建设单位管理指南

1、建设单位管理指南 不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，项目的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理制度、管理工作流程，工作任务分工和建立规范的管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，进行项目管理的策划，进度有序推进，管理只能分工，进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利完成。使项目建设任务顺利完成。 下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶下面以一个新建项目，业

2、主方在工程建设各个阶段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验验第1页/共94页一、一、工程建设的四个阶段工程建设的四个阶段第2页/共94页工程建设的四个阶段工程建设的四个阶段 竣工验收及交付使用阶段竣工验收及交付使用阶段立项决策阶段立项决策阶段设计及准备阶段设计及准备阶段实施阶段实施阶段第3页/共94页二、二、工程项目建设程序工程项目建设程序第4页/共94页工程项目建设程序工程项目建设程序 投资估算投资估算 长期计划长期计划 五年计划五年计划 年度投资计划年度投资计划项目建议书项目建议书可行性研究可行性研究 可行性研究报告可行性研究报告 设计工

3、作设计工作 建设准备建设准备 建设实施建设实施 生产准备生产准备 竣工验收竣工验收 交付使用交付使用 设计总概算设计总概算 施工预算施工预算施工决算施工决算 预备项目计划预备项目计划建设程序简图建设程序简图 第5页/共94页项目建设书项目建设书委托咨询委托咨询 投投 资资 前前 期期项目意向项目意向项目策划项目策划项目评估和项目评估和 审批决策审批决策可行性研究可行性研究报报 告告初步可行性究初步可行性究可行性可行性 研究研究委托咨询委托咨询（续下表）（续下表）第6页/共94页工程项目建设程序工程项目建设程序投投 资资 时时 期期投产时期投产时期委托监理委托监理编制设计文编制设计文件件初步设计

4、初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计物资采购物资采购设备订货设备订货开工报告开工报告施工安装施工安装生产准备生产准备试试 运运 行行建设（施工前）建设（施工前）准备准备施工招标施工招标试试 运运 行行竣工验收竣工验收后后 评评 价价投产经营投产经营 （接上表）（接上表）第7页/共94页三、三、四个阶段项目管理四个阶段项目管理工作的主流程工作的主流程第8页/共94页四个阶段项目管理工作的主流程四个阶段项目管理工作的主流程临水临电轴线高程移交设计管理、招标管理、进度管理、质量管理、投资管理、安全文明管理、沟通与协调管理、信息合同管理、财务管理、组织管理围墙砌筑立项决策阶段建议书初步可行性研

5、究/可行性研究投资决策、立项决策可性性研究报告、立项申请项目规模和项目目标设计大纲/设计要点/设计导则征地红线图征地红线图征地红线图征地办理土地使用证设计及准备阶段建筑方案确定初步设计及报审扩大初步设计施工图设计施工图审查与报建各种报建报批施工许可等办理土方、基坑支护工程地下结构工程主体结构工程外立面装饰工程室内装修工程机电设备安装工程智能化工程专项配套工程（电梯、电信、人防、煤气、绿化、环保等）专业调试专项调试联合调试工程预验收竣工验收缺陷责任期质量回访、保修竣工资料建设资料备案工程结算项目后评价实施阶段竣工验收及交付使用阶段设计顾问咨询勘察钻探与地质报告确定招标代理建筑方案招标/竞赛勘察单

6、位招标监理单位招标施工单位招标材料设备采购设计单位招标临路临建总体规划拆除搬迁第9页/共94页四、立项决策阶四、立项决策阶段段项目建议书项目建议书初步可行性研究初步可行性研究详细可行性研究详细可行性研究项目决策项目决策主项申请、批复主项申请、批复 第10页/共94页立项决策阶段立项决策阶段编制项目建议书编制项目建议书初步可行性研究初步可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究报告可行性研究报告立项批文立项批文项目决策项目决策选址选址上报上报立项决策阶段立项决策阶段第11页/共94页项目建议书项目建议书 项目建议书应包括以下内容：项目建议书应包括以下内容： （1 1）总论；）总论； （2 2）项目

7、建设的必要性；）项目建设的必要性； （3 3）功能定位与需求分析；）功能定位与需求分析； （4 4）场馆现状及改扩建内容；）场馆现状及改扩建内容； （5 5）项目实施方案；）项目实施方案； （6 6）组织机构与人员配置；）组织机构与人员配置； （7 7）项目实施进度规划；）项目实施进度规划； （8 8）投资估算与资金筹措；）投资估算与资金筹措； （9 9）结论与建议。）结论与建议。 第12页/共94页 初步可行性研究：初步可行性研究： （1 1）项目建设的必要性和依据；）项目建设的必要性和依据； （2 2）市场分析与预测；）市场分析与预测； （3 3）产品方案、拟建规模和厂址环境；）产品方案、

8、拟建规模和厂址环境； （4 4）生产技术和主要设备；）生产技术和主要设备； （5 5）主要原材料的来源和其他建设条件；）主要原材料的来源和其他建设条件； （6 6）项目建设与运营的实施方案；）项目建设与运营的实施方案； （7 7）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案； （8 8）财务效益和经济效益的初步分析；）财务效益和经济效益的初步分析； （9 9）环境影响和社会影响的初步评价；）环境影响和社会影响的初步评价； （1010）投资风险的初步分析。）投资风险的初步分析。 第13页/共94页 详细可行性研究详细可行性研究 ： （1 1）项目建

9、设的必要性；）项目建设的必要性； （2 2）市场分析；）市场分析； （3 3）建设方案；）建设方案； （4 4）投资估算；）投资估算； （5 5）融资方案；）融资方案； （6 6）财务分析；）财务分析； （7 7）经济分析；）经济分析； （8 8）资源利用效率分析；）资源利用效率分析； （9 9）土地利用及移民搬迁安置方案分析；）土地利用及移民搬迁安置方案分析； （1010）环境影响；）环境影响； （1111）社会评价；）社会评价； （1212）风险分析与不确定性分析；）风险分析与不确定性分析； （1313）提出研究结论与建议。）提出研究结论与建议。第14页/共94页 项目决策项目决策 投资机

10、会研究投资机会研究 初步可行性研究初步可行性研究 可行性研究可行性研究 决定建设，转入决定建设，转入项目实施准备阶段项目实施准备阶段 终终止止研研究、究、寻寻求求新新的的投投资资机机会会 项目是否项目是否有生命力？有生命力？ 是否存在是否存在投资机会？投资机会？ 否否 否否 否否 是是 是是 是是 项目在技项目在技术 、 经 济术 、 经 济等 方 面 是等 方 面 是否可行？否可行？企业投资项目决策的程序企业投资项目决策的程序第15页/共94页政府投资项目决策的程序政府投资项目决策的程序项目决策项目决策 行业、部门或区域规划行业、部门或区域规划 项目建议书审批项目建议书审批 可行性研究报告审

11、批可行性研究报告审批 批准建设，转入批准建设，转入项目实施准备阶段项目实施准备阶段 终终止止研研究、究、寻寻求求新新的的项项目目 项目是否项目是否有 必 要 建有 必 要 建设？设？ 项目是否项目是否符 合 行 业符 合 行 业或 区 域 规或 区 域 规划？划？ 项目在技项目在技术 、 经 济术 、 经 济等 方 面 是等 方 面 是否可行？否可行？ 否否 否否 否否 是是 是是 是是 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估第16页/共94页 企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：企业投资项目申请报告应主要包括以下内容： （1 1）项目申报单位情况；）项目申

12、报单位情况； （2 2）拟建项目情况；）拟建项目情况； （3 3）建设用地与相关规划；）建设用地与相关规划； （4 4）资源利用和能源好用分析；）资源利用和能源好用分析； （5 5）生态环境影响分析；）生态环境影响分析； （6 6）经济和社会效果分析。）经济和社会效果分析。 报送企业投资项目申请报告应附以下文件：报送企业投资项目申请报告应附以下文件： （1 1）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见； （2 2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见； （3 3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文

13、件）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件 （4 4）根据有关法律法规应提交的其他文件。）根据有关法律法规应提交的其他文件。第17页/共94页企业投资项目核准的程序企业投资项目核准的程序 可行性研究可行性研究 编制并递交项目申请报告编制并递交项目申请报告 政府核准审查政府核准审查 核准核准建设，转入建设，转入项目实施准备阶段项目实施准备阶段 终止研究、终止研究、寻求新的项目寻求新的项目 核准通过？核准通过？ 项目在技项目在技术 、 经 济术 、 经 济等 方 面 是等 方 面 是否可行？否可行？ 否否 否否 是是 是是 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估第18页/共94页五、设计及准备阶段

14、五、设计及准备阶段1、选址及征地、拆迁、选址及征地、拆迁 土地使用土地使用/转让转让/购买购买/投标投标拆迁、平整拆迁、平整办理土地使用证办理土地使用证建设工程用地使用证建设工程用地使用证围墙砌筑、宣传标语围墙砌筑、宣传标语 第19页/共94页设计及准备阶段设计及准备阶段 该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。图，以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。设计管理工作设计管理工作初步设计、设计概算初步设计、设计概算编写总体设计大纲编写总体设计大纲组织国际组织国际/ /国内建筑方案的招标国内建筑方案的招标/

15、/竞赛竞赛确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判协助签订建筑方案设计服务合同协助签订建筑方案设计服务合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同编制设计依据文件（设计大纲、设计导则、设计编制设计依据文件（设计大纲、设计导则、设计要点、设计深度要求、设计进度计划等）要点、设计深度要求、设计进度计划等）办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的报建审查工作，领取审核意见报建审查工作，领

16、取审核意见技术设计、施工图设计、施工图预算技术设计、施工图设计、施工图预算施工图审查施工图审查设设 计计工程设计管理工程设计管理设计招标、竞赛设计招标、竞赛设计合同谈判、签设计合同谈判、签订订方案优化、报批、方案优化、报批、施工图审查施工图审查限额设计、出图计限额设计、出图计划管理划管理设计交底、技术协设计交底、技术协调咨询调咨询勘察设计管理勘察设计管理勘察单位的招标勘察单位的招标初探、详探、物探初探、详探、物探勘察成果报告质量勘察成果报告质量评估评估第20页/共94页 建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容： （1 1）厂（场）址的自然资源；）

17、厂（场）址的自然资源； （2 2）地形地貌及占地面积；）地形地貌及占地面积； （3 3）厂（场）址的工程地质和水文地质条件；）厂（场）址的工程地质和水文地质条件； （4 4）征地拆迁情况；）征地拆迁情况； （5 5）环境保护；）环境保护； （6 6）地区经济技术条件；）地区经济技术条件； （7 7）交通运输条件；）交通运输条件； （8 8）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。第21页/共94页 征地拆迁流程征地拆迁流程 严格按项目征地程序办事：申请用地严格按项目

18、征地程序办事：申请用地受理申请受理申请并审查有关并审查有关审批用地审批用地征地实施征地实施签发用地证书签发用地证书征地征地批准后的实施管理批准后的实施管理领发土地使用证领发土地使用证建立征用土地档案建立征用土地档案和移交。按征地程序排列进度计划。和移交。按征地程序排列进度计划。 第22页/共94页2、设计管理工作功能需求调整，编制设计任务书功能需求调整，编制设计任务书规划部门领取设计重点、规划控制指标规划部门领取设计重点、规划控制指标勘察单位的招标或直接委托勘察单位的招标或直接委托初步勘察初步勘察详细勘察详细勘察物探物探设计承发包模式规划、设计界面划分设计承发包模式规划、设计界面划分设计招标设

19、计招标设计合同编制、签订设计合同编制、签订第23页/共94页限额设计管理限额设计管理设备的市场调研设备的市场调研设计管理流程图设计管理流程图设计优化设计优化方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计-施工图审查施工图审查三个阶段造价审核三个阶段造价审核设计阶段造价咨询流程图设计阶段造价咨询流程图第24页/共94页序序号号专业名专业名称与工称与工作内容作内容分项名称分项名称工作界面划分工作界面划分备注备注主设计单位主设计单位专业设计单位专业设计单位方案方案初步初步设计设计施工施工图图方案方案初步初步设计设计施工施工图图1 1总体规划总体规划规划设计方案规划设计方案修建性详细规修建性详细

20、规划及综合管线划及综合管线设计设计2 2结构结构基坑支护基坑支护地基基础地基基础主体结构主体结构外装修工程的外装修工程的结构验算（包结构验算（包括幕墙）括幕墙）其它其它 设设 计计 工工 作作 界界 面面 确确 认认 表表 负责 协助或审核 第25页/共94页序号序号 项项 目目标段划分标段划分主要内容主要内容选择方式选择方式备注备注1 1主设计单位主设计单位DL1DL1设计单位设计单位（1 1个）个）完成初步设计和主要部完成初步设计和主要部分的施工图设计分的施工图设计招标招标2 2专业设计单专业设计单位位DS2DS2幕墙工程、幕墙工程、DS3DS3智能化、智能化、DS4DS4精装修、精装修、

21、施工图的深化设计施工图的深化设计由专业分包单位负由专业分包单位负责责3 3专项设计单专项设计单位位DZ1DZ1基坑支护基坑支护DZ2DZ2人防、人防、DZ3DZ3电梯、电梯、DZ4DZ4电信、电信、DZ5DZ5信号覆盖、信号覆盖、DZ6DZ6泛光照明、泛光照明、DZ7DZ7永久用水、永久用水、DZ8DZ8永久用电、永久用电、DZ9DZ9环保（三废治理）、环保（三废治理）、DZ10DZ10煤气、煤气、DZ11DZ11环境绿化、环境绿化、DZ12DZ12擦窗系统、擦窗系统、DZ13DZ13多层停车系统、多层停车系统、DZ14DZ14交通设施工程交通设施工程负责专项设计以及相关负责专项设计以及相关报

22、审工作报审工作通过委托方式确定通过委托方式确定4 4地质地质勘察勘察DKDK勘察单位勘察单位负责初探、详探负责初探、详探第26页/共94页 设计合同编制、谈判、签订设计合同编制、谈判、签订 第27页/共94页方案设计、初步方案设计、初步设计流程设计流程了解业主建设意了解业主建设意图图用户需求用户需求书书咨询团队提出审查意见，内部会咨询团队提出审查意见，内部会审审方案评审方案评审( (设计、监理、设计、监理、业主业主) )评审成果文评审成果文件件初步扩充设计初步扩充设计初步设计成果验收初步设计成果验收介入初步设计概算工介入初步设计概算工作作初步设计末次审查初步设计末次审查重新组织评审重新组织评审

23、不通过不通过通过通过注：初步设计专项审查建议注：初步设计专项审查建议按专业按专业( (规划、国土、环保、规划、国土、环保、排水、排污、交通、消防、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防供水、供电、煤气、人防) )分分批、分阶段审查，以尽早能批、分阶段审查，以尽早能争取时间，但需注意各专业争取时间，但需注意各专业之间设计人员会签。之间设计人员会签。 第28页/共94页 施工图设计施工图设计-施工图审查施工图审查 初步设计审查完成，领取审核意见初步设计审查完成，领取审核意见书书评审审核意见，研究调整评审审核意见，研究调整方案方案施工图设计施工图设计施工图审查施工图审查( (审图机构审图机构

24、) )审图意见审图意见书书施工图评审施工图评审( (监理单位监理单位) )施工图评审施工图评审成果文件成果文件介入施工图预算，介入施工图预算，施工招标工作施工招标工作评审审核意见，研究调整评审审核意见，研究调整方案方案施工图调整施工图调整施工图审图机构确施工图审图机构确认认第29页/共94页 设计阶段造价咨询流程图设计阶段造价咨询流程图注： 首要确定发包模式、合同包划分，明确首个招标项目必备的条件。(如幕墙、室内装修、图纸深度要求)。 根据招标计划，调整出图计划，以配合招标工作。 编制总控进度计划(包括设计、招标、施工、验收等) 。 投资结算、限额设计目标设置投资结算、限额设计目标设置开始进场

25、开始进场2 2周周发包模式规划、合同包的划分发包模式规划、合同包的划分2 2周周( (初步设计同步进行初步设计同步进行) )招标计划安排，招标管理方案招标计划安排，招标管理方案1周调整设计出图计划，编制总控进度计划调整设计出图计划，编制总控进度计划2 2周周第30页/共94页 （接上表）初步设计概算审核初步设计概算审核初步设计成果验收通过，设计提交初步设计成果验收通过，设计提交概算概算4 4周周施工图预算审核施工图预算审核施工图设计完成施工图设计完成( (未审查未审查) )，提交预算，提交预算4 4周周标底审核标底审核招标文件完成招标文件完成4 4周周第31页/共94页办理内容办理内容办理部门

26、办理部门具具 备备 条条 件件 做建筑模型做建筑模型 模型公司模型公司 各层平面、东、南、西、北立面图剖面图各层平面、东、南、西、北立面图剖面图 初步设计报初步设计报建建 规划局建管处规划局建管处 建筑方案批复、设计要点批复、规划方案批复、初步设计图二建筑方案批复、设计要点批复、规划方案批复、初步设计图二套、规划红线图、规划许可证、用地批准书套、规划红线图、规划许可证、用地批准书 消防报建消防报建 市消防局市消防局 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计给排水图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计给排水图、电图、空调图、申请表电图、空调图、申请表 交通报建交通报建 市公安局

27、市公安局 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表、四至图申请表、四至图 人防报建人防报建 市人防办市人防办 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、申请表申请表 卫生防疫报卫生防疫报建建 市防疫站市防疫站 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表给排水图、申请表 环保部门环保部门 市环保部门市环保部门 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、

28、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表给排水图、申请表 绿委报建绿委报建 市绿委市绿委 初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、初步设计批复、规划许可证、用地批准书、初步设计建筑图、给排水图、申请表给排水图、申请表施工图纸设施工图纸设计审查计审查 市建委技术处市建委技术处 各专业批复意见、建筑模型、初步设计图各专业批复意见、建筑模型、初步设计图 第32页/共94页办理内容办理内容办理部门办理部门具具 备备 条条 件件申请设计要申请设计要点点 规划局建管处规划局建管处 规划许可证、报告、用地通知书、规划红线图规划许可证、报告、用地通知书、规划红线图 规划方案报规划

29、方案报建建 规划局建管处规划局建管处 设计要点批复、规划报建图、规划许可证、用地通知书、规划红设计要点批复、规划报建图、规划许可证、用地通知书、规划红线图线图 缴交报建费缴交报建费 市金库市金库 收案回执收案回执 缴交配套设缴交配套设施费施费 配套设施收费配套设施收费处处 缴款凭证、收案回执缴款凭证、收案回执 领审核意见领审核意见书书 规划局收发室规划局收发室 签订档案移交合同回执、缴交配套设施设施费及报建费回执、签订档案移交合同回执、缴交配套设施设施费及报建费回执、ICIC卡卡 建设方案报建设方案报建建 规划局建管处规划局建管处 规划方案批复、建筑报建图、规划红线图、用地通知书、规划许规划方

30、案批复、建筑报建图、规划红线图、用地通知书、规划许可证可证 第33页/共94页4 4、工程建设实施前的相关准备工作、工程建设实施前的相关准备工作项目建议总策划（含项目建议总策划（含WBSWBS结构分结构分解）、含综合管理策划解）、含综合管理策划建设项目业主组织架构设置及职能建设项目业主组织架构设置及职能分工（不同阶段应不同设置）分工（不同阶段应不同设置）组织管理模式的策划组织管理模式的策划施工承发包模式的策划施工承发包模式的策划第34页/共94页综合管理策划综合管理策划项目管理配套制度、方法、流程、项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制合同版本、安全协议的起草、编制与审核

31、（含内部管理制度）与审核（含内部管理制度）风险管理方案风险管理方案工程保险管理方案工程保险管理方案第35页/共94页 项目建议总策划（含项目建议总策划（含WBSWBS结构分解）结构分解）代建主要工作代建主要工作WBSWBS分解图分解图 代代建建工工作作B4B4合同管理合同管理B2B2设计管理设计管理B1B1项目前期工作项目前期工作B3B3招标管理招标管理C16C16合同包划分合同包划分C17C17合同起草、谈判、签订合同起草、谈判、签订C18C18合同履行合同履行C7C7设计单位招标设计单位招标C11C11设计交底、技术协调、现场服务设计交底、技术协调、现场服务C8C8设计大纲要点设计大纲要点

32、C9C9限额设计及优化管理限额设计及优化管理C10C10设计各阶段报建报批设计各阶段报建报批( (含施工图审查含施工图审查) ) C5C5建设规划、环保、人防等审查报批建设规划、环保、人防等审查报批C1C1项目建议书项目建议书C2C2可行性研究报告可行性研究报告C3C3土地征用、房屋拆迁土地征用、房屋拆迁C4C4勘察、设计勘察、设计C6C6前期协调工作前期协调工作C12C12设计类招标设计类招标C13C13服务类招标服务类招标C14C14施工类招标施工类招标C15C15材料采购类招标材料采购类招标 第36页/共94页 （接上表）B5B5进度管理进度管理B8B8安全文明管理安全文明管理B9B9档

33、案信息管理档案信息管理B10B10财务管理财务管理B11B11验收与移交验收与移交B6B6质量管理质量管理B7B7投资管理投资管理C19C19各类进度的编制各类进度的编制C20C20进度分析、协调、平衡、调整、汇报进度分析、协调、平衡、调整、汇报C21C21进度管理措施进度管理措施C22C22质量保证体系建立质量保证体系建立C23C23质量控制措施质量控制措施( (加强对监理的管理加强对监理的管理) )C24C24招标阶段的投资管理招标阶段的投资管理C25C25资金使用计划与支付资金使用计划与支付C26C26工程结算与决算工程结算与决算C27C27安全管理体系建立安全管理体系建立C28C28措

34、施费用的控制措施费用的控制C29C29推行推行ISOISO，执行统表的计划，执行统表的计划C30C30财务管理制度财务管理制度C31C31支付与结算管理支付与结算管理C32C32分部验收、末次验收、竣工验收、备案分部验收、末次验收、竣工验收、备案C33C33业主、物业的移交业主、物业的移交代代建建工工作作第37页/共94页 二级子工作结构分解举例二级子工作结构分解举例( (二级结构分解二级结构分解) )从代建主要工作从代建主要工作WBSWBS分解图分解图中反映代建工作分解到三个层次，图中包括主要中反映代建工作分解到三个层次，图中包括主要3232项子工作内容，还需项子工作内容，还需继续分解，现以

35、可行性研究工作分解为例，进行分解如下：继续分解，现以可行性研究工作分解为例，进行分解如下： C3C3可可行行性性研研究究报报告告市场分析市场分析营销策略营销策略宏观环境政策分析宏观环境政策分析项目目标分析项目目标分析资源供应资源供应选择厂址选择厂址工艺设计工艺设计生产设备选择生产设备选择土建工程设计土建工程设计组织机构形式组织机构形式人力资源人力资源D3-1D3-1市场调研市场调研D3-2D3-2项目战略分项目战略分析析D33-3D33-3选选 址址D3-4D3-4方案设计方案设计D3-5D3-5项目组织项目组织第38页/共94页D3-6D3-6环境评价环境评价D3-7D3-7经济评价经济评价

36、D3-8D3-8社会影响评社会影响评价价D3-9D3-9投资估算投资估算D3-10D3-10财务评价财务评价D3-11D3-11风险分析风险分析环境评价调研环境评价调研成本效益分析成本效益分析影响评价报告影响评价报告经济评价因素经济评价因素采用的评价方法采用的评价方法社会评价因素社会评价因素采用的评价方法采用的评价方法影响投资的因素影响投资的因素估算方法估算方法资金筹措资金筹措评价指标评价指标各种报表各种报表评价方法评价方法政治风险政治风险技术风险技术风险经济风险经济风险社会和自然风险社会和自然风险其他风险其他风险C3C3可可行行性性研研究究报报告告 （接上表）第39页/共94页业主项目管理单

37、位项目工作分解结构（WBS方式）质量管理时间与进度管理范围管理设计管理采购与招标管理沟通与协调管理财务与费用管理竣工验收和交付使用缺陷责任期管理工程结算竣工决算项目实施阶段1、项目可行性报告研究2、项目筹划3、征地拆迁4、项目建设有关批文、证照、手续5、施工用水、电手续6、项目评估因素分析7、报建、开工手续8、其他前期工作前期工作管理1、详细规划设计2、初步设计、技术设计、施工图设计3、限额设计管理4、施工图审查5、设计优化6、专项报批7、设计变更管理8、设计质量、进度的管理项目计划和设计阶段1、招标代理工作（含机构的选定）2、设计咨询单位招标3、勘察招标4、设计招标5、监理单位招标6、工程承

38、包商招标7、材料设备招标招标管理工作1、监理单位管理2、总包单位管理3、专业分包单位管理4、设备、材料供货商管理施工阶段管理1、质量安全监督管理机构2、材料质量控制和检验机构3、建筑使用功能、安全检测机构4、专项管理机构（电梯、环保、卫生、防疫、劳动等职能监督体系1、组织机构内各单位质量管理体系2、项目运行质量管理制度3、持续改进实现体系运行增值作用4、ISO标准运行推广、保证质量保证体系项目综合管理风险管理建设资料汇编项目后评价组织机构管理人力资源管理1、分部工程验收2、单体工程竣工验收3、专项工程验收4、单位工程竣工验收5、竣工图、归档资料管理6、完工移交竣工验收阶段综合管理策划综合管理策

39、划设计咨询单位 设计单位 招标代理机构 监理单位 施工单位 材料、设备供应商管理保障体系1、委托下领导、项目管理单位下的组织机构2、组织机构运作管理制度3、管理工作程序4、管理工作制度5、管理工作计划6、奖罚激励机制组织机构保证体系第40页/共94页 项目管理是个综合管理的过程，包括目标管理、综合项目管理是个综合管理的过程，包括目标管理、综合管理策划配套的管理制度，规范的工作流程等。管理策划配套的管理制度，规范的工作流程等。立项决策阶段 设计及 准备阶段 实施阶段 竣工验收及交付使用阶段 采购与招标管理风险管理沟通与协调管理质量管理财务与费用管理时间进度管理设计管理 范围管理 人力资源管理 组

40、织机构管理 工程项目成功 第41页/共94页 建设项目业主组织架构设置及职能分工建设项目业主组织架构设置及职能分工 （不同阶段应不同设置）（不同阶段应不同设置） 项目组织架构图项目组织架构图 注：（注：（1 1）招标管理工作纳入造价合同管理部；）招标管理工作纳入造价合同管理部； （2 2）设计管理部，前期以设计管理为主，后期转换技术管理；）设计管理部，前期以设计管理为主，后期转换技术管理； （3 3）公司专家组在设计阶段，参与方案、初步设计、施工图设）公司专家组在设计阶段，参与方案、初步设计、施工图设计的评审工作。计的评审工作。 前期及资料前期及资料管理部管理部项目经理项目经理 技术负责人技术

41、负责人设计设计管理部管理部现场现场管理部管理部造价合同造价合同管理部管理部财务财务管理部管理部综合部综合部第42页/共94页职责与分工职责与分工 代建项目部代建项目部 代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可行性调研，设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、施可行性调研，设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成本控制、安全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全面开展代建管理工质量、成本控制、安全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全

42、面开展代建管理工作。作。 代建项目部项目经理代建项目部项目经理 负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据需要调整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、根据需要调整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、文明施工、合同及信息管理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目文明施工、合同及信息管理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目实施中的具体问题。向业主汇报工程进展，为业主决策提供咨询，标。全面协

43、调解决项目实施中的具体问题。向业主汇报工程进展，为业主决策提供咨询，接受业主指令。接受业主指令。 技术总负责人技术总负责人 负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负责内部技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。负责内部技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。 前期及资料管理部前期及资料管理部 负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配套工程的管理，负责建设过程资料的收集与归

44、档。套工程的管理，负责建设过程资料的收集与归档。 设计管理部设计管理部 对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，设计之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技咨询，设计之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各工艺样板，及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调术、新材料和各工艺样板，及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调管理。后期转换为技术管理。管理。后期转换为技术管理。第43页/共94页 现场管理

45、部现场管理部 审核的上报的各种方案、计划、变更申请、报表等文件；进行各工序的审核的上报的各种方案、计划、变更申请、报表等文件；进行各工序的质量验收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量验收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与工程质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要求，质量，参与工程质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要求，且造成不良影响时，授权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位且造成不良影响时，授权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种报表，核准后及时报业主

46、和归档；及时向业主报告计量支付、按规定上报的各种报表，核准后及时报业主和归档；及时向业主报告计量支付、工程变更、工程延期及索赔费用等合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总工程变更、工程延期及索赔费用等合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季度、计划并对进度实施情况进行检查，对建设进度计划，施工总进度，年度、季度、计划并对进度实施情况进行检查，对比，分析，采取措施，确保计划的实现。比，分析，采取措施，确保计划的实现。 造价合同管理部造价合同管理部 负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，监督招标的负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，

47、监督招标的各个程序，为业主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现各个程序，为业主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行的手段，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，及合同履行的手段，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成本分析，办理工程竣工结算，做好投资控制工作。协助做好各项成本分析，办理工程竣工结算，做好投资控制工作。 财务管理部财务管理部 负责工程财务管理；负责编制资金使用计划。负责工程财务管理；负责编制资金使用计划。 综合部综合部 接受业主临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、办公用品等，协接受业主

48、临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、办公用品等，协调各部门之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安调各部门之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工进行管理。全文明施工进行管理。第44页/共94页 组织管理模式的策划组织管理模式的策划 （举例介绍几种管理模（举例介绍几种管理模式）式）建筑设计单位勘查设计单位设计管理大宗设备材料采购总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位规划设计单位专项工程

49、设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位市政设计单位“小业主小业主+ +大监理大监理”组织管理模式组织管理模式 第45页/共94页“小业主小业主+ +大监理（项目管理与部份项目的现场监理）大监理（项目管理与部份项目的现场监理）+ +现场监理组织管理模式现场监理组织管理模式 对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位勘察、设计、监理工程招标、大宗设备材料采购项目1项目3项目2建设单位建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计

50、单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位第46页/共94页“专业化项目管理专业化项目管理”组织管理模式组织管理模式 建筑设计单位勘查设计单位设计管理大宗设备材料采购土建总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务项目管理咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位施工单位施工单位规划设计单位专项工程设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位市政设计单位第47页/共94页“大业主自筹自管的平行监理大业主自筹自管的平行监理”组织管理模式组织管理模式 建设单位监理单位总包单

51、位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位工程建设前期管理七通一平其它对外协调报建报批建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计单位招标与采购管理设计勘查监理招标设备和材料采购工程施工招标第48页/共94页 施工承发包模式的策划施工承发包模式的策划 传统的发包模式，不适应现代工程管理，许多工程管传统的发包模式，不适应现代工程管理，许多工程管理从四种管理模式中进行组合、派生、延伸，今发包模式理从四种管理模式中进行组合、派生、延伸，今发包模式多样化，特别是总包管理与平行发包进行优化组合，根

52、据多样化，特别是总包管理与平行发包进行优化组合，根据不同类型建筑管理需要，有多种管理模式能适应不同的管不同类型建筑管理需要，有多种管理模式能适应不同的管理需要。理需要。 举例说明几种发包模式：举例说明几种发包模式： （1 1）“土建机电安装土建机电安装+ +总包管理服务总包管理服务”发包模式发包模式 （2 2）“土建机电总包土建机电总包+ +指定分包指定分包”模式模式 （3 3）“土建土建+ +指定分包指定分包+ +点包管理服务点包管理服务”的模式的模式 第49页/共94页 方案一、方案一、“土建机电安装土建机电安装+ +总包管理服务总包管理服务”发包模式发包模式 从土建机电安装（含消防、负责

53、消防验收工作）为主施工单位，从土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主施工单位，其它由业主平行发包或直接委托签订合同，但纳入主施工单位的管理范其它由业主平行发包或直接委托签订合同，但纳入主施工单位的管理范围，负责所有施工单位现场配合、安全、资料、统一验收工作，总包管围，负责所有施工单位现场配合、安全、资料、统一验收工作，总包管理服务费用在招标时明确，可用包干费率或包干总价的方法明确，其模理服务费用在招标时明确，可用包干费率或包干总价的方法明确，其模式如下：式如下： 业主业主监理单位监理单位土建机电安装总包单位土建机电安装总包单位幕墙幕墙工程工程施工施工单位单位智能智能化工化工程施程施工单工

54、单位位室内室内装修装修专专项项施施工工单单位位A专项专项施工施工单位单位B主主要要设设备备材材料料供供应应注：注：合同关系合同关系 监理管理关系监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、专项施工单位指人防、煤气、 绿化、信号屋盖、电梯等。绿化、信号屋盖、电梯等。 第50页/共94页 方案二方案二“土建机电总包土建机电总包+ +指定分包指定分包”模式模式 以土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主包单位，幕以土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主包单位，幕墙，智能化、室内装修业主组织以总包名义招标，然后由总包单位与分包墙，智能化、室内装修业主组织以总包名义招标，然后由总包单位与分包单位签订

55、合同，归属总包管理。业主支付一定管理费，其它专项工程由业单位签订合同，归属总包管理。业主支付一定管理费，其它专项工程由业主招标或直接委托，但纳入总包管理范围。主招标或直接委托，但纳入总包管理范围。 业主业主监理监理土建机电总包单位土建机电总包单位幕幕墙墙施施工工单单位位智智能能施施工工单单位位室室内内装装修修施施工工单单位位专专项项施施工工单单位位A专专项项施施工工单单位位B主要主要设备设备材料材料供应供应注：注：合同关系合同关系 监理管理关系监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、专项施工单位指人防、煤气、 绿化、信号屋盖、电梯等。绿化、信号屋盖、电梯等。 第51页/共94页 方案三“土建+指

56、定分包+点包管理服务”的模式 此方案实际是方案一、方案二的组合，以土建（含机电安装，智能化工程指定分包），幕墙，室内装修业主平行发包签订合同，以及其它专项工程均纳入总包管理范围。 业主业主监理监理土建总包单位土建总包单位智智能能化化施施工工单单位位幕幕墙墙施施工工单单位位室内室内装修装修施工施工单位单位专专项项施施工工单单位位A专专项项施施工工单单位位B主要主要设备设备材料材料供应供应商商机机电电安安装装施施工工单单位位注：注：合同关系合同关系 监理管理关系监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、专项施工单位指人防、煤气、 绿化、信号屋盖、电梯等。绿化、信号屋盖、电梯等。 第52页/共94页项目

57、管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制度）。起草、编制与审核（含内部管理制度）。项目管理人员的岗位责任制度项目现场管理制度监理工作制度流动竞赛奖励评比方法设计变更管理办法项目安全管理制度工程计量与支付管理办法项目计划、统计与进度管理制度项目管理廉政工作制度招标管理工作制度项目信息管理制度项目材料、机械设备管理制度工程竣工结算管理办法工程竣工验收管理办法编制和审定配套的管理制度编制和审定配套的管理制度第53页/共94页建立规范的工作流程建立规范的工作流程图纸会审工 作流程图施工进度控制工作流程 图原材料、构配

58、件进场签认流程图进口材料设备核定流程 图隐蔽工程签认流程图分部工程工序交接签认流程图工程变更流程图设计变更流程图工程质量事故处理流程图工程停、复工流程图工程进度款、预结算审核工作流程图索赔处理程图工程竣工验收流程图第54页/共94页序号序号可能的风险事件可能的风险事件应急措施应急措施1 1设计：设计内容不全，缺陷设计，设计设计：设计内容不全，缺陷设计，设计错误，规范应用不恰当，地质条件考虑错误，规范应用不恰当，地质条件考虑缺陷或错误，设计对施工的可能性未予缺陷或错误，设计对施工的可能性未予考虑不周。考虑不周。组织设计负责人，各专业设计人员分析原因，组织设计负责人，各专业设计人员分析原因，设计人

59、员集中在现场办公，限时完成，不得设计人员集中在现场办公，限时完成，不得影响施工。影响施工。2 2施工：施工工艺错误，不合理的施工方施工：施工工艺错误，不合理的施工方案，施工安全措施不当，不可靠技术的案，施工安全措施不当，不可靠技术的应用。应用。代建单位技术总工代建单位技术总工/ /监理单位总监监理单位总监/ /专业设专业设计人员计人员/ /施工单位技术总工组成小组，对原施工单位技术总工组成小组，对原因分析，提出成熟的技术方案，认证后实施，因分析，提出成熟的技术方案，认证后实施，对质量、安全影响大的监理单位总监下发停对质量、安全影响大的监理单位总监下发停工令，尽可能减少影响。工令，尽可能减少影响

60、。3 3自然与环境：复杂的工程地质条件，不自然与环境：复杂的工程地质条件，不明的水文气象条件，洪水、地震、台风明的水文气象条件，洪水、地震、台风等不可抗力。等不可抗力。收集第一手资料深入现场，组织技术力量及收集第一手资料深入现场，组织技术力量及时采取应急加固措施，确保质量与安全。时采取应急加固措施，确保质量与安全。4 4政治法律：法律及制度变化、经济制裁、政治法律：法律及制度变化、经济制裁、建设市场的不规范。建设市场的不规范。及时分析对工程建设造成的影响，请示上级及时分析对工程建设造成的影响，请示上级主管部门，按批示意见办理。主管部门，按批示意见办理。5 5合同：合同纠纷，合同签订遗漏条款、合