物业管理费测算学习教案

1、会计学1物业物业(w y)管理费测算管理费测算第一页，共28页。合同的约定合同的约定物业物业(w y)公司提供的管理服务需要付出成公司提供的管理服务需要付出成本和劳务本和劳务作为经营公司应赚取的合理的利润作为经营公司应赚取的合理的利润法律的规定法律的规定中华人民共和国价格法中华人民共和国价格法建设部关于物业建设部关于物业(w y)服务收费管理办法服务收费管理办法一、物业管理费的收费一、物业管理费的收费(shu fi)依依据据第1页/共27页第二页，共28页。政府指导价政府指导价在合同中约定在合同中约定普通住宅普通住宅基础价基础价上下浮动上下浮动20%适合适合市场调节价市场调节价在合同中约定在合

2、同中约定高档物业高档物业与业主协商确定与业主协商确定市场发育成熟市场发育成熟适合适合适合适合二、物业管理服务费的价格二、物业管理服务费的价格(jig)形式形式第2页/共27页第三页，共28页。三、物业服务的定价三、物业服务的定价(dng ji)形式形式 项目项目方式方式支付方式支付方式包括内容包括内容盈亏负担盈亏负担适合业态适合业态包干制包干制业主支付固定业主支付固定物业费物业费1 1、物业服务成本、物业服务成本2 2、法定税费、法定税费3 3、物业企业的利润、物业企业的利润物业企业自负盈物业企业自负盈亏亏普通住宅小区普通住宅小区酬金制酬金制业主支付动态业主支付动态物业服务资金物业服务资金1

3、1、物业服务支出、物业服务支出2 2、物业企业的酬金、物业企业的酬金（按约定比例提取）（按约定比例提取）结余或者不足均结余或者不足均由业主享有或者由业主享有或者承担承担高档物业，如高档物业，如涉外公寓或别涉外公寓或别墅等墅等第3页/共27页第四页，共28页。四、物业(w y)服务费的构成固定资产折旧费行政/办公费公共秩序维护费业主同意的其他费用绿化费保洁费公共设备运行及维保费人员工资、福利物业服务费成本（服务费支出）第4页/共27页第五页，共28页。五、物业(w y)服务费的测算原则 第5页/共27页第六页，共28页。五、物业服务费的测算(c sun)原则 第6页/共27页第七页，共28页。六

4、、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业） :表示对各分项费用算数求和第7页/共27页第八页，共28页。六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业） 第8页/共27页第九页，共28页。六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业(w y)） 第9页/共27页第十页，共28页。六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业(w y)） F1-公共照明系统运行费： 电费：（ W1T1+W2T2+WnTn）30P电 Wn：照明电器总功率(gngl)（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼 梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等； Tn：每日开启时间（小时）； 30：每月测算的天数； P电：电费单价

5、（元度 ）； 维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件进货的价格来测算。第10页/共27页第十一页，共28页。六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业(w y)） 第11页/共27页第十二页，共28页。六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业(w y)） 潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵）电费 = W24a30 P电（元月）维保费（元月）：年维修及备件费第12页/共27页第十三页，共28页。六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业） 第13页/共27页第十四页，共28页。六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业(w y)） 第14页/共27页第十五页，共28页。六、

6、物业(w y)服务费的测算（居住性物业(w y)） F7：清洁用水费（元/年）第15页/共27页第十六页，共28页。六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业） 元/年）第16页/共27页第十七页，共28页。六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业） 第17页/共27页第十八页，共28页。六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业(w y)） F7：书报费（元月）第18页/共27页第十九页，共28页。六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业(w y)） 第19页/共27页第二十页，共28页。六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业(w y)） 独设账，严格控制其支出。第20页/共

7、27页第二十一页，共28页。六、物业服务费的测算(c sun)（居住性物业） 第21页/共27页第二十二页，共28页。六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业(w y)） 按定额利润/酬金或行业利润率酬金率确定 利润酬金确定方式是以上述110项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业，即 管理利润/酬金=服务费行业利润率/酬金率 物业管理行业利润率/酬金率一般(ybn)在815，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。第22页/共27页第二十三页，共28页。六、物业(w y)服务费的测算（居住性物业(w y)） 第23页/共27页第二十四页，共28页。六、物业(w y)

8、服务费的测算（收益性物业(w y)） 物业租金酬金比率 按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算 与租户切身利益直接相关的公共秩序维护、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，可以(ky)直接向租户收取，也可以(ky)含在租金里，再从中扣除。第24页/共27页第二十五页，共28页。包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住 房公积金、大病基金等 国家规定的缴费比例(bl):按工资总额的2%计算:按工资总额的2.5%计算第25页/共27页第二十六页，共28页。公共卫生间的清洁费用： 1、水费 2、洗手液 3、护手霜 4、大盘(d pn)纸 （毛巾） 5、卫生纸 6、清洁剂 7、除味剂 等第26页/共27页第二十七页，共28页。NoImage内容(nirng)总结会计学。维保费（元年）：设备年维修及备件费，水箱清洁费。F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元年）。物业共用部位、共用设施设备及公众责任(zrn)保险费用V