不动产估价-3不动产价格理论

1、第三章第三章 不动产价格理论不动产价格理论l第一节 几个概念l第二节 不动产价格的形成机制l第三节 几个主要的影响因素第一节 几个关键概念一、不动产租金（一）概念不动产租金是不动产产权交易或者不动产服务交易的价格。实质：土地租金房地产租金（仅指建筑物）（二）地租的类型1、竞投地租为土地使用权愿意支付的最高价为土地使用权愿意支付的最高价完全竞争市场区位与土地价值2、级差地租距离投入3、绝对地租地租是所有权在经济上的实现形式绝对地租的存在是因为所有权的垄断4、经济租供给的价格弹性为零，具有刚性。准租、李嘉图租金、垄断租金等二、不动产价格及其体系（一）不动产价格及其类型所有权的交易价格。1、土地价格

2、l使用期限（土地批租）l无使用期限u土地总价u土地单价u楼面地价2、建筑物或土地改良物价格（土地资本价格）u价格是所有权价格u物质本身价格？u仍然存在使用期限（使用寿命）的问题。3、房地产价格土地+建筑物+附着物（定着物）的价格。理论价格、交易价格、评估价格【例】【例】有甲、乙两块土地，甲土地的土地单价为有甲、乙两块土地，甲土地的土地单价为700700元元平方米，容积率为平方米，容积率为5 5；乙土地的土地单价为；乙土地的土地单价为510510元平方元平方米，容积率为。如果甲、乙两块土地的其他条件完全米，容积率为。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，你认为哪一块土地的价格相对来说要低一些？相

3、同，你认为哪一块土地的价格相对来说要低一些？解：解：对于容积率不同、其他条件相同的土对于容积率不同、其他条件相同的土地，其价格的高低应根据楼面地价水地，其价格的高低应根据楼面地价水平来进行判断：平来进行判断：计算结果表明计算结果表明：甲土地价格相对来说低一些。甲土地价格相对来说低一些。甲土地楼面地价甲土地楼面地价 7005 140元平方米元平方米（建筑面积） 乙土地楼面地价乙土地楼面地价 5105103 3 170170元平方米元平方米（建筑面积）甲土地的土地单价甲土地的土地单价甲土地的容积率甲土地的容积率乙土地的土地单价乙土地的土地单价乙土地的容积率乙土地的容积率（二）不动产价格体系地产价格

4、交易权能征购价格出让价格转让价格抵押价格交易管理层次基准地价标定地价市场价格出让方式招标价格拍卖价格挂牌价格协议价格房产价格销售对象内销价格商品房价格经济适用房价格公、廉租房价格外销价格交货期限现房价格期房价格房产用途住宅价格商业用房价格工业厂房价格出售方式出售价格出租价格完全竞争市场与典型的不动产市场特征无数，无任何垄断的性质信息对称可替代，同质化交易空间内自由移动。小，价格低，交易频繁自由，作用很少供求原理决定参与者较少；“卖市场”和“买方市场”唯一性，可替代性较差。信息不完全，卖房掌握主要信息买方而言，对房子的需求决定交易频率。位置固定；区域性明显通过货币、财政、规划、标准等影响和支配其

5、市场虽让受供需影响，但信息不对称，价格异化。第二节 不动产价格的形成机制一、地租、地价：市场机制（一）土地服务供需与地租形成土地性质的二元性：生产要素和商品土地服务的需求（1）人口（2）收入（3）预期（4）产业结构l土地服务的供给（1）有限（2）异质性（3）固定性（4）耐用性（5）区位可变性（6）报酬递减性QR(二) 土地资产供求与地价l土地资产需求（1）通胀预期（2）宏观经济及预期（3）投资渠道的多寡（4）土地产权制度土地资产供给短期与长期二、住房价格的形成（仅指房屋）l市场里的供求l（1）需求价格弹性无弹性l（2）供给价格弹性0.20.5（短期与长期）l（3）政府的调控三、不动产租金、价格

6、与估价（一）地租与地价l 地价为地租的资本化l 地价：所有权价格和使用权价格（二）房租与房价租（金）售（价）比：指每平方米使用面积的月租金月租金与每平方米建筑面积价格之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为 。一套房子的租价比租价比=出租价格（一年）/房价（不含装修与税费）。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。（三）价格评估土地收益的贴现价格评估l思考：l观点一：地价高，所以房价高。l观点二：房价高，所以地价高。l你赞同哪一方的观点？为什么？一、房地产价格的形成条件一、房地产价格的形成条件1.1.有用

7、性有用性( (utility)utility)： 房地产具有效用或能够产生收益。房地产具有效用或能够产生收益。2.2.稀缺性稀缺性( (scarcity)scarcity)： 房地产供给有限或供不应求。房地产供给有限或供不应求。3.3.有效需求有效需求( (effective demand)effective demand)： 有需求意愿且具有购买能力。有需求意愿且具有购买能力。4.4.可转让性（可转让性（transferabilitytransferability）二、影响因素二、影响因素宏观、中观、微观宏观、中观、微观自然、经济、社会自然、经济、社会自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理

8、、国际、供求自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求（一）自然因素1 1位置位置2 2肥力肥力3 3地质地质4 4地形地势地形地势5 5土地面积和形状土地面积和形状6 6日照、风向、降水量、天然周期性灾害日照、风向、降水量、天然周期性灾害7 7建筑外观建筑外观8 8其他其他 （一）自然环境因素 1 1声觉声觉2 2大气大气3 3水文水文4 4视觉视觉5 5卫生卫生 （二）经济因素 1 1发展发展2 2物价物价3 3收入收入4. 4. 利率利率5. 5. 汇率汇率 6 6就业就业7 7货币货币8 8税负税负9. 9. 替代性替代性10. 10. 供求供求 （三）社会 因素1 1数量数

9、量2 2人口素质人口素质3 3家庭人口规模家庭人口规模 （三）社会因素 1 1政治安定状况政治安定状况2 2社会治安社会治安3 3居民偏好居民偏好4 4人文环境人文环境 （四）制度因素 1 1房地产制度房地产制度2 2房地产价格政策房地产价格政策3 3行政隶属行政隶属4 4特殊政策特殊政策5 5城市发展战略、规划城市发展战略、规划6 6土地利用规划土地利用规划（五）心理因素1 1心态心态2 2趣味趣味3 3时尚风气时尚风气4 4接近名家接近名家5 5吉祥号码吉祥号码 （六）国际因素 1 1经济经济2 2军事军事3 3政治政治4 4竞争竞争 二、对影响因素的基本认识 1 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同、各