房地产项目价格策略即价格表制作方法学习教案

1、会计学1房地产项目价格房地产项目价格(jig)策略即价格策略即价格(jig)表表制作方法制作方法第一页，共27页。2第1页/共26页第二页，共27页。3价格(jig)策略关于(guny)定价 价格表制作第2页/共26页第三页，共27页。41、价格(jig)策略1、“名”于“利”的关系；2、“长期”与“短期”的关系；3、资金链的状况(zhungkung)4、其它企业(qy)目标第3页/共26页第四页，共27页。51、价格(jig)策略项目(xingm)与市场1、项目本体规模；2、本项目的物业(w y)类型；3、项目在市场环境的状况；4、市场的价格环境第4页/共26页第五页，共27页。61、价格(

2、jig)策略1、均价不高于市场预期(yq)，逐步抬升；2、均价明显高于市场预期(yq)；3、均价与市场预期(yq)吻合；均价入市(r sh)第5页/共26页第六页，共27页。7价格体系1、价格(jig)策略1、扁平化的价格体系；2、拉长型的价格体系；3、目标导向(do xin)，非合理的价格体系；第6页/共26页第七页，共27页。8定价(dng ji)的定义2、关于(guny)定价第7页/共26页第八页，共27页。9企业(qy)目标竞争(jngzhng)格局市场预测(sh chn y c)项目定位产品定价定价的过程2、关于定价第8页/共26页第九页，共27页。10商业定价原则：租金还原法（基础

3、(jch)）+溢价因素市场(shchng)比较法租金还原法成本利润推算法同区域物业参考法住宅物业商业物业比较通用的定价方法与展商心里的“算盘”项目区域内无参考项目u主力店带来的溢价u营销推广带来的溢价 u产品本身带来的溢价平均商业租金水平2、关于定价定价的方法自成一体，以我为主同期市场无任何产品可参考第9页/共26页第十页，共27页。11n卖点1：是有个8万平米的市政(shzhng)公园，开发商加投入80元/平米的投入可以为小区使用；n卖点2：本项目赠送面积平均达到15%；背景项目条件第10页/共26页第十一页，共27页。12均价制定(zhdng)项目定价(dng ji)策略项目(xingm)

4、定价策略项目定价项目解析市场分析客户分析市场比较法案例分析法客户摸底法定价的思路2、关于定价第11页/共26页第十二页，共27页。133、价格表的制定(zhdng)价格表的制定(zhdng)过程价格表制作(zhzu)过程各层价差制定临街与背街价差制定折扣率及销售促销折算价格表完成价格验证总体均价制定同层价差制定第12页/共26页第十三页，共27页。14n与主力与主力店关系店关系n铺面与铺面与交通关系交通关系n铺位面铺位面积积n层高层高n使用率使用率n进深比进深比3、价格表的制定(zhdng)成表因素(yn s)u价格制定考虑因素价格制定考虑因素：p 景观p 朝向p 视野p 户型结构p 采光p

5、面积大小p 通风p 噪音住宅商业第13页/共26页第十四页，共27页。15单价形成(xngchng)=基准价+平面差+层差极差、权重跳差3、价格表的制定(zhdng)第14页/共26页第十五页，共27页。16打分表（明确标准）分户型价值排序(pi x)（明确极差、权重）分项权重3、价格表的制定(zhdng)打分(d fn)表第15页/共26页第十六页，共27页。17楼体低层内庭(ni tn)中 层高层(o cn)外庭远景园景15F20F内圈逐渐(zhjin)变窄/外圈逐渐(zhjin)开扬3、价格表的制定打分表第16页/共26页第十七页，共27页。18高中低越过(yu gu)遮挡景观(jn u

6、n)面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000远景(yunjng)：中-高-低第17页/共26页第十八页，共27页。19价格表的框架(kun ji) 1： 建立“总控表”概念 2： 以“栋”为单元，分表尽量简单(jindn) 3：以价目表（含折扣）为定价基础 4：以“一个”基础链接；避免循环链接5：有规律可寻 3、价格表的制定(zhdng)第18页/共26页第十九页，共27页。20 5：插入“批注”说明调整原因； 6：尽量不合并单元格； 7：避免循环链接 8：样板房、保留单位销控（现场(xinchng)确认位置） 9：避

7、免将不同执行阶段的价格表放在一个文件内（金碧世家）10：设置页眉、页脚；规范命名；11：保留备份3、价格表的制定(zhdng)第19页/共26页第二十页，共27页。21 1： 链接(lin ji) 2： Round 3：单变量求解 4： MIN&MAX 5： & SUM 6： 粘贴3、价格表的制定(zhdng)关键词第20页/共26页第二十一页，共27页。22价格表验证(ynzhng) 低、中、高层面积链接错误： 核：查丈面积 核：现场交叉复核 过程文件命名不规范总面积、总金额同列顶层送阁楼(glu)等特殊资源单位漏加价省略了面积的小数点单位与查丈报告不一致3、价格表的制定(z

8、hdng)第21页/共26页第二十二页，共27页。23几个经验(jngyn)数值 极差：1520% 层差：10% 折扣率：1.5-2%现楼与楼花(lu hu)差 10% 临主干道物业，噪音权重可适当调高20-30%3、价格表的制定(zhdng)第22页/共26页第二十三页，共27页。24价格表调整(tiozhng) 总价调整(tiozhng)-调整(tiozhng)折扣率；-调整(tiozhng)价格表（实表 面价）分栋调整(tiozhng)-调整(tiozhng)基准价分户型调整(tiozhng)-调整(tiozhng)平面差3、价格表的制定(zhdng)第23页/共26页第二十四页，共27页。25小心！价格表上的数字就是钱，一个(y )小数点都不能差。如果你用过于复杂的方式制订价格表，一定是方式错了！3、价格表的制定(zhdng)温馨(wn xn)提示第24页/共26页第二十五页，共27页。26TheEnd第25页/共26页第二十六页，共27页。NoImage内容(nirng)总结会计学。一般商品定价的原则：制造成本+ 营销费用+管理成本+行业规律利润+税费=销售价格。价格策略在整个营销策略的地位。（价值提炼、价值传播、价值展示、价值实现）。定什么样的价格才是最合理的