第6章__房地产评估——假设开发法及其应用

1、房地产估价第六章第六章假设开发法假设开发法房地产估价一、概念一、概念 假设开发法（假设开发法（The Hypothetical Development Method），），又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发

2、土地价值时应用得最为广泛。得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。二、理论依据二、理论依据 预期原理预期原理 6-16-1 假设开发法概述假设开发法概述房地产估价三、三、假设开发法适用的对象和条件假设开发法适用的对象和条件 （一）（一） 假设开发法适用的对象假设开发法适用的对象1、待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；、待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；2、将生地、毛地等开发成熟地的土地估价；、将生地、毛地等开发成熟地的土地估价；3、再开发待拆迁的房地产的估价；、再开发待拆迁的房地产的估价；4、具有装修改造潜力的旧房地产（包括装修、改建、具有装修改造潜力的旧房地产（包括装

3、修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）的估价；扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）的估价； 5、在建工程（包括房地产开发项目）的估价。、在建工程（包括房地产开发项目）的估价。以上五种类型的房地产统称为以上五种类型的房地产统称为“待开发房地产待开发房地产”。 房地产估价（二）假设开发法适用的前提条件（二）假设开发法适用的前提条件v 1、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。包括用途、使用强度、建筑物的设计等。v 2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则

4、，符合国家有关政策，包括税收政策。家有关政策，包括税收政策。v 3、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。数据信息，正确预测售价和开发成本。v 4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。匀投入。v 5、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。 房地产估价1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发

5、利用方式（包括用途、规模、档次等）。产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出

6、的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。法几乎是唯一实用的估价方法。 （三）假设开发法评估精确度的影响因素（三）假设开发法评估精确度的影响因素房地产估价四、假设开发法的其他用途四、假设开发法的其他用途v （一）确定拟开发场地的最高价格。（一）确定拟开发场地的最高价格。v （二）确定开发项目的预期利润。（二）确定开

7、发项目的预期利润。v （三）确定开发中可能出现的最高费用。（三）确定开发中可能出现的最高费用。 房地产估价拓展知识拓展知识 v 假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的估价思想早在杜能（估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，17831850）所著的）所著的孤立国同农业和国民经济的关系孤立国同农业和国民经济的关系一一书中就已提出。杜能认为书

8、中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。之数确定买价。”房地产估价v 一、假设开发法最基本的公式一、假设开发法最基本的公式6-2 假设开发法概述假设开发法概述待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润投资者购买待开发房

9、地产应负担的税费房地产估价二、按估价对象细化的公式二、按估价对象细化的公式（一）求生地价值的公式（一）求生地价值的公式 1、适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 买方购买生地应负担的税费 2、适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润 买方购买生地应负担的税费 房地产估价二、按估价对象细化的公式二、按估价对象细化的公式（二）求毛地价值的公式（二）求毛地价值的公式1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成

10、后的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费 开发利润买方购买毛地应负担的税费 2、适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值=开发完成后的熟地价值由毛地开发成熟地的开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费 土地开发利润 买方购买毛地应负担的税费 房地产估价二、按估价对象细化的公式二、按估价对象细化的公式（三）求熟地价值的公式（三）求熟地价值的公式熟地价值= 开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 买方购买熟地应负担的税费 房地产估价二、按估价对象细化的公式二、按估价对象细化的公式（四）求在建工程价值的公式（四）求在建工

11、程价值的公式在建工程价值= 续建完成后的房地产价值续建成本管理费用 投资利息销售费用销售税费续建投资利润 买方购买在建工程应负担的税费 房地产估价二、按估价对象细化的公式二、按估价对象细化的公式（五）求旧房价值的公式（五）求旧房价值的公式 旧房价值= 装修改造完成后的房地产价值装修改造成本 管理费用投资利息销售费用销售税费 装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费 房地产估价三、按开发完成后的经营方式细化的公式三、按开发完成后的经营方式细化的公式（一）适用于开发完成后出售的公式（一）适用于开发完成后出售的公式CVVpVpVC式中待开发房地产的价值； 用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产

12、价值； 应扣除项目。房地产估价三、按开发完成后的经营方式细化的公式三、按开发完成后的经营方式细化的公式（二）适用于开发完成后出租、营业的公式（二）适用于开发完成后出租、营业的公式CVVrrV式中用收益法测算的开发完成后的房地产价值。房地产估价v 现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为流入，相应的数额称为现金流入量。

13、资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。量。v 即：净现金流量即：净现金流量=现金流入量现金流出量现金流入量现金流出量 6-3现金流量折现法和传统方法现金流量折现法和传统方法一、现金流量折现法和传统方法的定义一、现金流量折现法和传统方法的定义房地产估价二、现金流量折现法与传统方法的区别二、现金流量折现法与传统方法的区别 现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：（一）对开发完成后的房地产价

14、值、开发成本、（一）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。即要进行现金流量预测。房地产估价二、现金流量折现法与传统方法的区别二、现金流量折现法与传统方法的区别 现金流量折现法与

15、传统方法主要有以下三点区别：现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：（二）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，（二）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值即首先要将它们折算到同一时间点上的价值

16、（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。 房地产估价二、现金流量折现法与传统方法的区别二、现金流量折现法与传统方法的区别 现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：（三）在传统方法中投资利息和开发利润都单独（三）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又

17、包含风险收益部分（利润率），（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率），这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。分析的口径一致，便于比较。房地产估价三、现金流量折现法和传统方法的优缺点三、现金流量折现法和传统方法的优缺点 现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：现金流量折现法与传统方法主要有以下三点区别：从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言，但相对要简

18、单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为，在现实中可能不完全如此。这是因为，现金流量折现法从某种意义上讲要求现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉先知先觉”，具体需要做到以下三点：具体需要做到以下三点：开发经营期究竟多长要估计准确；开发经营期究竟多长要估计准确；各项支出、收入在何时发生要估计准确；各项支出、收入在何时发生要估计准确；各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。房地产估价v 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（一）调查待开发房地产的基本情况（一）调查

19、待开发房地产的基本情况 1、调查土地的位置；、调查土地的位置； v 2、查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施、查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；状况，为估算建筑费用提供依据；v 3、调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此、调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等；宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等；v 4、调查此地块的权利状况；、调查此地块的权利状况；6-4 假设开发法的操作步骤假设开发法的操作步骤一、假设开发法的操作步骤一、假设开发法的操作步骤房地产估价v 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进

20、行：运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：v （二）确定最有效的开发利用方式（二）确定最有效的开发利用方式v 根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用方式，以实现土地的最有效使用。它包括确定土地的方式，以实现土地的最有效使用。它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑土地的位置、这种用途的

21、现实社会需要程度和未来虑土地的位置、这种用途的现实社会需要程度和未来的发展趋势等。的发展趋势等。 一、假设开发法的操作步骤一、假设开发法的操作步骤房地产估价v 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：v （三）估计开发经营期（三）估计开发经营期v 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。

22、支出的折现或计算投资利息等。 一、假设开发法的操作步骤一、假设开发法的操作步骤房地产估价v 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：v （四）预测开发完成后的不动产销售总价（四）预测开发完成后的不动产销售总价v 根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发完根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相邻地区或可选用市场比较法、

23、收益还原法等，根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正而获得。而获得。一、假设开发法的操作步骤一、假设开发法的操作步骤房地产估价v 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：v （五）估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润（五）估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润v 1、开发建筑成本费用、开发建筑成本费用v 2、估算专业费用、估算专业费用v 3、确定开发建设周期，估算预付资本利息、确定开发建设周期，估算预付资本利息v 4、估算税费、估算税费v 5、估算开发完成后不动

24、产租售费用、估算开发完成后不动产租售费用v 6、估算开发商利润、估算开发商利润一、假设开发法的操作步骤一、假设开发法的操作步骤房地产估价v 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：v （六）计算和确定估价额（六）计算和确定估价额v 将上述数据直接带入公式进行计算，即：将上述数据直接带入公式进行计算，即：v 地价地价=不动产总价建筑费用专业费利息税费不动产总价建筑费用专业费利息税费租售费用开发商利润租售费用开发商利润一、假设开发法的操作步骤一、假设开发法的操作步骤房地产估价v 调查该类待开发土地的基本情况主要包括以下四个方调查该类待开发土地的基本情

25、况主要包括以下四个方面：面：v 1、弄清土地的位置。包括三个层次：、弄清土地的位置。包括三个层次：v 土地所在城市的性质；土地所在城市的性质；v 土地所在城市内的区域的性质；土地所在城市内的区域的性质；v 具体的坐落状况。具体的坐落状况。v 2、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。为测算开发成本、费用等服务。v 3、弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。建筑高度

26、、容积率等。v 4、弄清将拥有的土地权利。、弄清将拥有的土地权利。 房地产估价v （一）开发经营期（一）开发经营期v 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计未来开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。开发期和经营期。二、假设开发法计算中各项的求取二、假设开发法计算中各项的求取房地产估价v 开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期

27、的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。工的这段时间。v 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成销售费用、销售

28、税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。算投资利息等。 房地产估价v（二）开发完成后的房地产价值（二）开发完成后的房地产价值v开发完成后的房地产价值，是指开发完成时开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期（但在市场较好时考虑预售和市场不个日期（但在市场较好时

29、考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外）。好时考虑延期租售的是例外）。 二、假设开发法计算中各项的求取二、假设开发法计算中各项的求取房地产估价v 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同市场法中势

30、来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同市场法中建立价格可比基础的要求）。例如，假设现在是建立价格可比基础的要求）。例如，假设现在是2007年年8月，有一宗房地产开发用地，用途为商品住宅，开发期月，有一宗房地产开发用地，用途为商品住宅，开发期为为1.5年（或年（或18个月），如果要估计该商品住宅在个月），如果要估计该商品住宅在2009年年2月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。推测确定。 房地产估价v （三）（三） 开发成本、管理费

31、用、销售费用、销售税费开发成本、管理费用、销售费用、销售税费v 由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本，管理费用、销售费用、销售际估价中测算开发成本，管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。要预测。 二、假设开发法计算中各项的求取二、假设开发法计算中各项的求取房地产估价v （四）（四） 投资利息投资利息v 投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统

32、方法中，正确投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握以下六个方面：地测算投资利息需要把握以下六个方面：v 1、应计息的项目。、应计息的项目。 v （1）未知、需要求取的待开发房地产的价值；）未知、需要求取的待开发房地产的价值；v （2）投资者购买待开发房地产应负担的税费；）投资者购买待开发房地产应负担的税费；v （3）开发成本和管理费用。）开发成本和管理费用。 v 2、计息期的长短。、计息期的长短。 v 3、计息的方式。、计息的方式。 v 4、利率的高低。、利率的高低。 v 5、计息周期。、计息周期。 v 6、名义利率和实际利率。、名义利率和实际利率。 二、

33、假设开发法计算中各项的求取二、假设开发法计算中各项的求取房地产估价v 资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为用绝对量来反映为“利息利息”，用相对量来反映为，用相对量来反映为“利率利率”。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率的比率，即：利率=单

34、位时间内的利息单位时间内的利息/本金本金l00%。v 计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息的情况下，每期的利息生的利息不计算利息。在单利计息的情况下，每期的利息是常数。是常数。 房地产估价v （五）开发利润（五）开发利润v 开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数

35、乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。二、假设开发法计算中各项的求取二、假设开发法计算中各项的求取房地产估价v （六）投资者购买待开发房地产应负担的税费（六）投资者购买待开发房地产应负担的税费v 投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根关税费，如契税、交易手续费

36、等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。 二、假设开发法计算中各项的求取二、假设开发法计算中各项的求取房地产估价v （七）折现率（七）折现率v 折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分

37、。利润率两部分。 二、假设开发法计算中各项的求取二、假设开发法计算中各项的求取房地产估价v （八）计算中的其他问题（八）计算中的其他问题v 在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。如深圳在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。如深圳市市1987年年12月首次公开拍卖的一块土地，从当时月首次公开拍卖的一块土地，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去开发成本等所得预测的开发完成后的房地产价值减去开发成本等所得的数额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开的数额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带取拍卖的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带取得一些意

38、想不到的社会效果，如随着对这种改革开放得一些意想不到的社会效果，如随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用，因此，该块土地的价格比较得者起着广告宣传作用，因此，该块土地的价格比较高是较自然的（当时该块土地的最后成交价是高是较自然的（当时该块土地的最后成交价是525万万元，比政府确定的拍卖底价元，比政府确定的拍卖底价200万元高了很多）。万元高了很多）。 二、假设开发法计算中各项的求取二、假设开发法计算中各项的求取房地产估价v 【例例6-1】有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地有一成片荒地需要估价。获知该成

39、片荒地的面积为的面积为2k，适宜进行，适宜进行“五通一平五通一平”的开发后分的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近；附近地区与之位置相当的小块地区与之位置相当的小块 “五通一平五通一平”熟地的单价熟地的单价为为800元元/；开发期需要；开发期需要3年；将该成片荒地开发年；将该成片荒地开发成成“五通一平五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算熟地的开发成本、管理费用等经测算为为2.5亿元亿元/k；贷款年利率为；贷款年利率为10%；投资利润率；投资利润率为为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格

40、的让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。6-5 假设开发法运用举例假设开发法运用举例 一、单纯的地价评估一、单纯的地价评估房地产估价v 【解解】设该成片荒地的总价为设该成片荒地的总价为V： v V=开发完成后的价值开发成本管理费用销售费用销售税费开发完成后的价值开发成本管理费用销售费用销售税费开发商利润投资利息开发商购置土地应负担的税费开发商利润投资利息开发商购置土地应负担的税费v 该成片荒地开发完成后的总价值该成片荒地开发完成后的总价值=800200000060%=9.

41、6（亿元）（亿元）v 开发成本和管理费用等的总额开发成本和管理费用等的总额=2.52=5（亿元）（亿元）v 投资利息总额投资利息总额=（V+V4%）（1+10%）31+5（1+10%）1.51v =0.344V+0.768（亿元）（亿元）v 转让税费总额转让税费总额=9.66%=0.576（亿元）（亿元）v 开发利润总额开发利润总额=（V+V4%+5）15%=0.156V+0.75（亿（亿元）元）v 购买该成片荒地的税费总额购买该成片荒地的税费总额=V4%=0.04V（亿元）（亿元）v V=9.65（0.344V+0.768）0.576（0.156V+0.75）0.04Vv V=1.627（亿

42、元）（亿元）v 故：荒地总价故：荒地总价=1.627（亿元）（亿元） v 荒地单价荒地单价=81.35（元（元/）房地产估价v 【例例6-4】估价对象概况：某开发商已取得某宗地估价对象概况：某开发商已取得某宗地70年土地使用权，该宗地为年土地使用权，该宗地为“七通一平七通一平”空地，面空地，面积积3000，土地价格为，土地价格为8000000元，取得土地使元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的的12。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为积率为4。估算该开发公司在该项目开发建设中的预

43、。估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。期利润。6-5 假设开发法运用举例假设开发法运用举例 二、开发商预期利润的测算估二、开发商预期利润的测算估房地产估价v【解解】评估过程：评估过程：v （1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。v（2）根据规划要求，该宗地的最佳利用方式为修建住宅，容积率为）根据规划要求，该宗地的最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。v （3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后3个月即可动个月即可动工，建筑时间为工，建筑时间为

44、2年，建成后即可全部售出。根据目前的市场行情，住宅售价预计为年，建成后即可全部售出。根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元元/，建筑费和专业费预计为建筑费和专业费预计为l000元元/，在建筑期间的投人情况为：第一年投入，在建筑期间的投人情况为：第一年投入40，第二年投入，第二年投入60，目前资金贷款年利率为，目前资金贷款年利率为12，不动产销售的税费为不动产总价的，不动产销售的税费为不动产总价的6。v （4）测算开发商预期利润）测算开发商预期利润vA、不动产总价、不动产总价=300030004=36000000（元）（元）vB、建筑费及专业费、建筑费及专业费=l00030004=1200

45、0000（元）（元）vC、地价及法律、估价等费用；、地价及法律、估价等费用；8000000（1+12）=8960000（元）（元）vD、总利息、总利息=8960000（1+12）2.251+1200000040（1+12）1.51+1200000060（1+12）0.51）=3911603（元）（元）v注：地价计息期为注：地价计息期为2年年3个月即个月即2.25年。年。vE、销售税费、销售税费=360000006=2160000（元）（元）vF、将上述数据代人公式，则：、将上述数据代人公式，则：v开发商利润开发商利润=3600000012000000896000039116032160000v

46、=8968397（元）（元）v利润占不动产价的百分比利润占不动产价的百分比=896897/36000000=24.9lv利润占开发总成本的百分比利润占开发总成本的百分比=8968397/（12000000+8960000+3911603+2160000）v=33.18v由上述测算可知，该项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。由上述测算可知，该项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。 房地产估价v 【例例6-5】估价对象概况：北京估价对象概况：北京XX公司已取得某宗公司已取得某宗地地50年的土地使用权，该宗地为年的土地使用权，该宗地为“七通一平七通一平”空地，空地，面积面积12000，地价

47、及相关法律、估价等费用为，地价及相关法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为最大容积率为1。确定该开发公司在该项目中的建筑。确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。费及专业费的最高控制标准。6-5 假设开发法运用举例假设开发法运用举例 三、建筑费及专业费最高控制标准的测算三、建筑费及专业费最高控制标准的测算房地产估价v【解解】 评估过程：评估过程：v（1）该宗地为待开发空地，适宜采用假设开发法测算。）该宗地为待开发空地，适宜采用假设开发法测算。v（2）根据该公司的市场调查和项目可行性研究，该项工程在

48、取得土地使用权后即可）根据该公司的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，同类工业厂房年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计为的售价预计为1300元元/，开发资金的投人为均匀投入，当地目前贷款年利率为，开发资金的投人为均匀投入，当地目前贷款年利率为12，开发商要求的利润为不动产总价的，开发商要求的利润为不动产总价的18，不动产销售的税费为不动产总价的，不动产销售的税费为不动产总价的6。v（3）测算建筑费及专业费的最高控制标准。）测算建筑费及专业费的最高控制标准。v假设在建筑

49、费及专业费的最高控制额为元。假设在建筑费及专业费的最高控制额为元。vA、不动产总价、不动产总价=130012000l=15600000（元）（元）vB、地价及法律、估价等费用、地价及法律、估价等费用=3000000元元vC、总利息、总利息=3000000（1+12）21+（1+12）11 =763200+0.12（元）（元）vD、开发商利润、开发商利润=1560000018=2808000（元）（元）vE、销售税费、销售税费=156000006=936000（元）（元）vF、将上述数据代入公式，则：、将上述数据代入公式，则：v建筑费及专业费最高控制额建筑费及专业费最高控制额=ABCDEv=15

50、6000003000000（763200+0.12）2808000936000v=8092800/1.12v=7225714（元）（元）v单位面积建筑费及专业费控制标准为：单位面积建筑费及专业费控制标准为：7225714/120001=602.1（元（元/） 房地产估价v 【例例6-6】某旧厂房的建筑面积为某旧厂房的建筑面积为5000，根据其，根据其所在地点和周围环境，宜装修改造成商场出售，并可所在地点和周围环境，宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元元/（按建筑面积计），同时取得（按建筑面积计），同时取得40年的土地

51、使用权。年的土地使用权。预计装修改造期为预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑年，装修改造费为每平方米建筑面积面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积为每平方米建筑面积4000元；销售费用和销售税费元；销售费用和销售税费为售价的为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法测。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。）。 6-5 假设开发法运用举例假设开发法运

52、用举例 四、地上建筑物拆迁价格的测算四、地上建筑物拆迁价格的测算房地产估价v 【解解】设该旧厂房的正常购买总价为设该旧厂房的正常购买总价为V v V=装修改造后的价值装修改造费用销售费用销售税费开发装修改造后的价值装修改造费用销售费用销售税费开发商购置土地应负担的税费改造补交土地使用权出让金商购置土地应负担的税费改造补交土地使用权出让金v 装修改造后的总价值装修改造后的总价值=40005000/（1+12%）=1785.7l（万元）（万元）v 装修改造总费用装修改造总费用=10005000/（1+12%）0.5=472.46（万（万元）元）v 销售费用和销售税费总额销售费用和销售税费总额=17

53、85.718%=142.86（万元）（万元） v 购买该旧厂房的税费总额购买该旧厂房的税费总额=V4%=0.04V（万元）（万元）v 需补交土地使用权出让金等的总额需补交土地使用权出让金等的总额=4005000=200（万元）（万元）v V=1785.71472.46142.860.04V200=933.07（万元）（万元）v 故：旧厂房总价故：旧厂房总价=933.07（万元）（万元）v 旧厂房单价旧厂房单价=l866.13（元（元/）房地产估价v 【例例6-7】某在建工程于某在建工程于2008年年3月月1日开工，总用地面积日开工，总用地面积3000，规划总建筑面积，规划总建筑面积12400，用途为写字楼。土地使，用途为写字楼。土地使用年限为用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价地价800元元/。该项目的正常开发期为。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积面