关于城中村改造拆迁中补偿问题的探讨

1、    关于城中村改造拆迁中补偿问题的探讨    李士龙摘 要：城中村改造并不是一项简单的工程，最关键的问题是如何对村民进行拆遷补偿。本文分析了城中村的特点、城中村拆迁和拆迁补偿面临的难题，并给出了相应的解决方案。关键词：城中村 利益 拆迁补偿 补偿标准随着我国新型城镇化政策的深入实施，城市建设不断加快，而在城市建设拆迁改造工作当中，城中村改造拆迁是一项十分重要的内容。大家都知道，城中村改造拆迁并不是一项简单的工程，其中最关键的问题是如何对村民进行拆迁补偿，使村民能够维持正常的生活，使村民能够满意，并能够满足开发商的利益，这是一个严峻而且复杂的事情。1

2、城中村的特点“城中村”是乡村城市转型不完全的产物，是城市政府在快速城市化下急功近利式的空间拓展政策的直接后果，主要体现为依靠出租屋和集体物业的“外生式”的出租经济，靠租金和集体分红生存的“寄生型”村民生存状态和心理动态，以及以血统与亲缘关系为基础的村民生活制度或社会关系网络，其本质为传统的农村社会聚落。另一方面，许多城市规划与建设脱节现象突出，由于在城市规划尤其是总体规划当中，圈地现象严重，往往造成城市规模盲目扩大，随着城市一扩再扩，城市周边的村落大多沦为城中村。同时由于市场作用，城市新区开发与建设用地的导向性选择非常突出拆迁量小、交通便利、地价低等成本低廉的村庄耕地被优先选择，最终形成“城市

3、”包围农村的格局。2 城中村拆迁安置面临的难题2.1拆迁补偿标准复杂城中村的房子一般情况下都是多层，从四五层到十多层不等。这种情况下采取什么样的政策进行补偿，且如何使得村民及开发商都满意，这都是需要深入探讨和研究的。有些村民为了能得到更多的赔偿款，便加紧时间加盖房子，本来是三层的房子就会在原有的基础上接到六层甚至七层，对于这种情况，采取什么样的政策使得没有违规加盖的村民得到实惠，使得加盖房屋者目的无法得逞等都是需要斟酌的。2.2城中村改造开发商难觅承接城中村改造任务的开发商必须得是有实力的，但是与商业地产开发对比，城中村改造利润较低，还会面临比较多的民事纷争，对于开发商来说并不是一块肥肉而是一

4、块难啃的骨头。有实力的开发商并不是很愿意接受这种工程，而小型开发公司又没有实力进行开发。一些有实力的外地开发商对当地村民等状况不熟悉，也会有所顾虑。总之，非常难找到合适的开发商。2.3村民难以适应改造后的城市生活在村民这一方面，改造就意味着要让这些在这里生活了几辈子的人们改变自己的生活方式和生活环境，难免会有一部分人会很接受不了。另外，这些城中村的村民一直靠收房租维持生活，一些房屋一年的租金加起来比城市市民的工资要高很多。改造后这些村民不但没有了这么高的年收入，而且连以后的生活都难以保障。大多数村民文化水平并不是很高，那么失去稳定收入之后，村民要想到社会上找到一个好工作是非常困难的。改造以后，

5、如何能使村民的生活得到有效保障，也是拆迁管理者要解决的一个棘手的难题。3城中村拆迁补偿存在的问题3.1拆迁补偿标准不统一对城中村的拆迁，政府方面现在没有统一的补偿标准。因为每个不同的城中村有不同的情况，有些村庄在市区内，有些在城市的边缘地带，因而不但地价有着不同，繁华程度不同，人们的思想也不一样。由于这个原因，需要开发商和村民协商制定补偿标准。在协商补偿这个过程中，又会出现这样那样的问题。拆迁补偿标准的不统一，必定会使村民感到拆迁补偿的不公平，又会给拆迁改造工作带来很大的障碍。3.2部分土地产权不明与一般国有土地不同，“城中村”因土地产权不清晰而产生的大量违法建筑，给“城中村”改造带来很大障碍

6、。现在国家对土地的控制越来越严，好多年前村内划的宅基地到现在还没有土地使用证，但是已经有了建筑物，有些有土地证的住宅，还存在加盖现象。这样，既要制定有土地使用证的建筑物如何补偿，又要确定没有土地使用证的这种情况如何补偿，还要考虑一些加盖的房屋及没有产权的附属物等如何补偿。如果不解决这个问题，在拆迁补偿过程中定会出现更多的问题。3.3拆迁过渡期的补偿费用标准不明确城中村在拆迁过渡期的补偿费用，也很难做出明确的规定。为了能使村民的生活能够正常进行，拆迁过渡费是必须要给付的。这个补偿标准的明确也就是政府和开发商在拆迁重建过程中对村民安置的一种承诺。没有这个补偿标准村民就会认为政府和开发商对村民的搬迁

7、过渡期的生活不负责任了，那就会引起村民们的抵制情绪，最后造成村民搬迁和村庄拆迁难以顺利进行。4 对城中村拆迁补偿方案的建议4.1以人为本，明确产权政府有关部门要在土地房屋的测量时应对产权不明的土地和房屋进行具体统计。针对这样的情况政府应做出明文规定，凡是没有土地使用证的建筑物或者违章建筑一律不予补偿。所有房屋的补偿面积应以土地使用证为准。对于一些特殊情况，例如多年前村里批的宅基地现在作为村民住宅使用的，但是由于某种原因没有签发土地使用证的，或者土地使用证丢失的，由村内统一登记并和政府有关部门协商统一补办。4.2明确拆迁过渡期的补偿费用标准在拆迁过渡期的补偿费用不明确方面，笔者认为这是政府、村民

8、和开发商三方的极大失误。拆迁过渡期的补偿标准是应该而且是必须明确的。拆迁过渡费标准要根据市场的情况进行制定，既要保证村民能够正常生活又不能使开发商损失过大。由于这个问题牵涉到开发商和村民的切身利益，因此，应由政府出面秉着公正的态度来派专人进行市场考察，最后制定出合理的拆迁过渡期的补偿费用标准。在这个补偿标准中应包括：生活费、拆迁过渡费及搬家费等。另外，如生活费应多长时间发放一次，以及生活费的补助对象也应该明确。其他补偿费的补偿方式也应明确。4.3明确安置房面积比例安置房比例的明确是大的问题。这个问题不解决就无法使整个拆迁改造工作顺利进行。政府已经明文规定原则上安置房面积比在1：2，但是在各个城中村的规定可能会有所出入。拆迁管理者要根据村里的实际情况，及时合理的明确的规定安置开发比例。既要保证居民的利益，又要让开发商有利可图。4.4为村民提供社会保险及技术培训城中村改造后，村民完成了从村民到市民的转变。要保障村民以后的生活，应为村民提供社会保险和技术培训。提供村民养老保险基金，然后把养老保险基金交给商业保险公司。这样既保障了村民的长期的利益，一定程度上又避免了一部分土地的补偿的问题。此外，还要为村民进行技术培训，使村民能够掌握一技之长，迅速