地铁建设对郑州发展的影响有多少

1、地铁建设对郑州发展的影响有多少？2010-10-26 16:23 来源：老鼠房产网 评论核心阅读：摘要：根据郑州市城市总体规划(2008-2020)，到2020年，郑 州市区人口力争达到500万人、市区面积450平方公里。相比2007年的318万 人和294平方公里，意味着之后年均增长14万人和12平方公里。一、地铁的修 建是郑.摘要：根据郑州市城市总体规划(2008-2020)，到2020年，郑州市区人口 力争达到500万人、市区面积450平方公里。相比2007年的318万人和294平 方公里，意味着之后年均增长14万人和12平方公里。一、地铁的修建是郑州城市发展的需要地铁的修建是郑州城市化

2、一个新的机遇，今后几年内每年的扩张速度可能比 前几年更快，甚至翻番都是可能的，具体来说，北部发展已距黄河边不远，发展 空间不超过1/3,将以绿化、居住为中心，形成生态文明居住区，同时也将是富 人的居住区；西区更多的是工厂区，跨越西三环之后，虽然没有更多的人力资源 优势，但西区也会逐步把城市向外扩展；南部现在大的批发中心、仓储、物流等 相对多一些，可用空间也已不多，南部的绕城高速已将郑州的城市范围基本圈定， 绕城高速之外将是农业生态休闲观光的未来；相比来说，东部的发展空间最大,随着“大郑东新区”的建设，将一直向东延伸。和郑州市城市总体规划(2008-2020)相吻合，规划表示郑州未来12 年两轴

3、发展，东西向是城市发展的核心区域，南北向是城市中心和外部区域的主 要联系轴；在城市板块个性上，比如将惠济区定位为生态居住区， 将郑东新区定 位为省级区域服务中心。发展城市板块利丁降低板块内的交易成本，将城市交易尽量消化在板块内。而地铁会强化各个板块间的联系，但对产业布局不会有太大 的影响。城市板块的个性是由其内生动力和资源禀赋所决定的，交通的改变不会抹杀板块的个性。二、地铁对郑州城市发展的影响紫荆山“黄金十字架”在申联各个区域的同时，在沿线周边也会聚集起更多 的财富。把紫荆山“黄金十字架”称为财富划分线。 沿地铁的中、低档住房和商 住楼的价值会进一步提升,但更多的是普通老白姓依靠地铁，而一些收

4、入相对较 高的人会通过自己的小汽车避开地铁拥挤线路。结果是普通大众的消费向地铁沿线集中， 而更多的富人向郊区集中，比如惠 济区拥有生态居住的优势，将逐渐成为富人居住区。“黄金十字架”成为财富划 分的明显界线。当然，地铁沿线也是人流汇集线，很多人将通过地铁跨区域工作、生活。城 市大格局中，会明显形成市中心和郊区板块的特性。市民在市中心区域工作，生活在周边区域，中心和周边梯状分布明显。最明显的效益就是商业网点。事实上， 从1、2号地铁的线路来看，分别经过了建设路、金水路等和农业路、紫荆山路 等，而这些地方可以说是目前郑州的繁华地带，地铁无疑会进一步巩固其繁荣的地位，从而在“黄金十字架”沿线形成更明

5、显的繁荣景象。1号线的一端在郑东新区，一致的看法是，那里将成为今后经济和城市发展 的最热点。随着地铁1号线的开通，郑州发展的重心将逐步东移，“连霍高速离 城市相对较远，不会制约其东移的步伐。”尤其是新郑州客运站建设后，本身就 会聚集巨大的人流、物流、资金流，并在那里形成新的繁荣地带。郑州向东发展 的概念非常突出，随着“大郑东新区”建设，地铁会继续向东延伸，直至大宋都 城汴梁。在地铁的末端，会与另一种轨道相连，即开往开封的城际高速歹0车。核心阅读：摘要：根据郑州市城市总体规划(2008-2020)，到2020年，郑 州市区人口力争达到500万人、市区面积450平方公里。相比2007年的318万

6、人和294平方公里，意味着之后年均增长14万人和12平方公里。一、地铁的修 建是郑.郑州聊宅网三、地铁对郑州商业发展的影响根据商业设施与地铁的关联程度，主要可以分为地铁站厅内部零星的商业网 点、地铁的地下商场或商业街、利用地铁连线优势打造的大型商业项目。具体来说，地铁站厅内部的商业网点大多设置在地铁的公共空间部分，如过道、候车点、出入口等处，面积小的以即时消费商品为主，面积较大的以便利性 商品及流行性商品为主。这些点式的商业网点，多为地铁运营商自己经营或租赁 给连锁商家经营。地铁的地下商场或商业街大多设置在地下通道或必经的一些层面上，以街道的形式连接在一起形成若干家商铺或店面。商业街经营的主要

7、是快速消费品，比 如快餐、药品、便利品、书籍等。这类商业与地铁的关系非常密切，主要的客源 均是出入地铁的乘客；地下商城一般经营流行服饰、皮具和其他中低档商品，目 标消费人群通常为大中专学生以及追求时尚的年轻一族，比如上海迪美广场、广州“流行前线”、大连胜利广场等。地铁连线的大型商业项目大多通过一层楼面直接与地铁通道相连接， 使出入 地铁站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心。 也就是说，商业项目可以 通过地铁口和地上商业实现有机结合，依靠地铁口的交通便利性，带来巨大客流， 从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心。随着商家、人口的逐渐增多以及地铁物业的发展， 地铁口将

8、逐渐形成新的贸 易圈，从而影响到城市的商业格局。像北京、上海等城市的一些主要地铁站口， 历来都是商家抢滩的黄金地带。未来地铁通车，将全面带动整个郑州的经济发展，巨大的客流无疑会带来巨 大的商机。由丁地铁与居民生活密切相关， 以国外发达城市的经验来看，日后地 铁各站点周围很有可能成为银行、药店、便利店、干洗店及彩扩店等必争的黄金 宝地。随着郑州地铁的运营和周边楼盘的交付， 会有大量人口入住，引发区域商业 产业的升级。据市场调查，地铁物业前期的客源多为中高收入的白领和部分改善 居住条件的工薪阶层。大量具有消费购买力者的入住，会加快区域生活配套的完 善及商业产业的升级。对郑州中心区域而言，如二七商圈

9、，在如此巨大人流的枢纽处，白货商场、 餐饮娱乐等将与地铁相通，商业价值将进一步提升。对丁城市副商业中心,如碧 沙岗商圈、紫荆山商圈，地铁对区位价值的提升作用表现得更为明显。将来商家选址会以地铁站点为首选地段， 地铁站点附近相应的生活配套设施 逐步完善后，人们的消费模式会发生很大的变化，市场消费的辐射半径也会明显 放大。同时，地铁能够促进各个商圈之间的联动， 让商圈之间的客流有机地流动 起来。但这要基于各个区域商业定位的差异化， 各有特色，才能够形成互补的效 应。有关资料显示，地铁商业的经营收益和出租物业收益在地铁收入中占的比重 越来越大。比如，2000年香港地铁获得纯利40亿港元，成为世界上盈

10、利最多的 地铁。从收益比例看，1999年香港地铁72.5亿港币的经营收入中，票价收入占 56.4亿港元，其余的收益都来自于地铁商业的增加值；东京地铁2002年度靠提供场地收取的租金有9亿日元，加上它拥有的38家便利店的57亿日元销售额， 合计66亿日元。核心阅读：摘要：根据郑州市城市总体规划(2008-2020)，到2020年，郑 州市区人口力争达到500万人、市区面积450平方公里。相比2007年的318万 人和294平方公里，意味着之后年均增长14万人和12平方公里。一、地铁的修 建是郑.地铁站内可以开设商城，与地上商业连成一片，从而形成较为成熟的商圈。 巴黎的地铁犹如一个“地下超市”，其

11、地铁站中设有白货、报刊、饮食、音像、 图书、服装鞋帽、礼品等商业网点 800多家。地铁不会从根本上改变郑州的商业格局。地铁所能起到的作用是“小修小 补”，而郑州的商业格局已基本合理，商圈的形成取决于业态构成和业态经营者。郑州修建地铁之后，对商业有其正面影响：会加大消费者的流动范围，新增 一些远距离购买者，包括原先一部分就近购买的客户；会改善整个郑州的交通， 对临街铺面给予经营支持；在一些地铁出站口形成新的商业网点， 但不是所有的 出站口都会有新的商业布局，和公交站点的道理相同；巩固二七商圈、农业路花 园路商圈等传统商圈，毕竟远距离购物更方便。但这些都是局部改变，对整个商 业格局不会有大的影响，

12、二七商圈、紫荆山商圈、农业路花园路商圈稳定，碧沙 岗冏圈逐步完善。地铁1、2号线惠及的也就是沿线商业，对站点周边 2-3公里内的客流有比 较大的吸纳力。从站点的布局来看，老商圈是最大的受益者，主要是二七商圈、 紫荆山商圈和农业路花园路商圈。同时，对大型白货和沿途专卖店会有正面促进 作用，但对高档商品、日用品和便利品的销售不会有多少影响。也就是说，对商 品的消费结构影响不大，因为，日用品、便利品人们大多就近购买，而耐用品、 高档品和奢侈品大多到指定地点购买。地铁的根本作用是改善交通，缓解中心区和主十道的交通压力，并不是所有 的地铁出站口都能形成商圈。凯利农就是个典型的例子，它位于紫荆山路和东西

13、大街的黄金交义点，紫荆山路打通、东西大街改造都没能给它带来好处，反而越 经营越困难，最后关门大吉。一个商业中心的形成由多种因素构成， 交通是其中之一，决定性因素是市场 潜量规模(包括业态构成、消费群体)和业态经营者。碧沙岗商圈的交通比较便利，但从 1990年形成到现在，还是不温不火的局 面。当然，这和碧沙岗商圈的地理位置有关系，东边是公园和炮院，南边是市政 府，西边乂被文化宫所阻断，北边住宅区乂被棉纺路丹尼斯分流了客户， 整个消 费群体被割裂了。二七商圈是在老的商业基础上形成的。1983年，紫荆山白货开业，郑州现 代商业有了个点；1989-1994年，郑州商业有了圈一一二七商圈；1990年之后

14、， 郑州商业开始向周边进行商圈型扩散；上世纪 90年代末，紫荆山商圈开始商圈 型扩张；2002年之前，郑州的商业主要集中在传统商圈；2002年之后，随着房地产的发展，新的社区商业开始进入填空阶段。也就是说自1990年以来，郑州的商业在巩固二七商圈，扩张紫荆山商圈和农业路花园路商圈等新商圈的同时， 大卖场和超市进入填空阶段。目前，郑州的商圈和大卖场在空间布局上基本合理。事实上，即便到现在，农业路花园路商圈依然只是个雏形。 农业路花园路商 圈以大商和丹尼斯为龙头，高端产品为主，主要是精品白货。只有动物园搬走， 花园路才可能形成真正的商圈。因为目前丹尼斯向北被动物园隔断，向东是写字 楼，到经三路是华

15、润万家；大商斜对面是科研机构，向南是政府机构，周边消费 群体相对较少。而地铁的客流届丁中低端消费群体，类似丁公交车的客流。核心阅读：摘要：根据郑州市城市总体规划(2008-2020)，到2020年，郑 州市区人口力争达到500万人、市区面积450平方公里。相比2007年的318万 人和294平方公里，意味着之后年均增长14万人和12平方公里。一、地铁的修 建是郑.根据郑州市城市总体规划(2008-2020) » ,希望“以新郑州站客运枢纽 为依托，再结合其西部地区，将其建设成为郑州最具吸引力、 最具都市商业余围 的商业区”。政府主导下，在开发新区的过程中，可能会形成规划的商圈。而随

16、着新客运站的建设，旁边会有一个庞大的居民住宅区， 会拥有足够的消费者。但 新客运站是高速铁路客运站，客流届丁中高端，而老的火车站则是高、中、低端 客流都有。因此，将来有可能形成这样的局面，二七商圈相当丁北京的王府井、 上海的 南京路，面向全省的购买群体，而新客运站商圈相当丁北京的西单、 上海的淮海 路，主要面向本地客源。郑州聊宅网四、地铁对郑州住宅物业的影响“一根铁轨挑两端，两端物业都受益”，长长的地铁线必定要经过城市里最 繁华的区域，地铁带来的人流会加剧这里的居住密度， 还是会把人群带向空气活 新的郊区。地铁两头住宅项目的升值空间，确实会比中问段的更大。商人都具有趋利性， 一旦地铁两端的交通

17、配套改善，不少人会在这里建一些其他的商业配套， 从而增 加整个小区域的人气。商业配套、居住区域的外移是个趋势，国外的许多大型超 市建在市郊就是个例子。地铁让两端项目受益最大的是相关配套随之升级， 但是建在地铁附近的住宅 一定只是中低端住宅，高档住宅区是不会建在地铁沿线的。目前看来，在郑东新区居住的家庭大部分都有私家车， 但是他们面临的一个 现实是市政配套齐全、生活配套略有欠缺，不少人仍旧习惯丁到老城区去购物， 尤其是老人和小孩到老城区只能依靠公共交通。地铁开通后将会解决这一后顾之忧。地铁将会缩小市区与市郊房价的差距。 目前看来，市郊楼盘的地价相对便宜，房 价也相对于市区内偏低。但是地铁一开通，市区与市郊站在了一条线上，那么几 年内市郊项目涨价的空间肯定优于市区。地铁首先会推动商业加速发展，其次