控土地市场、促进 土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供给土 地的行为。2房地产开发：房地产企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会 和经济开展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现 企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。3投资回收期：以工程的年净收益来补偿投资所需的期限，是反映工程投资回收 能力的重要指标。.4直接筹集资金：指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者进行筹资，或者发行有价证券

14、进行筹资。5投资利润率：是指工程到达设计生产或效劳功能后的正常年份的年利润总 额与工程总投资的比率。6. 工程筹集结构：开发企业在取得资金来源时以不同方式所筹集的不同渠道资金的有机搭配以及各种渠道资金的所占比例。7. 邀请招标：开发企业向经过预先选择的数目有限的承包商发出招标邀请书，而不是公开发布广告，邀请他们参加某项工程任务的投标竞争。8. 施工合同：建设单位与施工单位为完成商定的建筑安装工程，明确双方权利 和义务的书面协议。二、简答题1. 简述房地产开发的特性。开发本钱高、投资量大；开发建设期长，投资周转慢；市场具有地区性和分散性； 需求具有稳定性；涉及面广、综合性强。2. 房地产开发资金

15、筹集规划的主要内容有对企业或工程内外部因素进行分析；合理确定筹资目标；资金筹集的规模和流量； 资金来源、期限、方式等资本结构分析；资金筹集本钱分析、风险和可行性分析； 拟定资金筹集方案。3简述房地产开发可行性研究的作用。可行性研究是工程投资决策的重要依据；可行性研究是工程筹措建设资金的依据；可行性研究是编制设计的依据；可行性研究是与有关部门签订协议、 合同的 依据。4房地产开发风险防范的策略有风险回避；风险转移；风险控制，包括选择风险小的房地产开发工程、做好市场 研究、实行投资组合策略来降低风险、实行分期开发。5. 房地产开发主要风险因素有 市场风险；经营风险；利率风险；政策风险；其他风险。6

16、 房地产开发筹划的作用 提高工程决策准确性 防止运作出现偏差； 增强工程的竞争力；增强团队管理创新能力； 打造学习型组织。7. 房地产开发资金筹集的方式：自有资金；吸收投资； 发行股票 ； 发行债券；向银行借款；房地产 租售款及工程BOT;房地产投资信托。8 开发工程的前期工作包括哪些？ 立项;申请建设用地规划许可证;申请土地开发使用权;领取开发工程手册;拆 迁安置;筹集资金;规划设计与报建。9. 进行开发工程施工招标应具备：取得土地使用权、 用地现场具备建设条件; 有施工图纸和概算或能满足标价计算 要求的设计文件; 列入年度开工建设方案; 取得建设工程年该规划许可证; 建设 资金、主要建筑材

17、料、设备供给均已落实。10 编制标底需要考虑的因素有 标底应遵循依据充分、反映市场、单一标底原那么;应该选用施工图预算、工程概 算、扩大综合定额、 平方米造价包干为根底方法来编制; 再吃还要考虑工期提前 因素、质量优良因素、工程范围和自然地理条件因素。三、计算题1某家庭预计在今后 10 年内的月收入为 16 000 元，如果其中的 30可用于支 付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为 12，问该家庭有归还能力的最大 抵押贷款申请额是多少 ?解：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A = 16 000 %0% = 4 800(元)月贷款利率 匸12%/12=1%,计息周期数n=10Xl2=120个月；(2)那么该家庭有归还能力的最大抵押贷款额P=A(1+i) n-1/i(1+i) n=4800 X(1+1%) 120-1/1%(1+1%) 120=33.46(万元)2. 某房地产投资工程每年的现金流量如下表所示，如基准收益率为10%，用净现值法分析工程是否盈利？年份012345现金流入300300300300300现金流出8005050505050年份012345现金流入300300300300300现金流出8005050505050净现金流量-800250250250250250工程盈利147.7万元3 某房地产经营工程每年的净现金流量如下表所示，假设行业标准投资回收期