物业设施设备日常管理规范学习教案

1、会计学1物业物业(w y)设施设备日常管理规范设施设备日常管理规范第一页，共44页。 设备资料档案管理 标准化管理 规章制度 教育培训、基础教育(jch jioy)工作物业设备的基础管理是为实现(shxin)物业设备及职能服务提供有关资料信息的依据。物业设备基础管理工作主要有四类：第1页/共43页第二页，共44页。 设备原始(yunsh)资料：如设备出厂合格证书、操作使用说明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等 设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记录等 设备管理资料：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等设备的档案资料管理工作设备的档案资料管理工作基本任务：一是做好设备基本

2、任务：一是做好设备技术档案的保管；二是为技术档案的保管；二是为设备运行、维护、管理等设备运行、维护、管理等提供资料信息提供资料信息(xnx)(xnx)依依据。据。基础管理(gunl)设备资料档案管理(gunl)第2页/共43页第三页，共44页。 技术标准：如各类设备的验收标准，完好(wnho)标准、维修等级标准等 管理标准：如报修程序，信息处理标准、服务规范及标准、考核与奖惩标准等设备的标准化工作的基本功能有两个方面：设备的标准化工作的基本功能有两个方面：一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准；一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准；二是为设备的技术二是为设备的技术(jsh)(

3、jsh)经济活动提供基本的依据和手经济活动提供基本的依据和手段；段；基基础(jch)管理 标准化管理第3页/共43页第四页，共44页。 生产技术规程： 主要有安全操作规程、维修保养规程 管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、安全管理制度、预防(yfng)检修制度、值班工作制度 责任制度： 包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等 基础(jch)管理 规章制度第4页/共43页第五页，共44页。 对本企业员工(yungng)的培训与教育：基本内容是业务技能、岗位培训、思想教育、职业道德、礼仪教育等 对业主、使用人的宣传与教育：其重点是有关合理与安全使用设备的宣传教育基础(jc

4、h)管理教育与培训第5页/共43页第六页，共44页。物业物业(w y)(w y)设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作，它具有日常性，安全性和广泛性的特点和要求。有以下三类：理工作，它具有日常性，安全性和广泛性的特点和要求。有以下三类：运行(ynxng)管理 设备运行(ynxng)的劳动组织 设备运行(ynxng)管理制度 设备运行(ynxng)与维护第6页/共43页第七页，共44页。 定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种

5、方式。 作业组的组织(zzh)：如电梯设备运行组，水工电工组等。 工作轮班组织(zzh)：也就是劳动力的时间组织(zzh)问题。工作轮班组织(zzh)有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织(zzh)问题。劳动组织目的，一是在合理分劳动组织目的，一是在合理分工协作基础上配置劳动力。二工协作基础上配置劳动力。二是据设备技术是据设备技术(jsh)(jsh)要求与岗要求与岗位设置情况，采取合理的劳动位设置情况，采取合理的劳动组织形式提高劳动效率。组织形式提高劳动效率。运行管理(gunl)设备运行的劳动组织第7页/共43页第八页，共44页。 设备的安全操作规程 设备的巡视工作制度(z

6、hd) 岗位责任制度(zhd) 交接班制度(zhd) 记录与报表制度(zhd) 报告制度(zhd) 服务规范运行管理制度是全体员工运行管理制度是全体员工(yungng)(yungng)的工作依据与的工作依据与准则。准则。运行管理(gunl)设备运行管理(gunl)制度第8页/共43页第九页，共44页。1、房屋(fngw)设施的运行和维护 2、供配电系统的运行和维护 3、消防系统的运行和维护4、电梯系统的运行和维护 5、给排水系统的运行和维护 第9页/共43页第十页，共44页。运行(ynxng)管理设备运行(ynxng)与维护第10页/共43页第十一页，共44页。 1.3 天台无废弃物/堆物，无

7、积水，下水口无堵塞；有每天安全检查记录； 1.4 楼道、厅：墙面、顶面无起壳、无霉斑、无裂缝、不渗水；地面、台阶平整、完好无破损；扶手、栏杆牢固、无缺损；门、窗完好、无损、开关(kigun)灵活、配件齐全。 1.5 广场机动车、非机动车停放标识设置规范；广场砖、喷水池、霓虹灯等设施设备完好；广场砖松动应及时修补，防止损坏、破碎。 1.6 室外消火栓、消防泵、喷淋泵结合器有明显标识，便于消防车的停靠和操作，且有保温、防撞措施及油漆施工等保养计划。 1.7 地下停车场设施设备完好，标识设置规范。运行管理(gunl)设备运行与维护第11页/共43页第十二页，共44页。2、供配电系统的运行与维护2.1

8、 变配电房 2.1.1 设专职持证电工(dingng)进行运行值班，每天定时认真做好巡检和值班记录；未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，经许可入内必须在设备房出入登记表上进行登记。 2.1.2 防火安全制度、日常管理制度、交接班制度等相关制度上墙张贴。第12页/共43页第十三页，共44页。运行管理(gunl)设备运行与维护第13页/共43页第十四页，共44页。运行管理设备(shbi)运行与维护2、供配电系统的运行与维护2.2 柴油发电机组 2.2.1 柴油发动机组每天巡检1次，每半月至少(zhsho)启动一次，每月保养一次。 2.2.2 储油间应按照建筑防火规范设计，室内通风良好，电器采用

9、防爆电器设备，门上有“防火”警告标志，严禁吸烟、严禁带入明火或动用任何火种，储油间内安全设施不得随便移动，必须指定专人负责消防器材的检查和维护保养。第14页/共43页第十五页，共44页。运行管理设备(shbi)运行与维护3、消防系统的运行和维护3.1 建筑防火 3.1.1 无破坏防火分隔的现象，防火分隔墙上的孔洞需采用相应耐火等级的材料封堵严密(ynm)。 3.1.2 安全出口门需向疏散方向开启，无采用卷帘门、转门、吊门或侧拉门的现象，防火门无损坏，闭门器完好；消防通道保证畅通，无堆物、堵塞现象，安全出口需保证畅通，涉外消防通道无违规闭锁现象。第15页/共43页第十六页，共44页。运行管理设备

10、(shbi)运行与维护 3.1.3 己审核合格的建筑不得(bu de)擅自改变其使用性质，需要改动的部位报当地相关部门审批。 3.1.4 室内防火卷帘门下无堆物现象且启动联动正常，公共通道卷帘门要采用双面控制按钮控制。 3.1.5无其他违规现象。第16页/共43页第十七页，共44页。3.2 消火栓、喷淋系统 3.2.1 消防泵房、稳压泵房各项管理制度上墙，消防泵房、稳压泵房每天巡检一次，每月保养一次，人员进出、巡检和保养有记录(保养记录中有消防、喷淋泵点动相关记录)，消防、喷淋泵主备电源能自动切换，手动、自动能正常启停泵，主备泵自动切换正常。 3.2.2 各大楼的消防喷淋与消火栓系统一旦经过消

11、防部门检测合格，系统就应该投入并保持正常运行状态，水池水泵能正常取水，泵、控制柜、阀门有明显(mngxin)标示。运行管理设备(shbi)运行与维护第17页/共43页第十八页，共44页。运行管理(gunl)设备运行与维护 3.2.3 正常运行的消防喷淋与消火栓系统除各功能终端外（喷淋喷口、消火栓、系统排气口、系统放水阀等）管路中的其他各类水阀必须保持在开启状态。经批准临时关闭的阀门必须悬挂警示牌。 3.2.4 喷淋泵、消防泵、报警(bo jng)控制阀（湿式报警(bo jng)阀）、水流指示器、稳压装置、消火栓按钮等设备与消防监控中心的中央控制主机之间的连接线路连接可靠，保证控制信号与状态反馈

12、信号联络通畅。 3.2.5 喷淋泵、消防泵、报警(bo jng)控制阀（湿式报警(bo jng)阀）、水流指示器、稳压装置、阀门等设备无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象，无破损。阀门润滑良好，开闭无卡阻。 3.2.6 室内消火栓箱每月至少巡检一次，消火栓口、水带规格相符及消防各类接口绑扎要符合要求。第18页/共43页第十九页，共44页。 3.2.7 喷淋头安装位置符合规范，喷淋头上无悬挂物及被涂现象；喷淋局部停水，有审批程序和人防措施。 3.2.8 根据各地区的气温情况，外露管网有保温措施且完好。 3.2.9不同颜色喷淋头的玻璃泡所承受(chngshu)的温度也各不相同，橙色57红色68黄色79绿色

13、93蓝色141。 运行(ynxng)管理设备运行(ynxng)与维护第19页/共43页第二十页，共44页。运行管理设备(shbi)运行与维护3.3 火灾自动报警系统 3.3.1 消控室各项管理制度上墙，实行24小时值班制度，值班人员需持证上岗；机房整洁，无乱堆物现象，安全防护用具、应急用具摆放规范；每天定时认真做好值班记录，未经管理部门的许可，非工作人员不得入内，经许可入内必须在设备房出入登记表上进行登记。 3.3.2 对烟感探测器、手动报警按钮、水流指示器、楼层显示器等末端设备功能进行抽检测(每年覆盖)和保养，检测、保养记录填写 消防设施月(季)检记录，相关检测打印(d yn)记录存档；维保

14、单位月/季度保养记录需填写消防自动报警系统月(季)度保养记录。 3.3.3 消防火灾自动报警系统无故障分隔的现象，如有故障应有报修通知和人防措施，有记录，有存档。第20页/共43页第二十一页，共44页。运行管理设备(shbi)运行与维护 3.3.4 消控室应设可直接报警的外线电话，消控室与消防设备间有对讲电话功能，电话功能正常，语音清楚。 3.3.5 火灾确认(qurn)后，各功能应能正常启动，如：电梯迫降、非消防电源强切功能、排风和正压送风机启动、应急广播自动切换、水泵自动启动、防火卷帘门自动关闭等等，反馈信号应正常反馈。 3.3.6 当发生火灾时消控室能在选定区域正常切换所有和消防无关的背

15、景音乐，确保火灾应急广播的功能正常。 3.3.7 防火阀的执行机构灵活好用，手动、联动功能切换正常；防排烟系统应具有管理、维护保养，保证系统处于准工作状态。 3.3.8 消防火灾报警系统各联动功能正常。 3.3.9 消防应急照明和疏散指示系统应保持连续正常运行；指示标志和应急照明完好，无被遮挡现象。第21页/共43页第二十二页，共44页。4、电梯系统的运行与维护 4.1 电梯机房管理制度上墙，操作、维修人员必须持证上岗，未经管理部门许可，无关人员不得随意入内，经许可入内必须在设备房出入登记表上登记。 4.2 机房通风良好，保持合适环境温度，防止雨、雪侵入和小动物窜入。 4.3 电梯机房每天巡检

16、一次，机房整洁，无乱堆物现象(xinxing)；机房内设置的手动松闸扳手应按要求挂放；“五方通话”、应急通讯正常；紧急救援流程应粘贴在操作时清楚看到的地方。运行(ynxng)管理设备运行(ynxng)与维护电梯五方通话是指电梯对讲系统(xtng)中管理中心主机、电梯轿厢、电梯机房分机、电梯顶部、电梯井道底部五方之间进行的通话。 第22页/共43页第二十三页，共44页。 4.4 电梯运行中无异响、配件无破损、无渗、漏油痕迹。 4.5 维保单位每月对大楼电梯维保二次，维保记录签收并存档。 4.6 安全检验合格标志维保单位向质量技术监督部门的特种设备安全检验机构申请年检，电梯检验合格证的原件需张贴在

17、电梯内指定(zhdng)位置、无缺失。运行管理设备(shbi)运行与维护第23页/共43页第二十四页，共44页。运行(ynxng)管理设备运行(ynxng)与维护5、给排水系统的运行与维护 5.1 水泵房整洁无乱堆物现象；每天巡检一次，每月保养一次，巡检、进出和保养有记录并存档；管理制度上墙。 5.2 对生活二次供水箱（池）每年进行2次定期清洗(qngx)、消毒，水质符合国家饮用水标准，并及时填写水池/水箱清洗(qngx)消毒过程记录。 5.3 控制箱指示、标签完好；双电源切换正常；手、自动启动正常；管道/泵无锈迹、无跑、冒、滴、漏等现象；标识完好。第24页/共43页第二十五页，共44页。运行

18、管理设备(shbi)运行与维护 5.4 熟悉了解管道走向及各类阀门，对集水井设备每天检查一次，每月保养一次，检查、保养有记录；集水井设备双电源切换正常，主、备泵切换正常，手、自动启动正常。 5.5 每月一次检查雨、污水窨井、管道，定期疏通雨、污水窨井、管道，有记录、有存档，认真做好下水管道月度检查表及疏通排污记录表。 5.6 北方地区室外水表井、阀门井、消防水泵(shubng)结合器井等，冬季降温前必须做好防寒保暖工作。第25页/共43页第二十六页，共44页。物业设备种类繁多物业设备种类繁多(fndu)(fndu)，有些具有一定的危险性，在使用操作和，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程

19、中，稍有疏忽往往会造成重大事故。同时，设备的合理使用维修过程中，稍有疏忽往往会造成重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节；和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节；安全(nqun)管理 加强安全教育与宣传 设备安全管理(gunl)措施 落实设备合格证制度 安全责任制度 第26页/共43页第二十七页，共44页。 对操作(cozu)人员要：培训安全作业规程，安全意识教育和安全作业管理。 对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。 在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。安全管理加强安全教育(jioy)与宣传第27页/共43

20、页第二十八页，共44页。 对一些特殊(tsh)或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度安全(nqun)管理设备安全(nqun)管理措施第28页/共43页第二十九页，共44页。 落实国家对安全(nqun)性能要求高的特种设备合格证制度，如电梯、锅炉等。 要求使用和维修人员持证上岗。安全(nqun)管理设备合格证制度第29页/共43页第三十页，共44页。 主管领导负责安全管理工作，安全巡检。 在岗位责任制中，安全必须(bx)作为一项责任内容明确下来。 安全管理，人人有责。 形成一整套安全责任制度。 安全(nqun)管理安全(nqun

21、)责任制度第30页/共43页第三十一页，共44页。 特种设备安全监察条例规定：锅炉、电梯(dint)、游乐设施等为特种设备，实行政府安全监察制度 按规定保养，人员持证上岗 配合安全检查，落实合格证制度 形成一整套安全责任制度 分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任安全(nqun)管理特种设备第31页/共43页第三十二页，共44页。物业设备的维修管理是指对设备维修活动物业设备的维修管理是指对设备维修活动(hu dng)(hu dng)所从事所从事的组织，计划与控制。的组织，计划与控制。维修(wixi)管理 设备(shbi)的三级保养 定期检查第32页/共43页第三十三页，共44页。 日常维护

22、保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。 一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗(qngx)，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。 二级保养：对设备进行全面清洗(qngx)，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。 三级保养：以维修为主，列入设备的检修计划，对设备进行部分解体检查和修理，更换或修复磨损件，清洗(qngx)、换油，检查修理电气部分，局部恢复精度，满足加工零件的最低要求。 维修管理设备(shbi)的三级保养第33页/共43页第三十四页，共44页。 设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行(yn

23、xng)情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。通过检查，及时查明和消除设备隐患针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量。 维修(wixi)管理定期检查第34页/共43页第三十五页，共44页。四大目标四大目标查明危机原因查明危机原因减少或控制破坏、损失程度减少或控制破坏、损失程度迅速、正确的反应迅速、正确的反应 制止危机继续制止危机继续(jx)(jx)存在存在工程(gngchng)危机管理第35页/共43页第三十六页，共44页。 -物业管理是计划性的工作（为物业制订适当物业管理是计划性的工作（为物业制订适当 之管理模式、人

24、员架构、规章制度）之管理模式、人员架构、规章制度） -每天都有所准备每天都有所准备 -消除物业设计的危险性消除物业设计的危险性 -完善物业设备的各种系统的维修工作完善物业设备的各种系统的维修工作 -严格执行所有规章制度（监察）严格执行所有规章制度（监察） -配合实际情况，适当修改所有规章制度配合实际情况，适当修改所有规章制度 -加强培训，加强效率（案例讨论，演习）加强培训，加强效率（案例讨论，演习） -经常演习，加强宣传经常演习，加强宣传 - -急需品的准备，备用急需品的准备，备用(biyng)(biyng)物件、零件。物件、零件。工程危机(wij)管理预防危机(wij)发生之措施第36页/共

25、43页第三十七页，共44页。l 确认位置-电梯编号、楼层;l 通知有关员工(yungng)采取相应行动-确定乘客人数、照明、通风情况;l 安抚乘客，注意伤病;l 技工：尽快救人;l 密切监控现场情况管理/保安：注意等待人群（疏导），安排临时指导员;l 尽快救出被困乘客,注意空气畅顺; l 跟进乘客需要，道歉,如有病患情况，立即通知急救部门协助;l 查究原因，尽快修复改善;工程危机管理(gunl)危机处理电梯(dint)困人第37页/共43页第三十八页，共44页。1.1.确定源头水源（留意漏水处与物业各种设备之距离，重点确定源头水源（留意漏水处与物业各种设备之距离，重点在电器、电梯及通讯设备等）

26、在电器、电梯及通讯设备等）2.2.关闭关闭/ /切断水源切断水源3.3.防止水浸范围扩大（堵塞防止水浸范围扩大（堵塞/ /疏导，避开物业之较重要地方疏导，避开物业之较重要地方）4.4.加速排水（必须保证排水有效及顺通）加速排水（必须保证排水有效及顺通）5.5.进行抢修进行抢修6.6.监察其他可能受影响之地方（可能引致之隐患）监察其他可能受影响之地方（可能引致之隐患）7.7.清洁及修复清洁及修复8.8.详尽报告（拍照详尽报告（拍照(pi zho)(pi zho)记录）记录）9.9.向保险公司提交报告，要求索赔向保险公司提交报告，要求索赔10.10.如有需要，跟进用户关系（道歉，协助清理、修复等）如有需要，跟进用户关系（道歉，协助清理、修复等）设备(shbi)损坏漏水工程危机(wij)管理危机(wij)处理第38页/共43页第三十九页，共44页。1.确定受影响之位置、范围（注意不容许停电之设备，如医院之部分特殊设备）2.检查原因3.启用备用发电机/应急照明（注