长沙宁乡县金林广场项目定位分析报告

1、金林广场项目定位分析报告一、前言本报告为全程策划营销的第一步，目标是通过对长沙、宁乡商业地产全方位的市场调查和分析,为金林广场 （以下简称本项目）的开发提供全方位的、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导性及建设性的意见。近二、三年，长沙商业地产风起云涌，竞争日趋白热化，没有创新、同质化严重的商业地产已纷纷落陷入困局，商业地产已不再是简单的地段之争，“市场定位”越来越成为商业地产成功运作的核心。创新和差异化是市场定位的灵魂，只有填补市场空白点的商业地产，才会实现经济效益、社会效益、品牌效益“多赢”的格局。房地产属于资金密集型行业，尤其是商业地产，项目开发周期短，需要快速持续的现金流

2、支撑，才能确保项目成功运作。只有这样才能实现项目开发的核心目标最大化销售、最快化回笼资金并实现最大化的社会美誉度，所以金林广场只有围绕项目开发核心目标的市场定位才是最准确的。二、项目概况（一）地理位置本项目位于宁乡县楚沩中路与人民中路交汇处，西临主干道人民中路，东与规划中步行街相衔接，南向紧靠319国道，该区域属于宁乡县最繁华的商业中心。（二）项目情况本项目定位为纯商业地产，项目规划总用地面积为10639.3平米，总建筑面积为41750.54平米，共五层，地下1层，规划为商场和停车场，地面5层，共有34645.01平米。目前项目已动工。（三）项目交通状况本项目西向所临的楚沩路是国道319宁乡城

3、区段，过境的车流量非常大，人民中路也是横贯宁乡县城东西的主要商业干道，在本项目的北侧还有正在修建的步行街延长线，这将使本项目更加完美的融入到宁乡步行街商圈中。此外还有正在规划建设中的沩水河风光带将为本项目带来更多的休闲观光购物客流，使本项目在整个形象上得到质的提升。（四）周边商业形态近两年来，房地产行业发展呈井喷之势，板块和各个区域的功能划分越来越清晰。本项目位于宁乡县楚沩中路与人民中路交汇处的中心商业圈，该商圈人流、车流量大，商业氛围浓厚，周边市场云集:汽车西站正对面主要以建材、五金、餐饮为主，租金大多在30-50元/m2之间；汽车站沿线主要经营水果、餐饮和服饰，门面面积约为35-45平米之

4、间，租金大多在900-1100元/月；步行街内经营的服饰和餐饮相对来讲属于中高档，但租金水平仍徘徊在30-60元/m2之间，再就业商城经营种类杂乱繁多，面积约在40-150平米之间，大多数是层整体租，租金约为1000元/月；沙河市场和再就业商城类似，种类杂乱繁多，但门面面积相对较大，多数在135-165元/m2之间，租金约为1000元/月/三层。通过调查发现，该项目周边商业已经日趋成熟，人流量比较大，以零售业务为主。（五）周边配套设施本项目位于宁乡县城中心商业地段，具有得天独厚的地理优势，银行、邮政、车站、学校、药店、超市、餐饮、酒店等一应俱全。工商银行、农业银行、中国银行、信用合作社、邮政机

5、构等市政配套设施举步可达；大药房、金沙超市、电器商场、学校等生活配套设施近在咫尺，并且有多路公交车和往返长沙等地的车辆经过该地段，给消费者出行带来极大的便利。（六）总结本项目地处宁乡县城楚沩路与人民中路的交汇处，是宁乡步行街商圈的重要组成部分，也是南来被往人流通往宁乡县城的重要通道。项目开发前是宁乡县百货大楼，一个比较全统的商贸之地，有着很好的商业消费人群基础。但目前周边的商业业态比较单一，传统经营项目占主导地位，商业环境不是很理想，邻街大多是以破旧建筑底层的小门面为主，没有大型、高档的建筑物做形象支撑。一般的市场也缺乏完善的物业管理，至于观光电梯、娱乐休闲中心更是极度缺乏。宁乡的房地产于20

6、03年才起步，城市的规划以及市容市貌还不是很理想，容易给人“脏、乱、差”的第一印象，但是经过这今年的发展，其水平已经走在全省县级城市的前列，现整个区域市场的竞争较激烈，目前在售的商业地产楼盘就有7个，总建筑面积已逾120000平米。但是目前宁乡整体房地产的策划和销售水平仍不高，尚无经典案例推出，但同时这也是一个机会，所以本项目必须认真做好前期策划工作，找准定位，以独特的理念和产品切入市场，坚持“快鱼”原则，力求一炮打响，从而确保整个项目的成功。三、项目SWOT分析及风险规避（一）项目优势分析1、地理优势本项目所处的地段正好位于宁乡中心商业圈，汽车西站对面，该区域是宁乡经济、文化最繁荣的地方，发

7、展潜力和升值潜力不可限量。2、周边商业氛围浓厚本项目周边的人流、物流和信息流的流量都是宁乡最大的，已形成一定的商业气候，非常有利于本项目的整体推进和销售。3、步步高超市强势进驻本项目的2、3楼已整体租给步步高超市，大型品牌连锁店的进驻犹如给投资客户吃一颗定心丸，非常有利于本项目的销售和后期招商。4、开发商有丰富的开发经验本项目开发商有丰富的商业地产开发经验，对本项目的操作可畏驾轻就熟。（二）项目劣势分析1、项目周边商业环境差本项目位于宁乡老城区，周边的市政配套设施落后，且经营环境差，邻街都是一些经营档次较低的门面，广告牌林立混乱，不能给人良好的视觉感官。 2、项目地块呈不规则本项目的地形呈不规

8、则的“刀”状，地块临319国道狭长延伸，东向道路与步行街相连。这种不规则的地形将影响商场门面的划分和人流的走向。3、周边市场租金普遍偏低宁乡房地产起步较晚，现正在经营的市场多数配套设施落后，停车不方便，没有专业物业公司管理，租金普遍偏低，即使档次较高的步行街的租金多数在30-60元/m2之间，这些消极因素都给本项目的销售及后期的招商带来一定的负面影响。（三）项目机会点分析1、房地产市场的高速发展宁乡房地产真正起步是在2003年，从目前的开发形势来看整体比较乐观。2、宁乡县城尚无操作成功的商业地产经典案例目前宁乡整个房地产市场的营销策划工作比较滞后，目前尚无操作很成功的商业项目，这也给本项目提供

9、一展风采的机会。（四）项目威胁点分析1、宁乡商业地产供过于求近两年来，宁乡的商业地产犹如雨后春笋般接踵而至，目前在销的已达到7个，总建筑面积已超过120000平米，对于一个只有20万人口的县城来说已接近饱和。况且现在竞争越来越激烈、营销概念越推越新奇、销售手段越来越多样化。2、宁乡商业地产投资回报率低通过调查发现，本项目周边的许多市场租金低、免租期长、回报率低、这种消极的状况会令许多投资者心有余悸。（五）风险规避1、项目必须定位为专业市场，加上高档、人性化的配套设施，拉开与同类型市场的距离，成为升级换代产品，增加其附加值。另外定位要与周边商业物业形态形成互补，使之与本项目没有可比性，才能体现物

10、超所值，在售价和租价上上一个层次。2、控制单位铺位的总价。即在单价已定的基础上尽量控制单位铺面面积，这样可抓住占消费主体的中等收入群体，吸引中、小投资者，加速市场消化过程。3、销售队伍要有强大的现场执行能力，善于把握客户，将可买可不买的、可买这里也可买那里的犹豫型客户在第一时间内做进来，确保销售速度和资金回笼。四、宁乡商业地产市场分析（一）宁乡县经济环境分析宁乡隶属长沙，低处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，总面积2906平方公里，人口130万。改革开放以来，宁乡县域经济发展迅速，交通日趋发达：洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东西，长常高速公路及319国道横穿县

11、境，县级公路四通八达。（二）宁乡商业地产现状：近两年，宁乡的商业地产仅仅局限于住宅下面的独立临街商铺或大开间的裙楼。由于这种铺面面积普遍偏大，总价偏高，导致铺面投资只是有钱人的专利。宁乡目前商业地产的现状总体表现有以下几个方面：1、市场供应充足，中心区域楼盘销售情况良好2、门面价格受地域分布情况影响很大3、门面单位面积大、总价过高4、门面越大，租金水平越低5、商业地产缺乏明确的定位6、商业地产缺乏良好的物业管理，公共设施配套落后五、业态形式随着时代的发展，人民物质生活水平的不断提高，社会已经由卖方市场转变成买方市场，经营业态也从最初的小门面发展为专业大市场，再到超市，再到如今最先进的及购物、休

12、闲于一体的商业广场形态。虽然目前各种经营业态都在良好的经营大环境中谋求自身的发展，相互之间既互相竞争又互相依存，满足了不同需求的消费者，但商业物业作为百年基业，只有立足于行业前端，抢占先机，才能赢得市场，真正实现利润最大化，并使项目本身的抗跌性增强。总结：该项目的业态形式必须定位为专业卖场，只有明确的市场定位，在销售和招商的宣传推广上才能找到准确的市场诉求点，才能在激烈的市场竞争中赢得消费者眼球，进而引起关注，并最终促成销售和招商的成功。六、市调情况（一）、百货零售业A、市场前景据专家分析，十八世纪以前是农业社会，十九世纪、二十世纪是工业社会，二十一世纪迎来的应该是商业社会，即市场经济。百货零

13、售业作为国计民生的基础，自然有着广阔的生存空间和发展空间，但随着商品的极大丰富，现在商业经营已越来越细,越来越专业化,已经由卖方市场进入买方市场，因此随着城市的发展，大型百货商场必将成为老百姓日常消费的主要场所。B、长沙市调分析1、现状近二、三年长沙百货零售业随着外地豪强的进入，竞争日趋激烈，一些没有创新、同质化严重的百货商场纷纷落马。如：友阿集团部分商场，锦绣店、万代商业广场，新大新等经营惨淡，有的已被淘汰出局。所以各路地产豪强各出奇招，商业地产不再是简单的地段之争，纷纷携手国内外百货、家电、零售巨头，打造品牌商业地产，实现双赢，掀起长沙市民一浪高过一浪的投资热潮。目前，百货、零售、家电等进

14、入商业地产有三种情况：一种统一招商，统一经营，不对外销售，目的就是树立品牌靠收租金来盈利，如平和堂、通程商业广场等。另外一种就是以租的形式引进品牌商家，然后再分割成产权式商铺对外销售，现在长沙有很多类似的楼盘，如：王府井、铜锣湾、万达购物广场、步步高财富传家宝等。还有一种以租二、三楼的形式引进品牌商家，提高项目的含金量，带动一楼的销售，如万达购物广场等。2、成功案例分析（1）王府井百货开发商把裙楼租给王府井，再把其中三层半分割成产权式商铺以返租形式对外销售，其中返租政策诱惑力相当大，分为两种，一种是一至三层的客户在签订商品房买卖合同同时签订长达 20 年的返租协议，年回报率高达 9% ，按月支

15、付。另一种是负一楼半层自营铺面，按年回报率 10% 返租两年，冲抵首付，大大降低了首付门槛，借助银行贷款快速套现。在一期铺面销售情况火爆的基础上快速推出第二期写字间和二栋住宅，销售情况也相当不错。王府井之所以操作成功，主要是因为它引进了王府井这个品牌，但品牌公司对于开发商而言是利弊各半，可坚定投资者信心促进销售，但同时品牌公司必须在租期长且租金低的情况下才能进入。而开发商虽然放弃了裙楼的一部分利益，但通过品牌效益带动了第二期的销售，最终还是盈利。 （2）万达购物广场整栋楼只有四层裙楼，二、三楼引进沃尔玛，四楼租给红星美凯龙家居广场，通过楼上品牌带动一楼的销售，使得一楼铺面不仅销售速度快，而且均

16、价卖到 32000 元/（按建筑面积计算），租价达 180 340 元/·月。万达的这种操作模式主要是通过引进品牌,强强联手，来提升整个物业的档次，以获取更多的附加值。C、宁乡市场情况名 称滨江乐园开盘时间2003年11月项目位置人民南路，紧临本项目楼 层5 层一期商业面积14000 m2单铺面积58m2结构类型多 层空调设施无电梯/扶梯六座扶梯装修档次较高销售率70%交通情况便利商场定位内容繁杂停车场车位室外、屋顶停车场经营状况一般经营档次较 高管理状况24小时保安经营形式自营商户来源本地人居多顾客来源县城人口卖点特色1、零分摊，按一套内面积计算2、地段好3、首创屋顶停车场等售 价

17、临街17000元/ m2，2F4000元/ m2租 金86元/月/ m2，三年返租，平均每年返7%楼 层经营品种/类别综合分析开发商成功开发了宁乡行街，有一定的市场号召力，项目临街门面价是宁乡最高的。销售情况良好。属于开发公司与玉潭镇政府联合开发，得到政府的各方面政策支持，促进了销售。临 街珠宝、服装、儿童用品等1F珠宝、服装、儿童用品等2F住 宅3F住 宅4F住 宅5F住 宅3、小结宁乡目前商业业态以零售为主，但建筑形式比较单一，大部分是邻街商铺，以个体经营为主，缺乏有影响力的大卖场，消费者购买力较强，发展潜力很大。虽然本项目占据了较优越的地理位置，但由于该区域百货类租金普遍低廉，就连开开业

18、不久的步行街现在的租金也在30-60元/m2之间徘徊，且百货类经营所需面积比较大，既不利于卖场划分，同时也不利于后期销售。而项目开发的最基本且最重要的目标是实现整体销售，快速回笼资金，所以本项目定位为一般百货并不是最佳选择。（二）建材家居业、市场前景我国当前乃至今后一个较长时期，经济发展仍将处在一个较为特殊的时期，即城市化进程的加快，这将带来房地产业的持续快速增长，加上消费者二次装修和置业，必将给建材家居行业带来无限的商机。能满足房屋装饰装修并改善居住功能要求，同时对人体和环境无不良影响、适应需求结构变化和可持续发展要求的各种“绿色”新型建材家居产品，将成为市场发展的主流和方向。另外随着人们对

19、购物环境要求及品牌意识的提高，大型高档的建材家居卖场也将迎来新的春天。B、长沙市调分析1、现状目前，长沙建材家居各种经营业态都在良好的经营环境中谋求自身的重大发展，相互之间即互相竞争，又互相依存，满足了消费者的不同需求。知名老牌建材市场中，三湘南湖市场、高桥建材市场、红星建材市场依然是中低端消费者追逐的目标，也是钢材、水泥、石材等大宗建材集散地。随着建材家居市场的不断发展和完善，门店的经营模式格局被打破，相继出现了安居乐、好益家、旺得府、家润多等中型建材超市，建材经营的业态模式得到提高，建材卖场规模化加强，品牌意识增浓，一站式购齐的消费观念开始显现。市场动态发展到近几年，长沙建材需求呼唤专业化

20、大市场，相继出现了李文锁城、安防器材市场、南阳地板城、马王堆陶瓷新城以及以家具为主体的南湖家具城、井湾子家具城、宝马家具城等专业化大市场，跟着综合性建材市场也不断跟进，进行专业划分，方便了消费者，深受消费者热捧。同期，外来品牌开始抢滩长沙，出现了金海马、好百年、广大环球、红星美凯龙等知名品牌的专营店，长沙建材市场步入专业化、品牌化发展阶段。正是这些外来知名品牌的管理与服务模式推动了本土建材卖场的改革和调整，本土建材行业精英的品牌与管理服务意识急速成长，长沙建材行业开始在全国崭露头角，业内开始了建材经营业态的理论探讨。 2003 年，一种源于国际商业零售业经营业态又高于该经营业态的全新经营模式建

21、材经营广场诞生了，商场化管理、市场化经营的思想波及全国，甚至引起国际同行业的瞩目。建材广场的经营模式吸取了门店模式、专业市场模式、超市模式的精华，直接与生产厂家和区域总代理联手，减少了商品的流通渠道，以最低价位的市场价格直接导入消费者，取得了前所未有的市场价格优势，滋生了强大的市场竞争力。其管理与服务的水准接近国际同行，开辟了一个建材经营的新时代。最具代表性的是安居乐园家居建材广场和万家丽家居建材广场。2、成功案例分析安居乐园建材广场（1）地处市政府规划的河西新中心，是一个集超市与市场的优点于一体的现代化家居建材购物广场。总占地面积16000平方米，总建筑面积35000平方米，建筑层数为地下一

22、层，地上五层。（2）分层定位明晰：负一层：精品家具城一 层： 洁具、卫浴、水暖、油漆、木业、管材管件。二 层： 墙地砖（即陶瓷）三 层： 地板、装饰、五金、门窗、吊顶材料、锁具。四 层： 厨卫电器、橱柜、灯饰、照明、电工电料。五 层： 床上用品、布艺、墙纸、工艺品、地毯、床垫。（3）配套设施齐全：市场拥有中央空调系统；10台自动扶梯、4 台直达电梯；现代化、人性化的导购系统，休闲区、餐厅、银行等配套设施齐全，室外有8000平方米的市政绿化广场，地下有大型生活超市。（4）设计具有特色：建材广场内有200多平方米的中央大厅，从负一层至五层中空设计，豁然开朗、彰显品质；回字型走道布局，让市场四通八达

23、，没有死角，达到最佳人流效果；店铺独立隔断，展示风格迥异，尽现购物环境的极至境界。（5）招商优势：安居乐园家居建材广场是安居乐园集团集开发商、经营商、大业主三位一体精心打造的建材航母。作为湖南民营企业五百强之一，安居乐园用其品牌优势，与各大家具建材厂成联盟，招商非常成功。（6）销售政策：只有一、二层对外销售，三至五层作为自留产业。一、二层分割成产权式商铺出售，建筑面积18159平方米，返租 510年，年回报率税前9.1% ，税后7.5% ，按月返给业主。名 称粤宁建材装饰城开盘时间2002年12月项目位置楚沩西路楼 层56商业面积30400 m2单铺面积90100 m2结构类型多 层空调设施无

24、电梯/扶梯无装修档次较 高销售率80%交通状况便 利市场定位建 材停车场无专业停车场经营状况一 般经营特色无经营档次较 高经营形式产权式商铺管理状况无专业管理商户来源全国各地顾客来源县城及周边售 价25003500元/ m2不等，需两层一起买管理费：0.5/ m2/月租 金一楼18元/m2/月，二楼9元/ m2/月（16#楼）17元/ m2/月（18#楼）楼 层经营品种/类别综合分析市场内经营户已全部开业，门面销售情况良好。属于镇政府与开发商联合开发项目，部分大小购房者的疑虑，增强购买。临 街建材、生活超市等1F同 上2F住 宅3F住 宅4F住 宅5F住 宅 3、宁乡建材市场情况3、小结宁乡的

25、建材家居行业需求量比较大，但市场相对杂乱，各种业态自发存在，若在宁乡中心商圈打造一个大型、高档的专业化家居建材广场，会赢得众多消费者的青睐。但由于建材家具行业所需营业面积大，租金低，不利于控制单位铺面的总价，也就不利于销售，所以并非本项目的最佳选择。七、株洲商业市调分析纵观湖南各地的商业，尤其是专业市场，株洲可谓是最成功，也最有代表性，所以针对本项目，我公司对株洲的商业业态分布及发展情况进行了详细的市场调查，取得了第一手资料，对本项目的定位有很好的借鉴作用。株洲专业市场市调一览表市场名称经营品种规模单位铺面面积（）租金（元/月）备注湘汇皮具城箱包、皮具三层共40002090 主打面积2030附

26、1层：20251层：60702层：30-35开业两年，卖10年经营权巨丰针织内衣批发市场一层：针织内衣二层：内衣袜子二层共30005.51层：600-800 物业管理费：360元/月，有自动扶梯星通鞋城一楼：时装鞋 二三楼：品牌鞋 四楼：运动鞋 五楼：仓储五层15000一楼:-102-4楼：3060一楼300800二楼：150左右 三楼：120左右四楼：80左右开业十年，株洲经营最早最好的鞋城，配中央空调、自动扶梯金都鞋城女装（中低档）鞋类一条街美容美甲一条街二层45003.5一般用两个一楼：400600 二楼：300400700元/户的费用，开业六年，有中央空调，在加装垂直电梯智超女装批发市

27、场中高档女装九层20000一楼：20-40二至五楼1220，六至九楼：50-80一楼:3007002-5楼:1003006-9楼80-100 买断产权，开业两年，配套最高档，铺面装修最好，无空门面小结：株洲的火车站商圈经过若干年的经营，已形成了以服装鞋帽批发为主的专业市场群，针对全省消费者，甚至辐射到了周边省市，具有其他城市所无法比拟的优势。但从其市场所经营的类别可以看出，鞋类及针织内衣所需面积不大，租金高，符合商业物业对外销售的两个基本条件。八、 目标客户因本项目定位为纯商业物业，其目标客户无外乎两种：经营户和投资户。经调查，在市场竞争日益激烈的经营环境中，经营户都需要大量的资金用于货物周转

28、、扩大再经营或抵御意外风险，真正用于购买铺面的可能性不是很大。而且从我公司已经运作的多个商业项目的成交客户群分析，投资客户是商铺购买的主力军。所以，我们的重点客户应是投资型客户。九、本项目定位通过对长沙、宁乡、株洲三地商业地产多种业态尤其是专业市场全方位的市场调查并结合本项目的实际情况，经综合分析，我公司建议本项目负一楼商场定位为运动大本营，包括运动服装、运动鞋、运动帽、体育用品等。一楼定位为专业鞋类和箱包皮具市场，以鞋类经营为主，鞋相关产品及箱包皮具为辅，批零兼营，以鞋的不同品种进行分层定位，再划分一个专门的箱包皮具区，统一规划，统一销售和招商。23楼引进步步高超市。34楼定位为小户型公寓。

29、具体列表如下：楼 层总 面 积定位经营负一层：6736m2停车场、运动大本营第一层：67624m2鞋类、箱包、皮具、第二层：70457m2步步高超市第三层：70457m2步步高超市第四层：70457m2小户型公寓第五层：70457m2小户型公寓（一）从市场前景看市场定位改革开放以来，我国鞋类、皮具行业进入了历史发展的最好时期，随着整个国民经济的持续高速发展，制鞋行业经济呈现生产、销售和外贸稳步增长的趋势。2004年全球鞋类产量约160亿双，中国生产近80亿双，占全球产量一半左右，其中皮面皮鞋约占总产量的35%左右，其余分别为胶鞋、纺织面料鞋和塑料鞋；皮具箱包产量为10.04亿个，占全球产量的5

30、0%以上。中国也是鞋类产品的最大消费国，其消费量约占全球25%。根据有关专家预测，世界鞋类、皮具消费增长加快，中国鞋类和皮具产品的消费量占世界消费量的比例将持续上升，鞋类消费量在2008年可上升到45%。伴随着一些地区鞋类、皮具生产基地的建立和产业集群的形成，鞋类、皮具专业市场应运而生。专业市场的开发和兴起，为行业发展及进出口起了很大的推动作用。目前，这一类专业市场遍布全国，如广州站西路附近鞋业鞋材市场、东莞皮革市场、惠东鞋业市场、温州鞋业市场、北京大康鞋业市场、福建陈埭鞋业市场、广州梓元岗皮具批发市场、花都狮岭皮革皮具市场、深圳华南国际工业原料城皮革皮具市场等等。这些专业批发市场围绕当地产业

31、发展和市场流通的需要，建立了齐全的鞋类皮具产品、原辅材料、设备的批发销售网络，成为行业最为集中的产品展示、信息交流和原辅材料选购的中心。普通包袋市场的现状：现在箱包不仅在实用性上有所加强，装饰性也有所拓展，各种各样名目繁多的包袋已经成为各界人士不可或缺的饰品。作为重要的时尚因素，箱包的市场蕴含着巨大的商机，就目前的情况来看，箱包市场存在几大需求热点：1、休闲化的需求、卡通流行；2、款式要求多样、种类繁多；3、笔袋、手袋、单肩拎包、斜挎包、腰包、胸前包、化装包、零钱包、小香包、钱包，甚至钥匙包，这些包包袋袋里的大小秘密、物品、证件、钞票及包袋的本身迫切需要一种保护; 4. 我国内地总人数为12.

32、8亿多，有明显包袋消费的群体为1760岁，每年消费需求高达数百亿元。5、随着市场需求的不断扩大，对投资的需求日趋旺盛,包袋皮具行业的低成本高利润，是经销者可在短期内收回投资，并能得到理想回报的要素。目前宁乡地区虽然卖鞋类及箱包皮具的商场店铺比较多，但真正集中了各类鞋及箱包皮具的专业市场还没有。个别小型商场也经营，但它的硬件设施已经相当落后，也无法满足消费者对购物环境日益高涨的要求。尽管如此，由于鞋类及箱包皮具有强劲的市场需求，另外附加值大，利润空间大。加之本项目地理位置优越，周边商业氛围浓厚，专业市场的定位也利于形成自己的品牌，销售和招商也就会相对轻松。现在宁乡共有130万人口，若通过本项目整

33、合宁乡的鞋类箱包皮具市场，以此为核心辐射到周边地区，那投资户和经营户后期的利益都可以得到很好的保障。（二）从商业地产项目整体运作看由于本项目一楼的商业面积较大，二楼和三楼已铁定出租给步步高超市，只有一楼销售顺畅才能顺利规避整个项目风险，但纵观长沙、宁乡两地，只有那些产品种类多、便于分层定位的专业市场才经营持续火爆，像鞋类、皮具类这种专业卖场品种多，市场需求量大，这样才能实现最大化的招商和销售。（三）从投资性价比看鞋类和皮具类的租金水平比较高，因单位铺面面积需要不大，在415之间，而且利润空间大，销量也多，便可以租到高价，而相比之下百货和建材家居类经营不仅需要单位面积大，而且租金相对比较低廉。只

34、有高租金、高回报率才能支撑高售价。（四）从目标客户群看相对来说经营鞋类和皮具类产品，便于中、小面积分割（又便于经营），总价才会适中，才会争取到占社会大多数的中端投资者，客户群体广泛才会利于销售。而其他类型的卖场，需要场地面积大、总价高，只能面对高端客户。（五）从租赁与销售的关系及后期经营风险看百货、电器、零售等大的商家，可以提升项目的品牌和含金量，可坚定消费者信心，便于统一管理。但对于开发商来说是一柄双刃剑，大的商家必须在租金低、租期长的情况下才能进入，这样开发公司的自身利益会大打折扣，这就是开发公司对之既爱又恨的原因。另外这种情况只有采取长时间（10年左右）高回报率（8%-10%）以返租形式

35、销售，开发企业后期经营风险巨大，若操作不当，无异于“饮鸩止渴”，这样失败的例子很多，如长沙万代广场引进“深圳紫荆花女装”，由于经营不善，忽然撤场；友阿集团从宁乡晶珠广场撤场，对开发企业已产生负面影响和潜在风险。若经营不善，很难支撑对客户高额回报率的承诺。商业地产引进大的商家，主动权往往操纵在大的商家手里，经营好一荣俱荣，经营差一损俱损。但专业的鞋类和皮具卖场不同，无论销售还是招商，主动权都掌握在自己手里，不会因一些客户及经营户的流失对项目产生致命打击。只要操作规范，也会避免出现小而杂、不便于管理的局面，也可将后期经营风险降到最低。（六）总结综上所述，随着人们生活水平的日益提高，“千里之行，始于足下”的保健和休闲观念日益深入人心，鞋类、鞋类相关产品及箱包皮具类产品的需求量将日益增大，而且随着生活节奏的