Lecture Eight.课件电子教案教学教程

1、 第第 八八 讲讲 房地产项目开发的实务基础房地产项目开发的实务基础 基础认识与实务要义基础认识与实务要义（）三、前期工作阶段的实务要义三、前期工作阶段的实务要义（） 房地产开发项目的可行性研究房地产开发项目的可行性研究（教材内容：（教材内容：第七章第七章） 一个项目开发方案要具有可行性，它必须在物理上（自然、技术上）可行，符合各种法律法规，并且从财务角度来说也是行得通的， 也就是说： 一个项目开发方案必须在物理上、法律上、财务上都是可行的，才具有可行性。 下图示意了这个观点。（一）房地产开发项目的可行性范围问题（一）房地产开发项目的可行性范围问题1 1、房地产开发项目可行性范围、房地产开发项

2、目可行性范围项目可行性范围项目可行性范围 任何经济活动的开展都会因资源（资金）有限而受到制约，从而对价值观、目标和目的都会造成制约，对待风险的态度也会如此。 位址的物理特点限制了该位址能够接受的开发范围以及所能允许的活动的性质。 通过各种法规（土地规划条例、建筑标准、消防条例和住房条例等等）和规章的监督，社会表明了在具体的位址哪些事必须做，哪些事不可以做，从而施加了限制措施。 在可行性分析阶段的早期，必须明确地找出各种限制的存在，划定可行方案的范围。2 2、限制条件的影响、限制条件的影响 房地产开发项目的可行性研究划分为项目机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段。 其中，前两个阶段的

3、研究，实际上是“投资决策阶段”的工作。因此在“前期工作阶段”的可行性研究是指详细可行性研究。 可行性研究的程序框图如下图所示。（二）可行性研究的阶段划分（二）可行性研究的阶段划分可行性研究程序的示图可行性研究程序的示图 （1 1）房地产市场分析）房地产市场分析 房地产市场的现状及其影响因素进行分析房地产市场的现状及其影响因素进行分析。通常包括三个层次： 一是宏观层次的因素。国家、地区或地方的经济状况及发展前景，以及 利率水平、贷款的可能性、通货膨胀率的变化等因素对房地产的影响； 二是中观层次的因素。即开发项目所在地区的经济、社会条件，以及政府的土地管理规划和城市建设规划； 三是微观层次的因素。

4、指开发项目所在地点一定范围内的区域条件的影响，如经济结构、人口就业结构、基础设施及生活服务设施、景观条件、规划限制及区域内的同业竞争状况等条件。 特定的影响因素分析。特定的影响因素分析。归纳起来可分为两大因素，即区位因素和供需状况。 （2 2）房地产市场预测）房地产市场预测 房地产市场预测，需要运用一定的预测手段，根据调查的数据资料以及有关的历史统计资料，对市场未来的发展趋势进行分析和推测，通常包括： 需求预测。 供给预测。 价格预测 其中，房地产价格的走势是供方和需方共同关心的核心变量。1 1、房地产市场分析和市场预测、房地产市场分析和市场预测 这是个关键阶段。通常所说的可行性研究就是指这一

5、阶段。 这个阶段的主要任务是推荐出最佳可行方案。主要工作是： 财务分析。财务分析。财务分析包括成本测算、计算财务评价指标和风险分析。通过财务分析估计未来现金流量，计算出预期报酬率；并通过盈亏平衡分析、敏感性分析等风险分析，来综合判定投资在财务上是否可行。 其他可行性分析。其他可行性分析。这是指除了判断所选方案在财务与经济上的可行性外，还要研究说明所选方案在设计和施工上可以实现；在资金来源和筹措能够落实；在法规限制、产权的形式及取得上是可行的。 详细可行性研究的投资估算误差只允许在10内，其费用一般占投资总额的13。2 2、初步可行性研、初步可行性研究究 这个研究的主要目的是删去不可行方案，推荐

6、出最佳方案。也就是对投资机会研究阶段拟定的各种投资项目方案。根据自然、法律、技术、财务的限定因素，删去不可行方案，并对留下方案就其投资效果作反复比较和评价，推荐出若干可行方案。 初步可行性研究的投资估算误差允许在20内，所需费用一般占投资总额的1左右。3 3、详细可行性研究、详细可行性研究（三）房地产开发项目的财务评价（三）房地产开发项目的财务评价1 1、财务评价的技术基础、财务评价的技术基础 货币时间价值及其现值计算货币时间价值及其现值计算 （1 1）货币时间价值的基本内涵）货币时间价值的基本内涵 货币作为资本投入生产，和其他生产要素相结合，经过一段时间发生增值，使其价值大于原投入的价值，这

7、种货币数额对于时间的变化关系称为货币时间价值。 目前国际上广泛采用的计算货币时间价值的方法有三种，即： 终值、 现值、 年金。（2 2）货币时间价值的计算方法）货币时间价值的计算方法 终值。终值。 终值是指按本金计算的每期利息在本期末加入本金，并在以后各期内再计利息,期末所得的本利和。复利终值的计算公式为： F为本金； P为终值；为方便计算，称 为现值系数现值系数，可用 表示， 可查表求得。这样上式可以写成： niPF)1 ( ni)1 ( niPF,niPFPF,【例例1 1】某房地产开发公司拟贷款500万元，用于项目公建配套建设。贷款利率8%，每半年复利一次，五年后连本带利一次归还，试计算

8、该公司到期需归还银行多少金额？【解】本金P=500万元，年利率为8%，半年利率i=8%2=4%， 计息期数n为52=10。查表得知复利系数 ： （万元）（万元）4802. 110%,4 ,PF1 .740%)41 (500)1 (10niPF 或者 1 .7404802. 150010%,4 ,PFPF五年后，该房地产开发公司应该归还给银行的本利和为740.1万元。 现值现值 现值是指未来某一金额的现在的价值。把未来金额折算成现值的过程称为折现（或贴现），贴现中所使用的利率称为折现率（或贴现率）。现值的计算公式为：niFP)1 (1 P为将来金额的现在值；F为将来值； ni)1 (1称为现值系

9、数现值系数，可用 表示， niFP,可查表求得。这样上式可以写成： niFPFP,【例【例2 2】某大学修建一座现代化计算机中心，计划项目实施第一年初支付300元，第二年末支付200万元，第三年末完工时再付300万元，试问该项目总投资800万的现值为多少？（贴现率为10%，一年计复利一次。）【解】根据题意：总投资的现值由三部分组成，即分别为第一年初和第二、三年末所支付款项的现值。321PPPPnnP为总投资现值， 1P2P3P、 现金流量图如下图：3001P28.1658264. 02002%,10,2FPFP39.2257513. 03003%,10,3FPFP67.69039.22528.

10、165300321PPPPn（万元），(不必折现)。（万元）（万元）（万元） 年金终值年金终值 年金年金，是指在一定时期内，每间隔相同时间，支付（或收入）相同数额的款项。由于间隔时间通常以年为单位，所以该相同的固定数额被称为年金。 年金终值的涵义和计算可从如下图示理解。可见：AiAiAFnn 21)1()1 (iiAiiAnn 1)1(1)1 (1)1( 所以，年金复利终值的计算公式为：iiAFn1)1 (F为年金复利终值；A指按期支付（收入）的等额款项 iin1)1 (为年金终值系数年金终值系数，可用 ), niAF表示，可查表求得。这样上式可以写成：niAFAF,【例【例3 3】上海某区教

11、育局决定每年从福利基金中提取600万元，存入银行（年利率6%），第五年取出用于建造教师楼，预测需资金2600万元，试问每年存入的钱款是否能达到所需数额？ 【解】根据题意，画出现金流量图，如下图所示。例例3 3的现金流量图（单位：万元）的现金流量图（单位：万元）76.26243746. 46004%,6 ,600AFF（万元） 第五年将这笔款取出时共计有2624.76万元，能达到建造教师楼所需资金的数额，并有24.76万元的机动资金。 年金现值年金现值。 年金现值是各期期末所发生的等额款项现值的总和。其计算公式为：)1 (1)1 ()1 (11nnniiiAiiAPP为年金现值；A为每期期末发生

12、的等额款项； nniii)1 (1)1 (为期末年金现值系数年金现值系数，可用 niAP ,表示， niAP ,可查表求得。这样上式可以写成： niAPAP,【例【例4 4】某企业经研究准备购买一套设备，生产市场畅销的A产品，估计这套设备每年生产的产品可带来3.5万元纯收益。设备连续使用五年后将报废，残值与清理费用相抵。企业预计投资收益率为12%，试问该企业购买这套设备时可出的最高价格是多少？【解】根据题意画出现金流量图，如下图所示。6168.126048. 35 . 36048. 35%,12,5 . 3APPR该企业为实现12%的投资收益率，购买设备时能出的最高价格为12.6168万元。

13、房地产开发投资项目的财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益和费用，计算财务评价指标，目的是考察项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性。 项目的财务评价的主要内有两项： (1) 成本测算 (2) 财务评价指标计算2 2、财务评价的概念与内容、财务评价的概念与内容 （1）成本及费用构成）成本及费用构成 房地产开发项目成本及费用由开发直接费和间接费两大部分组成，具体构成如下表所示:开发直接费开发直接费开发间接费开发间接费土地成本（地价）土地成本（地价）前期专业费用前期专业费用建造成本（造价）建造成本（造价）土地出让金城市建设配套费拆迁安置补偿费三通一平等勘探

14、设计费规划设计费可行性研究费筹建开办费用建安工程费配套工程费室外工程费其他费用管理费销售费用财务费用不可预见费税费其他费用注：相对于教材中的表7.2.1，上表将“三通一平”项调到了土地成本中。这是因为现阶段企业获得的一般是熟地。3 3、成本测算、成本测算（教材：（教材：7.2.1、 7.2.2）（2）测算简述）测算简述土地成本估算土地成本估算 土地费用是那些为取得项目用地使用权而发生的费用。 “三通一平”是泛指，系指“三通一平”、“七通一平”乃至“九通一平”等。 费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用和通水、电、路的费用，这些费用可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。前期专

15、业费用前期专业费用 项目的勘探、规划、可行性研究所需的费用支出一般可按建安成本的一个百分比估算： 规划设计费建安工程费3； 可行性研究费建安工程费的13； 水文、地质勘测所需的费用建安工程费0.5%。 筹建开办费用建安工程费的13建造成本建造成本 在可行性研究阶段，建造成本尤其是建筑安装工程费的估算，可根据类似工程经验估算，也可以采用概算指标估算法、单元估算法等。管理费管理费 管理费是指企业为管理和组织经营活动而发生的各种费用。管理费一般取项目直接开发费用，即、之和的3%。销售费用销售费用 一种常用的销售费用测算是： 广告宣传及市场推广费销售收入2% 销售代理费销售收入2% 其他销售费用销售收

16、入1%财务费用财务费用 财务费用通过贷款还本付息估算表计算，例示：贷款还本付息估算表贷款还本付息估算表 单位：万元单位：万元序号序号项目名称项目名称合计合计建设经营期建设经营期第一年第一年第二年第二年第三年第三年1借款还本付息1.1年初借款累计010335.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息1459.92355.5736.28368.141.4年底还本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累计10355.55177.7502借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89其他费用其他费用 其他费用

17、主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算费和标底编制费、工程合同预算费或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、开发管理费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。不可预见费不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，一种常用的不可预见费的测算方法与管理费的估算方法相同，也就是取项目直接开发费用，即、之和的3%。税费税费 开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。这些税费主要包括固定资产投资方向调节税（投资总额

18、的30以下）、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。 计算财务评价指标的目的是进行盈利能力和偿还能力的分析。 若从是否考虑时间因素的影响上看，可以将财务评价指标分为动态评价指标和静态评价指标。 静态评价指标是指不考虑时间因素对项目资金的影响的评价指标，如利润率、静态投资回收期等； 动态评价指标是指考虑时间因素对项目资金的影响的评价指标，如净现值、内部收益率、动态投资回收期等。4 4、计算财务评价指标、计算财务评价指标总投资项目产生的利润总额利润率100 %30100230007000 利润率（1 1）利润率）利润率

19、 利润率是指项目投资产生的利润总额与投资额，即开发总成本的比例。也就是通常称谓的投资利润率，或成本利润率用公式表示为：【例【例5 5】某房地产开发项目的总利润为7000万元，开发总成本为23000万元，则利润率为:5 5、静态评价指标计算、静态评价指标计算 （2 2）静态投资回收期）静态投资回收期PP (PAYBACK PERIOD)PP (PAYBACK PERIOD) 静态投资回收期是指以项目各年的净现金流量偿还全部初始投资所需要的时间。其表达式为: PPttCOCI00)( 式中，PP为静态投资回收期；CI，CO为分别为现金流人量和现金流出量；t为时期。具体计算公式为： 式中，K累计净现

20、金流量开始出现正值的年份1；当年就是第K1年。（参看例4）。当年净现金流量年末累计现金流量第KKPP （1 1）净现值）净现值NPVNPV（NET PRESENT VALUENET PRESENT VALUE） 财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和。计算公式为： nttctiCOCINPV0)1 ()( 式中，NPV为项目在起始时间点的财务净现值；CI，CO为分别为现金流人量和现金流出量；t为时期，ic为折现率，可以选用行业基准收益率。 财务净现值指标表示用现金流入现值补偿现金流出现值后的余额。用财务净现值指标评价项目的经济可行性，判断标准为： 如

21、果NPV0，则项目可以被接受。 如果NPV0，则项目应该被拒绝。6 6、动态评价指标计算、动态评价指标计算【例【例6 6】某房地产开发项目有关预测数据资料如下表所示，其中，ic12。开发经营期开发经营期第1年第2年第3年第4年第5年净现金流量净现金流量-4000-360030007000600试用静态投资回收期与财务净现值指标评价项目经济可行性。 【解】（1）求静态投资回收期可见，累计净现金流量开始出现正值的年份为第4年，所以K=3，故得：66. 3760046003 当年净现金流量年末累计现金流量第KKPP（2）求净现值5432%)101 (600%)121 (7000%)121 (3000

22、%)121 (3600%)121 (4000 NPV 40000.892936000.797230000.711870000.63556000.5674 482.82（万元）【例【例7 7】 某房地产开发项目有关预测数据资料如下表所示，试用财务净现值指标评价项目经济可行性。其中，ic10。开发经营期开发经营期第0年第1年第2年第3年第4年第525年净现金流量净现金流量-250-25002600300350800 =518.71万元421432%)101 (%)101 (11%10800%)101 (350%)101 (300%)101 (2600%)101 (2500250 NPV（2 2）内

23、部报酬率）内部报酬率IRR IRR ( INNER RETURNRATE )( INNER RETURNRATE )内部收益率是指使项目净现值等于零的折现率。计算公式为：0)1 ()(0 ntttIRRCOCI 式中，CI为现金流人量；CO为现金流出量；（CICO）t为项目在第t年的净现金流量；t0为项目开始进行的时间点。 从内部收益率的定义可以刊出，投资者至少要获得比内部报酬率更比内部报酬率更高的回报率高的回报率才会有利润。因此， 利用IRR作为项目经济性评价指标的评价标准为： IRRiIRRiC C，项目可以被接受；，项目可以被接受； IRRIRRi iC C，项目应该被拒绝，项目应该被拒

24、绝。 一般利用线性内插法（或称试算法）求解内部收益率的近似值。具体步骤如下图所示. 选取两个折现率i1和i2，i1i2；分别计算i1和i2相对应的净现值NPV1和NPV2； 若NPV1和NPV2同号，则重新给定i1和i2，重复以上步骤； 直至NPV1和NPV2异号，即NPV10，NPV20，则按下式计算IRR的近似值：211211)(NPVNPViiNPViIRR （3 3）动态投资回收期）动态投资回收期DPP 动态投资回收期是指项目以净收益现值抵偿全部投资现值所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值

25、的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：式中，DPP为动态投资回收期。动态投资回收期以年表示，其计算公式为：量净现值年（即当年）的现金流第值年末现金流量累计净现第动态投资回收期1KKK 在项目财务评价中，动态投资回收期DPP与基准回收期（Pc）相比较，如果DPP Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或经营的房地产开发项目。0)1 ()(DPP0 ttctiCOCI【例【例8 8】ABC公司拟投资一房地产项目，预计投入和回收的现金流量如下表所示。开发经营期开发经营期第1年第2年第3年第4年第5年第5.5年净现金流量净现金流量4000-3600

26、+3000+4000600300单位：万元单位：万元【解】 首先计算各年的现金流量净现值首先计算各年的现金流量净现值： 第1年40000.89293571.6（万元） 第2年36000.79722869.92（万元） 第3年30000.71182135.4（万元） 第4年70000.63554448.5（万元） 第5年6000.5674340.44（万元） 第5.5年3000.5362160.86（万元）因为第3年末累计净现值小于0，第4年末累计净现值大于0，故K3。 年量净现值年（即当年）的现金流第值年末现金流量累计净现第动态投资回收期97. 35 .444812.430631333 若已知

27、该项目的一般动态投资回收期为5年，则从以上计算所得的动态投资回收期来评价，该项目时可行的。 风险分析中的盈亏平衡分析，主要是通过求取项目的盈亏平 衡点，以说明项目的安全程度。 （1 1）盈亏平衡点）盈亏平衡点BEPBEP（BREAK EVEN POINTBREAK EVEN POINT） 盈亏平衡点，又称保本点，是指开发项目的利润为零时的销售量和销售额指标。如下图示意。（四）风险分析（四）风险分析1 1、盈亏平衡分析、盈亏平衡分析 图中，FC为固定成本；VC为单位变动成本；P为销售价格；Q*为盈亏平衡点的销售量；R*为盈亏平衡点的销售额。即R*PQ*FCVCQ*，故得：VCPFCQ*QPR （

28、2 2）项目安全率）项目安全率F F 项目安全率是反映项目承受外部风险的能力，计算公式为：QQQF*100% 项目安全率越小表明项目风险承受能力越差，反之则越强。评价风险承受能力可参照下表所示。F30%状况危险需要谨慎不很安全较安全安全 【例例7 7】某开发项目预计平均售价5600元/m2，单位变动成本为2200元/m2，开发 商开发固定成本为6800万元，开发项目总建筑面积50000 m2，商品房得房率为80，试计算盈亏平衡点销售量并分析项目的安全性。20000220056006800*Q%50%100%805000020000%8050000 F说明该项目有足够的风险承受能力。 （1 1）

29、敏感性分析的概念）敏感性分析的概念 敏感性分析，就是通过测定影响项目经济效益的主要风险因素，对全投资和自有资金的经济评价指标的影响程度。 （2 2）敏感性分析的步骤）敏感性分析的步骤 进行房地产项目敏感性分析，可以遵循以下步骤： 选择要分析的不确定性因素选择要分析的不确定性因素 对于房地产开发项目而言，存在的不确定性因素很多，包括售价和租金、开发成本、开发周期、空置率、贷款利率、贷款额度、建筑面积等。2 2、敏感性分析、敏感性分析 选定分析所用的评价指标选定分析所用的评价指标 一般来说，敏感性分析是在分析了财务评价指标的基础上进行的，因此将确定性条件下的财务评价指标作为敏感性分析的评价指标。

30、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况 如研究投资额对于净现值指标的敏感性，可以将投资额变动情况划分为10、20等不同幅度，然后计算分别对应投资额在10、20条件下的净现值指标，并计算变动后的净现值和变动前的净现值的比较。 判定敏感性因素判定敏感性因素 所渭敏感性因素就是变动幅度小而引起的评价指标的变动较大的因素。 提出控制敏感性因素的建议提出控制敏感性因素的建议 针对确定的敏感性因素，根据因素的特点和发生的阶段提出控制措施，以便提高项目的经济效益。 【例【例9 9】某一开发项目投资基本方案见下表，试进行敏感性分析，其中Ic10。影响因素期初投

31、资租赁收入经营费用寿命期估计值200060035020 （1）选取期初投资、价格（租赁收人）和经营费用为拟分析的不确定性因素； （2）选取净现值（NPV）指标作为评价指标； （3）计算预测水平下的净现值评价指标，则： NPV2000（600350）（AP，i，n） 2000十（600350）（AP，10，20） 20002508.5136 128.4（万元） 式中，（AP，i，n）为年金现值系数，可以通过查复利系数表取得； i为折现率；n为计息期数； 期初投资的敏感性分析期初投资的敏感性分析投资变动幅度-20%-10%0+10%+20%NPV528.4328.4128.4-71.6-271.6

32、 租赁收入的敏感性分析租赁收入的敏感性分析投资变动幅度-20%-10%0+10%+20%NPV-893.2-382.42128.4639.221150.03经营费用的敏感性分析经营费用的敏感性分析 投资变动幅度-20%-10%0+10%+20%NPV724.35426.38128.4-169.58-467.55 （4）确定敏感性因素的变动幅度分别为10和20，并计算变动后的评价指标值。根据期初投资、租赁收人和经营费用的变动计算的评价指标分别如上面3表所示。最后作出的敏感性曲线如下图所示；敏感性曲线敏感性曲线（五）房地产开发项目国民经济评价（五）房地产开发项目国民经济评价 国家对拟建项目除了考虑

33、项目本身对开发企业的影响外，还要综合考虑地区经济社会发展方向、城市规划、社区建设以及资源的有效配置等等。 因此规定在进行开发项目财务评价的同时，要进行国民经济评价。 可见国民经济评价是房地产开发项目评价的重要组成部分，也是投资决策的一项重要依据。1 1、项目进行国民经济评价的意义、项目进行国民经济评价的意义 房地产开发项目要和国家的总体发展相适应，要支持地区经济社房地产开发项目要和国家的总体发展相适应，要支持地区经济社会的可持续发展。会的可持续发展。因此，房地产开发必须珍惜稀缺的土地资源，注重城市规划与社会效益，实施资源节约型与环境友好型的集约化开发运营。 由于存在局部与整体、短期与长期的矛盾

34、，有的项目对于开发商也许是最优的，但若考虑国家或城市整体发展就不一定是最优的。如果如果不杜绝那些虽然在局部和短期是经济划算的，但对于整个国民经济长远不杜绝那些虽然在局部和短期是经济划算的，但对于整个国民经济长远看是不合算的，甚至是危害甚大的项目，国民经济的整体利益将一天天看是不合算的，甚至是危害甚大的项目，国民经济的整体利益将一天天被削弱，最终也将使企业丧失生存、发展的环境被削弱，最终也将使企业丧失生存、发展的环境。 有些项目对于企业来说是不经济核算的，但由于其巨大的外部经济性（外部效益），使得对国民经济整体而言却是经济合算的。对于这样的项目，通过有效的经济评价，国家就可以拿出一部分资金支持开

35、发企业，以使国家和企业都能从该项目的投资中获得利益。2 2、国民经济评价与财务评价的主要区别、国民经济评价与财务评价的主要区别 经济目标不同经济目标不同 财务评价财务评价是企业考察项目的微观获利状况，评价目标是企业效益最大化。 国民经济评价国民经济评价是国家考虑项目对整个国民经济的贡献。评价目标是全社会经济效果最大化。 价值尺度不同价值尺度不同 财务评价财务评价的价值尺度是现行市价（产品交易价）。 国民经济评价国民经济评价要考虑资源的稀缺性和有效使用，评价的价值尺度是满足以上要求的合理价格，即影子价格（资源实现价）。 折现率不同折现率不同 财务评价财务评价采用的是各行业不同的行业折现率。 国民

36、经济评价国民经济评价采用的是全国统一的社会折现率。 支付计入不同支付计入不同 财务评价财务评价计入通货膨胀、税金、借款利息等转移支付。 国民经济评价国民经济评价不计入上述转移支付。 评价指标内涵不同评价指标内涵不同 财务评价财务评价的指标是财务净现值、财务内部收益率等。 国民经济评价国民经济评价的指标是经济净现值、经济内部收益率等。3 3、国民经济评价采用费用、国民经济评价采用费用效益分析法效益分析法 在财务评价基础上进行。项目国民经济评价的“现金流入”，称为“效益流量”；项目国民经济评价的“现金流出”，称为“费用流量”。 1 1、效益和费用范围的调整、效益和费用范围的调整 在财务评价基础上识

37、别项目的外部效益和外部费用。若有，则要计算出这种外部经济的“效益流量”和“费用流量” ，并需要扣除列人到财务效益和费用的转移支付；若无，则 “效益流量”和“费用流量”都为零。 2 2、效益费用数值的调整、效益费用数值的调整 通过影子价格、影子工资、影子利率等调整建设投资成本、前期费用、销售（租赁）收人及经营费用等。 3 3、编制表格并计算评价指标、编制表格并计算评价指标 编制全部投资的国民经济效益费用流量表（见表6.1.1），并据此计算全部投资的经济内部收益率（EIRR）和经济净现值（ENPV）指标。4 4、影子价格、影子价格 影子价格是指社会经济处于某种最优状态势，能够反映社会劳动的耗费、资

38、源稀缺程度和最终产品需求情况的价格。 1 1、劳动力影子价格（影子工资）、劳动力影子价格（影子工资） 国际上一般按照净劳工社会成本法确定。国内劳动力资源丰富，因此有人认为影子工资为零；但更多人倾向在零和1到2倍的名义工资之间确定影子价格；或更简单些，就按名义工资（社会统计工资）的一倍或两倍计算影子工资。 2 2、土地影子价格（土地影子费用）、土地影子价格（土地影子费用） 若项目使用的土地是位于城镇的空地时，应以除该项目外其他单位愿意支付的最高财务价格作为土地经济价值的估计值，也就是可以用土地的“着、挂、拍”价来估算。 若地上有建筑物时，若建筑物为收益性物业，则其土地影子价格为其未来使用期内各年

39、净现金流量的净现值，扣除建筑物的重置价及行业平均利润之余额。（六）可行性研究报告的撰写（六）可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究报告的撰写，是房地产开发项目可行性分析的最后一个步骤也是极为关键的工作之一。可行性分析报告作为整个分析过程的缩影，是劳动成果的结晶中也是整个可行性分析工作质量和水平的标志之一，因此，可行性分析报告的撰写非常重要。 一般来说，一份正式的评估报告应包括封面、摘要、目录、封面、摘要、目录、正文、附件正文、附件和附图附图六个部分。1 1、可行性研究报告的主要内容、可行性研究报告的主要内容 （1 1）封面）封面 要能反映分析项目的名称、为谁所作、谁作的评估以及评估报告撰

40、写的时间。 （2 2）摘要）摘要 用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。字数以不超过1000字为宜。 （3 3）目录）目录 如果可行性分析报告较长，最好要有目录，以使读者方便地了解评估报告所包括的具体内容以及前后关系。（4 4）正文）正文 这是可行性分析报告的主体部分。通常来讲，正文中主要包括以下几个方面内容： 概况（项目总说明、项目概况、投资环境） 市场研究与地区环境研究 规划方案及建设条件 建设方式及进度安排 投资估算及资金筹措 项目经济效益评价 项目风险分析 可行性研究的结论 研究人员对项目的建议 相应的附表 （5 5）附件）附件 它包含可行性

41、研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须由政府有关部门的批准文件，如土地使用权证、规划建设用地许可证、施工许可证、销售许可证、规划建设方案审定通知书、公司营业执照、经营许可证等。 专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。这些附件通常可由委托方自行准备，与评估报告一同送有关读者。 （6 6）附图）附图 为了辅助文字说明，使读者能够很快建立起空间的概念，需要列出一些附图。这些附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图

42、、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时附图中还会包括可行性分析报告中的一些数据分析图如直方图、饼图、曲线图等。2 2、可行性研究报告正文部分的编写、可行性研究报告正文部分的编写 正文部分是可行性研究报告的核心部分，内容多，较复杂，编写有如下要点： （1 1）项目总说明）项目总说明 在项目说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。 （2 2）项目概况）项目概况 在这一部分内容中，应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。 （3 3）投资环境研究）投资环境研究 主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。 （4 4）市场研究）市场研究 按照所评估项目的