0121琴台河阳光城商铺营销思考

1、20140121琴台河阳光城商铺营 销思考琴台河阳光城商铺营销思考一.周边竞品情况琴台河阳光城台河和府T南丰未来城表NfiTMaer也妙玉龙花园凯升广场!千卷花园琴琳和景中心广场太平洋的物中心多我"鲁尼合小夜花的儿0。HsQfiKtt还叫19Mzl县医院OMOIVt书香琴源拮都HJ光域一天成客运西站1 /£ 县政府端成8国安M情街南丰幼儿园I南丰一事««国三医院者运东站©耽钞南丰中项目货量价格备注书香琴苑总投资1. 2 亿，债权融资 3000 万4000-4200 元/nf住宅开发商老板 跑路，房源抵 债，商铺目前 无房产证，只 租不卖

2、7;穴内期am楼42元/itf/月，二楼21元/nf/未来城总建面159629 m2高层5400 元/nf多层 6000 元/nf底商还未出总建面76414. 42凯升 广场m2,商业面积 近3万平米,规划建设地下一层，地面三层外铺约 25000-3000 0元/面（目 前仅限关系 户），内铺约 10000-1500 0元/Itf （部 分自持）目前已招商KFC、苏宁电器、好又多超市（占近8000皿）、大地影小结:1、书香琴源总投资12亿，债权融资3000万。现开发商老板卷款跑路，房源 不好卖的“顶天立地"户型以4000-4200元/小抵给融资债权人；2、国安风情街南丰县政府面子工程

3、，政府重点扶持对象，项目有沿街商铺（三 层），内街铺（两层），楼上住宅，五星级酒店及南丰最大户外广场组成，业态丰 富，从商铺竞品来看，这是目前最值得关注的商铺竞品。3、凯升广场由大型商业购物中心和住宅小区凯升公馆两部分组成，是南丰首介 集居住、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的一站式时尚生活广场，目前已招商 KFC,苏宁电器、好又多超市、大地影院，是目前在售主要竞品。4、未来城暂时无商铺出售，计划近期推4#、16#住宅房源，琴台河御府24日 营销中心开发，短期内商业不会推出。总的来说：周边项目竞争关系较弱，竞品威胁系数较低，借势周边较成型商业氛 围，形成差异化商业模式运作。二、商铺定位思考基于对本

4、项目的初步分析，并结合我司对该片区的调查分析，我司建议对该 项目进行市场定位，并提出相应主题及营销动作，从而带动商铺的去化。本项目位于中心城区北部，傩乡大道与子固北路交汇处，从地理位置来看, 目前地段繁华程度不够，项目商铺规模不够大（初步统计总建面约20735M， 其中沿街H-15栋高层商铺面积约1万情）,结合区域市调情况，我司建议格本 项目定位为专业商业模式，具体从下面几个方面进行专业市场定位。（一）方案一：快递及物流服务一条街1、目前南丰县未有形成规模的专业的快递及物流服务区；2、南丰县作为蜜桔货运大县，市场需求仍然较大；3、项目毗邻G206国道、济广高速，与福银高速贯通，交通便利。（二）

5、方案二：汽车用品及汽车服务一条街1、以子固北路及桔苑北路周边商铺市调来看，装饰材料、餐饮娱乐、食杂商店 为主，以国安风情商业街为例，目前招商主打餐饮娱乐休闲，目前人流渐增，片 区中高端消费人群及车流较大，有车客户群体引流较为关键。2、项目周边未来城、书香琴苑、琴台河御府（24日营销中心开发）等住宅项目 较多，未来这些楼盘入伙后对汽车用品及服务需求量较大，市场容量较为深厚； 3、项目一层商铺门口空间延展性及使用率较高，便于汽车停放。（三）方案三：电动及摩托车销售一条街打造为南丰县专业电动及摩托车销售地标，目前南丰县该类规模商铺极少； 2、作为住宅底商，未来本项目及周边项目入伙必然加大对交通工具使

6、用需求；（四）方案四：工程建材销售一条街1、项目偏离中心城区，适于建立金属材料及土木材料等工程建材销售； 2、项目傩乡大道交通便利，商铺进深及门口空间广阔，利于运输；以上四种作为前期商铺定位沟通方案，其良好的市场操作性可圈可点，具体实施过程中，亦可分区进行专业商业分割。三、价格定位思考（一）主要竞品及路段商铺租金（价格）市调情况表:街道项目店铺价格（元/备注而/月）国安商内外铺F=1IHJ业风情4/1 rlW 一楼42街，五暂时只招商、年一不出售、四年签，第内外铺21后10-15%递一年免二楼增租、娱乐餐饮J 15|书香琴百特瓷150 m两年北路35源（无后10%递增香源早70 m中段房产证点

7、28（只租喜士多30 nl二十字 路口 1800元不售）家装、水果45/XY2餐饮、/in老爷车 漆4250 m十字 路口食杂食字街2300 元/nf40餐馆凯升广外铺25000-30只限关系户场3000 元/nf购买层，每层 1800 m2,引 进KFC内铺10000-15部分自持、部大地影000元/皿分出售视，苏宁，好桔苑又多北路国际花10万转让,r=j妈咪宝6000元/月,主要是贝母婴45130 nl二隔了家电、生活馆两层约260家装、m2母婴、童装店3万转让、美发等442000元/月等万和家35电桔都康定南空铺17000-1885-90 万，50大道路附近000 元/nfm2南丰县FL

8、女装15520 m2, 3100繁华商元/月仓山 路业街，主要是保暖内 衣专卖40 m2, 5000125元/月，16.8 万转让以鞋服店为主小结:1、大部分商铺只租不售，主要路段及街道以装饰材料、餐饮娱乐、服装及食杂 铺为主，据现场实地调研采样，桔都大道以东装饰材料铺面占比约50% ,为最 大种类铺面。2、依据市调数据得知：项目周边较为成熟的商铺租金在20-40元/mV月，苍山 路成熟商铺租金在100-150元/H。（二）价格定位房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，租赁价 格是售价的真实反映，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者 和投资者都是一个基本的心

9、理预期价格。根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平一般在 2040元/mV月之间，综合对本地段及城中心繁华地段的商业分析，本地段街铺 的平均租金为50元/mV月。房地产收益法公式V =a/rxl-l/（l+r）nV：房地产的价格a :房地产年纯收益：5。元/mV月xl rrrxl2=600元；r：还原利率：采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数 取还原利率为8%n ：剩余收益年限：按商业40年（剩余36年）可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为7020元/次 从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议琴台河阳光城商铺均价在70007200 TL/trfo

10、1、者业捶巡查二针对老业主及前期来电来访咨询商铺业主进行CALL客， 筛选意向客户；2、推广主题及价值点梳理：宣传本项目专业市场一条街，提炼主推广形象语，突出其市场的发展前景及 投资价值；交通便捷（高速、国道、火车站）等，以及区域发展前景；商铺层较高，可集商铺、仓储、家居为一体，在宣传时突出“卖一层送一层“ 或“买100 nf送300 nf”等类似噱头及优势进行推广。建议以电视、（商超）户外及公交广告等推广渠道进行重点突破，以迎合春 节前后城区大量流动人口及返乡置业人群。3、业主答谢活动:JB议在2月初，春节之前为老业主举办一场答谢活动，现场 送春联、红包以及年货等礼品，提高上门量，活跃案场人

11、1；4、制定老（新）带新奖励政策：借助春节喜庆节假推出老（新）带新回馈新老 客户行动，成功带客成交可享受3000-6000现金奖励（具体金颔待定）；5、加速线下拓客：针对性主要路段、人口密集区及周边主要商铺派单；县城主干道及乡镇等区域游车户外宣传，以造声势；6、宣传物料制作：户型及海报等宣传物料出街,需提前制作；7、推广渠道筛选：市调情况得知,目前县城推广渠道较为传统，主力围绕线下 渠道，其中户外、公交、道旗及花车等形式较多，建议入场后可选其2-3类短 期投放；8、人员培训：CALL客、价格及价值点等说辞培训，目前案场人员纪律较为涣 散，甲方领导同意我们代为管理。五、展示策略1、售楼处：处场人建议售楼处门口设置彩虹门、注水道旗或空飘等昭示画面，吸引客户 上门；内场工价值展板及户型等展示，洽谈区座椅购置，沙盘清理及售58提示牌制 作，提升到访客户认知感及沟通便利；2、铺面: 孤挂板展或针对铺面进行垃圾清理及整改，整理出1-2间清水样板铺面, 对铺面面积、证书