信托产品睿石1号全功能基金可行性报告

1、专业引领投资方向全力达成客户所愿平安财富*睿石1号全功能房地产基金集合资金信托可行性报告报告日期：2009-9-29一、信托方案概要（一） 交易结构简介我司拟作为受托人募集资金，设立房地产信托投资基金，投资范围包括房地产及其相关行业投资领域的主要内容，包括但不限于（1）房地产公司或项目公司抵押/担保贷款（投资比例0-95%），（2）通过认购信托优先/劣后受益权的方式投资于房地产项目（投资比例0-95%），（3）物业收购的周转贷款（投资比例0-95%），（4）房地产公司股票质押融资（投资比例0-95%）,(5)房地产公司发行的债券（投资比例0-95%）等投资方式，利用多种可操作的金融工具和组合，

2、充分把握市场周期性特点，运用灵活的投资策略，以牟取高于市场平均利润的超额回报。资金闲置期间，可投资于银行存款类产品、货币市场基金、银行理财产品、信托产品、信托受益权等以及受托人认为同时具备低风险高流动性的金融创新产品。（二） 项目合作方：托管银行：平安银行法律事务所：锦天城律师事务所资产评估机构：戴德梁行证券经纪商：平安证券（三） 关联交易事项：托管银行为平安银行、证券经纪人为平安证券，我司将就以上关联交易事项向监管部门做事前报告。（四） 资金来源及募集方式：资金来源于：本信托的委托人必须为合格投资者。合格投资者认购本信托计划的最低认购资金起点300万元自然人或法人（经特别批准的除外，但最低不

3、得低于人民币壹佰万元）。推介期限：2个月，可延长30天，受托人有权根据拟投资项目池进展情况提前终止信托推介，宣布信托成立；募集渠道为各直销、综拓及私人财富渠道。（五） 信托规模：基金规模：本期3000万元起成立，成立系列产品，根据市场情况发行；系列总规模不超过20亿元。（六） 信托期限：基金期限：3年，可延期2年，如延期两年后信托财产仍存在非现金形式的则延期至信托财产变现之日；（七） 流动性安排封闭式，在信托存续期内，受益人可以向受托人提出协助转让的申请，由受托人协助受益人寻找受让方；（八） 相关费率：1. 初始管理费：12. 基金固定管理费：2%/年；（如投资受托人发行的房地产类信托，则子信

4、托的固定和浮动管理费不重复收取）3. 其他顾问费：包括但不限于资产评估费、审计顾问费、法律顾问费（按实际发生）；4. 浮动管理费：受益人收益超过5.3%/年（三年期存款利率+200BP）以上超额收益部分的20%； 5. 保管费（平安银行）：0.1%/年；6. 受益人预期收益率区间：6.91%-17.91%，若投资期间发生资产价格大幅上涨 收益可达到25%（九） 清算分配：基金到期进行清算分配，分配顺序如下（以信托财产为限）：首先，支付信托费用和应付固定管理费；其次，分配剩余应付受益人的收益和本金，受益人收益超过5.3% （三年期存款利率+200BP）以上部分（如有）中的20%作为受托人浮动管理

5、费，80%作为受益人之浮动收益；14二、信托设计及管理我司会根据已制定的制度以及信托文件的约定进行投资和投资管理。（一） 投资原则投资范围广泛，投资方式多样，基金的投资包含了房地产及其相关行业的主要内容 。（二） 投资范围Ø 权益类：项目公司股权投资等投资，通过子信托受益权方式投资Ø 债权类：开发贷款、抵押贷款、夹层融资、房地产公司发行的债券、房地产股票质押融资等（三） 债权类和权益类房地产项目选择标准Ø 城市ü 一二线城市：北京、上海、深圳、天津、重庆、广州、杭州、南京、合肥、西安、成都、长沙、沈阳、武汉等。ü 计划单列市及经济较发达城市：大

6、连、宁波、厦门、青岛、苏州、无锡等。Ø 地段ü 城市中心地段或周边生活配套（医院、学校、超市、商业）完善的成熟的地段；ü 城市半成熟区域（政府重点发展的新区），区域内有多家知名房地产企业投资，且有地铁等轨道交通配套为佳。Ø 交易对手要求（母公司）ü 项目公司或其母公司拥有二级以上资质；ü 原则上为国内房地产30强（名单见附录），负债/总资产低于70%；ü 国内前10的建筑商（名单见附录）； ü 区域性销售额前五名企业中财务状况健康的企业，负债/总资产低于70%；ü 有知名外资基金、机构投资者、外资开发商参

7、与的项目；ü 或已经和平安有合作的房地产企业（如宋都、中信、泛华、中惠等）。（四） 投资策略：基金实施灵活的投资策略，捕捉房地产行业不同周期的投资机会；Ø 下跌初期，谨慎投资，控制风险策略 ü 注重风险，提高项目和交易对手的准入标准ü 以低风险的债权投资为主ü 关注市场机会，锁定合适的交易对手Ø 下跌中后期，机会主义策略 ü 寻找有潜力的房地产项目进行投资ü 以超跌项目的权益投资为主，减少债权投资比例Ø 上涨初期，积极进取策略 ü 大胆进入房地产开发市场，利用资源优势开展强强合作ü 以

8、高回报的权益投资为主Ø 上涨中后期，锁定利润，落袋为安策略 ü 以赚取合理利润为目的ü 资产逐步变现，收获投资成果ü 逐渐缩减长期权益投资规模Ø 灵活自由的资产配置ü 基金有分散投资降低风险的资产配置原则，但对各类资产的配置比例不作严格的限制。ü 针对房地产行业的不同周期阶段，基金经理可以选择不同的资产配置方案。Ø 灵活多变的投资策略ü 基金没有固定的投资目标，没有限定的投资路线，基金经理自主决定投资策略。 ü 投资策略将根据市场的变化以及行业周期性的变化特点进行灵活调整。 Ø 战略合

9、作确保控制风险平安信托与很多品牌开发商具有良好合作关系或战略合作关系，包括中建国际、金地、富力地产、宋都集团、中惠集团、绿城中国等，通过强强联手，确保投资风险控制。（五） 投资管理制度Ø 受托人内部控制制度ü 遵循全面性、审慎性、有效性和适时性的原则，受托人业已制订了一整套全面系统、切实可行的信托业务内部控制制度。Ø 风险控制制度ü 受托人设有专门的风险管理部门，并建立健全了各项业务的操作流程规范及业务风险管控制度，形成了涵盖各项业务、各个操作环节以及各部门的风险管控体系，较好地规范了业务操作及风险管理工作。Ø 审核批准制度ü 受托人

10、设有健全的逐级授权批准制度。业务审批需经过业务前台立项初审、中后台预审、及以总经理为核心的高级管理层决策审批三级审核，超过高级管理层授权决策事项的，需董事会风险控制委员会审核，由公司董事会决策。Ø 岗位分离及第三方保管制度ü 受托人信托业务部主要负责本信托计划的发行、拟定资金运用方案、跟踪项目进展情况、适时运用集合信托资金开展经营、提出信托收益分配方案等；受托人财务部负责为本信托计划开立信托认购账户、信托财产专户、监督并执行信托经理的指令、监督项目进展情况、审核信托收益和计算信托财产的分配方案等；受托人客服部负责保存客户的相关资料、为客户提供查询服务、定期进行信息披露等。&

11、#216; 内部稽核制度ü 受托人制定了内部审计制度，设置专门的内部审计人员，定期对公司的各项内控制度执行状况、财务核算等内容进行检查，有效督促各项制度的贯彻执行。（六） 基金管理团队Ø 7位有丰富经验的房地产、股权融资信托经理Ø 专业的IAG部门Ø 有20多位行业资深投资经理的公司物业投资部管理团队拥有丰富的房地产项目投融资经验， 成功发行和管理过数十款房地产及股票质押融资信托产品。平安信托凭借品牌和资源优势，在过去几年内，和国内一些大开发商建立了长期合作关系，房地产项目投资渠道丰富。（七） 第三方监管、服务机构Ø 托管银行： 平安银行

12、16; 法律事务所：锦天城律师事务所Ø 资产评估机构：戴德梁行Ø 证券经纪商：平安证券（八） 基金管理模式专业投资管理+按项投资审批的管理模式。Ø 专业投资管理：ü 充分发挥信托IAG部门在资产配置、物业投资团队在实业投资、股权组信托经理在债券投资方面的专业经验；ü 在抵押贷款、开发贷款、子信托信托受益权等实业投资方面，由物业投资团队负责投资评估和后续管理；ü 在股票质押融资方面，由股权组信托经理评估和管理；ü 在基金投资闲置期，仅用于进行短期的高流动性产品的投资（如利鑫等）；Ø 按项投资审批：ü 基金的

13、投资（空闲期投资于同业存款和低风险高流动性的利鑫等信托受益权除外）决策时，逐项报信托管理层和集团投管会审批，确保投资风险控制；（九） 投资风险及其控制基金主要风险来自于投资，投资方面风险主要有投资管理风险和投资闲置期风险；Ø 投资管理风险的控制措施：ü 在房地产公司或项目公司的抵押/担保贷款项目上，按照我们拟定的投资标准严格选择交易对手，并由物业投资部进行相关的评估和后续贷款管理等方面工作，以控制贷款类项目的风险；ü 房地产子信托的优先/劣后受益权投资上，按照我们拟定的投资标准严格选择交易对手，并由物业投资部进行相关的评估和后续投资管理等方面工作，以控制投资类项目

14、的风险；ü 物业收购融资方面，仅做物业部拟收购项目的融资，确保投资安全；ü 房地产股票质押融资方面，由股权组信托经理进行相关评估及后续贷款管理方面工作；ü 房地产公司发行的债券方面，由IAG部门进行相关评估和管理工作ü 以上每一项投资都会经过投管会审批，以控制投资风险；Ø 投资闲置期风险的控制措施：ü 由于基金为不定向的投资基金，因此寻找投资机会导致的投资闲置期会大大降低基金的投资收益率；ü 在投资闲置期，基金将投资于同业存款和利鑫等高流动性低风险，获取一定收益；ü 目前我们与金地、绿城、中建国际等签署了战略合作协

15、议，他们都提供了房地产项目，因此，基金的投资在项目储备上有一定保证，预计闲置期较短；三、风险分析和风控对策（一） 投资风险1. 市场风险Ø 房地产市场、房地产相关证券价格因受各种因素的影响所引起的波动，将对本信托产生潜在风险，主要包括：Ø 政策风险：货币政策、财政政策、产业政策等国家政策的变化对房地产市场及证券市场产生一定的影响，导致市场波动，从而影响本信托投资收益而产生风险；Ø 经济周期风险：经济运行具有周期性的特点。宏观经济运行状况对房地产市场及债券市场的收益水平产生影响，从而产生风险；Ø 利率风险：利率的变化直接影响房地产项目资金成本， 同时也影响

16、到债券市场资金供求关系， 还会在一定程度上影响上市公司的盈利水平。上述变化将直接影响到本信托的收益水平；Ø 被投资项目经营风险：被投资项目的经营状况受多种因素影响，如业内竞争、市场前景、管理能力、财务状况等都会导致项目盈利发生变化, 从而给本信托的投资带来风险；2. 管理风险Ø 本信托的投资由受托人运作，本信托投资活动的成功将主要依靠受托人挑选的投资项目之能力。因此，有可能因受托人判断有误、获取信息不充分等因素影响本信托的投资收益水平，使信托财产蒙受损失；Ø 由于受托人的经验、技能等因素的限制，可能会在管理信托财产的过程中对信息的占有和对经济形势的判断导致影响信托

17、财产管理效果的风险；3. 保管银行风险本信托的保管银行中国深圳平安银行股份有限公司，可能存在因其违规经营和管理疏忽而使信托财产蒙受损失的风险。4. 流动性风险本信托属于中长期投资产品，为封闭型房地产投资基金，投资者在信托存续期间的资金流动性可能受到影响，投资者可能面临流动性风险。5. 其它风险战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行，可能导致信托财产的损失。投资范围的扩大，可能会增加投资的风险而导致信托财产蒙受损失。（二） 风控措施1. 政策风险之对策受托人随时关注国家货币政策、财政政策、产业政策等国家政策的变化，分析这些变化对本信托所投资的企业及其所在行业的影响，综合评

18、价这些变化对其投资价值的影响，调整投资策略和资金退出的时间。2. 经济周期风险之对策受托人每年都跟踪并分析宏观经济数据，参照海外成熟经济体发展的历史，结合我国国情，判断经济运行周期的阶段，做出正确的投资决策。3. 被投资项目经营风险之对策受托人将发挥在房地产领域的专业优势，及时从被投资项目季度和年报及经营过程中发现因经营变化而可能引起的潜在风险，帮助被投资公司解决问题从而化解风险。4. 管理风险之对策信托经理制定严密的项目运行管理计划，受托人稽核部设置专职过程管理岗位，监督信托项目运行情况及信托经理尽职管理情况。5. 保管银行风险之对策本信托的保管银行为受托人经过审慎选择的、经营情况和资信状况

19、均良好的商业银行，并就其可能存在的违约风险在与其签订的保管合同中约定了其违约责任。6. 流动性风险之对策本信托安排了期间分配，约定三年后进行不定期分配，在信托存续期内，受益人可以向受托人提出协助转让的申请，由受托人协助受益人寻找受让方 ；7. 其他风险之对策受托人将坚持委托人利益最大化的原则，严格履行自己应尽的义务，不断分析潜在的风险，努力防范和化解可能出现的风险，维护委托人和受益人的信托利益。四、市场分析经历了2008年宏观调控金融海啸对全球房地产市场的剧烈冲击之后，2008年中国房地产市场成交量相对过去几年也出现了明显的萎缩。但进入2009年以来，随着国家刺激经济计划的实施，2009年二季

20、度，国民经济恢复速度超出预期，经济主体信心稳步提高。GDP同比增长回升，环比增长速度继续加快；国内投资需求强劲反弹，市场流动性日益充沛，投资者的信心逐渐得到了恢复，市场也正传递着一些积极的信号。我国的宏观经济正处于企稳回升的时期。房地产业作为国民经济的晴雨表，已经逐渐走出经济危机的阴影，上半年我国房地产行业投资下滑的态势已经转向，商品房销售面积持续回升，将带动房价企稳，新开工面积增加，房地产开发投资的回升，预示房地产行业进入景气回升阶段。房地产市场仍然是资本投资的重要方向之一，有较好的投资机会。从理财市场来看，由于目前证券市场的波动性，投资于房地产市场的信托产品能够提供相对稳定的较高回报率，因

21、此市场需求较大。本信托计划我司关联人以自有资金跟投，对投资人信心有很大的提升。总体来看，本产品符合市场预期。五、总结本信托方案根据我司在交易中可能涉及的风险有相应的风控对策，产品的风险基本可控。同时，经与销售人员了解，客户对于该产品的需求较为强烈，操作可行。综上所论，本信托基本具备可行性。重要提示一、 本报告仅供平安信托投资有限责任公司（以下简称本公司）内部使用，作为本公司信托业务及投资决策的重要依据。二、 本报告所载信息均为个人观点，本人以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告的观点及结论对本公司负责，本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。三、 本报告是基于本人进行的调查、研究及认为可靠的信息撰写的，本人力求但不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载各业务要素均为本人的观点和建议，作为信托业务审批、文本设计和信托业务管理等重要参考。四、 本报告中的所有材料的版权均属本公司，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分